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Zeitwert berechnen: Wie viel ist meine Immobilie wert?

Letztes Update: 16.03.2021

Der Zeitwert bzw. Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie zeigt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt und wird anhand der aktuellen Marktsituation sowie verschiedener Objektmerkmale berechnet.

Der Wert einer Immobilie verändert sich mit der Zeit, sowohl durch ihren Zustand, als auch durch die Nachfrage nach Immobilien in der jeweiligen Region. Insgesamt sind in den letzten Jahren die Preise für Immobilien, insbesondere in den Ballungsräumen, stark gestiegen und Prognosen zufolge wird diese Entwicklung weiter anhalten. Dementsprechend wichtig ist es, bei einem Verkauf einer Immobilie, den genauen Immobilienwert zu ermitteln und einen angemessenen Verkaufspreis zu veranschlagen. Zudem gibt es weitere Faktoren, die den Zeitwert sowohl mindern als auch steigern können. Doch welche Faktoren sind das? Und wie kann der Zeitwert einer Immobilie fachgerecht und genau berechnet werden? Antworten auf diese und weitere Fragen rund um den Zeitwert einer Immobilie finden Sie in unserem Ratgeber.

Zeitwert berechnen

Das Wichtigste vorab:

Was bedeutet der Zeitwert einer Immobilie?

Der Zeitwert (auch Marktwert oder Verkehrswert genannt) zeigt den Immobilienwert an einem bestimmten Stichtag anhand der aktuellen Marktsituation.

Wie kann der Zeitwert einer Immobilie berechnet werden?

Für die Berechnung des Zeitwertes einer Immobilie gibt es drei Wertermittlungsverfahren: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Wer bestimmt den Zeitwert einer Immobilie?

Der Zeitwert bzw. Verkehrswert wird in der Regel durch einen Makler, Gutachter oder Sachverständigen ermittelt. Ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten für eine Immobilie kann nur von einem anerkannten Gutachter erstellt werden.

Hinweis

In diesem Artikel werden die Begriffe "Zeitwert", "Verkehrswert" und "Marktwert" synonym verwendet.

1. Was ist der Zeitwert einer Immobilie?

Der Zeitwert - auch Fair Value genannt - ist ein Begriff aus dem angelsächsischen Rechnungswesen und laut Definition “der an einem Stichtag einem Vermögenswert oder einer Schuld tatsächlich beizulegende Wert”.

Der Wert einer Immobilie verändert sich im Laufe der Zeit. Dabei kann der Immobilienwert durch Abnutzung etc. sinken, aber auch, z.B. durch eine positive Marktentwicklung, steigen. Den Zeitwert einer Immobilie - also den Wert, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück an einem Stichtag hat - bezeichnet man als Verkehrswert oder Marktwert.

Was ist der Verkehrswert?

Im Gesetzbuch ist eine genaue Definition des Verkehrswerts zu finden. In § 194 im Baugesetzbuch (BauGB) heißt es:

„Der (gemeine) Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Was ist der Marktwert?

Der Begriff “Marktwert” wird als Synonym zum “Verkehrswert” verwendet. Während der Verkehrswert genau per Gesetz definiert ist, gibt es für den Marktwert keine festgelegte Definition im Gesetz. In Artikel 49 der Richtlinie 91/647/EWG des EU-Rates wird der Marktwert jedoch beispielsweise wie folgt definiert:

„Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zu dem Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufs-willigen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“.

2. Wer berechnet den Zeitwert einer Immobilie?

Zeitwert berechnen: Immobilienmakler

Den Zeitwert einer Immobilie berechnen in der Regel Makler, Gutachter oder Sachverständige. Ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten dürfen nur anerkannte Gutachter (zum Beispiel Mitglieder eines Gutachterausschusses) erstellen. Gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten sind bei rechtlichen Auseinandersetzungen, wie bei einer Erbschaft oder Scheidung, erforderlich. Für den üblichen Verkauf einer Immobilie reicht in der Regel ein Kurzgutachten oder auch eine kostenlose Immobilienbewertung vollkommen aus.

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3. Welche Einflussfaktoren sind bei der Ermittlung des Zeitwerts einer Immobilie wichtig?

Der Wert einer Immobilie unterliegt im Laufe der Zeit verschiedensten Einflussfaktoren. Daher kann der Zeitwert nicht in einer Tabelle fest vorgegeben werden. Der Zeitwert ändert sich je nach Marktlage und ist abhängig von Angebot und Nachfrage, wodurch der Preis Schwankungen unterliegt. Auch wenn die Immobilienpreise im Großteil Deutschlands steigen, gibt es einige Faktoren, die den Zeitwert einer Immobilie mindern können. Dazu zählen unter anderem ein Modernisierung- und Sanierungsstau, fehlende Instandhaltung, eine veraltete energetische Ausstattung oder im Grundbuch verankerte Belastungen der Immobilie.

Insgesamt beeinflussen folgende Faktoren den Zeitwert einer Immobilie:

  • das Baujahr

  • die Bausubstanz

  • die Ausstattung

  • die Bewirtschaftungskosten

  • die Grundstücksfläche

  • die Wohnfläche

  • das Umfeld

  • die Lage

Altersabschlag: Wertminderung durch Abnutzung

Der Zustand einer Immobilie hat maßgeblichen Einfluss auf ihren Wert. Grundsätzlich gilt: Je besser der Zustand, umso höher kann der Wert ausfallen. In der Regel verschlechtert sich der Zustand eines Objekts durch fortlaufende Nutzung, beispielsweise durch Abnutzungs- oder Alterserscheinungen. Diese Wertminderung wird bei der Immobilienbewertung mit einem Altersabschlag (auch: Alterswertminderung) pro Jahr berücksichtigt.

Seit Einführung der ImmoWertV 2010 ist die Annahme einer linearen Wertminderung die Regel. Die Formel zur Berechnung der Alterswertminderung in Prozent ist demnach:

Alterswertminderung = Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer x 100%

Marktentwicklung

Die Marktentwicklung zählt ebenfalls zu den grundlegenden Einflussfaktoren des Zeitwerts. Steigende Immobilienpreise können zu einer positiven Entwicklung des Zeitwerts führen. Im besten Fall wird dadurch sogar der Altersabschlag ausgeglichen.

Zeitwert berechnen: Marktentwicklung

4. Welche Dokumente werden für die Berechnung des Zeitwertes von Immobilien benötigt?

Die Informationen, die Sie zur Berechnung des Verkehrswertes benötigen, finden Sie in den folgenden Dokumenten. Sollten Sie diese Unterlagen nicht zur Hand haben, hilft Ihnen ein Immobilienmakler dabei, die Unterlagen zu besorgen. Ein versierter Immobilienmakler kann Ihnen auch ohne diese Dokumente eine gute Einschätzung geben, jedoch ist es natürlich von Vorteil, wenn auch ihm genaue Daten vorliegen.

Dokumente für die Wertermittlung eines Hauses:

Dokumente für die Wertermittlung einer Wohnung:

  • Teilungserklärung

  • Wirtschaftsplan

  • Wohngeldabrechnung

  • Dokumentation der Instandhaltungsrücklage

  • ggf. Protokolle der Eigentümerversammlungen

  • aktuelle Mietverträge oder Mieterliste (mit Mieten, Einzugsdaten und Nebenkosten)

Zeitwert berechnen: Dokumente

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5. Welche Wertermittlungsverfahren gibt es für die Berechnung des Zeitwertes von Immobilien?

Insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ermitteln auf Basis der oben genannten Definition des Verkehrswertes meist im Auftrag von Verkäufern, aber auch in Erbangelegenheiten oder Scheidungsfällen, den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Zur Wertermittlung greifen Gutachter oder Immobilienmakler auf eines der drei üblichen Wertermittlungsverfahren oder eine Kombination dieser zurück. Die ausgewählten Verfahren sind dabei abhängig von der Immobilie. Man unterscheidet zwischen diesen drei Wertermittlungsverfahren:

  • Sachwertverfahren

  • Vergleichswertverfahren

  • Ertragswertverfahren

6. Was ist das Sachwertverfahren für Immobilien?

Zur Berechnung des Zeitwertes von Immobilien in Eigennutzung wird meist das Sachwertverfahren angewendet. Dies kann bei Einfamilienhäusern, Doppel- oder Reihenhäusern, aber auch bei eigengenutzten Wohnungen Sinn machen. Bei diesem Verfahren zur Ermittlung des Zeitwertes werden die individuellen Eigenschaften der Immobilie betrachtet. Sowohl das Gebäude als auch das Grundstück und die Außenanlagen werden bei der Berechnung einzeln betrachtet und berücksichtigt. Zunächst werden der Verkehrswert des Bodens, oftmals mithilfe des Bodenrichtwerts, und der Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt. Der Gebäudewert ergibt sich hierbei meist anhand der Brutto-Grundfläche (BGF) und typischer Herstellungskosten bzw. Baukosten für ähnliche Gebäude abzüglich des möglichen Altersabschlags. Als nächstes werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert, woraufhin man den vorläufigen Sachwert erhält. Dieser muss anschließend mit dem Sachwertfaktor, auch Marktanpassungsfaktor genannt, multipliziert werden, um den endgültigen Sachwert bzw. einen realistischen Marktwert zu erhalten.

Beispielrechnung Sachwert

Eckdaten der Immobilie

  • Fläche des Grundstücks: 500 qm

  • Bodenrichtwert: 160 €

  • Wert des Hauses: 208.000 €

  • Wert der zwei Garagen 15.000 €

  • Baujahr Haus: 1980

  • Alter Gebäude: 40 Jahre

  • Gesamtnutzungsdauer Gebäude 100 Jahre

  • Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 100 - 40 = 60 Jahre (40 % Abschlag)

  • Sachwertfaktor 1,3

Berechnung Sachwert

Bodenwert
= Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
= 500 qm x 160 €


= 80.000 €

Gebäudesachwert
= Bauwert (Gebäude + Garagen) - Altersabschlag in %
= 208.000 € + 15.000 € - Altersabschlag
= 223.000 € - 40% von 223.000 €


= 133.800 €

Sachwert gesamt
= (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor
= (80.000 € + 133.800 €) x 1,3
= 213.800 € x 1,3


= 277.940 €

Info zum Sachwertfaktor

Der Sachwertfaktor bzw. Marktanpassungsfaktor ist abhängig von verschiedenen Aspekten wie der aktuellen Marktsituation, der Lage oder dem Baujahr und muss durch einen Experten berechnet werden. In der Regel werden die Marktanpassungsfaktoren von Gutachterausschüssen berechnet und veröffentlicht. Um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln, wird der berechnete Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

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7. Was ist das Ertragswertverfahren für Immobilien?

Das Ertragswertverfahren findet vor allem bei vermieteten Immobilien wie Wohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien Anwendung. Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, dienen in der Regel als Kapitalanlage, Käufer sind also an einer guten Rendite interessiert. Beim Ertragswertverfahren für eine Immobilie wird eine Ermittlung des Zeitwerts anhand des zukünftig möglichen Ertrags vorgenommen.

Zeitwert berechnen: Wertermittlungsverfahren

Folgende Kennzahlen sind für das Ertragswertverfahren relevant:

  • Der Jahresrohertrag ist die Bruttokaltmiete, also der jährliche Mietertrag einschließlich umlagefähiger Kosten. Dieser wird berechnet indem die Monatsmiete mit 12 (Monaten) multipliziert wird.

  • Bewirtschaftungskosten bezeichnen Ausgaben für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie. Hierzu zählen Betriebskosten, Nebenkosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis (Risiko).

  • Der Jahresreinertrag gibt den Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten an. Der Reinertrag wird auch Nettojahreskaltmiete genannt.

  • Die Bodenwertverzinsung gibt die jährliche Zinszahlung für den Bodenwert an. Der Liegenschaftszins bezeichnet den Zinssatz, mit dem der Wert einer Immobilie im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Für die Berechnung der Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert des Objektes mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Die Berechnung des Liegenschaftszinses hängt von vielen Faktoren wie der Marktlage, der Art des Objekts oder der Lage des Grundstücks ab und muss von einem Experten berechnet werden.

  • Der Gebäudereinertrag gibt den erwarteten jährlichen Gewinn oder Verlust der Immobilie an. Er wird durch den Abzug der Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag berechnet.

  • Der Vervielfältiger (oder Kapitalisierungsfaktor) gibt an, wie viele Jahre eine Immobilie noch Mieterlös erwirtschaftet. Dabei wird eine Bereinigung des Wertes durch die jährliche Zinslast mit einbezogen. Zur Berechnung wird eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der durchschnittlichen Restnutzungsdauer verwendet.

  • Der Gebäudeertragswert gibt den erwarteten zukünftigen Wert der Mieteinnahmen an. Er wird berechnet durch Multiplikation des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger.

  • Die Gesamtfläche des Grundstücks bezeichnet alle Flächen, die Teil eines Grundstücks sind. Sie kann dem Grundbucheintrag entnommen werden.

  • Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis eines Quadratmeters Grundstück in einem festgelegten Gebiet an. Dieser kann unter http://gutachterausschuesse-online.de gefunden werden.

  • Der Bodenwert bezeichnet den durchschnittlichen Preis des gesamten Grundstückes. Er berechnet sich aus der Gesamtfläche, multipliziert mit dem Bodenrichtwert.

  • Der vorläufige Ertragswert der Immobilie berechnet sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert.

  • Sonstige wertbeeinflussende Umstände und im Preis nicht abgebildete Faktoren können zusätzlich mit einbezogen werden.

Beispielrechnung Ertragswert

Die Eckdaten der Immobilie bleiben wie im Beispiel des Sachwerts. Da es sich um eine vermietete Immobilie handelt, nehmen wir an, die Immobilie wird im Jahr für 7,50 Euro pro Quadratmeter vermietet und die Nebenkosten belaufen sich auf 20 Prozent der Nettokaltmiete.

Eckdaten der Immobilie

  • Grundstück: 500 qm

  • Bodenrichtwert: 160 Euro

  • Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 60 Jahre

  • Wohnfläche: 145 qm

  • Monatsmiete: 1.087,50 € (7,50 € x 145 qm)

  • Monatsmiete für Garagen: 100 €

  • Bewirtschaftungskosten: 20 % der Nettokaltmiete

  • Liegenschaftszins: 2 %

Berechnung Ertragswert

Jahresreinertrag
= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
= (1.087,50 € + 100 €) x 12 Monate - 20 %
= 14.250 € - 20 %


= 11.400 €

Bodenwertverzinsung
= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins
= 500 qm x 160 € x 2 %
= 80.000 € x 2 %


= 1.600 €

Vervielfältiger
= 34,76 (bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren und einem Zinssatz von 2 %) laut ImmoWertV § 20 Anlage 1 des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz.

Gebäudeertragswert
= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger
= (11.400 € - 1.600 €) x 34,76
= 9.800 € x 34,76


= 340.648 €

Ertragswert gesamt
= Gebäudeertragswert + Bodenwert
= 340.648 € + 80.000 €


= 420.648 €

Marktwert durch Sachwert und Ertragswert ermitteln

Um sich dem üblichen Marktpreis oder Marktwert (Verkehrswert) anzunähern, kann ein Mittelwert zwischen dem Sachwert und dem Ertragswert gebildet werden.

Marktwert

= (Sachwert + Ertragswert) / 2
= (277.940 € + 420.648 €) / 2


= 349.294 €

Von Fall zu Fall ist es auch möglich, den Ertragswert oder den Sachwert jeweils höher zu gewichten und daraus dann den Zeitwert zu ermitteln. In unserem Beispiel, einem selbstgenutzten Einfamilienhaus, könnte der Sachwert mit zwei Dritteln, der Ertragswert hingegen mit einem Drittel gewichtet werden. Daraus ergibt sich der folgende Hauswert:

Marktwert

= (Sachwert x ⅔) + (Ertragswert x ⅓)
= (277.940 € x ⅔) + (420.648 € x ⅓)
= 185.293 €+ 140.216 €


= 325.509 €

In diesem Beispiel kommen wir über die beiden Verfahren auf sehr verschiedene Ergebnisse. Gerade deshalb ist es wichtig, für eine möglichst marktgerechte Bewertung der Immobilie eine Fachmann zu kontaktieren, um aus den Ergebnissen den Marktpreis zu bestimmen.

8. Was ist das Vergleichswertverfahren für Immobilien?

Das Vergleichswertverfahren ist dann die erste Wahl, wenn es sich bei der Immobilie um ein typisches, leicht vergleichbares Objekt handelt. Dazu zählen insbesondere unbebaute Grundstücke oder Wohnungen innerhalb von Etagenhäusern. Wie der Name des Verfahrens schon verrät: Der Wert der Immobilie wird im Vergleich zu ähnlichen Objekten auf dem Markt ermittelt. Dabei bilden die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise die Grundlage. Wichtig ist: Faktoren wie Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit oder Zuschnitt sollten bei allen Objekten tatsächlich vergleichbar sein. Dennoch kann es passieren, dass die Kaufpreise der miteinander vergleichbaren Objekte gelegentlich stark variieren, daher wird in der Regel eine größere Zahl von Objekten (meist >10) in die Auswahl genommen. Grundsätzlich gilt: Je größer die Auswahl an Vergleichsobjekten ist, desto genauer wird auch der ermittelte Immobilienpreis.

Beispielrechnung Vergleichswert

Das zum Verkauf stehende Haus A mit einer Fläche von 140 qm soll mit dem erzielten Verkaufspreis von Haus B mit einer Fläche von 150 qm verglichen werden. Dazu wird zunächst der erzielte Kaufpreis des Vergleichsobjektes (Haus B) durch dessen Wohnfläche geteilt. Im Anschluss wird das Ergebnis mit der Fläche des zu bewertenden Objektes (Haus A) multipliziert.

Berechnung Vergleichswert

= Verkaufspreis B / Fläche B x Fläche A
= 300.000 € / 150 qm x 140 qm


= 280.000 €

Weshalb ist das Vergleichswertverfahren bei McMakler so präzise?

Je mehr vergleichbare Objekte in den Vergleich einfließen, desto präziser sind die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens. Wir bei McMakler greifen auf unsere Datenbank von über 15 Millionen Immobilieninseraten und -verkäufen der letzten Jahre zurück.

Wie hoch sind die Immobilienpreise?

Eine detaillierte Übersicht der Kauf- und Mietpreise für Wohnungen und Häuser sowie die Entwicklung der Immobilienpreise bis auf Wohnblockebene finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise.

Fazit

Einen ersten Anhaltspunkt für einen möglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie liefert der Blick auf regionale Immobilienpreise bei vergleichbaren Objekten. Wie hoch der Zeitwert Ihrer Immobilie ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren wie der Marktsituation, der Lage, dem Zustand und dem Alter der Immobilie ab. Der Zeitwert bzw. Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie kann anhand dreier verschiedener Verfahren berechnet werden, diese sind: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren sich am besten eignet, hängt von der Immobilie ab. Das Sachwertverfahren findet in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Gehören Kapitalanleger hingegen zur Kernzielgruppe, bietet sich das Ertragswertverfahren an, um potentielle Käufer durch eine Prognose zukünftiger Renditen zu überzeugen. Dies ist bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, einzelnen Wohnungen oder Gewerbeimmobilien meist der Fall. Leicht zu vergleichende Objekte, wie beispielsweise unbebaute Grundstücke, eignen sich bestens für das Vergleichswertverfahren.

Die verschiedenen Berechnungsverfahren des Zeitwertes sind zum Teil komplex und aufwendig, daher sollten Sie auf die umfassende Beratung und Erfahrung von Experten setzen. Mit McMakler können Sie Ihre Immobilie jederzeit kostenlos und unverbindlich bewerten lassen und schnell und einfach herausfinden, was Ihre Immobilie heute wert ist.

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Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).

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