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Haus verkaufen - mit oder ohne Makler?

Letztes Update: 16.10.2020

Beim Verkauf eines Objektes, ob Haus oder Wohnung, gibt es vieles zu beachten und Erfahrung im Verkauf ist ein wichtiger Vorteil. Eine der wichtigsten Entscheidungen vor einem Haus- oder Wohnungsverkauf ist die Maklerfrage. Als Eigentümer müssen Sie sich entscheiden, ob Sie Ihr Haus ohne Makler in Eigenregie verkaufen und dabei alle Vermarktungsschritte selbst übernehmen möchten, oder ob Sie einen professionellen Immobilienmakler engagieren, der zwar eine Provision erhebt, Ihnen aber gleichzeitig den gesamten Hausverkauf mitsamt Wertermittlung abnimmt. Um Ihnen eine Entscheidungsgrundlage für den Hausverkauf mit oder ohne Makler zu bieten, informieren wir Sie in diesem Ratgeberartikel über die wichtigsten Schritte, Tipps für den Hausverkauf und die 7 häufigsten Fehler, die beim Immobilienverkauf ohne Makler gemacht werden. Außerdem finden Sie am Ende des Artikels eine Checkliste mit Fragen, anhand derer Sie einschätzen können, ob Sie ausreichend auf alle notwendigen Aufgaben und Pflichten vorbereitet sind, um Ihr Objekt im Rahmen eines Privatverkaufs an die passenden Interessenten zu veräußern.

Haus verkaufen ohne Makler


1. Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?

Viele Eigentümer mit Verkaufsabsicht überlegen, ihr Haus ohne Immobilienmakler zu verkaufen. Der Vorteil: Wer einen Haus- oder Wohnungsverkauf ohne Makler tätigt, kann die Maklerprovision einsparen und hat die alleinige Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess. Dies ist der schwerwiegendste Grund für Eigentümer, keinen Immobilienmakler zu beauftragen. Einer der Nachteile ist dabei allerdings, dass Verpflichtungen, Aufgaben und die gesamte Verantwortung selbst übernommen werden müssen, was bei fehlender Erfahrung in vielen Fällen schwieriger und zeitaufwendiger sein kann als gedacht. Um die richtige Entscheidung darüber zu treffen, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen wollen, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen:

  • Wie gut kennen Sie sich mit den Aspekten des Hausverkaufs oder Wohnungsverkaufs aus? Haben Sie bereits ein Haus verkauft?
  • Sind Sie erfahren genug für die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses?
  • Kennen Sie den aktuellen Wert (Marktwert / Verkehrswert) Ihres Hauses?
  • Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick ein?
  • Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen, die für den Verkauf notwendig sind?
  • Sind Sie bereit, den Arbeitsaufwand für die Vermarktung Ihres Hauses selbst zu übernehmen?

2. Was ist vor dem Hausverkauf zu beachten?

Die richtige Vorbereitung und Erfahrung ist das A und O beim Hausverkauf, ob mit oder ohne Makler. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die wichtigsten Punkte und Aufgaben bezüglich Ihres Hausverkaufs:

Zuerst sollten Sie sich fragen, wann der ideale Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ist. Wenn es um den richtigen Zeitpunkt geht, spielen verschiedene Umstände, wie private und berufliche Faktoren, eine große Rolle. Außerdem muss berücksichtigt werden, wann Sie den Erlös aus dem Verkauf benötigen. Im Falle einer anschließenden Baufinanzierung für eine neue Immobilie wird der Erlös meist sofort benötigt, wodurch hier nicht viel Spielraum beim Verkaufszeitraum bleibt.

McMakler-Tipp

Da der Immobilienmarkt stets Schwankungen unterliegt, sollten Sie auch ein Auge auf die aktuelle Marktsituation haben. Bei steigenden Immobilienpreisen kann es sich lohnen, den Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ein wenig hinauszuzögern, während bei sinkenden Preisen eher ein schneller Verkauf von Vorteil ist.


3. Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Welche Zeitspanne der Hausverkauf beansprucht, wird prinzipiell von zwei Komponenten beeinflusst: Dem Marktwert und dem Vermarktungsprozess. Der Marktwert spiegelt den Preis wider, den eine Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt unter den gegebenen Marktbedingungen erreichen kann. Zum anderen ist die Organisation sowie der Verlauf des Vermarktungsprozesses von fundamentaler Bedeutung für die Dauer des Hausverkaufs. Die richtige Vermarktungsstrategie kann dafür sorgen, dass Immobilien schneller verkauft werden.

Die wichtigsten Unterlagen

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen können, ist es sinnvoll, die erforderlichen Dokumente zu beschaffen. Um dabei den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, alle wichtigen Unterlagen auf einer Checkliste festzuhalten. Zu den benötigten Dokumenten gehören:

Bedenken Sie auch, dass die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen sowohl mit einem Zeit- als auch mit einem Kostenaufwand verbunden ist.


4. Welche Kosten können beim Hausverkauf ohne Makler entstehen?

Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück als Privatperson verkaufen wollen, sparen Sie zwar die Maklerprovision, die je nach Bundesland variiert. dennoch dürfen Sie die stattdessen anfallenden Kosten nicht unterschätzen. Als privater Verkäufer sind Sie selbst für die Vermarktung Ihrer Immobilie zuständig. Sie tragen demnach die Kosten für eventuelle Werbemaßnahmen, beispielsweise Online-Inserate. Außerdem entstehen beim Verkauf Kosten für die Beschaffung bzw. Erstellung erforderlicher Dokumente (zum Beispiel: Energieausweis, Grundbuchauszug). Gegebenenfalls kommen Kosten für einen Immobiliengutachter (sofern benötigt, beispielsweise für eine gerichtliche Gültigkeit) hinzu. Weitere mögliche Kosten sind Steuern beim Hausverkauf, gegebenenfalls Kosten für eine Löschung der Grundschuld sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablöse eines Immobiliendarlehens bei der Bank. Darüber hinaus können Opportunitätskosten entstehen (zum Beispiel entgangene Erlöse durch nicht genutzte Renovierungsmöglichkeiten).


5. Welche Fehler sollten beim Hausverkauf ohne Makler vermieden werden?

Sind alle wichtigen Punkte geklärt, geht es an den eigentlichen Verkaufsprozess. Dabei gibt es im Verlauf des Privatverkaufs Vorgehensweisen, die sich negativ auf den Verkaufsprozess auswirken. Diese Fehlerquellen sollten vermieden werden:

1. Fehler: Ein Makler wird von vornherein ausgeschlossen

Da für viele Immobilienbesitzer der Immobilienverkauf ohne Immobilienmakler günstiger erscheint, lehnen sie es pauschal ab, ihr Haus, ihre Wohnung oder ihr Grundstück mithilfe eines Maklers zu verkaufen. Die eigenen Fachkenntnisse werden dabei häufig überschätzt, der hingegen mit dem Verkauf verbundene zeitliche und nervliche Aufwand wird deutlich unterschätzt. Ein Immobilienverkauf ist kompliziert und erfordert für einen erfolgreichen Abschluss fachliche und rechtliche Kenntnisse. Privatpersonen und Eigentümer, denen das nötige Wissen und die Erfahrung im Immobilienverkauf fehlen, riskieren finanzielle Einbußen, da sie beispielsweise oft nicht wissen, dass sich etwa ein Verkauf unter Zeitdruck negativ auf den Verkaufspreis auswirken kann. Eigentümer sollten den für einen erfolgreichen Immobilienverkauf erforderlichen Zeitaufwand nicht unterschätzen.

McMakler-Tipp

Ein Makler bringt viele Vorteile beim Immobilienverkauf. Wenn Sie einen Makler engagieren, sollten Sie sich im Vorfeld über die Höhe der Maklerprovision sowie über die Verteilung der Maklerkosten bei Immobilienverkäufen informieren.


Die richtige Zielgruppe definieren

Wenn Sie planen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, ist es zunächst wichtig, dass Sie die relevante Zielgruppe finden. So können Sie gezielt an die Vermarktung herangehen und jene Vermarktungskanäle nutzen, die Ihre jeweilige Zielgruppe frequentiert. Fragen Sie sich dazu, wer Ihr idealer Käufer ist und wie Sie ihn finden.

2. Fehler: Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht erkannt

Jede Immobilie ist beim Verkauf nur für bestimmte Käuferzielgruppen interessant. Die Gründe hierfür sind teilweise finanzieller Natur oder durch eine sehr kleine Nachfrage gegeben. In anderen Fällen bestimmen spezifische Merkmale Ihres Hauses wie Art, Größe und Lage den potenziellen Interessentenkreis. Dementsprechend variieren je nach Zielgruppe auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihr Haus. Die Gestaltung des Exposés sowie die gewählte Art der Vermarktung (beispielsweise Immobilienportale, Zeitungsanzeigen, Social-Media-Werbung) sollten auf die Käuferzielgruppe abgestimmt sein.

McMakler-Tipp

Seien Sie nicht nachlässig bei der Identifizierung der für Ihren Fall relevanten Zielgruppe. Eine zielgerichtete Vermarktung wirkt sich positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten und somit auch auf den erzielbaren Verkaufspreis aus.


Den Verkaufspreis einschätzen und festlegen

Um das Haus erfolgreich zu verkaufen, ist es essentiell, den aktuellen Wert der Immobilie zu kennen. Der Hauswert bildet die Grundlage für den späteren Angebotspreis, der für den Verlauf und Ausgang des Verkaufsprozesses sehr wichtig ist. Eine objektive Einschätzung des Hauswertes fällt Eigentümern in der Regel schwer, da sie häufig nicht über die nötigen Fach- und Marktkenntnisse verfügen und zudem eine emotionale Bindung zum Eigenheim haben. Ein wichtiger Schritt für die Wertermittlung ist die Wohnflächenberechnung. Erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel, wie Sie die Wohnfläche Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen können.

3. Fehler: Der Hauswert wird überhöht eingeschätzt

Ein zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzter Angebotspreis schreckt erfahrene Kaufinteressenten ab oder erweckt Misstrauen, wodurch die Nachfrage sinkt und der Immoblienverkauf erschwert wird. Hinzu kommt der potenzielle finanzielle Verlust durch ein schlechtes Geschäft beim Hausverkauf. Daher sollte der tatsächliche Verkehrswert vor dem Verkauf bekannt sein, um einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können. Der Verkaufspreis aus der Wertermittlung ergibt sich aus mehreren Faktoren, unter anderem aus der Lage des Hauses, der Größe sowie dem Zustand der Bausubstanz.

McMakler-Tipp

Ein professioneller Gutachter kann für Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einem Wertgutachten bestimmen. Über die Kosten eines Immobiliengutachters können Sie in unserem Ratgeber mehr erfahren.

Eine vorläufige Wertermittlung kann bereits kostenlos online erstellt werden. Eine kostenlose, professionelle Immobilienbewertung beinhaltet eine objektive Beurteilung der baulichen Gegebenheiten sowie eine Umfeldanalyse und eine Preiseinschätzung, die durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten die aktuelle Marktsituation mit einbezieht.

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Vermarktung starten: Anzeige und Exposé

Wie bei vielen Dingen gilt insbesondere beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung: Der erste Eindruck zählt. Nach der Wertermittlung erfolgt die Erstellung des Exposés. Dieses ist zugleich Verkaufsanzeige und Visitenkarte Ihres Hauses und letztendlich der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Es vermittelt Kaufinteressenten einen ersten Eindruck von Ihrem Haus und vermittelt kurz und knapp die wichtigsten Informationen. Daher sollte das Exposé besonders aussagekräftig und professionell gestaltet sein.

4. Fehler: Exposé und Anzeigen wirken unprofessionell oder unvollständig

Für die Erstellung eines ansprechenden Exposés mit guten Bildern und Texten müssen Sie sowohl Zeit als auch Arbeit investieren. Denn wenn die Anzeigengestaltung und das Exposé unprofessionell wirken und die Immobilie ungepflegt oder unvorteilhaft im Inserat dargestellt ist, wird das Haus nicht angemessen, schlimmstenfalls sogar unter seinem Wert auf den Portalen präsentiert und am Ende für zu wenig Geld verkauft. Das nicht werbewirksames Exposé schreckt potenzielle Käufer eher ab, anstatt sie anzulocken. Zwar sollten positive Eigenschaften in Anzeige und Exposé hervorgehoben werden, jedoch sollte auf eine akkurate Darstellung geachtet und die Immobilie ehrlich mitsamt wesentlicher Mängel beworben werden. Beschönigende Anzeigen auf den Portalen führen nach der Begutachtung zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und letztendlich zu weniger Kaufangeboten.

McMakler-Tipp

Mit entsprechenden Fotos und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie sowie der Umgebung können Sie die Anzahl der Anfragen sowie deren Qualität entscheidend beeinflussen.


Besichtigungen vorbereiten

Auch bei der Besichtigung kommt es für den potenziellen Käufer auf einen positiven ersten Eindruck des Hauses an. Mehrere Punkte sollten hierbei beachtet werden. Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie den Kaufinteressenten bei der Besichtigung von Ihrer Immobilie überzeugen. Vor Besichtigungsterminen sollten Sie sich die Zeit nehmen, um die Kaufinteressenten innerhalb eines telefonischen Vorgesprächs zu selektieren. Diese Vorarbeit und der Zeitaufwand lohnen sich, damit Sie nur geeignete Kaufinteressenten mit entsprechender Investitionsbereitschaft und finanziellem Spielraum zur Besichtigung Ihres Hauses einladen.

5. Fehler: Die Besichtigungen werden nicht vorbereitet

Grundsätzlich gilt: Sowohl die Räume als auch der Außenbereich des Hauses (Terrasse, Garten etc.) sollten sauber, aufgeräumt und gepflegt sein. Sehr persönliche Gegenstände sollten in den Räumen möglichst entfernt und durch neutrale Alternativen ersetzt werden, damit die Interessenten sich das Haus besser als ihr neues Zuhause vorstellen können. Gegebenenfalls sind kleinere Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen sinnvoll. Überlegen Sie sich einen sinnvollen Ablauf für die Besichtigung und halten Sie wichtige Unterlagen bereit. Seien Sie auf Fragen seitens der Kaufinteressenten vorbereitet.

McMakler-Tipp

So steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie: Lesen Sie hier alles zur Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf.


Verkaufsverhandlungen führen

Beim Hausverkauf geht es für beide Vertragspartner um viel Geld, weshalb beide Seiten nach Argumenten suchen werden, um ihren gewünschten Preis durchzusetzen. Daher wird für die Preisverhandlung ein gewisses Verhandlungsgeschick benötigt.

6. Fehler: Verkäufer überschätzen ihr Verhandlungsgeschick

Oftmals überschätzen Eigentümer ihr eigenes Verhandlungsgeschick gegenüber Interessenten. Dabei ist es nicht selbstverständlich, den angestrebten Verkaufspreis zu erzielen. Nur überzeugende Verkaufsargumente und eine souveräne Gesprächsführung führen zu erfolgreichen Preisverhandlungen. Verkäufer sollten eine logische Preisstrategie entwickelt und schlagfertige Argumente für ihre Preisvorstellung vorbereitet haben, bevor die Verhandlungen beginnen.

McMakler-Tipp

Die Verhandlung kann leichter fallen, wenn Sie sich vorab einen Verhandlungsspielraum schaffen und eine Schmerzgrenze festlegen. Um Unsicherheit und Nervosität entgegenzuwirken, können Sie die Preisverhandlung im Vorfeld mit einer vertrauten Person üben.


Kaufvertrag und Übergabe

Nach den Verkaufsverhandlungen mit dem Interessenten geht es an das Aufsetzen eines Kaufvertrags für das Objekt. Ein rechtlich verbindlicher Immobilienkauf kommt erst durch die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages zustande. In der Regel übernimmt der beauftragte Notar die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Dafür müssen dem Notar alle nötigen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Anschließend werden in einem gemeinsamen Notartermin mit dem Käufer alle wichtigen Aspekte für den Verkauf des Objektes besprochen.

Abschließend erfolgt die notarielle Beglaubigung und Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Wichtige Inhalte des Kaufvertrages sind, neben der genauen Fixierung des Kaufpreises und der Zahlungsbedingungen, der exakte Übergabetermin sowie der Zustand der Immobilie bei Übergabe (Übergabeprotokoll). Mit einem solchen Übergabeprotokoll für den Verkauf schützen sich Verkäufer vor möglichen späteren Nachforderungen des Käufers.

7. Fehler: Käufer und Kaufvertrag werden nicht ausreichend geprüft

Häufig scheuen sich Eigentümer davor, die Bonität von Käufern vor Kaufvertragsabschluss zu prüfen. Um jedoch eine teure Rückabwicklung zu umgehen, ist es unvermeidlich, die Zahlungsfähigkeit des Käufers vor der Unterzeichnung zu überprüfen. Dafür reicht in der Regel eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung darüber, dass der Käufer tatsächlich über die zur Entrichtung des Immobilienpreises erforderlichen Geldmittel verfügt. Außerdem sollte geklärt werden, ob der Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers oder zunächst auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Die Schlüssel sollten erst übergeben werden, wenn der vollständige Kaufpreis beziehungsweise die vereinbarte Anzahlung auf das jeweilige Konto überwiesen wurde.


6. Bei welchen Verkaufsschritten ist Eigentümern ein Makler besonders wichtig?

McMakler hat Eigentümer gefragt, bei welchen Schritten des Verkaufsprozesses ihnen die Unterstützung eines Maklers wichtig ist. Mehr als ein Viertel (26 Prozent) der Immobilieneigentümer schätzt die Vorteile eines Makler bei allen Schritten des Verkaufsprozesses. Die Koordination der Interessenten (20 Prozent) und das Durchführen von Besichtigungen (15 Prozent) stellen unserer Umfrage zufolge Verkaufsschritte dar, die Eigentümer besonders gerne an einen Makler abgeben. Doch auch die Objektdarstellung (11 Prozent), die Vermarktung (9 Prozent), der Notartermin (7 Prozent), Verkaufsverhandlungen (6 Prozent) und die Immobilienbewertung (5 Prozent) legen Verkäufer gerne in die Hände eines Immobilienexperten.

Wichtigkeit Maklerunterstützung beim Verkauf



7. Haus verkaufen ohne Makler: Checkliste

Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen? Um die Entscheidung für oder gegen einen Makler zu treffen, ist es zunächst ratsam, sich einen Überblick über die, im Rahmen eines Immobilienverkaufs erforderlichen, Fähigkeiten und Kenntnisse zu verschaffen. Unsere Checkliste soll Ihnen dabei als Orientierung dienen, beantworten Sie dafür die folgenden Fragen ehrlich:

Checkliste: Vorbereitungsphase

  • Verfügen Sie über genügend Zeit um den kompletten Verkauf Ihres Objektes abzuwickeln?

  • Können Sie den idealen Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus bestimmen?

  • Haben Sie alle relevanten Dokumente beschafft (Grundriss, Energieausweis etc.)?

  • Können Sie anhand der spezifischen Immobilien-Merkmale die richtige Zielgruppe für Ihr Haus bestimmen?

  • Sind Sie in der Lage, einen realistischen Wert Ihrer Immobilie anhand von Informationen über den aktuellen Immobilienmarkt zu ermitteln?

  • Wie gut sind Ihre Fähigkeiten bei Verkaufsgesprächen? Haben Sie Antworten auf mögliche Fragen von Kaufinteressenten parat?

Checkliste: Vermarktungsphase

  • Haben Sie Ihre Immobilie für Besichtigungen sowohl von innen in den Räumen als auch von außen vorbereitet und Mängel beseitigt?

  • Sind Sie in der Lage, ein aussagekräftiges Exposé in Hinblick auf Bildbearbeitung und Texterstellung anzufertigen?

  • Können Sie die richtigen Immobilienportale für eine zielgerichtete Vermarktung identifizieren?

  • Ist es Ihnen möglich, zeitnah alle Interessentenanfragen zu beantworten?

Checkliste: Verkaufs- und Abwicklungsphase

  • Sind Sie in der Lage, eine Verkaufsverhandlung zu führen, so dass Sie am Ende mit dem verhandelten Preis zufrieden sind?

  • Verfügen Sie über die notwendigen rechtlichen Kenntnisse, um einen Verkaufsvertrag aufzusetzen oder über einen Kontakt, der Ihnen beratend zur Seite stehen kann?


Fazit: Setzen Sie Prioritäten

Bei einem Hausverkauf geht es um viel Geld. Ob der Verkauf mit oder ohne Makler die richtige Entscheidung ist, muss letztendlich jeder Immobilienbesitzer für sich entscheiden. Allerdings sollten Sie sich als Eigentümer gut überlegen, ob Sie die Arbeit auf sich nehmen möchten und dem Zeitaufwand und auftretenden Risiken gewachsen sind.

Die Beauftragung eines Maklers für Ihren Hausverkauf hat in vielerlei Hinsicht Vorteile. Bereits kleine Fehler beim Verkauf einer Immobilie können große finanzielle Auswirkungen haben. Ein Makler kann Sie vor diesem Risiko bewahren.

Ein Makler spart Ihnen nicht nur Ärger, Zeitaufwand und Arbeit, sondern kennt sich auch mit den Abläufen und Umständen des Verkaufsprozesses bestens aus und kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses, unterstützt Sie bei der Vorbereitung des Verkaufs und der Beschaffung wichtiger Unterlagen und kümmert sich um alle wichtigen Aspekte der Vermarktung, inklusive der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Entscheidende Vorteile eines Maklers vor Ort sind seine Expertise auf dem lokalen Immobilienmarkt und sein Wissen über die dortige Preisentwicklung. Mit seinen Marktkenntnissen kann er für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück einen marktgerechten Preis durchsetzen. In seinen Zuständigkeitsbereich fallen unter anderem die objektive Ermittlung des Marktwertes und späteren Angebotspreises Ihrer Immobilie, die Vorbereitung und Durchführung der Vermarktung, das Vereinbaren und Durchführen von Besichtigungsterminen sowie die Vorbereitung von Kaufverträgen und die Unterstützung beim Notartermin.

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Bildquelle: iStockphoto.com/anyaberkut

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).

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