Wichtige Infos zur ImmowertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung löste im Jahr 2010 die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) als rechtliche Grundlage der Immobilienbewertungen in Deutschland ab. Die Novellierung der WertV wurde vorgenommen, um die zahlreichen neuen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigen. Welche Neuerungen durch die ImmowertV genau vorgenommen wurden und alle Bestimmungen zur Immobilienbewertung erfahren Sie hier.

Was genau regelt die ImmowertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung setzt die gesetzlichen Maßstäbe für die gängigen Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Immobilien. Die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV)" wurde am 1. Juli 2010 rechtskräftig und löste damit die bis dahin gültige Wertermittlungsverordnung (WertV) ab, die seit 1988 die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung bot.

Gründe für die Novellierung der Wertermittlungsverordnung

Die ursprüngliche Wertermittlungsverordnung wurde überholt, um die erheblich veränderten Umstände auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigten.
Diese Veränderungen waren zum einen durch die Integration der neuen Bundesländer bedingt sowie durch neue Programme zur Unterstützung und Aufwertung städtebaulich, wirtschaftlich und sozial benachteiligter und strukturschwacher Stadt- und Ortsteile (soziale Stadt, Stadtumbau). Aber auch grundlegende Veränderungen durch den wirtschaftlichen, demografischen und gesellschaftlichen Wandel und auffallende Neuerungen in der Wertermittlungspraxis, haben die Novellierung motiviert.

Neue Aspekte durch die ImmowertV

Um die gravierenden Änderungen auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen, wurden durch die neue ImmowertV die geltenden Regelungen überholt, aber auch neue hinzugefügt:

  • So zum Beispiel die Vorgabe, auch die künftige Entwicklung eines Gebietes zu berücksichtigen, da sie einen nicht unerheblichen Wertfaktor eines Grundstückes darstellt. Diese Bewertung muss jedoch unter Ausschluss spekulativer Annahmen und basierend auf Fakten erfolgen. (Dieser Zusatz soll der Entstehung einer Immobilienkrise, wie zuvor im Jahre 2007 in den USA, bereits bei der Bewertung entgegenwirken.)

  • Durch die Novellierung der WertV wurde auch erstmals das Erfassen der energetischen Beschaffenheit und der energetischen Sanierung als Gebäudemerkmal Teil der normierten Wertermittlung.

  • Teil der neuen ImmowertV war außerdem eine praxisgesteuerte Umgestaltung der Vorschriften über die erforderlichen Daten und ihre Erhebung. Auch wurden nicht mehr relevante Regelungen aus der Verordnung entnommen.

  • Außerdem wurden mit der Novellierung international gebräuchliche Begriffe in der Wertermittlung eingeführt. Ebenso wurde das allgemeine mehrperiodische Ertragswertverfahren mathematisch an Regelungen des Discounted-Cashflow-Verfahrens, aus dem angelsächsischen Raum, angelehnt. So sollte eine bessere internationale Vergleichbarkeit angestrebt werden.

Discounted-Cashflow-Verfahren

Die Disounted-Cahsflow-Methode ist ein Modell zur Berechnung von Unternehmens- bzw. Immobilienwerten, vor allem im Hinblick auf Investitionsentscheidungen. Es der Immobilienbewertung ist sie bei den expliziten Wachstumsmodellen einzuordnen und basiert auch auf prognostizierten Erträgen. International sowie auch immer häufiger im Inland, findet es oft in der Ermittlung von Marktwerten bzw. Verkehrswerten von Immobilien Anwendung.

Inhalte der Immobilienwertermittlungsverordnung

Die ImmowertV ist in drei Abschnitte unterteilt: Zuerst wird der Anwendungsbereich erläutert und Begriffsbestimmung vorgenommen, im zweiten Abschnitt geht es um die Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten und in einem dritten werden die normierten Wertermittlungsverfahren erklärt.

Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung

Die Verordnung wird dann relevant, wenn Grundstücke und ihre Komponenten bewertet werden sollen. Sie bietet demnach sowohl die Grundlage zur Ermittlung der Bodenrichtwerte als auch für weitere erforderliche Daten zur Berechnung des Verkehrswertes. In den konstituierten Wertermittlungsverfahren werden zum einen das generelle Wertverhältnis auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt, demnach auf der Nachfrage basierend unterschiedliche, regionsspezifische Immobilienpreisverhältnisse. Zum anderen müssen objektspezifische Grundstücksmerkmale beachtet werden. Dabei handelt es sich um verkehrswertbeeinflussende Faktoren des einzelnen Wertermittlungsobjekts, so zum Beispiel besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden sowie wirtschaftliche Überalterung.

Bodenrichtwerte und weitere Kennwerte

In dem zweiten Abschnitt werden mit dem Verkehrswert zusammenhängende Daten erläutert. Dazu zählen:

  • Indexzahlen
  • Bodenrichtwerte
  • Umrechnungskoeffizienten
  • Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
  • Marktanpassungsfaktoren
  • Liegenschaftszinssätze

Mit Indexzahlen sind die Subsummierungen der Werteverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Die Wertverhältnisse beziehen sich auf Grundstücke mit vergleichbarer Immobilienlage, also Stadtteil und Nutzungsart (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus etc.)

Wertermittlungsverfahren

Der letzte Abschnitt stellt die standardisierten Ermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes vor. In Deutschland konzentriert sich die Anwendung insbesondere auf drei Wertermittlungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren

Die ImmowertV empfiehlt die Verkehrswertbestimmung durch das Vergleichswertverfahren, wenn die Immobilie von dem Eigentümer selbst bewohnt wird, üblicherweise also bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie, werden die Preise ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage ermittelt und die Objekte mit dem zum Verkauf stehenden verglichen.

Das Vergleichswertverfahren kann gleichermaßen auf bebaute und unbebaute Grundstücke angewendet werden. Als wichtige Parameter für bebaute Grundstücke gelten dabei zusätzlich:

  • Die Größe
  • Die Restnutzungsdauer
  • Der energetische und bauliche Zustand
  • Die Gebäudeart
  • Die Bauweise

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes gilt grundsätzlich, je ähnlicher sich die jeweiligen Vergleichsobjekte sind, desto präziser kann der Vergleichswert errechnet werden. Da der Vergleichswert in der Regel nicht dem Verkehrswert entspricht, kann er mit den Umrechnungskoeffizienten und Indexzahlen aus dem zweiten Abschnitt angeglichen werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist nach ImmowertV besonders zur Bestimmung des Verkehrswertes von Kapitalanlagen anzuwenden. Das Ertragswertverfahren macht den Verkehrswert unter anderem von den zu erwartenden Erträgen und der Restnutzungsdauer abhängig. Die Hauptkomponenten bei der Berechnung sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert und Bodenwertverzinsung sowie der sogenannte Vervielfältiger. Der Vervielfältiger berechnet sich mithilfe des Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird auch bei selbstgenutzten Immobilien genutzt, sollte es keine oder nicht ausreichend viele vergleichbare Immobilien geben oder steht nicht der Ertrag (Mieteinnahmen) einer Kapitalanlage im Vordergrund.

Grundlage für die Sachwertmethode bilden der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Der Wert des Bodens wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens ermittelt, also durch die Bodenwerte bestimmt. Der Wert der baulichen Anlagen wird hingegen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt wird. Auch die Alterswertminderungen, also die Abnutzung und der Zustand des Gebäudes werden berücksichtigt.