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Mehrfamilienhaus verkaufen – Antworten auf die 9 wichtigsten Fragen von Verkäufern

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe Aufgabe, da sich das Wohngebäude meist aus mehreren Mietparteien zusammensetzt.

Bereits die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses gestaltet sich aufwendiger, da der Zustand jeder einzelnen Wohnung berücksichtigt werden muss. Die Vermarktung erfordert ebenfalls einiges an Expertise, da die Käuferzielgruppe für Mehrfamilienhäuser in der Regel sehr erfahren ist und die Immobilie äußerst genau unter die Lupe nimmt. Was ist beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten? Wie wird der Verkauf trotz aller Herausforderungen zum Erfolg? Antworten auf diese Fragen und Tipps zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses erhalten Sie hier bei uns im Ratgeber.

1. Mehrfamilienhaus verkaufen – Was muss ich beachten?

Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie, die, verglichen mit einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, in der Regel einen höheren Wert hat. Da es beim Verkauf um entsprechend hohe Beträge geht, können Fehler oder eine schlechte Vorbereitung schnell große Verluste bedeuten.

Die Käuferzielgruppe für Mehrfamilienhäuser sind in der Regel professionelle Kapitalanleger mit Erfahrung im Immobilienkauf. Ein professioneller Umgang mit ihnen ist entscheidend für den erfolgreichen Verkauf.

Ein Mehrfamilienhaus umfasst mehrere, einzelne Eigentumswohnungen, die zum Teil oder vollständig vermietet sind. Für Käufer sind daher neben den generellen Unterlagen für den Immobilienverkauf unter anderem Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Mietverträge und eine Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter wichtig. Eine entscheidende Rolle für Käufer spielen zudem die aktuellen Mieteinnahmen des Gebäudes, da sich aus deren Höhe die mögliche Rendite ergibt.

Bei der Bestimmung des Immobilienwerts sind der Zustand jeder einzelnen Eigentumswohnung sowie etwaige Mietverträge zu berücksichtigen. Das erschwert die Bewertung im Vergleich zu anderen Immobilien.

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Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnungen verkaufen?

Mehrfamilienhaus verkaufen: Haus aufteilen?

Da es in mehrere Wohneinheiten untergliedert ist, lässt sich ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umwandeln. So können Eigentümer jede einzelne Wohnung separat verkaufen. Nicht selten kaufen Investoren ein Mehrfamilienhaus komplett, um später, wenn sie das Haus verkaufen, genau das zu tun. Häufig lässt sich mit dieser Methode nämlich eine höhere Rendite erzielen. Eigentümer sollten überlegen, ob Sie jede Wohneinheit als separate Wohnung verkaufen möchten. Dabei sollten sie allerdings beachten, dass damit neben dem Erlös, auch der Aufwand steigt.

Wie kann man ein Haus in Eigentumswohnungen umwandeln?

Für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen gibt es einige Voraussetzungen. Vor dem Verkauf der einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses muss die Aufteilung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Damit dem Antrag stattgegeben wird, muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass eine Wohn - bzw. Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in sich abgeschlossen ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss schriftlich vom Eigentümer des Grundstücks oder dem Erbbauberechtigten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden und ist gebührenpflichtig. Die Kosten variieren je nach Baubehörde zwischen 50 und 1.500 Euro, auch bei der Bearbeitungsdauer gibt es keine einheitlichen Regelungen. Diese kann zwischen 14 und 100 Tagen betragen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet die Grundlage für die vom Notar zu erstellende Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ermöglicht die Beantragung der Anlegung von Wohn- oder Teileigentum beim zuständigen Grundbuchamt.

Welche Voraussetzung muss zwingend gegeben sein, damit eine Wohnung in einem MFH verkauft werden kann?

Eine Wohnung muss in sich geschlossen sein, damit sie in einem Mehrfamilienhaus als Eigentumswohnung aufgeteilt werden kann. Das bedeutet, die einzelnen Wohnungen müssen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sein und jede Wohnung einen eigenen verschließbaren Zugang besitzen. Außerdem müssen Wärme- und Schallschutz für jede Wohnung gewährleistet sein. Nur wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, erhalten Eigentümer die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

2. Welche Kaufinteressenten gibt es für Mehrfamilienhäuser?

An wen werden Mehrfamilienhäuser verkauft? In der Regel interessieren sich vermögende Privatanleger für Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage. Eine weitere Zielgruppe sind Immobilienfonds, die sich über die Vermietung und den Wiederverkauf von Immobilien finanzieren.

Was muss ich bei dieser Käufergruppe beachten?

Kapitalanleger gehen meist routiniert vor. Sie kennen sich mit der Materie aus oder haben kundige Berater an ihrer Seite. Sie kennen mögliche Risiken und um diese so gering wie möglich zu halten, überprüfen sie den Zustand der Immobilie und alle Dokumente äußerst akribisch, bevor sie ein Haus kaufen.

Für einen erfolgreichen Verkauf ist es sehr wichtig, dass Sie dieser Käuferzielgruppe sehr professionell und mit viel Know-how gegenübertreten. Ein erfahrener Makler sollte daher zwingend für den Verkauf hinzugezogen werden. Gut zu wissen: Nicht selten kennen Makler die Immobilienfonds und Anleger bereits, was einen großen Vorteil für den Verkauf und die Verkaufsdauer darstellen kann.

3. Wie kann ich den voraussichtlichen Verkaufspreis ermitteln?

Mehrfamilienhaus verkaufen: Verkaufspreis

Um den besten Angebotspreis für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses festzulegen, sollten Sie zunächst den Verkehrswert bestimmen. Die gängigen Wertermittlungsverfahren zur Immobilienbewertung sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, ist von der Immobilie abhängig.

Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel nicht zur Eigennutzung gekauft. Kaufinteressenten sind Kapitalanleger. Um eine genaue Immobilienbewertung vornehmen zu können, müssen Sie eine Prognose über die Mieteinnahmen der einzelnen Mietverhältnisse erstellen. Kapitalanleger interessieren sich vor allem für die Rendite bzw. für den Ertrag, den eine Immobilie erzielt. Daher sollten Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses mit dem Ertragswertverfahren ermitteln (lassen).

Der Ertragswert einer Immobilie wird wie folgt berechnet:

Berechnung Ertragswert

Jahresreinertrag

= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten

Bodenwertverzinsung

= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins

Vervielfältiger

Den Wert erfahren Sie hier: ImmoWertV § 20 Anlage 1, zu finden auf der Webseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz.

Gebäudeertragswert

= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger

Ertragswert gesamt

= Gebäudeertragswert + Bodenwert

Wenn Sie ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie über den Verkehrswert und dessen Zusammensetzung genauestens Bescheid wissen, damit Sie den angesetzten Verkaufspreis im Verlauf des Immobilienverkaufs und vor allem während der Verkaufsverhandlungen begründen können.

Unsere Experten helfen Ihnen im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung, den Wert Ihres Mehrfamilienhauses zu ermitteln und den besten Verkaufspreis zu finden!

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4. Sollte man jetzt ein Haus verkaufen?

Auf die Frage, wann der ideale Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie ist, gibt es keine pauschale Antwort. Der ideale Zeitpunkt ist abhängig von den persönlichen Umständen des Eigentümers und daher immer individuell. Wer vor hat, sein Haus zu verkaufen, sollte jedoch ein paar grundlegende Faktoren beachten. Dazu zählen private Indikatoren wie persönliche oder berufliche Gründe als Anlass für den Immobilienverkauf oder steuerliche Aspekte, wie die Fälligkeit der Spekulationssteuer. Aber auch die Immobilienbewertung spielt eine wichtige Rolle für den Zeitpunkt des Verkaufs. Allgemein gilt, dass sich der Verkehrswert einer Immobilie an der Nachfrage orientiert. Eine erhöhte Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern in guter Lage, steigert auch deren Verkaufspreis. Für Eigentümer ist es daher unumgänglich, die aktuelle Marktsituation und die Marktentwicklung genau zu beobachten.

5. Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Immobilie und welche Kosten können anfallen?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses fallen, wie generell beim Immobilienverkauf, auf der Käuferseite neben dem Kaufpreis die Kosten für den Grundbucheintrag und für das Aufsetzen des Kaufvertrags beim Notar, sowie die Grunderwerbsteuer an.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuern und Kosten

Für den Verkäufer können beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Kosten für die Hausbewertung und das Besorgen der Unterlagen (z.B. Energieausweis) entstehen. Bestehen noch Rechte Dritter an dem Haus, muss der Verkäufer die Kosten für die Löschung der Rechte tragen. Wird mit dem Verkauf des Mehrfamilienhauses die Drei-Objekt-Grenze in fünf Jahren überschritten, fällt Gewerbesteuer beim Verkauf an. War das Haus kürzer als zehn Jahre in Ihrem Besitz, fällt auf den Veräußerungsgewinn zusätzlich die Spekulationssteuer an. Die Höhe der Spekulationssteuer ist dabei abhängig vom ermittelten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers. Sollten gegenüber der Bank aufgrund einer Finanzierung noch Verbindlichkeiten vorliegen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

6. Welche Unterlagen brauche ich?

Nachfolgend geben wir Ihnen eine Übersicht aller Dokumente, die beim Hausverkauf vorliegen sollten. Prüfen Sie diese auf Richtigkeit und Aktualität. Wenn Ihnen diese Unterlagen noch nicht vorliegen, sollten Sie sie bei den jeweiligen Stellen einholen. Berücksichtigen Sie eventuelle Wartezeiten für die Beschaffung der Unterlagen bei der Zeitplanung für den Verkauf.

Erforderliche Unterlagen für den Hausverkauf:

  • Bauakte (enthält Grundrisspläne, Bauantrag, Baupläne, Baugenehmigungen und Informationen zu Um- und Anbauten)

  • Bebauungsplan (informiert über zugelassene Nutzungsarten)

  • Grenzbescheinigung (bestätigt, dass das Haus auf dem richtigen Grundstück innerhalb der Grenzen steht)

  • Grundbuchauszug (bestätigt die Eigentumsverhältnisse, zeigt eventuelle Grundschuld und Rechte Dritter)

  • Lageplan (zeichnerische Darstellung des Objekts, enthält Flurstücksnummer, Grenzen, Bebauungsplan, erlaubte Nutzung)

  • Flurkarte (enthält alle Grundstückskenndaten, wichtig zur Berechnung der Grundsteuer)

  • Aktueller Grundsteuerbescheid

  • Energieausweis (enthält Energiekennwerte, hilft Heiz- und Warmwasserkosten zu schätzen und über Sanierung und Modernisierung vor dem Verkauf zu entscheiden)

  • Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

  • Betriebskostenaufstellung

  • Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter

  • Protokolle (falls vorhanden)

Wie Sie sehen, benötigen Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses deutlich mehr Dokumente, als etwa bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Holen Sie Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen und Renovierungen sowie alle Unterlagen zur Substanz des Hauses ein. Je transparenter die Informationen sind, desto geringer ist die Angst des Käufers vor versteckten Kosten, zum Beispiel für eine Schwammsanierung. Es ist wichtig, den potentiellen Käufer davon zu überzeugen, dass Sie das Haus gut instand gehalten haben. Ein Immobilienmakler weiß genau, in welcher Form die Dokumente vorliegen müssen und wo sie zu beschaffen sind.

Tipp

Wenn Sie Ihr Haus mit McMakler verkaufen, übernimmt Ihr zuständiger Makler diesen Teil. Außerdem berät Sie der Immobilienexperte, welche Dokumente in Ihrem Fall erforderlich sind und in welchem Schritt des Verkaufsprozesses diese spätestens vorliegen sollten.

7. Gibt es Vorkaufsrechte bei einem Mehrfamilienhaus?

Das "Vorkaufsrecht des Mieters" (§ 577 Abs. 1 BGB) berechtigt den Mieter einer Wohnung, diese vor anderen zu kaufen. Sollten Sie einzelne Wohnungen verkaufen, müssen Sie den Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen. Anders als beim Verkauf einer vermieteten Wohnung greift das Vorkaufsrecht für Mieter nicht beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Mieter Vorkaufsrecht

Gemeinden haben ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Der starke Bevölkerungszuzug aus dem Ausland könnte dazu führen, dass die Gemeinden von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, um zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Kündigungsschutz beim Hausverkauf

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass Käufer einer vermieteten Immobilie an die bestehenden Mietverträge gebunden sind. Die Mieter laufen also nicht Gefahr, dass ihre Mietverträge nach dem Hausverkauf direkt gekündigt werden. Für den Fall, dass Sie die Wohnungen des Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen, gibt es eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.

Um Ärger mit Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten verbindliche Regelungen hinsichtlich offener Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen im Kaufvertrag enthalten sein. Zudem sollten Sie den Käufer darüber informieren, wann die letzte Mieterhöhung stattfand.

Vermietete Wohnung verkaufen

Lesen Sie in unserem Ratgeber auch, was Sie noch beachten sollten, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten.

8. Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?

Mehrfamilienhaus verkaufen: Finanzen

Mehrfamilienhäuser haben in der Regel einen höheren Wert als Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist häufig viel komplexer als ein einfacher Haus- oder Wohnungsverkauf. Verluste oder Fehler können hier doppelt schmerzhaft sein, deshalb sollten Mehrfamilienhäuser unter keinen Umständen ohne Makler verkauft werden. Eine eigene Immobilie zu verkaufen, birgt immer das Risiko, dass die Objektivität aufgrund der emotionalen Bindung zum Objekt nicht voll gegeben ist und zum Beispiel Verkaufsverhandlungen ein emotionales Thema werden. Mit einem unabhängigen Makler an Ihrer Seite verkaufen Sie Ihr Haus sachlich und rational. Zudem weist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses einige Besonderheiten auf. Als Immobilienbesitzer haben Sie nicht unbedingt Erfahrung im Immobilienverkauf. Ein guter Immobilienmakler verfügt über das komplette Know-how, das erforderlich ist, um Ihr Mehrfamilienhaus schnell, einfach, reibungslos und zu einem guten Preis erfolgreich zu verkaufen. Idealerweise hat ein Immobilienmakler auch schon den passenden Käufer für Ihre Immobilie parat.

Gerne beraten wir Sie über unsere kostenlose Hotline dazu, wie der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses mit McMakler aussehen könnte: +49 800 55 66 115

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Lesen Sie zu diesem Thema auch unseren Ratgeber: Haus verkaufen - mit oder ohne Makler?

9. Wie wird der Verkauf ein Erfolg?

Ein wichtiger Punkt beim Immobilienverkauf ist die Dauer der Inserierung. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie inserieren, sollte der Hausverkauf zügig abgewickelt werden. Ist eine Immobilie zu lange auf dem Markt, werden potentielle Interessenten misstrauisch und Sie müssen den Verkaufspreis stark reduzieren. Um ein Mehrfamilienhaus zügig und erfolgreich zu verkaufen, sollten Sie folgende Dinge beachten:

  • Exakte und objektive Bewertung des Mehrfamilienhauses
    Ist der Verkaufspreis zu hoch, werden Interessenten zögern und die Verkaufsdauer wird in die Länge gezogen. Ist er wiederum zu niedrig, verschenken Sie bares Geld.

  • Richtige Vorbereitung der Immobilie
    Das Mehrfamilienhaus sollte sowohl im Internet als auch bei der Besichtigung für die objektiven Augen eines Käufers im besten Licht dargestellt werden. Dabei geht es nicht darum, Mängel zu verstecken, sondern vielmehr darum, Vorteile richtig darzustellen.

  • Erreichbarkeit
    Achten Sie bei Ihrem Immobilienverkauf auf eine gute Erreichbarkeit Ihrerseits. Wenn immer nur der Anrufbeantworter zu erreichen ist, werden sich Interessenten schnell anderen Angeboten zuwenden.

  • Vorhandensein relevanter Unterlagen
    Um schnell alle Anfragen und Fragen der Interessenten bearbeiten zu können, sollten alle Unterlagen bezüglich Ihrer Immobilie bereits auf Ihrem Tisch liegen.

  • Richtige Einschätzung der Interessenten
    Interessenten sollten richtig eingeschätzt werden, damit keine Zeit für solche verloren geht, die keine echten Kaufabsichten haben, oder sich die Immobilie eigentlich nicht leisten können.

McMakler Commercial ist spezialisiert auf Ihre Käuferzielgruppe: Investoren

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Unsere 2018 gegründete Abteilung McMakler Commercial ist spezialisiert auf die deutschlandweite Vermarktung von Anlageimmobilien - darunter auch Mehrfamilienhäuser - an professionelle Investoren. McMakler Commercial bietet eine hohe Prozessqualität in Verbindung mit einer einzigartigen Marktdurchdringung durch den Zugang zu überregionalen und lokalen Netzwerken. McMakler Commercial ist derzeit der einzige flächendeckende Anbieter dieser Dienstleistungen aus einer Hand. Über 300 Makler deutschlandweit stehen im engen Austausch mit unseren Transaktionsmanagern. Die Kombination aus professionell und zentral gesteuerten Prozessen in Verbindung mit lokalem Markt-Know-how und dem Zugang zu überregionalen wie lokalen Investoren ist einzigartig. Im Gegensatz zu Franchisesystemen haben unsere Kunden einen festen Ansprechpartner in der Organisation, der sie durch den gesamten Transaktionsprozess begleitet.

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