So funktioniert die Wertermittlung beim Haus

Verkauf, Umbau, Erbschaft, Scheidung – Es kann viele Gründe für die Wertermittlung eines Hauses geben. Besonders für den Hausverkauf ist eine objektive Bewertung wichtig. Laien fällt es oft schwer, den Wert eines Hauses richtig einzuschätzen. Ein zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzter Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten ab und verlängert den Verkaufsprozess oder birgt die Gefahr eines Verlustgeschäfts. Doch welche Möglichkeiten, den Hauswert zu ermitteln, gibt es? Wann ist welche Art der Wertermittlung sinnvoll und welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Hauses? Wir haben für Sie das Wichtigste zum Thema Wertermittlung beim Haus zusammengetragen.

Wann sollte der Hauswert ermittelt werden?

Die Frage „Was ist mein Haus wert?“ stellt sich zu vielerlei Anlässen. Naheliegend ist dabei natürlich der Hausverkauf. Hier dient die Hausbewertung einer Einschätzung des Verkehrswertes, welcher den vorrausichtlich am Markt erzielbaren Preis beschreibt. Die Wertermittlung bildet also in erster Linie eine Basis für die Preisfindung. Denn der Angebotspreis kann einen entscheidenden Einfluss darauf nehmen, ob beziehungsweise wie erfolgreich der Hausverkauf wird.

Ein weiterer häufiger Anlass für die Hausbewertung ist im Falle einer Erbauseinandersetzung beispielsweise die Aufteilung der Erbmasse hinsichtlich der Immobilie. Hierbei wird der Immobilienwert genau benötigt. Des Weiteren sind Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen ein häufiger Grund für die Immobilienwertermittlung, beispielsweise für einen Zugewinnausgleich. Dabei spielt die mögliche Wertsteigerung des Hauses während der Zeit des Zusammenlebens eine Rolle.

Im Falle von Sorgerechtsangelegenheiten, beispielsweise wenn das Vormundschaftsgericht den Verkauf für einen pflegebedürftigen Eigentümer übernimmt, wird ebenfalls der Verkehrswert des Hauses ermittelt. Auch für die Verlängerung einer Hypothek beziehungsweise eines Baudarlehens wird der Hauswert ermittelt (hierbei handelt es sich dann um den Beleihungswert).

Außerdem sollte eine Wertermittlung im Falle einer Steigerung des Hauswertes durch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Auch für steuerliche Zwecke oder im Versicherungsfall kann eine Wertermittlung sinnvoll sein. Den aktuellen Wert des Hauses zu kennen, ist auch in Bezug auf die Beobachtung und Analyse der Marktentwicklung interessant, um gegebenenfalls Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte zu nutzen.
In allen Fällen ist eine objektive Wertermittlung wichtig.

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Wie kann der Hauswert ermittelt werden?

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, den Immobilienwert zu ermitteln. Die Immobilienwertermittlung kann mit Hilfe eines kostenpflichtigen Wertgutachtens, einer kostenlosen Immobilienbewertung online oder vom Eigentümer selbst durchgeführt werden. Welche dieser Möglichkeiten in Ihrem Fall die Richtige ist, hängt vom jeweiligen Anlass für die Wertermittlung beziehungsweise dessen Verwendungszweck ab.

Ein ausführliches, schriftliches Wertgutachten durch einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen (Immobiliengutachter oder Makler) wird benötigt, wenn es über eine gerichtliche Gültigkeit verfügen soll. Dies ist beispielsweise bei Steuerfragen des Finanzamts oder Rechtstreitigkeiten vor Gericht der Fall, wenn die Steuerlast ermittelt werden soll oder es um eine Scheidung geht. In diesen Fällen wird nur ein ausführliches Verkehrswertgutachten anerkannt. Auch für Versicherungsfälle oder bei Zwangsversteigerungen ist ein schriftliches Wertgutachten erforderlich.

Wird der Hauswert nicht für rechtliche Angelegenheiten benötigt, ist eine kostenlose Immobilienbewertung online eine gute Alternative zum kostenpflichtigen Wertgutachten. Die Wertermittlung online vermittelt schnell und einfach kompaktes Wissen über Ihr Haus und ermöglicht es Ihnen, sich kostenlos und ohne großen Aufwand einen Überblick über den möglichen Wert Ihres Hauses zu verschaffen. Von zu Hause aus tippen Sie einige Eckdaten zum Haus in eine vorgefertigte Maske ein. Anschließend wird eine Vielzahl von Echtzeitdaten analysiert. Basierend auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen sowie Erkenntnissen aus der Marktforschung werden dann Vergleichsobjekte zu Ihrem Haus gefunden. Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung sowie Zukunftsprognosen findet dann eine Wertermittlung statt, die Hilfestellung für eine realistische Angebotspreisbildung bietet. Das Ergebnis erhalten Sie innerhalb kürzester Zeit.

Daher kann die Online-Bewertung einen ersten Anhaltspunkt für den Hauswert bieten und beispielsweise hilfreich bei der Entscheidung sein, ob sich ein Hausverkauf zum aktuellen Zeitpunkt lohnt. Für den regulären Hausverkauf oder bei Überlegungen zu eventuellen Modernisierungsmaßnahmen eignet sich die Online-Wertermittlung also gut.

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Nicht zuletzt besteht natürlich die Möglichkeit, den Hauswert selbst zu ermitteln. Diese Variante ist aus den bereits aufgeführten Gründen für Laien jedoch nur wenig empfehlenswert, da diese meist nicht über die nötigen Fachkenntnisse sowie die notwendige Objektivität verfügen. Ohne die Kenntnis der lokalen Marktverhältnisse und Erfahrungswerte wird der Hauswert aufgrund von emotionaler Verbundenheit zum Haus und dessen Liebhaberwert meist nicht richtig eingeschätzt. Darüber hinaus sind die verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie ohne professionelle Hilfe recht kompliziert und zeitaufwändig, weshalb die Unterstützung durch einen Experten ratsam ist.

Die jeweiligen Immobilienpreise vor Ort können ebenfalls als ersten Anhaltspunkt für die Preisfindung genutzt werden. In unserer Übersicht zur Immobilienpreisentwicklung finden Sie die durchschnittlichen Miet- und Kaufpreise für ganz Deutschland.

Zu den Immobilienpreisen

Welche Verfahren werden zur Wertermittlung verwendet?

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen drei Wertermittlungsverfahren:
Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren. Beim Ertragswertverfahren stehen Renditeüberlegungen in Bezug auf den zukünftig möglichen Ertrag im Vordergrund, weshalb dieses Verfahren vor allem bei Gewerbeimmobilien und Mietobjekten angewandt wird. Bei diesem Verfahren werden unter Abzug der laufenden Kosten (zum Beispiel Bewirtschaftung und Instandhaltung) die aktuellen Reinerträge ermittelt und für die Zukunft prognostiziert. Basierend auf der langfristig erzielbaren Rendite (Ertragswert) wird dann letztlich der Verkehrswert des Hauses berechnet.

Bei Häusern in Eigennutzung wird das Vergleichs- oder das Sachwertverfahren angewandt, da Renditeüberlegungen in Bezug auf mögliche Mieteinnahmen hierbei keine Rolle spielen, weshalb der Ertragswert dabei nicht von Bedeutung ist. Anhand grundlegender Eckdaten wird das Haus beim Vergleichswertverfahren mit ähnlichen Objekten verglichen. Dabei fließen die individuellen Merkmale des Hauses in die Preisbildung ein, die sich entweder werterhöhend oder -mindernd auswirken. Außerdem werden beim Vergleichswert aktuelle Markttrends berücksichtigt.

Beim Sachwertverfahren wird der Preis des Hauses an dessen Neubaukosten geknüpft. Dabei wird ermittelt, wie viel es kosten würde, den aktuellen Gebäudezustand wiederherzustellen (Sachwert). Der Sachwert wird meist ermittelt, wenn es an Vergleichsobjekten mangelt oder auch als Ergänzung der beiden anderen Verfahren.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert des Hauses?

Relevante Einflussgrößen bei der Hausbewertung sind beispielsweise die Nutzungsmöglichkeiten, das Baujahr, die individuelle Ausstattung und der allgemeine Zustand des Hauses sowie dessen Lage. Auch die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend, da schon eine Differenz von beispielsweise zehn Quadratmetern einen erheblichen Unterschied bei der Wertermittlung machen kann.

Lage
In Bezug auf die Lage wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden, wobei die Makrolage die jeweilige Region oder Stadt, die Mikrolage hingegen die unmittelbare Umgebung des Hauses (Straße, Nachbarschaft) beschreibt. Hierbei spielen Faktoren wie das Verkehrsaufkommen, die Anbindung an den Nahverkehr, Park- und Einkaufsmöglichkeiten sowie öffentliche Einrichtungen und das kulturelle Angebot eine Rolle.

Ausstattung
Neben Grundstücksgröße und Wohnfläche spielt die Ausstattung des Hauses eine Rolle. Hierbei ist nicht die Einrichtung gemeint, sondern inwiefern grundlegende Elemente vorhanden sind und in welchem Zustand sich diese befinden. Von Bedeutung sind beispielsweise die Qualität der verwendeten Baumaterialien sowie die Bauweise und -ausführung. Auch der Zustand von Sanitär- und Heizungsanlagen oder die Verfassung von Fenstern und Bodenbelägen sowie besondere Ausstattungsmerkmale wie ein Garten, Balkon oder Aufzug haben Einfluss auf den Hauswert. Grundsätzlich wird der Ausstattungsstandard in vier Stufen unterschieden: einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung. Fenster mit Wärmeschutzverglasung haben beispielsweise einen höheren Wert als Fenster mit Einfachverglasung.

Zustand
Beim Zustand geht es um grundsätzliche Eigenschaften des Hauses. Dabei spielen vor allem das Alter (Baujahr), der Erhaltungszustand (beispielsweise Bausubstanz) sowie die energetische Beschaffenheit eine Rolle. Es ist relevant, wann die letzte Sanierung stattfand, ob es Mängel oder Instandhaltungsrückstau gibt, welcher Modernisierungsgrad vorliegt und wie der Energiestandard des Hauses ist. Je schlechter die Energiekennwerte eines Hauses, desto höher fallen die Energiekosten an, was wertmindernd in die Hausbewertung einfließt.

Rechtliche Rahmenbedingungen
Auch rechtliche Gegebenheiten wie ein gegebenenfalls vorhandener Denkmalschutz sowie Wohn- oder Wegerechte und Vorbau- oder Erbbaurechte beeinflussen den Wert eines Hauses.

Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Unabhängig von den Beschaffenheiten des Hauses haben die lokale Marktsituation im Zusammenhang mit Angebot und Nachfrage und der örtliche Preisspiegel einen Einfluss auf den Wert. Im Allgemeinen gilt: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Preis. In Bezug auf den erzielbaren Verkaufspreis spielt natürlich auch die jeweilige Käuferzielgruppe eine Rolle.

Worauf ist beim Hausverkauf zu achten?

Aus emotionalen Gründen schätzen Eigentümer den Wert ihres Hauses oft zu hoch ein, da das Eigenheim für sie einen Liebhaberwert hat. In der Folge gehen potenzielle Kaufinteressenten verloren, die bereits vor der ersten Kontaktaufnahme durch die Höhe des Preises abgeschreckt werden. Eine nachträgliche Korrektur des Angebotspreises, egal ob nach oben oder unten, wirkt sich allgemein eher negativ aus, da sie bei Kaufinteressenten für Skepsis sorgt. Dadurch wird der Verkaufsprozess unnötig verlängert. Wenn die Kalkulation des Preises bei der Wertermittlung andererseits zu niedrig ausfällt, droht beim Verkauf ein Verlustgeschäft. Daher sollte der Angebotspreis des Hauses mit Genauigkeit festgelegt werden.

Entspricht der ermittelte Wert dem Verkaufspreis?

Der ermittelte Hauswert und der spätere Angebotspreis beziehungsweise der im Endeffekt erzielte Verkaufspreis sind oftmals nicht identisch. Die Wertermittlung bildet eine wesentliche Grundlage, um einen geeigneten Angebotspreis festzulegen. Für den letztendlich erzielbaren Verkaufspreis spielen jedoch auch immer Angebot und Nachfrage sowie die jeweilige Marktlage eine Rolle, weshalb der ermittelte Verkehrswert nicht automatisch dem Verkaufspreis entspricht. Einen absoluten Preis für eine Immobilie gibt es also nicht.

Info

Tipp: Psychologische Preisschwellen berücksichtigen

Für die Bestimmung des Angebotspreises sollten außerdem auch psychologische Preisschwellen berücksichtigt werden. Beispielsweise wirkt ein Angebotspreis von 299.000 Euro auf Kaufinteressenten in der Regel attraktiver als ein Preis von 300.000 Euro. Somit kann schon ein vergleichsweise kleiner Preisunterschied eine große Wirkung haben. In Abhängigkeit von der jeweiligen Strategie beim Hausverkauf sollte der Angebotspreis entsprechend angepasst werden.

Hinzu kommt, dass Immobilien je nach Sichtweise häufig unterschiedlich eingeschätzt werden. Da Eigentümer genau wissen, wie viel Zeit, Arbeit und Liebe sie in ihr Haus gesteckt haben, schätzen sie den Wert häufig zu hoch ein. Kaufinteressenten hingegen sehen eher die Arbeit, die sie noch in das gekaufte Haus investieren müssen, weshalb sie den Preis vorsichtig kalkulieren und meist zu niedrig ansetzen. Hier kann die Wertermittlung Abhilfe schaffen, da sich der Verkehrswert meist zwischen den Einschätzungen der beiden Parteien einpendelt und daher den tatsächlichen Wert der Immobilie am besten widergibt.

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