Wichtige Infos zur ImmoWertV

Letztes Update: 03.09.2020

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) löste am 19.05.2010 die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) als rechtliche Grundlage der Immobilienbewertungen in Deutschland ab. Die Novellierung der WertV wurde vorgenommen, um die zahlreichen neuen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigen. Aktuell steht die ImmoWertV vor einer weiteren Novellierung, welche voraussichtlich am 01.01.2021 in Kraft treten wird. Welche Neuerungen durch die aktuelle ImmowertV genau vorgenommen wurden und was sich ab 2021 voraussichtlich ändern wird, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.


1. Was genau regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung setzt die gesetzlichen Maßstäbe für die gängigen Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Immobilien. Die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV)" vom 19.05.2010 wurde am 01.07.2010 rechtskräftig und löste damit die bis dahin gültige Wertermittlungsverordnung (WertV) ab, die seit 1988 die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung bot. Die ImmoWertV wurde zuletzt durch § 16 am 26.11.2019 geändert.

1.1 Was waren die Gründe für die Novellierung der Wertermittlungsverordnung?

Die ursprüngliche Wertermittlungsverordnung wurde überholt, um die erheblich veränderten Umstände auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigten.

Diese Veränderungen waren zum einen durch die Integration der neuen Bundesländer bedingt sowie durch neue Programme zur Unterstützung und Aufwertung städtebaulich, wirtschaftlich und sozial benachteiligter sowie strukturschwacher Stadt- und Ortsteile (soziale Stadt, Stadtumbau). Aber auch grundlegende Veränderungen durch den wirtschaftlichen, demografischen und gesellschaftlichen Wandel sowie auffallende Neuerungen in der Wertermittlungspraxis haben die Novellierung motiviert.

1.2 Was änderte sich durch die ImmoWertV 2010?

Um die gravierenden Änderungen auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen, wurden durch die ImmoWertV die geltenden Regelungen überholt, aber auch neue hinzugefügt:

  • So zum Beispiel die Vorgabe, auch die künftige Entwicklung eines Gebietes zu berücksichtigen, da sie einen nicht unerheblichen Wertfaktor eines Grundstückes darstellt. Diese Bewertung muss jedoch unter Ausschluss spekulativer Annahmen und basierend auf Fakten erfolgen. (Dieser Zusatz soll der Entstehung einer Immobilienkrise, wie zuvor im Jahre 2007 in den USA, bereits bei der Bewertung entgegenwirken.)

  • Durch die Novellierung der WertV wurde auch erstmals das Erfassen der energetischen Beschaffenheit und der energetischen Sanierung als Gebäudemerkmal Teil der normierten Wertermittlung.

  • Teil der ImmoWertV 2010 war außerdem eine praxisgesteuerte Umgestaltung der Vorschriften über die erforderlichen Daten und ihre Erhebung. Auch wurden nicht mehr relevante Regelungen aus der Verordnung entnommen.

  • Mit der Novellierung wurden international gebräuchliche Begriffe in der Wertermittlung eingeführt. Ebenso wurde das allgemeine, mehrperiodische Ertragswertverfahren mathematisch an Regelungen des Discounted-Cashflow-Verfahrens aus dem angelsächsischen Raum angelehnt. So sollte eine bessere internationale Vergleichbarkeit angestrebt werden.

Discounted-Cashflow-Verfahren

Die Discounted-Cashflow-Methode ist ein Modell zur Berechnung von Unternehmens- bzw. Immobilienwerten, vor allem im Hinblick auf Investitionsentscheidungen. Bei der Immobilienbewertung ist sie bei den expliziten Wachstumsmodellen einzuordnen und basiert auch auf prognostizierten Erträgen. International sowie auch immer häufiger im Inland findet sie bei der Ermittlung von Marktwerten bzw. Verkehrswerten von Immobilien Anwendung.


2. Was sind die Inhalte der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010)?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist in drei Abschnitte unterteilt: Im ersten Teil wird der Anwendungsbereich erläutert und eine Begriffsbestimmung vorgenommen, im zweiten Abschnitt geht es um die Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten und im dritten Teil werden die normierten Wertermittlungsverfahren erklärt.

2.1 Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 1 - § 8)

Die Verordnung wird dann relevant, wenn Grundstücke und ihre Komponenten bewertet werden sollen. Sie bietet demnach sowohl die Grundlage zur Ermittlung der Bodenrichtwerte als auch für weitere erforderliche Daten zur Berechnung des Verkehrswertes. In den konstituierten Wertermittlungsverfahren wird zum einen das generelle Wertverhältnis auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. Zum anderen müssen objektspezifische Grundstücksmerkmale beachtet werden. Dabei handelt es sich um verkehrswertbeeinflussende Faktoren des einzelnen Wertermittlungsobjekts, so zum Beispiel besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden sowie wirtschaftliche Überalterung.

2.2 Bodenrichtwerte und weitere Kennwerte (§ 9 - § 14)

Im zweiten Abschnitt werden mit dem Verkehrswert zusammenhängende Daten erläutert. Dazu zählen:

  • Indexzahlen
  • Bodenrichtwerte
  • Umrechnungskoeffizienten
  • Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
  • Marktanpassungsfaktoren
  • Liegenschaftszinssätze



Mit Indexzahlen sind die Subsummierungen der Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt gemeint. Die Wertverhältnisse beziehen sich auf Grundstücke mit vergleichbarer Immobilienlage, also Stadtteil und Nutzungsart (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus etc.).


3. Wertermittlungsverfahren (Abschnitt 3)

Der letzte Abschnitt stellt die standardisierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes vor. In Deutschland konzentriert sich die Anwendung insbesondere auf drei Wertermittlungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

3.1 Das Vergleichswertverfahren (Unterabschnitt 1; § 15 - § 16)

Die ImmoWertV empfiehlt die Verkehrswertbestimmung durch das Vergleichswertverfahren, wenn die Immobilie von dem Eigentümer selbst bewohnt wird, üblicherweise also bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie werden die Preise ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage ermittelt und die Objekte mit dem zum Verkauf stehenden verglichen.

Das Vergleichswertverfahren kann gleichermaßen auf bebaute und unbebaute Grundstücke angewendet werden. Als wichtige Parameter für bebaute Grundstücke gelten dabei zusätzlich:

  • Die Größe
  • Die Restnutzungsdauer
  • Der energetische und bauliche Zustand
  • Die Gebäudeart
  • Die Bauweise



Bei der Ermittlung des Verkehrswertes gilt grundsätzlich, je ähnlicher sich die jeweiligen Vergleichsobjekte sind, desto präziser kann der Vergleichswert errechnet werden. Da der Vergleichswert in der Regel nicht dem Verkehrswert entspricht, kann er mit den Umrechnungskoeffizienten und Indexzahlen aus dem zweiten Abschnitt angeglichen werden.

3.2 Das Ertragswertverfahren (Unterabschnitt 2; § 17 - § 20)

Das Ertragswertverfahren ist nach ImmoWertV besonders zur Bestimmung des Verkehrswertes von Kapitalanlagen anzuwenden. Das Ertragswertverfahren macht den Verkehrswert unter anderem von den zu erwartenden Erträgen und der Restnutzungsdauer abhängig. Die Hauptkomponenten bei der Berechnung sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert, die Bodenwertverzinsung sowie der sogenannte Vervielfältiger. Der Vervielfältiger berechnet sich mithilfe des Liegenschaftszinses und der Restnutzungsdauer.

Was sind Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV?
Nach § 19 der ImmoWertV sind Bewirtschaftungskosten alle Kosten, die bei der zulässigen Nutzung und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen, sofern diese nicht bereits durch Umlagen etc. gedeckt sind. Darunter fallen:

  • die Verwaltungskosten,
  • die Instandhaltungskosten,
  • das Mietausfallwagnis und
  • die Betriebskosten.



Was sind Instandhaltungskosten nach ImmoWertV?
Die Jahre hinterlassen ihre Spuren an einer Immobilie, nicht nur wegen ihres Alters, sondern auch aufgrund von Abnutzung, zum Beispiel durch die Mieter. Instandhaltungskosten sind nach § 19 ImmoWertV alle Kosten, die während der Restnutzungsdauer einer baulichen Anlage aufgewendet werden müssen, um das zugrunde gelegte Ertragsniveau zu erhalten.

3.3 Das Sachwertverfahren (Unterabschnitt 3; § 21 - § 23)

Das Sachwertverfahren wird auch bei selbstgenutzten Immobilien genutzt, sollte es keine oder nicht ausreichend viele vergleichbare Immobilien geben oder steht nicht der Ertrag (Mieteinnahmen) einer Kapitalanlage im Vordergrund.

Grundlage für die Sachwertmethode bilden der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Der Wert des Bodens wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens ermittelt, also durch die Bodenwerte bestimmt. Der Wert der baulichen Anlagen wird hingegen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt. Auch die Alterswertminderungen, also die Abnutzung und der Zustand des Gebäudes, werden berücksichtigt.

Info

McMakler-Tipp: Wertermittlungsverfahren genau erklärt

Wenn Sie tiefer in die Methodiken des Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahrens eintauchen möchten, finden Sie detaillierte Informationen und Beispielrechnungen hier: Verfahren zur Wertermittlung


4. Was ändert sich mit der Novellierung des Wertermittlungsrechts ab 01.01.2021?

Wer derzeit eine Wertermittlung durchführen möchte, der findet Vorgaben dazu in sechs Regelungswerken. Die ImmoWertV ist nur eines dieser Regelwerke, neben der Bodenwert-, der Sachwert-, der Vergleichswert- und der Ertragswertrichtlinie sowie der Wertermittlungsrichtlinie 2006.

Für eine bessere Übersicht und Anwenderfreundlichkeit sollen diese sechs Regelungswerke nun neu geordnet und zu zwei Regelungswerken zusammengelegt werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Wertermittlung bundeseinheitlich nach den gleichen Grundsätzen erfolgt.

Nur noch zwei Regelungswerke: ImmoWertV 2021 und ImmoWertA
Mit der Novellierung des Wertermittlungsrechts sieht das Bundesministerium des Innern für Bau und Heimat (BMI) nur noch folgende zwei Regelungswerke vor:

  • Die neue ImmoWertV 2021 wird wesentliche Grundsätze aller bisherigen Richtlinien enthalten.

  • Hinzu kommt das Regelwerk ImmoWertA, welches Muster-Anwendungshinweise enthalten soll, jedoch keinen Regelungscharakter haben wird.
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McMakler-Tipp: Weitere Informationen:

Auf der Seite des BMI finden Sie die Entwürfe der ImmoWertV 2021 und der ImmoWertA.

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