Privates Haus verkaufen – Darauf sollten Sie achten

Ein Haus stellt für viele Privatpersonen den größten Vermögenswert dar. Der private Verkauf sollte daher bestens überdacht und geplant sein. Egal ob das Geld nun dringend für eine neue Immobilie beötigt wird, zur Altersvorsorge gebraucht wird oder das Haus bei Scheidung verkauft werden soll. Besondere Achtsamkeit im Verkaufsprozess bewahrt einen nicht nur vor bösen Überraschungen, sondern kann mitunter auch großen Einfluss auf den erzielbaren Verkaufspreis nehmen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Ihr privater Hausverkauf zum Erfolg wird.

Paar freut sich über privaten Hausverkauf

1. Hausverkauf — Mit oder ohne Makler?

Im Zuge der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs gibt es viele Fragen zu klären. Soll der Verkauf privat, also in Eigenregie erfolgen, muss sich der Eigentümer selbst um viele Dinge kümmern und auch dann ist fachlicher Rat von Rechtsanwälten oft unabdingbar. Es ist also klug, sich vor dem Hausverkauf gründlich zu überlegen, ob man die Vorzüge eines Maklers in Anspruch nehmen will:

  • Minimaler Zeitaufwand
    Ein professioneller Immobilienmakler übernimmt in der Regel sowohl anfallende organisatorische Aufgaben, er kümmert sich um die nötigen Dokumente und die Vermarktung, als auch Preis- und Vertragsverhandlungen.

  • Professionelle Betreuung
    Beim Hausverkauf kommen oft unerwartete Fragen und Problematiken auf, durch seine langjährige Erfahrung kann ein Makler in solchen Fällen direkt beraten und helfen.

  • Marktexpertise
    Ein Makler kennt sich bestens auf dem regionalen Immobilienmarkt aus und kann die besten Preis- und Vermarktungsstrategien für jede Immobilie individuell bestimmen

Dem entgegengestellt bietet der eigenständige Verkauf auch Vorteile:

  • Kontrolle und Eigenverantwortlichkeit
    Bei einem Verkauf ohne Makler hat der Eigentümer die Möglichkeit, aber auch die Verpflichtung, alle im Verkaufsprozess anfallenden Aufgaben selbst zu übernehmen. Der Hausverkauf wird demnach transparenter und selbstbestimmter.

  • Keine Maklerprovision
    Bei einem Verkauf ohne Makler muss keine Provision gezahlt werden, wodurch gegebenenfalls mehr Kaufinteressenten an der Immobilie interessiert sind.

Als Eigentümer sollte man sich sorgsam überlegen, ob die Herausforderung einen Hausverkauf selbst durchzuführen realistisch ist oder nicht. Generell ist der Verkauf mit Makler die sichere Variante. Zu beachten ist auch, dass die Zahlung des Maklers bundeslandspezifisch entweder geteilt oder komplett von dem Kaufinteressenten beglichen wird. Nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen muss der Eigentümer seit der Einführung des Bestellerprinzips die Provision bezahlen, wenn er den Makler beauftragt hat.

2. Vorbereitung auf den privaten Hausverkauf

Bei einem privaten Hausverkauf ist es wichtig den richtigen Verkaufszeitpunkt zu wählen, dabei müssen einige Aspekte berücksichtigt werden. Zum einen sollte geklärt werden, wann das Geld benötigt wird. Wird es sofort benötigt, beispielsweise zur Baufinanzierung eines neuen Einfamilienhauses, gibt es nicht viel Spielraum. Allerdings sollte hier trotzdem auf eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung geachtet werden.
Andernfalls sollten Sie die aktuelle Marktlage betrachten bevor Sie Ihr Haus verkaufen, denn der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen. Bei steigenden Preisen kann es sich durchaus lohnen, den Verkaufszeitpunkt für das private Haus noch ein wenig hinauszuzögern, während sich bei sinkenden Preisen ein rascher Verkauf lohnen kann.

Außerdem ist es sinnvoll direkt die erforderlichen Unterlagen zu organisieren, die benötigt werden um den Verkauf des privaten Hauses oder der Wohnung in die Wege zu leiten. Um den Überblick zu wahren, werden die Dokumente am besten mithilfe einer Checkliste zusammengestellt. Gebraucht werden beispielsweise:

  • die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
  • die Bauakte
  • der Energieausweis
  • ein aussagekräftiges Exposé
  • einen (beglaubigten) aktuellen Grundbuchauszug

Außerdem ist eine Immobilienbewertung für die Preisgestaltung beim Hausverkauf unerlässlich. Der bei der Hausbewertung ermittelte Preis ergibt sich aus mehreren Faktoren: Lage des Objekts, Größe, Zustand der Bausubstanz sowie die aktuelle Marktsituation in der Region. Eine vorläufige Immobilienbewertung kann bereits online erstellt werden.

2.1 Vermarktungsstrategien für das Eigenheim

Die geläufigste Methode sein Haus zu vermarkten bieten heutzutage kostenlose Internetinserate. Auf diesem Weg lassen sich besonders viele Interessenten bei vergleichsweise geringem Kostenaufwand ansprechen.
Aber auch traditionelle Vermarktungsstrategien, wie lokale Zeitungsanzeigen oder Schilder am Haus können Kaufinteressenten auf den Hausverkauf bzw. die Wohnung aufmerksam machen. Zu einem der häufigsten Fehler bei einer privaten, eigenständigen Vermarktung gehört, dass oft ausschließlich in Onlineportalen inseriert wird.
Der Zeit- und Kostenaufwand eines Eigeninserates sollte dabei nicht unterschätzt werden, weshalb es sich lohnen kann, für die Vermarktung einen Makler einzuschalten. Besonders relevant für den Erfolg der Anzeige ist es, ein inhaltlich und gestalterisch aussagekräftiges Exposé zu erstellen.

Eigenvermarktung


Im fortlaufenden Vermarktungsprozess spielt auch eine serviceorientierte Betreuung der Kaufinteressenten eine große Rolle für den Erfolg des Verkaufs. Fragen der Interessenten sollten immer umfangreich und zeitnah beantwortet werden. Bei einem Besichtigungstermin ist es ratsam sympathisch und zuvorkommend zu agieren. Fühlt sich der zukünftige Käufer von Anfang an gut betreut, kann sich dies durchaus positiv in späteren Preis und Vertragsverhandlungen auszahlen.

2.2 Den Hausverkauf besonnen abschließen

Wurde ein Käufer gefunden und konnten sich beide Parteien über die Höhe des Kaufpreises einigen, kann der private Hausverkauf abgeschlossen werden. Um erfolgreich Ihr Haus verkaufen zu können, sollten auch die abschließenden Schritte gewissenhaft ausgeführt werden:

  • Termin beim Notar: Ohne einen Notar kann in Deutschland keine Immobilie den Eigentümer wechseln. In der Regel bestimmt der Erwerber den Notar, der Eigentümer kann aber durchaus ebenfalls einen Notar vorschlagen. Ein Notar ist stets unparteiisch und handelt für beide Parteien.

  • Kaufvertrag anfertigen: Über die Details im Kaufvertrag sollten sich Käufer und Verkäufer vor dem privaten Hausverkauf einigen. Der Notar kann anhand der Vorgaben einen Entwurf anfertigen.

  • Risiken erkennen: Wurden Mängel nicht angegeben? Stimmen die Quadratmeterzahl und andere Details? Spätestens jetzt sollten alle Angaben über das Grundstück nochmal überprüft werden. Wenn Mängel verschwiegen werden, kann der Eigentümer unter Umständen haftbar gemacht werden.

  • Kaufpreisabwicklung: Der Kaufpreis kann direkt vom Käufer an den Verkäufer überwiesen werden. Üblich ist es aber, ein Notaranderkonto einzurichten. Ein solches Konto wird vom Notar treuhänderisch geführt. Erst wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wird der Kaufpreis ausgezahlt.

  • Hausübergabe: Der Zeitpunkt der Hausübergabe sollte festgelegt werden. Anhand eines detaillierten Übergabeprotokolls lässt sich der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des privaten Hausverkaufes festhalten.

3. Welche Kosten fallen an?

Bei einem privaten Hausverkauf sollten zuletzt auch die Kosten berücksichtigt werden, welche während des Verkaufs gegebenenfalls entstehen könnten.

Kreditablösung
Wenn der Darlehensvertrag durch den Verkauf des Hauses vorzeitig getilgt wird, entsteht gegebenenfalls ein Zinsschaden. Die finanzierende Bank kann dann unter Umständen ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wahrnehmen.

Spekulationssteuer
Sollte ein Verkäufer nicht selbst in seinem Haus gewohnt haben und die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht vergangen, kann bei einem erzielten Verkaufsgewinn die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden.

Notarkosten
Ein Notartermin ist für den Hausverkauf unabdingbar. Die Höhe der Notarkosten richten sich nach der Höhe des Verkaufspreises des Hauses, werden aber größtenteils vom Käufer übernommen. Der Verkäufer trägt meist nur die Kosten, welche für die Löschung der Rechte Dritter, wie Wege-, Wohn- oder Rohrleitungsrechte, anfallen.

Wertermittlung
In einigen Fällen ist eine Hausbewertung durch einen Sachverständigen ratsam oder notwendig. Die anfallenden Kosten der Wertermittlung hängen meist von dem ermittelten Verkehrswert ab. Sie betragen bis zu einem Prozent des Immobilienwertes.

Jeder Verkauf von Immobilien kann unterschiedliche Herausforderungen mit sich bringen. Deshalb sollte stets die individuelle Situation betrachtet werden, um den Hausverkauf möglichst reibungslos und zum bestmöglichen Verkaufspreis abwickeln zu können. Für eine Privatperson kann es sich schwierig gestalten, ein Haus oder eine Wohnung eigenständig zu veräußern. Deshalb lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen.


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