Haus verkaufen ohne Makler – Worauf ist zu achten?

Beim Verkauf eines Hauses gibt es vieles zu beachten. Neben der grundsätzlichen Entscheidung für den Hausverkauf an sich, ist eine der ersten wichtigen Entscheidungen, ob man das Haus in Eigenregie oder mithilfe eines Immobilienmaklers verkaufen möchte. Welche der beiden Varianten sinnvoller ist, hängt natürlich vom Einzelfall ab. Lesen Sie hier, was das Für und Wider bei beiden Verkaufsvarianten ist. Erfahren Sie außerdem, was die wichtigsten Schritte beim Hausverkauf sind und was es beim Verkauf in Eigenregie zu beachten gilt, um häufige Fehler zu vermeiden.

Haus verkaufen ohne Makler – geht das?

Viele Hauseigentümer mit Verkaufsabsicht überlegen, ihr Haus ohne Immobilienmakler zu verkaufen. Prinzipiell ist das natürlich möglich und die Vorteile liegen auf der Hand: Es fällt keine Maklerprovision an und man ist als Eigentümer eigenverantwortlich und hat die komplette Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess. Allerdings geht damit auch die Verpflichtung einher, alle Aufgaben selbst zu übernehmen, was in den meisten Fällen schwieriger und zeitaufwendiger ist als gedacht. Um die richtige Entscheidung darüber zu treffen, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen, sollten vorab folgende Fragen beantwortet werden:

  • Wie gut kennen Sie sich mit dem Hausverkauf aus? Haben Sie bereits ein Haus verkauft?

  • Kennen Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses?

  • Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick ein?

  • Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen, die für den Verkauf notwendig sind?

  • Sind Sie bereit, den Arbeitsaufwand für die Vermarktung Ihres Hauses selbst zu übernehmen?

Das ist vor dem Hausverkauf zu beachten

Ganz zu Anfang stellt sich natürlich die Frage, wann der ideale Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ist. Dabei sollte beispielsweise berücksichtigt werden, wann das Geld benötigt wird. Im Falle einer Baufinanzierung für ein neues Einfamilienhaus wird es sofort benötigt, weshalb hierbei nicht viel Spielraum vorhanden ist. Wenn es um den richtigen Zeitpunkt geht, um Ihr Haus zu verkaufen, spielen natürlich auch persönliche und berufliche Gründe eine Rolle.

Da der Immobilienmarkt stets Schwankungen unterliegt, sollte im Allgemeinen auch die aktuelle Marktlage vor dem Hausverkauf betrachtet werden. Bei steigenden Preisen kann es sich lohnen, den Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ein wenig hinauszuzögern, während bei sinkenden Preisen eher ein schneller Verkauf sinnvoll ist.

Welche Zeitspanne der Hausverkauf beansprucht, wird prinzipiell von zwei grundlegenden Komponenten beeinflusst: Zum einen vom Marktwert des Hauses, der jene Eigenschaften miteinbezieht, die das Haus für einen möglichst großen Abnehmerkreis interessant machen und zum anderen von der Organisation und dem Verlauf des Vermarktungsprozesses im Allgemeinen. Die Dauer des Hausverkaufs kann positiv beeinflusst und mitunter enorm verkürzt werden, wenn ein Immobilienmakler beauftragt wird.

Außerdem ist es sinnvoll, die erforderlichen Unterlagen und Dokumentefür den Verkauf eines Hauses frühzeitig zu organisieren. Um den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, alle wichtigen Unterlagen auf einer Checkliste festzuhalten. Dazu gehören unter anderem:

  • die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)

  • die Bauakte

  • der Energieausweis

  • ein aussagekräftiges Exposé

  • ein (beglaubigter) aktueller Grundbuchauszug

  • gegebenenfalls Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Nicht zuletzt sollten auch die Kosten berücksichtigt werden, die beim Verkauf eines Hauses entstehen können. Dabei fällt einem zunächst einmal die Maklerprovision ein, die beim Verkauf mit Makler zu entrichten ist. Die Höhe der Provision sowie die jeweiligen Anteile von Verkäufer und Käufer hängen von der Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt ab und können in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich sein. In der Regel beträgt die Provision zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Bei McMakler aber ist der Verkauf für Sie als Eigentümer immer kostenfrei.

Info

Wer zahlt eigentlich die Maklerprovision?

Im Gegensatz zur Immobilienvermietung, bei der die Zahlungsfrage für die Provision durch das Bestellerprinzip geregelt ist, ist es beim Verkauf nicht gesetzlich festgelegt, wer die Maklerprovision zahlen muss. Grundsätzlich bestehen drei Möglichkeiten: der Verkäufer zahlt, der Käufer zahlt oder die Provision wird zwischen beiden Parteien aufgeteilt. Wer zahlt, wird zu Beginn des Verkaufsprozesses im Maklervertrag festgelegt. Mit McMakler ist der Immobilienverkauf für den Eigentümer immer kostenfrei.

Neben der eventuell anfallenden Maklergebühr gibt es beim Hausverkauf noch allgemeine Nebenkosten, die jedem Verkäufer entstehen. Dazu gehören die Kosten für den Energieausweis sowie den Grundbuchauszug. Gegebenenfalls kommen noch die Kosten für ein vollständiges Wertgutachten (sofern benötigt, beispielsweise für eine gerichtliche Gültigkeit) hinzu.

Weitere Kosten, die möglicherweise anfallen können, sind Kosten für Steuern beim Hausverkauf sowie gegebenenfalls für eine Löschung der Grundschuld oder eine Vorfälligkeitsentschädigung. Darüber hinaus können sogenannte Opportunitätskosten entstehen (zum Beispiel entgangene Erlöse durch nicht genutzte Renovierungsmöglichkeiten).

Haus verkaufen ohne Makler: Ablauf und die häufigsten Fehler

Sind alle wichtigen Punkte vorab geklärt, geht es an den eigentlichen Verkaufsprozess. Dabei gibt es im Verlauf des Hausverkaufs einige Dinge zu beachten, um Fehler zu vermeiden, die sich negativ auf den Verkauf auswirken.

Fehler: Ein Makler wird von vornherein ausgeschlossen
Da vielen Immobilienbesitzern der Hausverkauf ohne Immobilienmakler günstiger erscheint, lehnen sie es pauschal ab, ihr Haus mit Makler zu verkaufen. Die eigenen Fachkenntnisse werden dabei oft überschätzt und der mit dem Verkauf verbundene zeitliche und nervliche Aufwand wird deutlich unterschätzt. Ein Hausverkauf ist kompliziert und erfordert für einen erfolgreichen Abschluss fachliche und rechtliche Kenntnisse. Ohne das benötigte Wissen riskieren Eigentümer letztendlich finanzielle Einbußen, da sich beispielsweise ein Verkauf unter Zeitdruck negativ auf den Verkaufspreis auswirken kann.

1. Die richtige Zielgruppe definieren

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ist es zunächst wichtig, dass Sie die relevante Zielgruppe finden. So können Sie gezielt an die Vermarktung herangehen und jene Vermarktungskanäle nutzen, die Ihre jeweilige Zielgruppe frequentiert. Fragen Sie sich dazu, wer Ihr idealer Käufer ist und wie Sie ihn finden.

Fehler: Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht erkannt
Jedes Haus ist beim Verkauf nur für bestimmte Käuferzielgruppen interessant. Die Gründe hierfür sind teilweise finanzieller Art. In anderen Fällen hängt es mit spezifischen Merkmalen Ihres Hauses zusammen wie Art, Größe und Lage des Hauses. Dementsprechend variieren je nach Zielgruppe auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihr Haus. Im besten Fall sollte die Gestaltung des Exposés sowie die gewählte Art der Vermarktung (beispielsweise Immobilienportale, Zeitungsanzeige, Social-Media-Werbung) auf die Käuferzielgruppe abgestimmt sein. Seien Sie nicht nachlässig bei der Identifizierung der für Ihren Fall relevanten Zielgruppe. Eine zielgerichtete Vermarktung wirkt sich positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten und somit auch auf den erzielbaren Verkaufspreis aus.

2. Den Verkaufspreis einschätzen und festlegen

Um das Haus erfolgreich zu verkaufen, ist es essenziell, den aktuellen Wert des Hauses zu kennen. Der Hauswert bildet die Grundlage für den späteren Angebotspreis, der für den Verlauf und Ausgang des Verkaufsprozesses sehr wichtig ist. Eine objektive Einschätzung des Hauswertes fällt Eigentümern in der Regel schwer, da sie nicht über die nötigen Fach- und Marktkenntnisse verfügen und zudem emotionale Verbindungen zum Eigenheim haben.

Fehler: Der Hauswert wird überhöht eingeschätzt
Ein zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzter Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten ab oder erweckt Misstrauen bei ihnen, was den Hausverkauf erschwert und unnötig in die Länge zieht. Hinzu kommt der potenzielle finanzielle Verlust durch ein schlechtes Geschäft beim Hausverkauf. Daher sollte der tatsächliche Wert vor dem Verkauf bekannt sein, um einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können. Der im Zuge der Hausbewertung ermittelte Preis ergibt sich aus mehreren Faktoren, unter anderem aus der Lage des Hauses, der Größe sowie dem Zustand der Bausubstanz. Eine vorläufige Hausbewertung kann bereits kostenlos online erstellt werden.

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3. Vermarktung starten: Anzeige und Exposé

Wie bei vielen Dingen gilt insbesondere beim Verkauf eines Hauses: Der erste Eindruck zählt. Das Exposé Ihrer Verkaufsanzeige ist die Visitenkarte Ihres Hauses und letztendlich der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Es vermittelt Kaufinteressenten einen ersten Eindruck von Ihrem Haus und vermittelt kurz und knapp die wichtigsten Informationen. Daher sollte das Exposé besonders aussagekräftig und professionell gestaltet sein. Mit entsprechenden Fotos und einer detaillierten Beschreibung des Hauses sowie der Umgebung können Sie die Anzahl der Anfragen sowie deren Qualität entscheidend beeinflussen.

Fehler: Exposé und Anzeigenwerbung wirken unprofessionell oder unvollständig
Eigentümer sollten sich für die Erstellung eines ansprechenden Exposés Zeit und Mühe geben. Denn wenn die Anzeigengestaltung und das Exposé unprofessionell wirken und das Haus ungepflegt oder unvorteilhaft dargestellt ist, wird das Haus unter seinem Wert präsentiert. Das Exposé ist dann nicht werbewirksam und schreckt potenzielle Käufer eher ab, anstatt sie anzulocken. Zwar sollten positive Eigenschaften in Anzeige und Exposé hervorgehoben werden, jedoch sollte auf eine akkurate Darstellung geachtet und die Immobilie ehrlich beworben werden. Beschönigende Anzeigen führen nach der Begutachtung zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und letztendlich zu weniger Kaufangeboten.

4. Besichtigungen vorbereiten

Auch bei der Besichtigung kommt es für den potenziellen Käufer auf einen positiven ersten Eindruck vom Haus an. Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie den Kaufinteressenten bei der Besichtigung von Ihrem Haus überzeugen.

Fehler: Die Besichtigungen werden nicht vorbereitet
Vor Besichtigungsterminen sollte man sich die Zeit nehmen, die Kaufinteressenten innerhalb eines telefonischen Vorgesprächs zu selektieren. Diese Vorarbeit lohnt sich, damit Sie nur geeignete Kaufinteressenten in Bezug auf deren Investitionsbereitschaft und finanziellen Spielraum zur Besichtigung Ihres Hauses einladen. Zudem sollten sowohl Innen- als auch Außenbereich des Hauses sauber, aufgeräumt und gepflegt sein. Sehr persönliche Gegenstände sollten möglichst entfernt und durch neutralere Alternativen ersetzt werden, damit die Interessenten sich das Haus besser als ihr neues Zuhause vorstellen können. Gegebenenfalls sind kleinere Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen sinnvoll. Überlegen Sie sich einen sinnvollen Ablauf für die Besichtigung und halten Sie wichtige Unterlagen bereit. Seien Sie auf Fragen seitens der Kaufinteressenten vorbereitet.

5. Die Verkaufsverhandlungen führen

Beim Hausverkauf geht es für beide Verkaufspartner um viel Geld, weshalb beide Seiten nach Argumenten suchen werden, um ihren gewünschten Preis durchzusetzen. Daher wird für die Preisverhandlung ein gewisses Verhandlungsgeschick benötigt.

Fehler: Verkäufer überschätzen ihr Verhandlungsgeschick
Oftmals überschätzen Verkäufer ihr eigenes Verhandlungsgeschick, doch den angestrebten Verkaufspreis zu erzielen, ist nicht selbstverständlich. Nur überzeugende Verkaufsargumente und eine souveräne Gesprächsführung führen zu erfolgreichen Preisverhandlungen. Es sollten eine logische Preisstrategie entwickelt und schlagfertige Argumente für die jeweiligen Preisvorstellungen bereitgelegt werden. Die Verhandlung kann leichter fallen, wenn Sie sich vorab einen Verhandlungsspielraum schaffen und eine Schmerzgrenze festlegen. Um Unsicherheit und Nervosität entgegenzuwirken, können Sie die Preisverhandlung im Vorfeld mit einer vertrauten Person üben.

6. Kaufvertrag und Übergabe

Nach den Verkaufsverhandlungen geht es an das Aufsetzen eines Kaufvertrags. Ein rechtlich verbindlicher Immobilienkauf kommt erst durch die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages zustande. In der Regel übernimmt der beauftragte Notar die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Dafür müssen ihm alle nötigen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Anschließend werden in einem gemeinsamen Notartermin mit dem Käufer alle wichtigen Aspekte für den Verkauf besprochen.

Abschließend erfolgt die notarielle Beglaubigung und Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Wichtige Inhalte des Kaufvertrages sind, neben der genauen Fixierung des Kaufpreises und der Zahlungsbedingungen, der exakte Übergabetermin sowie der Zustand der Immobilie bei Übergabe (Übergabeprotokoll). Mit einem solchen Übergabeprotokoll für den Verkauf schützen sich Verkäufer vor möglichen späteren Nachforderungen des Käufers.

Fehler: Käufer und Kaufvertrag werden nicht ausreichend geprüft
Häufig scheuen sich Verkäufer, die Bonität von Käufern vor Kaufvertragsabschluss zu prüfen. Um jedoch eine teure Rückabwicklung zu vermeiden, ist es unvermeidlich, die Zahlungsfähigkeit des Käufers vor der Unterzeichnung zu überprüfen. Dafür reicht in der Regel eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung darüber, dass der Käufer über das benötigte Geld verfügt. Außerdem sollte geklärt werden, ob der Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers oder zunächst auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Die Schlüssel sollten erst übergeben werden, wenn der vollständige Kaufpreis beziehungsweise die vereinbarte Anzahlung auf das jeweilige Konto überwiesen wurde.

Gute Gründe für den Hausverkauf mit Makler

All diese Dinge machen es schwierig, ein Haus ohne Immobilienmakler zu verkaufen. Die Beauftragung eines Maklers für Ihren Hausverkauf ist daher in vielerlei Hinsicht ratsam. Bereits kleine Fehler beim Verkauf eines Hauses können große finanzielle Auswirkungen zur Folge haben. Daher rentiert sich der Verkauf mit einem Makler in der Regel.

Der Experte spart Ihnen nicht nur Ärger, Zeit und Aufwand, sondern kennt sich auch mit den Abläufen des Verkaufsprozesses bestens aus und kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses, unterstützt Sie bei der Vorbereitung des Verkaufs und der Beschaffung wichtiger Unterlagen und kümmert sich um alle wichtigen Aspekte der Vermarktung, inklusive der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Zudem ist der Makler Experte auf dem Immobilienmarkt in Ihrer Region und für die dortige Preis- und Zinsentwicklung. Mit seinen Marktkenntnissen kann er für Ihr Haus einen marktgerechten Preis durchsetzen. In seinen Zuständigkeitsbereich fallen unter anderem die objektive Ermittlung des Marktwertes und späteren Angebotspreises Ihres Hauses, die Vorbereitung und Durchführung der Vermarktung, das Vereinbaren und Führen von Besichtigungsterminen sowie die Vorbereitung von Kaufverträgen und die Anwesenheit zur Unterstützung beim Notartermin.

Fazit: Prioritäten setzen

Ob der Verkauf mit oder ohne Makler die richtige Entscheidung ist, muss letztendlich jeder Immobilienbesitzer für sich entscheiden. Allerdings sollten Sie sich als Eigentümer gut überlegen, ob Sie der Herausforderung, Ihr Haus selbstständig zu verkaufen, in allen Anforderungen gewachsen sind.

Möchten Sie Ihr Haus mit minimalem Zeitaufwand, einer professionellen Betreuung und Marktexpertise durch einen Fachmann sowie zum bestmöglichen Preis, aber ohne Stress veräußern, sollten Sie Ihr Haus mithilfe eines Maklers verkaufen.

Bei McMakler können Sie Ihr Haus als Verkäufer grundsätzlich kostenfrei verkaufen.

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