Haus verkaufen - mit oder ohne Makler?

23.06.20 • Lesezeit: 11:00 Minuten

Beim Verkauf eines Hauses gibt es Vieles zu beachten. Eine der wichtigsten Entscheidungen vor einem Hausverkauf ist die Maklerfrage. Als Eigentümer müssen Sie sich entscheiden, ob Sie Ihr Haus ohne Makler in Eigenregie verkaufen und dabei alle Vermarktungsschritte selbst übernehmen möchten, oder ob Sie einen professionellen Immobilienmakler engagieren, der Maklerprovision erhebt, Ihnen aber gleichzeitig den gesamten Hausverkauf abnimmt. Um Ihnen eine Entscheidungsgrundlage für den Hausverkauf mit oder ohne Makler zu bieten, informieren wir Sie in diesem Ratgeberartikel über die wichtigsten Schritte beim Hausverkauf und über die 7 häufigsten Fehler, die beim Immobilienverkauf ohne Makler gemacht werden. Außerdem finden Sie am Ende des Artikels eine Checkliste mit Fragen, anhand derer Sie eine Einschätzung treffen können, ob Sie ausreichend darauf vorbereitet sind, Ihr Haus in Eigenregie zu verkaufen.

Haus verkaufen ohne Makler – geht das?

Viele Eigentümer mit Verkaufsabsicht überlegen, ihr Haus ohne Immobilienmakler zu verkaufen. Die Vorteile: Wer eine Immobilie ohne Makler verkauft, kann die Maklerprovision einsparen und hat allein die Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess. Allerdings geht damit auch die Verpflichtung einher, alle Aufgaben sowie die gesamte Verantwortung selbst zu übernehmen, was in vielen Fällen schwieriger und zeitaufwendiger sein kann als gedacht. Um die richtige Entscheidung darüber zu treffen, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen wollen, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen:

  • Wie gut kennen Sie sich mit dem Hausverkauf aus? Haben Sie bereits ein Haus verkauft?

  • Kennen Sie die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses?

  • Kennen Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses?

  • Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick ein?

  • Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen, die für den Verkauf notwendig sind?

  • Sind Sie bereit, den Arbeitsaufwand für die Vermarktung Ihres Hauses selbst zu übernehmen?




Was ist vor dem Hausverkauf zu beachten?

Die richtige Vorbereitung ist das A und O beim Hausverkauf, ob mit oder ohne Makler. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die wichtigsten Punkte:

Zuerst sollten Sie sich fragen, wann der ideale Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ist. Wenn es um den richtigen Zeitpunkt geht, spielen sowohl private als auch berufliche Faktoren eine große Rolle. Außerdem muss berücksichtigt werden, wann Sie den Erlös aus dem Verkauf benötigen. Im Falle einer anschließenden Baufinanzierung für eine neue Immobilie wird der Erlös meist sofort benötigt, wodurch hier nicht viel Spielraum beim Verkaufszeitraum bleibt.

Da der Immobilienmarkt stets Schwankungen unterliegt, sollten Sie auch ein Auge auf die aktuelle Marktsituation haben. Bei steigenden Immobilienpreisen kann es sich lohnen, den Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ein wenig hinauszuzögern, während bei sinkenden Preisen eher ein schneller Verkauf von Vorteil ist.

Die Dauer des Hausverkaufs

Welche Zeitspanne der Hausverkauf beansprucht, wird prinzipiell von zwei Komponenten beeinflusst: Dem Marktwert und dem Vermarktungsprozess. Der Marktwert spiegelt den Preis wider, den eine Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt unter den gegebenen Marktbedingungen erreichen kann. Zum anderen ist die Organisation sowie der Verlauf des Vermarktungsprozesses von fundamentaler Bedeutung für die Dauer des Hausverkaufs. Die richtige Vermarktungsstrategie kann dafür sorgen, dass Immoblien schneller verkauft werden.

Die wichtigsten Unterlagen

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen können, ist es sinnvoll, die erforderlichen Dokumente zu beschaffen. Um dabei den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, alle wichtigen Unterlagen auf einer Checkliste festzuhalten. Zu den benötigten Dokumenten gehören:




Kosten für den Hausverkauf ohne Makler

Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück privat verkaufen wollen, sparen Sie zwar die Maklerprovision, dennoch dürfen Sie die stattdessen anfallenden Kosten nicht unterschätzen. Als privater Verkäufer sind Sie selbst für die Vermarktung Ihrer Immobilie zuständig. Sie tragen demnach die Kosten für eventuelle Werbemaßnahmen, beispielsweise Online-Inserate. Außerdem entstehen beim Verkauf Kosten bei der Beschaffung bzw. Erstellung erforderlicher Dokumente (z.B. Energieausweis, Grundbuchauszug). Gegebenenfalls kommen Kosten für einen Immobiliengutachter (sofern benötigt, beispielsweise für eine gerichtliche Gültigkeit) hinzu. Weitere mögliche Kosten sind Steuern beim Hausverkauf, gegebenenfalls Kosten für eine Löschung der Grundschuld sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablöse eines Immobiliendarlehens bei der Bank. Darüber hinaus können Opportunitätskosten entstehen (zum Beispiel entgangene Erlöse durch nicht genutzte Renovierungsmöglichkeiten).

Info

Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?

Ein Makler bringt viele Vorteile beim Immobilienverkauf. Wenn Sie einen Makler engagieren, sollten Sie sich im Vorfeld über die Höhe der Maklerprovision in Ihrem Bundesland sowie über die Verteilung der Maklerkosten bei Immobilienverkäufen informieren.


Haus verkaufen ohne Makler: Ablauf, Vorgehensweise und die häufigsten Fehler


Sind alle wichtigen Punkte geklärt, geht es an den eigentlichen Verkaufsprozess. Dabei gibt es im Verlauf des Hausverkaufs einige Dinge zu beachten, um mögliche Fehlerquellen zu vermeiden, die sich negativ auf den Verkauf auswirken können.

1. Fehler: Ein Makler wird von vornherein ausgeschlossen

Da für viele Immobilienbesitzer der Immobilienverkauf ohne Immobilienmakler günstiger erscheint, lehnen sie es pauschal ab, ihr Haus, ihre Wohnung oder ihr Grundstück mit Makler zu verkaufen. Die eigenen Fachkenntnisse werden dabei häufig über-, hingegen der mit dem Verkauf verbundene zeitliche und nervliche Aufwand wird deutlich unterschätzt. Ein Immobilienverkauf ist kompliziert und erfordert für einen erfolgreichen Abschluss fachliche und rechtliche Kenntnisse. Ohne das benötigte Wissen riskieren Eigentümer letztendlich finanzielle Einbußen, da sich beispielsweise ein Verkauf unter Zeitdruck negativ auf den Verkaufspreis auswirken kann.


Die richtige Zielgruppe definieren

Wenn Sie planen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, ist es zunächst wichtig, dass Sie die relevante Zielgruppe finden. So können Sie gezielt an die Vermarktung herangehen und jene Vermarktungskanäle nutzen, die Ihre jeweilige Zielgruppe frequentiert. Fragen Sie sich dazu, wer Ihr idealer Käufer ist und wie Sie ihn finden.

2. Fehler: Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht erkannt

Jede Immobilie ist beim Verkauf nur für bestimmte Käuferzielgruppen interessant. Die Gründe hierfür sind teilweise finanzieller Art. In anderen Fällen hängt es mit spezifischen Merkmalen Ihres Hauses zusammen wie Art, Größe und Lage des Hauses. Dementsprechend variieren je nach Zielgruppe auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihr Haus. Im besten Fall sollte die Gestaltung des Exposés sowie die gewählte Art der Vermarktung (beispielsweise Immobilienportale, Zeitungsanzeige, Social-Media-Werbung) auf die Käuferzielgruppe abgestimmt sein. Seien Sie nicht nachlässig bei der Identifizierung der für Ihren Fall relevanten Zielgruppe. Eine zielgerichtete Vermarktung wirkt sich positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten und somit auch auf den erzielbaren Verkaufspreis aus.


Den Verkaufspreis einschätzen und festlegen

Um das Haus erfolgreich zu verkaufen, ist es essentiell, den aktuellen Wert der Immobilie zu kennen. Der Hauswert bildet die Grundlage für den späteren Angebotspreis, der für den Verlauf und Ausgang des Verkaufsprozesses sehr wichtig ist. Eine objektive Einschätzung des Hauswertes fällt Eigentümern in der Regel schwer, da sie häufig nicht über die nötigen Fach- und Marktkenntnisse verfügen und zudem eine emotionale Bindung zum Eigenheim haben.

3. Fehler: Der Hauswert wird überhöht eingeschätzt

Ein zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzter Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten ab oder erweckt Misstrauen bei ihnen, was den Immoblienverkauf erschwert und unnötig in die Länge zieht. Hinzu kommt der potenzielle finanzielle Verlust durch ein schlechtes Geschäft beim Hausverkauf. Daher sollte der tatsächliche Verkehrswert vor dem Verkauf bekannt sein, um einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können. Der im Zuge der Hausbewertung ermittelte Preis ergibt sich aus mehreren Faktoren, unter anderem aus der Lage des Hauses, der Größe sowie dem Zustand der Bausubstanz.

Eine vorläufige Hausbewertung kann bereits kostenlos online erstellt werden. Eine kostenlose, professionelle Immobilienbewertung beinhaltet eine objektive Beurteilung der baulichen Gegebenheiten sowie eine Umfeldanalyse und eine Preiseinschätzung, die durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten die aktuelle Marktsituation mit einbezieht.

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Vermarktung starten: Anzeige und Exposé

Wie bei vielen Dingen gilt insbesondere beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung: Der erste Eindruck zählt. Das Exposé Ihrer Verkaufsanzeige ist die Visitenkarte Ihres Hauses und letztendlich der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Es vermittelt Kaufinteressenten einen ersten Eindruck von Ihrem Haus und vermittelt kurz und knapp die wichtigsten Informationen. Daher sollte das Exposé besonders aussagekräftig und professionell gestaltet sein. Mit entsprechenden Fotos und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie sowie der Umgebung können Sie die Anzahl der Anfragen sowie deren Qualität entscheidend beeinflussen.

4. Fehler: Exposé und Anzeigen wirken unprofessionell oder unvollständig

Für die Erstellung eines ansprechenden Exposés müssen Sie sowohl Zeit als auch Mühe investieren. Denn wenn die Anzeigengestaltung und das Exposé unprofessionell wirken und die Immobilie ungepflegt oder unvorteilhaft dargestellt ist, wird das Haus unter seinem Wert präsentiert. Das Exposé ist dann nicht werbewirksam und schreckt potenzielle Käufer eher ab, anstatt sie anzulocken. Zwar sollten positive Eigenschaften in Anzeige und Exposé hervorgehoben werden, jedoch sollte auf eine akkurate Darstellung geachtet und die Immobilie ehrlich beworben werden. Beschönigende Anzeigen führen nach der Begutachtung zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und letztendlich zu weniger Kaufangeboten.


Besichtigungen vorbereiten

Auch bei der Besichtigung kommt es für den potenziellen Käufer auf einen positiven ersten Eindruck vom Haus an. Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie den Kaufinteressenten bei der Besichtigung von Ihrer Immobilie überzeugen. Vor Besichtigungsterminen sollten Sie sich die Zeit nehmen, die Kaufinteressenten innerhalb eines telefonischen Vorgesprächs zu selektieren. Diese Vorarbeit lohnt sich, damit Sie nur geeignete Kaufinteressenten in Bezug auf deren Investitionsbereitschaft und finanziellen Spielraum zur Besichtigung Ihres Hauses einladen.

5. Fehler: Die Besichtigungen werden nicht vorbereitet

Grundsätzlich gilt: Sowohl Innen- als auch Außenbereich des Hauses sollten sauber, aufgeräumt und gepflegt sein. Sehr persönliche Gegenstände sollten möglichst entfernt und durch neutrale Alternativen ersetzt werden, damit die Interessenten sich das Haus besser als ihr neues Zuhause vorstellen können. Gegebenenfalls sind kleinere Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen sinnvoll. Überlegen Sie sich einen sinnvollen Ablauf für die Besichtigung und halten Sie wichtige Unterlagen bereit. Seien Sie auf Fragen seitens der Kaufinteressenten vorbereitet.

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So steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie

Lesen Sie hier alles zur Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf.


Verkaufsverhandlungen führen

Beim Hausverkauf geht es für beide Verkaufspartner um viel Geld, weshalb beide Seiten nach Argumenten suchen werden, um ihren gewünschten Preis durchzusetzen. Daher wird für die Preisverhandlung ein gewisses Verhandlungsgeschick benötigt.

6. Fehler: Verkäufer überschätzen ihr Verhandlungsgeschick

Oftmals überschätzen Eigentümer ihr eigenes Verhandlungsgeschick. Dabei ist nicht es selbstverständlich, den angestrebten Verkaufspreis zu erzielen. Nur überzeugende Verkaufsargumente und eine souveräne Gesprächsführung führen zu erfolgreichen Preisverhandlungen. Verkäufer sollten eine logische Preisstrategie entwickelt und schlagfertige Argumente für die jeweiligen Preisvorstellungen bereitlegen. Die Verhandlung kann leichter fallen, wenn Sie sich vorab einen Verhandlungsspielraum schaffen und eine Schmerzgrenze festlegen. Um Unsicherheit und Nervosität entgegenzuwirken, können Sie die Preisverhandlung im Vorfeld mit einer vertrauten Person üben.


Kaufvertrag und Übergabe

Nach den Verkaufsverhandlungen geht es an das Aufsetzen eines Kaufvertrags. Ein rechtlich verbindlicher Immobilienkauf kommt erst durch die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages zustande. In der Regel übernimmt der beauftragte Notar die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Dafür müssen ihm alle nötigen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Anschließend werden in einem gemeinsamen Notartermin mit dem Käufer alle wichtigen Aspekte für den Verkauf besprochen.

Abschließend erfolgt die notarielle Beglaubigung und Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Wichtige Inhalte des Kaufvertrages sind, neben der genauen Fixierung des Kaufpreises und der Zahlungsbedingungen, der exakte Übergabetermin sowie der Zustand der Immobilie bei Übergabe (Übergabeprotokoll). Mit einem solchen Übergabeprotokoll für den Verkauf schützen sich Verkäufer vor möglichen späteren Nachforderungen des Käufers.

7. Fehler: Käufer und Kaufvertrag werden nicht ausreichend geprüft

Häufig scheuen sich Eigentümer davor, die Bonität von Käufern vor Kaufvertragsabschluss zu prüfen. Um jedoch eine teure Rückabwicklung zu vermeiden, ist es unvermeidlich, die Zahlungsfähigkeit des Käufers vor der Unterzeichnung zu überprüfen. Dafür reicht in der Regel eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung darüber, dass der Käufer über das benötigte Geld verfügt. Außerdem sollte geklärt werden, ob der Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers oder zunächst auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Die Schlüssel sollten erst übergeben werden, wenn der vollständige Kaufpreis beziehungsweise die vereinbarte Anzahlung auf das jeweilige Konto überwiesen wurde.


Bei welchen Verkaufsschritten ist Eigentümern ein Makler besonders wichtig?

McMakler hat Eigentümer gefragt, bei welchen Schritten des Verkaufsprozesses ihnen die Unterstützung des Maklers wichtig ist. Mehr als ein Viertel (26 Prozent) der Immobilieneigentümer schätzt die Vorteile eines Makler über alle Schritte des Verkaufsprozesses. Die Koordination der Interessenten (20 Prozent) und das Durchführen von Besichtigungen (15 Prozent) stellen unserer Umfrage zufolge Verkaufsschritte dar, die Eigentümer besonders gerne an einen Makler abgeben. Doch auch die Objektdarstellung (11 Prozent), die Vermarktung (9 Prozent), der Notartermin (7 Prozent), Verkaufsverhandlungen (6 Prozent) und die Immobilienbewertung (5 Prozent) legen Verkäufer gerne in die Hände eines Immobilienexpertens.

Wichtigkeit Maklerunterstützung beim Verkauf


Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen?

Um die Entscheidung für oder gegen einen Makler zu treffen, ist es zunächst ratsam, sich einen Überblick über die benötigten Fähigkeiten und Kenntnisse zu verschaffen. Unsere Checkliste soll Ihnen dabei als Orientierung dienen, beantworten Sie dafür die folgenden Fragen ehrlich.

Checkliste: Vorbereitungsphase

Verfügen Sie über genügend Zeit um den kompletten Hausverkauf abzuwickeln?

Können Sie den idealen Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus bestimmen?

Haben Sie alle relevanten Dokumente beschafft?

Können Sie anhand der spezifischen Immobilienmerkmale die richtige Zielgruppe für Ihr Haus bestimmen?

Sind Sie in der Lage einen realistischen Immobilienwert anhand von Informationen über den aktuellen Immobilienmarkt zu ermitteln?

Wie gut sind Ihre Fähigkeiten bei Verkaufsgesprächen? Haben Sie Antworten auf mögliche Fragen von Kaufinteressenten vorbereitet?

Checkliste: Vermarktungsphase

Haben Sie Ihre Immobilie für Besichtigungen sowohl von innen als auch von außen vorbereitet?

Sind Sie in der Lage, ein aussagekräftiges Exposé in Hinblick auf Bildbearbeitung und Texterstellung zu erstellen?

Können Sie die richtigen Portale für eine zielgerichtete Vermarktung identifizieren?

Ist es Ihnen möglich, zeitnah alle Interessentenanfragen zu beantworten?

Checkliste: Verkaufs- und Abwicklungsphase

Sind Sie in der Lage, eine Verkaufsverhandlung zu führen, so dass Sie am Ende mit dem verhandelten Preis zufrieden sind?

Verfügen Sie über die notwendigen rechtlichen Kenntnisse, um einen Verkaufsvertrag aufzusetzen oder über einen Kontakt, der Ihnen beratend zur Seite stehen kann?


Fazit: Setzen Sie Prioritäten

Ob der Verkauf mit oder ohne Makler die richtige Entscheidung ist, muss letztendlich jeder Immobilienbesitzer für sich entscheiden. Allerdings sollten Sie sich als Eigentümer gut überlegen, ob Sie der Herausforderung, Ihr Haus selbstständig zu verkaufen, in allen Anforderungen gewachsen sind.

Die Beauftragung eines Maklers für Ihren Hausverkauf hat in vielerlei Hinsicht Vorteile. Bereits kleine Fehler beim Verkauf einer Immobilie können große finanzielle Auswirkungen zur Folge haben. Ein Makler kann Sie davor bewahren. .

Ein Makler spart Ihnen nicht nur Ärger, Zeit und Aufwand, sondern kennt sich auch mit den Abläufen des Verkaufsprozesses bestens aus und kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses, unterstützt Sie bei der Vorbereitung des Verkaufs und der Beschaffung wichtiger Unterlagen und kümmert sich um alle wichtigen Aspekte der Vermarktung, inklusive der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Der Vorteil eines Maklers vor Ort ist seine Expertise auf dem lokalen Immobilienmarkt und sein Wissen über die dortige Preisentwicklung. Mit seinen Marktkenntnissen kann er für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück einen marktgerechten Preis durchsetzen. In seinen Zuständigkeitsbereich fallen unter anderem die objektive Ermittlung des Marktwertes und späteren Angebotspreises Ihrer Immobilie, die Vorbereitung und Durchführung der Vermarktung, das Vereinbaren und Durchführen von Besichtigungsterminen sowie die Vorbereitung von Kaufverträgen und die Unterstützung beim Notartermin.

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