So berechnen Sie den Zeitwert einer Immobilie

23.06.20 • Lesezeit: 8:45 Minuten

Tendenz nach oben: In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien, insbesondere in den Ballungsräumen, stark gestiegen. Der Zeitwert bzw. Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie zeigt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt (Stichtag) und wird anhand der aktuellen Marktsituation sowie verschiedener Objektmerkmale berechnet. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die verschiedenen Berechnungsverfahren zur Immobilienwertermittlung, konkrete Praxisbeispiele und die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Verkaufspreis.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Zeitwert Ihres Hauses berechnen

Begriffsdefinitionen: Zeitwert, Verkehrswert, Marktwert

Was ist der Zeitwert (international: Fair Value)?
Der beizulegende Zeitwert - auch Fair Value genannt - ist ein Begriff aus dem angelsächsischen Rechnungswesen und laut Definition:

"der an einem Stichtag einem Vermögenswert oder einer Schuld tatsächlich beizulegende Wert".

Was ist der Zeitwert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie verändert sich im Laufe der Zeit. Dabei kann er durch Abnutzung etc. sinken, aber auch durch z.B. durch eine positive Marktentwicklung steigen. Den Zeitwert einer Immobilie - also den Wert, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück an einem Stichtag hat - bezeichnet man korrekterweise als Verkehrswert oder Marktwert.

Was ist der Verkehrswert?
Im Gesetzbuch ist eine genaue Definition des Verkehrswerts zu finden. In § 194 im Baugesetzbuch (BauGB) heißt es:

"Der (gemeine) Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Was ist der Marktwert?
Der Begriff "Marktwert" wird als Synonym zum "Verkehrswert" verwendet. Während der Verkehrswert genau per Gesetz definiert ist, gibt es für den Marktwert keine festgelegte Definition im Gesetz. Der EU-Rat definiert den Marktwert jedoch beispielsweise in Artikel 49 wie folgt:

"Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zu dem Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufs-willigen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht."

Info

In diesem Artikel werden die Begriffe "Zeitwert", "Verkehrswert" und "Marktwert" synonym verwendet.


Zeitwert ermitteln: Die wichtigsten Einflussfaktoren

Der Wert einer Immobilie wird im Laufe der Zeit durch verschiedenste Faktoren beeinflusst. Daher kann der Zeitwert nicht in einer Tabelle fest vorgegeben werden. Der Zeitwert ändert sich je nach Marktlage und ist abhängig von Angebot und Nachfrage, wodurch der Preis Schwankungen unterliegt.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

  • das Baujahr
  • die Bausubstanz
  • die Bewirtschaftungskosten
  • das Grundstück bzw.
  • die Wohnfläche
  • das Umfeld
  • die Lage

a) Alter und Zustand


Altersabschlag: Wertminderung durch Abnutzung
Der Zustand einer Immobilie hat maßgeblichen Einfluss auf ihren Wert. Grundsätzlich gilt: Je besser der Zustand, umso höher kann der Wert ausfallen. In der Regel verschlechtert sich der Zustand eines Objekts durch fortlaufende Nutzung, beispielsweise durch Abnutzungs- oder Alterserscheinungen. Diese Wertminderung wird bei der Immobilienbewertung mit einem Altersabschlag (auch: Alterswertminderung) pro Jahr berücksichtigt.

Seit Einführung der ImmoWertV 2010 ist die Annahme einer linearen Wertminderung die Regel. Die Formel zur Berechnung der Alterswertminderung in Prozent ist demnach:

Alterswertminderung = Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer x 100%

b) Marktentwicklung

Die Marktentwicklung zählt ebenfalls zu den grundlegenden Einflussfaktoren des Zeitwerts. Steigende Immobilienpreise können zu einer positiven Entwicklung des Zeitwerts führen. Im besten Fall wird dadurch sogar der Altersabschlag ausgeglichen.


Benötigte Dokumente für die Zeitwertberechnung

Die Informationen, die Sie zur Berechnung des Verkehrswertes benötigen, finden Sie in den folgenden Dokumenten. Sollten Sie diese Unterlagen nicht zu Hand haben, hilft Ihnen ein Immobilienmakler dabei, die Unterlagen zu besorgen. Ein versierter Immobilienmakler kann Ihnen auch ohne diese Dokumente eine gute Einschätzung geben, jedoch ist es natürlich von Vorteil, wenn auch ihm genaue Daten vorliegen.

Dokumente für die Wertermittlung eines Hauses:

Dokumente für die Wertermittlung einer Wohnung:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnung
  • Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
  • ggf. Protokolle der Eigentümerversammlungen und aktuelle Mietverträge

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ermitteln auf Basis der oben genannten Definition des Verkehrswertes meist im Auftrag von Verkäufern, aber auch in Erbangelegenheiten oder Scheidungsfällen, den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Zur Wertermittlung greifen Gutachter oder Immobilienmakler auf eines der drei üblichen Wertermittlungsverfahren oder eine Kombination dieser zurück. Die ausgewählten Verfahren sind dabei abhängig von der Immobilie. Man unterscheidet zwischen diesen drei Wertermittlungsverfahren:

  • A) Sachwertverfahren
  • B) Vergleichswertverfahren
  • C) Ertragswertverfahren

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A) Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien

Bei Immobilien in Eigennutzung wird meist das Sachwertverfahren angewendet. Dabei werden zunächst der Verkehrswert des Bodens oftmals mithilfe des Bodenrichtwerts und der Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt. Der Gebäudesachwert ergibt sich hierbei meist anhand der Brutto-Grundfläche (BGF) und typischer Herstellungskosten für ähnliche Gebäude abzüglich des möglichen Altersabschlag. Als nächstes werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert, woraufhin man den vorläufigen Sachwert erhält. Dieser muss anschließend mit dem Sachwertfaktor multipliziert werden, um den endgültigen Sachwert zu erhalten.

Beispielrechnung: Sachwertverfahren


Eckdaten der Immobilie

  • Fläche des Grundstücks: 500 qm
  • Bodenrichtwert: 160 €
  • Wert des Hauses: 208.000 €
  • Wert der zwei Garagen: 15.000 €
  • Baujahr Haus: 1980
  • Alter Gebäude: 40 Jahre
  • Gesamtnutzungsdauer Gebäude: 100 Jahre
  • Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 100 - 40 = 60 Jahre (40% Abschlag)
  • Sachwertfaktor von 1,3

Berechnung Sachwert

Bodenwert
= Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
= 500 qm x 160 €


= 80.000 €

Gebäudesachwert
= Bauwert (Gebäude + Garagen) - Altersabschlag in %
= 208.000 € + 15.000 € - Altersabschlag
= 223.000 € - 40% von 223.000 €


= 133.800 €

Sachwert gesamt
= (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor
= (80.000 € + 133.800 €) x 1,3
= 213.800 € x 1,3


= 277.940 €

Info

Der Sachwertfaktor ist abhängig von vielen verschiedenen Faktoren wie der aktuellen Marktsituation und muss durch einen Experten berechnet werden.


B) Ertragswertverfahren für vermietete Objekte

Das Ertragswertverfahren findet vor allem bei vermieteten Immobilien wie Wohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien Anwendung. Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, dienen in der Regel als Kapitalanlage, Käufer sind also an einer guten Rendite interessiert.

Folgende Kennzahlen sind für das Ertragswertverfahren relevant:

  • Der Jahresrohertrag ist die Bruttokaltmiete, also der jährliche Mietertrag einschließlich umlagefähiger Kosten. Dieser wird berechnet indem die Monatsmiete mit 12 (Monaten) multipliziert wird.

  • Bewirtschaftungskosten bezeichnen Ausgaben für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie. Hierzu zählen Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis (Risiko).

  • Der Jahresreinertrag gibt den Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten an und wird auch Nettojahreskaltmiete genannt.

  • Die Bodenwertverzinsung gibt die jährliche Zinszahlung für den Bodenwert an. Der Liegenschaftszins bezeichnet den Zinssatz, mit dem der Wert einer Immobilie im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Für die Berechnung der Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert des Objektes mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Die Berechnung des Liegenschaftszins hängt von vielen Faktoren wie der Marktlage ab und muss von einem Experten berechnet werden.

  • Der Gebäudereinertrag gibt den erwarteten jährlichen Gewinn oder Verlust der Immobilie an. Er wird durch den Jahresreinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung berechnet.

  • Der Vervielfältiger (oder Kapitalisierungsfaktor) gibt an, wie viele Jahre eine Immobilie noch Mieterlös erwirtschaftet. Dabei wird eine Bereinigung des Wertes durch die jährliche Zinslast mit einbezogen. Zur Berechnung wird eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer (wie viele Jahre die Immobilie durchschnittlich noch nutzbar ist) verwendet.

  • Der Gebäudeertragswert gibt den erwarteten zukünftigen Wert der Mieteinnahmen an. Er wird berechnet durch den Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger.

  • Die Gesamtfläche des Grundstücks bezeichnet alle Flächen, die Teil eines Grundstücks sind. Diese kann aus dem Grundbucheintrag entnommen werden.

  • Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis eines Quadratmeters Grundstück in einem festgelegten Gebiet wieder. Dieser kann unter http://gutachterausschuesse-online.de gefunden werden.

  • Der Bodenwert gibt den durchschnittlichen Preis des gesamten Grundstückes an. Er berechnet sich aus der Gesamtfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert.

  • Der vorläufige Ertragswert der Immobilie ist ein vorläufiges Ergebnis und berechnet sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert.

  • Sonstige wertbeeinflussende Umstände und im Preis nicht abgebildete Faktoren können zusätzlich mit einbezogen werden.

Beispielrechnung Ertragswertverfahren

Die Eckdaten der Immobilie bleiben vom Beispiel des Sachwerts unverändert. Da es sich um eine vermietete Immobilie handelt, nehmen wir an, die Immobilie wird im Jahr für 7,50 Euro pro Quadratmeter vermietet und die Nebenkosten belaufen sich auf 20 Prozent der Nettokaltmiete.

Eckdaten der Immobilie

  • Grundstück: 500 qm
  • Bodenrichtwert: 160 Euro
  • Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 60 Jahre
  • Wohnfläche: 145 qm
  • Monatsmiete: 1.087,50 € (7,50 € x 145 qm)
  • Monatsmiete für Garagen: 100 €
  • Bewirtschaftungskosten: 20% der Nettokaltmiete
  • Liegenschaftszins: 2%

Berechnung Ertragswert

Jahresreinertrag
= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
= (1.087,50 € + 100 €) x 12 Monate - 20 %
= 14.250 € - 20 %


= 11.400 €

Bodenwertverzinsung
= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins
= 500 qm x 160 € x 2 %
= 80.000 € x 2 %


= 1.600 €

Vervielfältiger
= 34,76 (bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren und einem Zinssatz von 2 %) laut ImmoWertV § 20 Anlage 1 des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz.

Gebäudeertragswert
= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger
= (11.400 € - 1.600 €) x 34,76
= 9.800 € x 34,76


= 340.648 €

Ertragswert gesamt
= Gebäudeertragswert + Bodenwert
= 340.648 € + 80.000 €


= 420.648 €

Marktwert durch Sachwert und Ertragswert ermitteln

Um sich dem üblichen Marktpreis oder Marktwert (Verkehrswert) anzunähern, kann ein Mittelwert zwischen dem Sachwert und dem Ertragswert gebildet werden.

Marktwert

= (Sachwert + Ertragswert) / 2
= (277.940 € + 420.648 €) / 2


= 349.294 €

Von Fall zu Fall ist es auch möglich, den Ertragswert oder den Sachwert jeweils höher zu gewichten und daraus dann den Hauswert zu ermitteln. In unserem Beispiel, einem selbstgenutzten Einfamilienhaus, könnte der Sachwert mit zwei Dritteln, der Ertragswert hingegen mit einem Drittel gewichtet werden. Daraus ergibt sich der folgende Hauswert:

Marktwert

= (Sachwert x ⅔) + (Ertragswert x ⅓)
= (277.940 € x ⅔) + (420.648 € x ⅓)
= 185.293 €+ 140.216 €


= 325.509 €

In diesem Beispiel kommen wir über die beiden Verfahren auf sehr verschiedene Ergebnisse. Gerade deshalb ist es wichtig, für eine möglichst marktgerechte Bewertung der Immobilie eine Fachmann zu kontaktieren, um aus den Ergebnissen den Marktpreis zu bestimmen.

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C) Vergleichswertverfahren am Praxisbeispiel

Das Vergleichswertverfahren ist dann die erste Wahl, wenn es sich bei der Immobilie um ein typisches, leicht vergleichbares Objekt handelt. Dazu zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften oder Wohnungen innerhalb von Etagenhäusern. Wie der Name des Verfahrens schon verrät: Der Wert der Immobilie wird im Vergleich zu ähnlichen Objekten auf dem Markt ermittelt. Dabei bilden die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise die Grundlage. Wichtig ist: Faktoren wie Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit oder Zuschnitt sollten bei allen Objekten tatsächlich vergleichbar sein. Dennoch kann es passieren, dass die Kaufpreise der miteinander vergleichbaren Objekte gelegentlich stark variieren, daher wird in der Regel eine größere Zahl von Objekten (meist >10) in die Auswahl genommen. Grundsätzlich gilt: Je größer die Auswahl an Vergleichsobjekten ist, desto genauer wird auch der ermittelte Immobilienpreis.

Beispielrechnung Vergleichswertverfahren

Das zum Verkauf stehende Haus A mit einer Fläche von 140 qm soll mit dem erzielten Verkaufspreis von Haus B mit einer Fläche von 150 qm verglichen werden. Dazu wird zunächst der erzielte Kaufpreis des Vergleichsobjektes (Haus B) durch dessen Wohnfläche geteilt. Im Anschluss wird das Ergebnis mit der Fläche des zu bewertenden Objektes (Haus A) multipliziert.

Vergleichswert

= Verkaufspreis B / Fläche B x Fläche A
= 300.000 € / 150 qm x 140 qm


= 280.000 €

Weshalb ist das Vergleichswertverfahren bei McMakler so präzise?

Je mehr vergleichbare Objekte in den Vergleich einfließen, desto präziser sind die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens. Wir bei McMakler greifen auf unsere Datenbank von über 15 Millionen Immobilieninseraten und -verkäufen der letzten Jahre zurück.

Info

Immobilienpreise in Deutschland

Eine Übersicht der Kauf- und Mietpreise für Wohnungen und Häuser in Deutschland sowie die Entwicklung der Immobilienpreise bis auf Wohnblockebene finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise.


Fazit

Einen ersten Anhaltspunkt für einen möglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie liefert der Blick auf regionale Immobilienpreise bei vergleichbaren Objekten. Wie viel Ihre Immobilie genau Wert ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren wie der Marktsituation, der Lage, dem Zustand und dem Alter der Immobilie ab. Der Zeitwert bzw. Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie kann anhand dreier verschiedener Verfahren ermittelt werden: Dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Welche Verfahren geeignet sind, hängt von der Immobilie ab. Das Sachwertverfahren findet in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Gehören Kapitalanleger hingegen zur Kernzielgruppe, bietet sich das Ertragswertverfahren an, um potentielle Käufer durch eine Prognose zukünftiger Renditen zu überzeugen.

Die verschiedenen Berechnungsverfahren sind zum Teil komplex und zeitaufwendig, daher sollten Sie auf die umfassende Beratung und Erfahrung von Experten setzen. Mit McMakler können Sie Ihre Immobilie jederzeit kostenlos und unverbindlich bewerten lassen und schnell und einfach herausfinden, was Ihre Immobilie heute wert ist.

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Bildquelle: iStock.com/Pogonici