Haus verkaufen – So gelingt der Hausverkauf

16.06.20 • Lesezeit: 21:00 Minuten

Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen? In Ihrem Kopf tummeln sich unzählige Fragen zum Hausverkauf und Sie sind sich nicht sicher, ob Sie diesen Prozess alleine bewerkstelligen können? Ein Haus stellt für viele Privatpersonen den größten Vermögenswert dar, weshalb der Hausverkauf bestens überdacht und geplant sein sollte. Egal, ob das Geld nun dringend für eine neue Immobilie benötigt wird, als Altersvorsorge gedacht ist oder das Haus aufgrund einer Scheidung verkauft werden soll. Besondere Achtsamkeit im Verkaufsprozess bewahrt einen nicht nur vor bösen Überraschungen, sondern kann mitunter auch großen Einfluss auf den erzielbaren Verkaufspreis nehmen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Ihr privater Hausverkauf zum Erfolg wird.

Paar freut sich über privaten Hausverkauf

1. Wann sollte man sein Haus verkaufen?

Einer der am häufigsten auftretenden Fehler beim Hausverkauf ist der falsche Verkaufgzeitpunkt. Doch wann ist der ideale Verkaufseitpunkt? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, da der ideale Zeitpunkt immer abhängig von der Immobilie selbst und den persönlichen Bedürfnissen des Verkäufers ist. Oft werden Immobilienverkäufe von persönlichen oder beruflichen Faktoren beeinflusst, beispielsweise wenn Sie einen Job in einer anderen Stadt annehmen oder wenn ein Paar sich scheiden lässt. Zu beachten ist: Muss eine Immobilie unter Zeitdruck verkauft werden, kann dies meist nur mit einem geringeren Angebotspreis realisiert werden. Daher ist es wichtig, wenn möglich, genügend Zeit für den gesamten Verkaufsprozess einzuplanen. Auch steuerliche Aspekte können den Verkaufszeitpunkt beeinträchtigen, beispielsweise sollten Sie die zehn Jahre bis zum Verfall der Spekulationssteuer beim Hausverkauf berücksichtigen und gegebenenfalls einen späteren Verkaufszeitpunkt wählen.

Natürlich gibt es auch Faktoren, auf die Sie selbst keinen Einfluss haben, die Sie jedoch trotzdem beachten sollten, wenn Sie vorhaben Ihr Haus zu verkaufen. So sollten Sie auf jeden Fall die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise im Blick behalten, denn gute wirtschaftliche Aussichten können auch steigende Immobilienpreise bedeuten. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Finanzierung beim Hauskauf, das gilt sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Je niedriger die aktuellen Zinsen ausfallen, desto höher ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.


2. Besonderheiten beim Verkauf eines Hauses

Der Hausverkauf unterscheidet sich in einigen Punkten vom Wohnungsverkauf. Zunächst sprechen Häuser meist eine unterschiedliche Zielgruppe an, dazu gehören oft Familien. Dementsprechend sind auch die Ansprüche an die Immobilie anders als bei Wohnungskäufen. Familien bevorzugen oft eine ruhige Lage gegenüber dem Stadtzentrum. Beim Hausverkauf kommt es nicht nur auf die Haus-, sondern auch auf die gesamte Grundstücksgröße an. Zudem ist es wichtig wie das Grundstück geschnitten ist, ein großer ansprechender Garten kann hier von Vorteil sein.

Wenn Sie vorhaben, Ihr Haus zu verkaufen, sollten Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstückes kennen, da potenzielle Käufer diesen vor der Abgabe eines Angebots berücksichtigen könnten. Außerdem sollten Sie darüber informiert sein, inwiefern Umbauten am Haus zugelassen sind, sollte der Käufer beispielsweise zusätzliche Wohnfläche benötigen.


3. Wie lange dauert der Hausverkauf?

Wenn man sein Haus verkaufen möchte, stellt man sich nicht selten die Frage, wie lange der Immobilienverkauf dauern wird. Um den Hausverkauf nicht unnötig in die Länge zu ziehen, ist es wichtig zu wissen, welche Aspekte die Verkaufsdauer bestimmen und wie man den Verkaufsprozess bestmöglich optimieren kann. Die Zeitspanne bei einem Hausverkauf unterscheidet sich in den jeweiligen Bundesländern. Die durchschnittliche Dauer vom Vermarktungsbeginn bis zum Notartermin beträgt ungefähr 88 Tage.

Tabelle McMakler Analyse: Durchschnittliche Dauer für einen Hausverkauf in Tagen nach Bundesländern (ab Vermarktungsbeginn bis zum Notartermin)

BundeslandDauer (Tage)

Baden-Württemberg

83

Bayern

74

Berlin

97

Brandenburg

76

Bremen

71

Hamburg

111

Hessen

78

Mecklenburg-Vorpommern

138

Niedersachsen

77

Nordrhein-Westfalen

82

Rheinland-Pfalz

96

Saarland

97

Sachsen

79

Sachsen-Anhalt

106

Schleswig-Holstein

74

Thüringen

77

Durchschnitt

88

3.1 Welche Faktoren beeinflussen die Zeitspanne des Hausverkaufs?

Die Verkaufsdauer einer Immobilie ist variabel. Prinzipiell wird Sie jedoch von zwei Grundkomponenten beeinflusst:

Marktwert: Hierbei ist nicht der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie gemeint, sondern vielmehr die Eigenschaften, die das Haus für einen besonders großen und abwechslungsreichen Abnehmerkreis interessant machen. Der Marktwert beschreibt den Preis, den die Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt unter den gegebenen Bedingungen erreichen kann. Dabei wird der Immobilienmarkt von Nachfrage und Angebot bestimmt. Grundsätzlich gilt: Ein Haus wird schneller verkauft, wenn eine hohe Nachfrage nach dessen grundlegenden Eigenschaften besteht. Die ausschlaggebenden Faktoren beim Immobilienverkauf sind Lage, Region, Objektart und Ausstattung.

Vermarktungsprozess: Der erfolgreiche Immobilienverkauf fängt schon bei der Vermarktung an. Wer seine Immobilie schnell verkaufen möchte, sollte demnach bereits hier genügend Zeit und Organisation investieren. Wenn Sie planen Ihr Haus zu verkaufen, kann ein gutes Inserat und eine effiziente Interessentenbetreuung den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.

3.2 Die Verkaufsdauer objektspezifisch einschätzen

Auch wenn die Vermarktungsdauer von Fall zu Fall variiert, ist es möglich die voraussichtliche Verkaufsdauer abzuschätzen. Da die Region eine große Rolle für die Dauer des Verkaufs spielt, ist die Vermarktungsdauer in ländlichen Gebieten bis zu 20 Prozent länger als in den konkurrierenden städtischen Ballungsgebieten.

Weiterhin eingrenzen lässt sich die Schätzung der Verkaufsdauer durch die Immobilienart. Möchten Sie ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder eine Eigentumswohnung verkaufen? Im Schnitt verkaufen sich Eigentumswohnungen am schnellsten. Einfamilienhäuser rangieren auf dem zweiten Platz und Mehrfamilienhäuser haben generell die längste Vermarktungsdauer. Wobei auch der Angebotspreis eine tragende Rolle spielen kann: Ein unrealistisch hoch angesetzter Angebotspreis kann sich negativ auf die Verkaufsdauer auswirken.

Entscheidend für die Dauer eines Immobilienverkaufs ist also die Kombination mehrerer Faktoren, um einen realistischen Verkaufszeitraum abzuschätzen. Es ist möglich, durch Eigeninitiative und Engagement den Verkaufs- und Vermarktungsprozess zu verkürzen, indem man die Vermarktung so effizient wie möglich gestaltet.

3.3 Was reduziert die Zeitspanne beim Hausverkauf?

Während die oben aufgeführten Verkaufsfaktoren, den Zustand ausgenommen, nicht durch den Verkäufer beeinflussbar sind, ist es Ihnen dennoch möglich, die Verkaufszeit positiv zu beeinflussen, und zwar mit Hilfe des Vermarktungsprozesses.

Hier ist Ihr Einsatz als Verkäufer gefragt. Sollten Sie sich die erforderliche Hinwendung zu den verkaufsrelevanten Aufgaben nicht zutrauen, kann die Beauftragung eines Immobilienmaklers in Erwägung gezogen werden. Die organisierte und akkurate Durchführung der folgenden Vermarktungsschritte kann die Verkaufsdauer maßgeblich reduzieren:

  • Stellen Sie alle wichtigen Unterlagen zusammen Unvollständige Dokumente können einen Immobilienverkauf unnötig in die Länge ziehen. Außerdem muss beachtet werden, dass beispielsweise für den beglaubigten Grundbuchauszug eine Bearbeitungszeit von zwei Wochen anfällt. Vollständige Unterlagen zu Beginn des Verkaufsprozesses erleichtern die Beantwortung von Käuferfragen, die Erstellung eines informativen Exposés und letztendlich auch den Verkaufsabschluss.

  • Ermitteln Sie einen angemessenen Verkaufspreis Einen der größten und häufigsten Fehler beim Hausverkauf stellt ein überschätzter Verkaufspreis dar. Unserer Maklerumfrage zufolge überschätzen 45 Prozent aller Eigentümer in Deutschland den Wert ihrer Immobilie (Eigene Umfrage unter 200 Immobilienmaklern). Da ein unrealistischer Verkaufspreis einer der häufigsten Gründe für eine lange Vermarktungsdauer ist, sollte vor dem Verkauf unbedingt eine professionelle Immobilienbewertung erfolgen.

  • Investieren Sie in die Präsentation Zeit in die verkaufsgerechte Präsentation der Immobilie zu stecken, zahlt sich im Hinblick auf die Vermarktungsdauer aus, denn: Der erste Eindruck zählt. Viele Verkäufer beanspruchen die Fantasie der potenziellen Käufer zu stark, mit sehr persönlicher Einrichtung oder allgemeiner Unordnung. Wer sich die käuferorientierte Inszenierung nicht zutraut, kann auf sogenannte Home-Staging Agenturen zurückgreifen und so einen im Durchschnitt 15 Prozent höheren Verkaufspreis erzielen.

  • Erstellen Sie ein professionelles Exposé Das Exposé stellt für potenzielle Immobilienkäufer den Erstkontakt mit Ihrem Objekt dar. Es entscheidet nicht nur darüber, ob es mit einem Kaufinteressenten zum Besichtigungstermin kommt, sondern auch, mit welcher Stimmung der Interessent in diesen einsteigt. Sorgen Sie dementsprechend für hochwertige und aussagekräftige Objektbilder, bleiben Sie in der Umschreibung stets positiv, ehrlich und machen Sie umfassende Angaben zum Objekt.

  • Verhalten Sie sich professionell bei Besichtigungsterminen Ein respektvoller Umgang mit Kaufinteressenten zahlt sich beim Hausverkauf aus. Geben Sie schon bei den Käuferanfragen 100 Prozent. Antworten Sie zeitnah, stets in zuvorkommender und abgeklärter Manier. Besichtigungstermine sollten von Verkäuferseite zuverlässig eingehalten werden.

  • Bereiten Sie eine zügige Verkaufsabwicklung vor Besonders, wenn ein Käufer gefunden ist und das Geschäft sicher scheint, wird der Verkaufsprozess oft entschleunigt. Informieren Sie sich im Vorfeld, was für eine schnelle Verkaufsabwicklung benötigt wird. Der Verkauf ist erst nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar rechtskräftig.

  • Informieren Sie sich über mögliche Steuerzahlungen Es können bei einem Grundstückshandel sowohl auf den Hauskäufer als auch auf den Verkäufer Steuern zukommen. Unter Umständen können Sie auch Steuern sparen, denn ob und wie hoch die Steuerlast ausfällt, hängt oft von einzelnen Verkaufsdaten ab. Informieren Sie sich beispielsweise, ob für den erwirtschafteten Veräußerungsgewinn eine Spekulationssteuer anfällt.

3.4 Den Verkaufsprozess optimieren

Wenn Sie im Rahmen eines Immobilienverkaufs eine Anzeige geschaltet haben und auf dieses Inserat keine oder nur wenige Käuferanfragen erhalten, sollten Sie spätestens nach vier Wochen aktiv werden. Das bedeutet, Sie überprüfen Ihre Vermarktungsstrategie und hinterfragen diese kritisch.

Überprüfen Sie dabei, ob:

  • die Immobilie ausreichend in Zeitungen und Online-Portalen beworben wird
  • die Präsentation des Objekts ansprechend und zielgruppenorientiert gehalten ist
  • die Interessentenbetreuung bei Anfragen und Besichtigungsterminen angemessen ist

Informieren Sie sich auch weiterführend darüber, wie Sie eine Immobilie richtig verkaufen. Wenn Sie den Verkauf bisher allein geleitet haben, sollten Sie Ihre Verkaufsstrategie überarbeiten oder einen Makler einschalten. Ein professioneller Immobilienmakler nimmt Ihnen den größten Teil der Arbeit ab und findet dank seiner Expertise oft schneller einen geeigneten Hauskäufer.


4. Prozess Hausverkauf

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, durchlaufen Sie üblicherweise die Phasen Verkaufsvorbereitung, Immobilienvermarktung und Verkaufsabschluss. Die folgenden 8 Schritte zeigen Ihnen den typischen Verkaufsprozess mit McMakler:

Schritt 1: Zuerst geben Sie Ihre Kontaktdaten, sowie ein paar Eckdaten zu dem Objekt, das Sie verkaufen möchten, in unser Online-Tool ein. Anschließend werden Sie von einem unserer erfahrenen Immobilienmakler kontaktiert und können einen persönlichen Besichtigungstermin vereinbaren.

Schritt 2: Einer unserer regionalen Makler trifft Sie vor Ort, um die aktuelle Vermarktungssituation zu verstehen und weitere Details mit Ihnen zu besprechen.

Schritt 3: Der Makler ermittelt mit Hilfe unseres Bewertungsteams den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie.

Schritt 4: Der Makler präsentiert Ihnen die vollständige Immobilienbewertung und Vermarktungsstrategie vor Ort und teilt Ihnen mit, welchen Verkaufspreis Sie auf dem aktuellen Markt wahrscheinlich erzielen können. Außerdem beantwortet er Ihnen gerne jegliche Fragen zur Bewertung und dem anschließenden Verkaufsprozess.

Schritt 5: Unsere Verkaufsexperten erstellen ein aussagekräftiges Immobilienexposé und vermarkten Ihr Haus über die passenden Kanäle. Dabei profitieren Sie von Deutschlands größter Käuferdatenbank, welche derzeit über 350.000 Interessenten umfasst.

Schritt 6: McMakler koordiniert Besichtigungstermine mit passenden Kaufinteressenten. Wöchentlich erhalten Sie von uns einen Bericht zum Vermarktungsprozess.

Schritt 7: Sobald McMakler einen passenden Käufer für Sie gefunden hat und Sie sich mit ihm auf einen Kaufpreis für Ihr Haus geeinigt haben, vereinbaren wir einen Notartermin, damit Sie den Kaufvertrag abschließen können.

Schritt 8: Es ist geschafft! Ihre Immobilie ist verkauft.


5. Vorbereitung des Verkaufs

Eine gute Vorbereitung beim Hausverkauf ist das A und O. Neben der Wahl des richtigen Verkaufszeitpunktes, gibt es noch andere wichtige Aspekte, die Sie beachten müssen, bevor Sie Ihr Haus verkaufen. Zuerst sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen wollen. Soll der Verkauf privat, also in Eigenregie erfolgen, muss sich der Eigentümer selbst um viele Dinge kümmern und auch dann ist fachlicher Rat von Rechtsanwälten oft unabdingbar. Es ist also klug, sich vor dem Hausverkauf gründlich zu überlegen, ob man die Vorzüge eines Maklers in Anspruch nehmen möchte oder nicht. Außerdem sollte geklärt werden, wann der Erlös benötigt wird. Wird er sofort benötigt, beispielsweise zur Baufinanzierung einer neuen Immobilie, bleibt Ihnen nicht besonders viel Spielraum hinsichtlich des Verkaufszeitraums.

Des Weiteren ist es sinnvoll, direkt die erforderlichen Unterlagen zu organisieren, die benötigt werden, um den Verkauf des Hauses in die Wege zu leiten. Um den Überblick zu wahren, werden die Dokumente am besten mithilfe einer Checkliste zusammengestellt.

5.1 Hausverkauf — Mit oder ohne Makler?

Die professionelle Beratung durch einen Immobilienmakler kann Ihnen oft viel Ärger und Nerven ersparen. Das sind die Vorteile:

  • Minimaler Zeitaufwand: Ein professioneller Immobilienmakler übernimmt in der Regel anfallende organisatorische Aufgaben, er kümmert sich um die benötigten Dokumente und die Vermarktung sowie Preis- und Vertragsverhandlungen.

  • Professionelle Betreuung: Beim Hausverkauf kommen oft unerwartete Fragen und Probleme auf. Durch seine langjährige Erfahrung kann ein Makler in solchen Fällen direkt beraten und helfen.
Häufige Fragen von Interessenten
  • Marktexpertise: Ein Makler vor Ort kennt sich bestens auf dem regionalen Immobilienmarkt aus und kann die besten Preis- und Vermarktungsstrategien für jede Immobilie individuell bestimmen.

Dem entgegengestellt bietet der eigenständige Hausverkauf auch Vorteile:

  • Kontrolle und Eigenverantwortlichkeit: Bei einem Verkauf ohne Makler hat der Eigentümer die Möglichkeit, aber auch die Verpflichtung, alle im Verkaufsprozess anfallenden Aufgaben selbst zu übernehmen. Der Hausverkauf wird demnach selbstbestimmter.

  • Keine Maklerprovision: Bei einem Verkauf ohne Makler muss keine Maklerprovision gezahlt werden, wodurch gegebenenfalls mehr Kaufinteressenten an der Immobilie interessiert sind.

Als Eigentümer sollte man sich sorgsam überlegen, ob die Herausforderung einen Hausverkauf selbst durchzuführen realistisch ist. Generell ist der Verkauf mit Makler die sicherere Variante.

5.2 Vermarktungsstrategien für das Eigenheim

Die geläufigste Methode sein Haus zu vermarkten bieten heutzutage Inserate auf Immobilienplattformen. Auf diesem Weg lassen sich besonders viele Interessenten bei vergleichsweise geringen Kosten ansprechen. Aber auch traditionelle Vermarktungsstrategien, wie lokale Zeitungsanzeigen oder Schilder am Haus können Kaufinteressenten auf den Hausverkauf aufmerksam machen. Zu einem der häufigsten Fehler bei einer privaten, eigenständigen Vermarktung gehört, dass oft ausschließlich in Online-Portalen inseriert wird.

Der Zeit- und Kostenaufwand eines Eigeninserates sollte dabei nicht unterschätzt werden, weshalb es sich lohnen kann, für die Vermarktung einen Makler einzuschalten. Besonders relevant für den Erfolg der Anzeige ist es, ein inhaltlich und gestalterisch aussagekräftiges Exposé zu erstellen.

Musterexposé
Info

Eigenvermarktung

Im fortlaufenden Vermarktungsprozess spielt auch eine serviceorientierte Betreuung der Kaufinteressenten eine große Rolle für den Erfolg des Verkaufs. Fragen der Interessenten sollten immer umfangreich und zeitnah beantwortet werden. Bei einem Besichtigungstermin ist es ratsam, sympathisch und zuvorkommend zu agieren. Fühlt sich der zukünftige Käufer von Anfang an gut betreut, kann sich dies durchaus positiv in späteren Preis- und Vertragsverhandlungen auszahlen.


6. Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meines Hauses?

Zu einer guten Vorbereitung gehört es, noch vor dem Hausverkauf alle relevanten Dokumente zu beschaffen. Es ist ratsam, alle wichtigen Unterlagen auf ihre Richtigkeit sowie Aktualität zu prüfen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, benötigen Sie meist folgendes:

  • Grundriss: Ein Grundriss zeigt die Aufteilung eines Hauses, die Größe der Räume sowie die Verteilung von Fenstern und Türen.

  • Lageplan: Ein Lageplan enthält wichtige Bestandteile der Bauvorlagenverordnung. Grundsätzlich besteht er aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil. Die Vorgaben, welche Bestandteile ein Lageplan enthalten soll, variieren zwischen den Bundesländern. Die üblichen Bestandteile eines einfachen Lageplans umfassen dabei: Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung, Bezeichnung des Baugrundstücks, Angaben der Eigentümer, Flächeninhalt des Baugrundstücks, Hinweise auf Baulasten, Flurstücksnummer und Flurstücksgrenzen, Bebauungsplan des Grundstücks, Bezeichnung der benachbarten Grundstücke und die erlaubte Art und Nutzung.

  • Energieausweis: Der Energieausweis enthält, gemäß Energieeinsparverordnung, die Energiekennwerte einer Immobilie sowie Angaben zum Gebäude und zu seiner Beheizung. Kurz: Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand von Immobilien. Der Energieausweis hilft dabei, die potenziellen Heiz- und Warmwasserkosten für die Immobilie zu schätzen. Prüfen Sie deshalb vor dem Verkauf Ihres Hauses, welchen Energiekennwert Ihr Energieausweis angibt. Bei einem schlechten Wert, sollten mögliche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen in Betracht gezogen werden.

  • Grundbuchauszug: Ein Grundbuchauszug umfasst alle Grundbucheintragungen zu einem Grundstück. Er bestätigt die Eigentumsverhältnisse und informiert Kaufinteressenten über eventuelle Rechte Dritter an dem Grundstück.


CHECKLISTE: UNTERLAGEN HAUSVERKAUF

7. Warum ist die Hausbewertung wichtig für den Verkauf?

Eine realistische Preisvorstellung ist ein entscheidender Faktor für einen erfolgreichen Hausverkauf. Während ein zu hoch angesetzter Preis mögliche Kaufinteressenten abschrecken könnte, wirft ein zu niedrig angesetzter Preis womöglich Fragen beim Käufer auf: Was stimmt mit dem Haus nicht, dass es so günstig angeboten wird? Eine Analyse aus dem Jahr 2019 zeigt, dass private Verkäufer in 2018 ihre Immobilie meist teurer im Vergleich zu einem Makler inserierten. Dabei wiesen Privatverkäufe bis zu 4,3 Prozent teurere Angebotspreise bei Häusern auf, was häufig auf die emotionale Bindung zum Haus zurückzuführen ist. Zu hohe Preise können jedoch dazu führen, dass der Immobilienverkauf sich unnötig in die Länge zieht, die Immobilie wird hier zum Ladenhüter.

Erfahrene Makler können bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie eine entscheidende Hilfe sein. Wir bei McMakler können auf eine umfassende Datenbank von Immobilieninseraten und -verkäufen zurückgreifen. Wodurch wir Ihnen eine präzise Immobilienbewertung ermöglichen.

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8. Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis?

Um den Verkaufspreis möglichst genau bestimmen zu können, müssen Sie unterschiedliche Faktoren berücksichtigen. Die wichtigsten sind hierbei die Lage, die Umgebung, der Zustand sowie die Ausstattung des Hauses. Aber auch die aktuelle Marktsituation kann entscheidend für den Verkaufspreis sein. Grundsätzlich gilt hier: Je größer die Nachfrage und geringer das Angebot, desto höher kann der Preis gesetzt werden.

Lage

Den wohl größten Einfluss auf eine hohe Nachfrage hat bekanntermaßen die Verkaufsregion und die direkte Objektumgebung. Grundsätzlich filtern Kaufinteressenten die Immobiliensuche nach der Region, in die sie ziehen möchten. Eine gute Lage spricht häufig für eine Immobilie, demnach fällt der Immobilienwert hier meist höher aus. Man unterscheidet in Bezug auf die Lage zwischen Makro- und Mikrolage. Während die Makrolage die Stadt oder Region, in der sich das Haus befindet, umfasst, beschreibt die Mikrolage die unmittelbare Umgebung des Grundstücks. Natürlich definiert sich eine ideale Lebensumgebung für jeden unterschiedlich. Es gibt jedoch einige Einflüsse, die sich für die Allgemeinheit als interessant herausgestellt haben und somit einen Immobilienverkauf für fast alle Zielgruppen wahrscheinlicher machen. Das A und O für eine gute Lage ist eine vorteilhafte Verkehrsanbindung, dank derer man sich schnell und unkompliziert durch beziehungsweise in die Stadt bewegen kann. Auch wichtig sind nahegelegene Versorgungsmöglichkeiten, also Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés, aber auch die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Ärzten. Negative Auswirkungen auf einen Immobilienverkauf haben hingegen angrenzende Gewerbegebiete, stark befahrene Straßen, fehlende Infrastruktur und eine schlechte Anbindung.

Zustand

Beim Zustand des Hauses wird das Baujahr, der Erhaltungszustand sowie die energetische Beschaffenheit betrachtet. Ein Haus in einem schlechten Zustand bedeutet meist einen niedrigeren Verkaufspreis. Hierbei wird vor allem auf mögliche Mängel, Modernisierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen geachtet. Auch der Energiestandard des Hauses spielt bei der Wertermittlung eine Rolle. Grundsätzlich verkaufen sich neue und bezugsfertige Immobilien deutlich schneller. Wenn der Renovierungsbedarf im Haus groß ist, oder noch Kernsanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen, verkaufen sich Immobilien generell schwieriger. Die Suche nach einem neuen Eigentümer beim Hausverkauf gestaltet sich so zunehmend schwerer.

Ausstattung

Mit Ausstattung ist hierbei nicht die Inneneinrichtung gemeint, sondern vielmehr die grundlegenden Bestandteile des Hauses und deren Zustand. Ausschlaggebend sind beispielsweise die verwendeten Baumaterialien, aber auch der Zustand von Sanitär- und Heizungsanlagen sowie vorhandener Bodenbeläge und Fenster. Man unterscheidet bei dem Ausstattungsstandard grundsätzlich zwischen vier Stufen: einfache, mittlere, gehobene oder stark gehobene Ausstattung.

Da jede Immobilie individuell zu betrachten ist, empfehlen wir Ihnen für eine genaue Einschätzung ihrer Immobilie eine kostenfreie Beratung mit einem Makler vor Ort.

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9. Haus vor dem Verkauf renovieren?

Mithilfe von Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen kann häufig eine Wertsteigerung des Hauses vor dem Verkauf erzielt werden. Doch welche Investitionen lohnen sich in Bezug auf den Verkaufspreis? Zunächst sind erneuernde Maßnahmen meist mit Kosten verbunden, doch wenn das Geld an der richtigen Stelle investiert wurde, kann der Verkäufer später von einem höheren Verkaufspreis profitieren.

Zuerst ist es wichtig, zu prüfen, wie hoch die Nachfrage in Ihrem Gebiet ist. Meistens lohnen sich Investitionen eher in Regionen mit hoher Nachfrage, da sich Ihre Immobilie dadurch von der Konkurrenz abhebt. Die notwendigen Renovierungsmaßnahmen hängen jedoch auch von der angestrebten Zielgruppe sowie der Art und dem Zustand der Immobilie ab. Zu den am häufigsten durchgeführten Maßnahmen gehören Putz- und Malerarbeiten sowie Sanierung der Bad- und Sanitäranlagen. Eine weitere, häufig durchgeführte Maßnahme vor dem Hausverkauf ist die Verbesserung der Energieeffizienz, denn eine bessere Energieeffizienzklasse sorgt auch für eine bessere Beurteilung im Energieausweis.

Beim Hausverkauf lohnt sich vor allem eine familienorientierte Renovierung zu einem gutbürgerlichen Standard. Im Zweifelsfall ist es immer ratsam, einen Immobilienmakler um Hilfe zu bitten. Dieser weiß, welche Arbeiten sich rentieren, und kann einschätzen, welche Kosten vorab auf Sie zukommen werden.


10. Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Ein Haus zu verkaufen ist leider nicht kostenlos. Beim Hausverkauf muss vieles organisiert werden. Dabei entstehen an vielen Stellen Kosten für Verkäufer. Aber welche genau? Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an? Wer zahlt den Notar? Damit es in puncto Ausgaben nicht zu Überraschungen kommt, ist es gut, sich schon vorher einen Überblick über alle möglichen Nebenkosten beim Hausverkauf zu verschaffen.

10.1 Hausverkauf: Kosten, die jedem Verkäufer entstehen

Einige Nebenkosten sind bei einem Immobilienverkauf unumgänglich. Das betrifft den Hausverkauf, Wohnungsverkauf und Grundstücksverkauf gleichermaßen. Die Höhe der Nebenkosten für Verkäufer variiert und ist individuell von vielen Faktoren abhängig. Insgesamt kann die Summe der sicheren Nebenkosten für den Verkäufer bei einem Verkaufspreis von beispielsweise 300.000 Euro in etwa zwischen 373 Euro und 12.569 Euro liegen. Die Kosten, die beim Hausverkauf anfallen, setzen sich wie folgt zusammen:

  • Energieausweis - ab 19 Euro
    Per Gesetz ist es vorgeschrieben, dass bei beim Verkauf dem Käufer ein gültiger Energieausweis vorgelegt wird. Die Nichteinhaltung kann teuer werden, geahndet wird das Vergehen mit einer Geldstrafe in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Da man aber relativ einfach einen Energieausweis online bestellen kann, muss es dazu gar nicht erst kommen. Die Höhe des Preises für einen Energieausweis ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Abhängig von dem Baujahr und der Gebäudeart der Immobilie, benötigen Sie entweder einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis. Die Preise liegen online zwischen in etwa 40 Euro für einen Verbrauchsausweis und bis zu 500 Euro für einen Bedarfsausweis. Bei McEnergieausweis bekommen Sie den Energieausweis bereits für 19 Euro bzw. 69 Euro. Sollten Sie sich entscheiden mit McMakler zu verkaufen, erhalten Sie diesen selbstverständlich kostenlos.

  • Grundbuchauszug - 10 Euro bis 18 Euro
    Der Grundbuchauszug ist der Nachweis dafür, dass der Hausverkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist. Darüber hinaus ist der Grundbuchauszug eine Abschrift aller weiteren Eintragungen, die im Grundbuch vorgenommen wurden. Er enthält also auch Informationen über die sonstigen Eigentumsverhältnisse, Nießbrauchrechte und Grundpfandrechte wie zum Beispiel eine Grundschuld. Weil ein Grundbuchauszug nicht einfach so ausgestellt werden kann, entstehen auch an dieser Stelle Kosten beim Immobilienverkauf: Mit 18 Euro für einen beglaubigten Auszug und 10 Euro für einen einfachen sind die Grundbuchkosten aber relativ gering. Den größten Teil der Notarkosten, die durch einen Hausverkauf entstehen, trägt der Käufer. Der Verkäufer trägt meist nur die Kosten, welche für die Löschung der Rechte Dritter, wie Wege-, Wohn- oder Rohrleitungsrechte, anfallen.

  • Wertermittlung - ab 0 Euro
    Um bei Verkaufsverhandlungen den Angebotspreis rechtfertigen zu können, ist es hilfreich, eine unabhängige Immobilienbewertung vorlegen zu können. In den Verkaufsverhandlungen sind unabhängige, kostenpflichtige Wertgutachten vor allem dann sehr wichtig, wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler abwickeln möchten. Die Preise für ordentliche Wertgutachten sind gesetzlich nicht vorgegeben, richten sich aber in aller Regel nach der inzwischen unverbindlichen Verordnung über 'Honorare für Architekten und Ingenieure' (HOAI) von 2009. Das Honorar für einen Immobiliengutachter liegt nach der HOAI zwischen 323 € bei einem Verkehrswert von 50.000 € und 2.610 € für Immobilien mit einem Wert von 750.000 €.

Info

Unterschied Wertgutachten und Immobilienbewertung

Während ein Wertgutachten von einem Sachverständigen, meist auch Ingenieur oder Architekt vorgenommen wird, werden für die Durchführung einer Immobilienbewertung meist Immobilienmakler beauftragt. Ein Wertgutachten bedarf eines größeren Zeitaufwands sowie höheren Kosten. Wertgutachten werden erstellt, wenn der Immobilienwert eine rechtliche Relevanz hat, beispielsweise im Erbfall, bei einer Scheidung oder zur Berechnung der Schenkungssteuer. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, reicht meist eine Markteinschätzung mit Hilfe einer Immobilienbewertung durch einen Makler aus. Bei McMakler können Sie jederzeit eine kostenlose Immobilienbewertung durchführen.

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  • Maklerprovision - ab 0 Prozent
    Die Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf ist grundsätzlich frei verhandelbar. Auch ob der Käufer oder der Verkäufer dafür aufkommt, ist bis Ende 2020 nicht gesetzlich geregelt (die gesetzliche Neuregelung der Maklerprovision tritt voraussichtlich Ende 2020 bzw. Anfang 2021 in Kraft). Derzeit richtet sich die Höhe der Maklerprovision in den meisten Fällen nach den für die Bundesländer üblichen Preisen. In der Regel liegt die Provision zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Verkaufspreises. Die Verteilung der Maklerprovision auf Käufer und Verkäufer ist ebenfalls unterschiedlich. In der Regel zahlt der Verkäufer maximal die Hälfte der Provision, also 3,57 Prozent, an den Immobilienmakler. Ausnahmen können Gebiete sein, in denen eine sehr schwache Nachfrage herrscht. Hier kann es sein, dass der Verkäufer für die Maklergebühren vollständig selbst aufkommt. Ob es sich um einen Hausverkauf, einen Wohnungsverkauf oder einen Grundstücksverkauf handelt, spielt dabei keine Rolle. Die Maklergebühr kann vollständig eingespart werden, wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler organisieren. Vermarktungskosten werden sich allerdings auch dann nicht vermeiden lassen, wenn Sie selbst die Immobilie verkaufen.

Info

Update: Maklerprovision 2020

Die Maklerprovision für den Immobilienverkauf wird in Deutschland ab Ende 2020 gesetzlich neu geregelt. Aktuelle Informationen zur Neuregelung der Maklerprovision finden Sie in unserem Ratgeber Maklerprovision 2020.

Beispielrechnung: Kosten beim Hausverkauf

Ein Haus wird für 300.000 Euro in Bayern verkauft. Sie haben die Immobilie kostenlos von McMakler bewerten lassen. Für den Verkauf benötigen Sie einen Verbrauchsausweis sowie einen einfachen Grundbuchauszug. Die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent wird zu gleichen Anteilen (je 3,57 Prozent) vom Käufer und Verkäufer bezahlt.

Verkaufspreis des Hauses300.000 Euro

Energieausweis

19 Euro

Grundbuchauszug

10 Euro

Immobilienbewertung

0 Euro

Maklerprovision

10.710 Euro

Gesamt

10.739 Euro

10.2 Hausverkauf – Kosten, die entstehen können

Neben den unumgänglichen Nebenkosten gibt es beim Hausverkauf auch Ausgaben, für Verkäufer, die nur unter Umständen entstehen. Über die Summe dieser Nebenkosten insgesamt lässt sich keine ausreichend genaue Prognose erstellen. Sie variiert sehr stark und ist abhängig vom Verkaufspreis und der Steuerklasse des Verkäufers.

a) Anfallende Steuern beim Hausverkauf
Der Hausverkauf ist unter drei Umständen steuerpflichtig:

  • Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
  • In den letzten fünf Jahren haben Sie bereits drei Immobilien verkauft (Drei-Objekte-Grenze) (Gewerbesteuer).
  • Die Immobilie wurde nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt und zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre (Spekulationssteuer).

Das bedeutet im Umkehrschluss: Wenn die Immobilie zum Privatvermögen gehört, haben die meisten privaten Verkäufer gute Chancen, keine Steuern auf den Erlös zahlen zu müssen. Spekulationssteuer fällt bei Ihrem Hausverkauf nicht an, wenn Sie die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Fällt die Spekulationssteuer beim Hausverkauf an, ist die Höhe abhängig von der Höhe des Gewinns und Ihrem sonstigen Einkommen.

Alle Details zu den Steuern beim Hausverkauf finden Sie in einem weiterführenden Ratgeber-Artikel.

b) Löschung der Grundschuld
In der Regel möchten Käufer eine Immobilie erwerben, die frei von finanzieller Belastung ist. Wenn also die Immobilie den Besitzer wechselt, darf im Grundbuch keine Grundschuld eingetragen sein. Die Löschung einer Grundschuld läuft folgendermaßen ab:

  • Eine Löschungsbewilligung wird bei der Bank beantragt.
  • Der Eigentümer legt die Löschungsbewilligung einem Notar vor.
  • Der Notar veranlasst mit Hilfe der Löschungsbewilligung die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt.

Kosten für Verkäufer entstehen dabei durch die Bezahlung des Notars und Gebühren bei dem zuständigen Amt. Die Höhe variiert, liegt aber in etwa bei 0.2 Prozent der Höhe der Grundschuld. Die Bank darf für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung keine Gebühren verlangen.

Info

Übertragen der Grundschuld

Wenn Sie ein Haus verkaufen, lohnt es sich mit dem Käufer über die Übertragung der Grundschuld zu sprechen. Eine Grundschuld kann auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Sie als Verkäufer sparen sich dann die Gebühren für die Löschung und der neue Eigentümer spart sich eine neue Eintragung der Grundschuld. Voraussetzung ist, dass der neue Eigentümer ein Darlehen bei der gleichen Bank wie Sie haben möchte.

c) Vorfälligkeitsentschädigung
Falls Sie planen, mit dem Erlös aus dem Hausverkauf den Kredit, den Sie für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben, vorzeitig zu tilgen, wird Ihre Bank wahrscheinlich den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Die Höhe dieser Entschädigung ist abhängig von der Restschuld. Bei Immobilienkrediten ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht gedeckelt. Die Berechnung ist stark von individuellen Eigenschaften des jeweiligen Kredits und der Höhe der Zinsen abhängig. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt natürlich nicht nur an, wenn Sie ein Haus verkaufen, sondern generell, wenn Sie ein Darlehen vorzeitig beenden.

Info

Nebenkosten reduzieren

Wenn Sie planen, nach dem Immobilienverkauf eine neue Immobilie zu erwerben, können Sie das Darlehen auf das neue Objekt übertragen und so die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen. Die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung können Sie unter Umständen also einsparen.

d) Opportunitätskosten beim Hausverkauf
Opportunitätskosten sind entgangene Erlöse, die dadurch entstehen, dass vorhandene Möglichkeiten und Chancen, den Verkaufspreis zu erhöhen, nicht genutzt werden. Über Opportunitätskosten beim Hausverkauf sollten Sie insbesondere bei den Punkten Renovierung (Schönheitsfehler ausbessern) und Verkaufsstrategie nachdenken.

Renovierung
Ein Haus, das äußerliche Mängel aufweist, lässt sich schwerer und folglich zu einem geringeren Preis verkaufen. Eine Beseitigung der Mängel führt nicht selten dazu, dass der Verkaufspreis um mehr als die Kosten für die Renovierung steigt.

Verkaufsstrategie und Preissetzung
Die Verkaufsstrategie hat einen erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis der Immobilie. Zu einer guten Strategie gehört eine Analyse des Marktes, Kenntnisse über die Zielkäufer, eine gut aufgestellte Vermarktung und einiges mehr. Unter Beachtung all dieser Punkte erfolgt die richtige Preissetzung für Ihre Immobilie. Eine professionelle Beratung bringt an dieser Stelle häufig nicht nur einen monetären Vorteil, sondern erspart auch viel Arbeit.

Klassischerweise würde man einen Makler engagieren. Oft sind die Maklerkosten beim Verkauf einer Immobilie geringer als die Zugewinne. Opportunitätskosten lauern noch an einigen weiteren Stellen. An welchen Stellen sie auftreten ist jedoch unterschiedlich und oft sind sie schwer auszumachen. Da die meisten Hausverkäufer nur wenig Erfahrung und Routine in diesem Geschäft haben, ist das 'nicht Engagieren' eines Maklers häufig die größte Opportunitätskostenfalle.

Durch eine geschickte Verkaufsstrategie, Kenntnisse über den Markt und seine Entwicklung sowie eine gut aufgestellte Vermarktung können Makler in der Regel einen besseren Verkaufspreis verhandeln.


Fazit

Jeder Verkauf von Immobilien kann unterschiedliche Herausforderungen mit sich bringen. Deshalb sollte stets die individuelle Situation betrachtet werden, um den Hausverkauf möglichst reibungslos und zum bestmöglichen Verkaufspreis abwickeln zu können. Für eine Privatperson kann es sich schwierig gestalten, ein Haus eigenständig zu verkaufen. Deshalb kann es sich lohnen, einen Makler einzuschalten und ihn mit der Immobilienvermarktung zu beauftragen. Ein Makler kann Ihnen dabei helfen die voraussichtlichen Kosten zu kalkulieren, die benötigten Unterlagen zu besorgen sowie die Verkaufsdauer zu minimieren. Starten Sie Ihren Hausverkauf doch am besten noch heute mit einer kostenlosen Immobilienbewertung von McMakler.

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Bildquelle: iStock.com/courtneyk