Erbbaurecht: Bauen ohne eigenes Grundstück

Die gesetzliche Grundlage der Erbpacht bildet das „Gesetz über das Erbbaurecht“ oder „Erbbaurechtsgesetz” (ErbbauRG). Das Gesetz wurde 1919 mit dem Ziel erlassen, dass sich auch Familien mit geringeren Einkommen unter Zuhilfenahme der Erbbaurechte ein Eigenheim leisten können, ohne Grundstückseigentümer zu sein. In diesem Artikel möchten wir Ihnen erklären, was unter dem Erbbaurecht zu verstehen ist, welche Vor- und Nachteile es für Erbbaurechtnehmer und den Erbbauberechtigten gibt und ob es sich lohnt vom Erbbaurecht Gebrauch zu machen.

Rechte des Erbbauberechtigten und Grundstückeigentümers

1. Grundlagenwissen zum Erbbaurecht

Funktionsweise des Erbbaurechts

Als Erbbaurecht gilt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Anstatt das Grundstück zu kaufen, erwirbt ein Erbbauberechtigter (auch Erbpächter oder Erbbaunehmer) also vertraglich das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu besitzen, bzw. zu bauen. Das jeweilige Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaugebers und Grundstückbesitzers, während der Erbbaunehmer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist.

Erbbaugeber können so mit regelmäßigen Zahlungen rechnen und das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt eventuell besser verkaufen. Die Zahlungen, welche aus dieser "Miete" des Grundstücks entstehen nennt man Reallast. Anders als bei einer Hypothek oder Zinsen muss das Erbringen der Schuld, welche aus der Reallast hervorgeht, nicht monetär geleistet werden.
Diese Vorgehensweise bietet für Erbbaunehmer den Vorteil, dass lediglich das Haus gekauft werden muss, nicht aber das Erbpachtgrundstück. Dafür muss er allerdings in regelmäßigen Abständen die Reallast beglichen werden.

Der Erbbauzins

Als Gegenleistung für das Einräumen des Erbbaurechts bekommen Verpächter den sogenannten Erbbauzins, oft auch Erbpachtzins genannt. Die Höhe des Erbbauzinses für den Erbbauberechtigten ist nicht gesetzlich vorgegeben und wird zwischen Pächter und Verpächter individuell vereinbart. In der Regel beträgt der Zins ca. drei bis fünf Prozent des aktuellen Grundstückswertes.

Meistens ist die Erbpacht nicht für die komplette Vertragslaufzeit festgesetzt und eine Anpassungsklausel im Vertrag sieht vor, dass sie später angehoben werden kann, sodass der zu zahlende Betrag für die gesamte Vertragsdauer dem Wert des Grundstücks entspricht und der Grundstückseigentümer sich vor einer Geldentwertung schützen kann. Die Wichtigkeit des steigenden Erbbauzinses eines Grundstückbesitzers ist vor allem vor dem Hintergrund der langen Vertragslaufzeiten des Erbbaurechts von fundamentaler Bedeutung.

Jeder Grundbesitzer kann Bauland verpachten

In Deutschland ist es das gute Recht eines jeden Grundstückseigentümers die Erbbaurechte seines eigenen Baulands zu verpachten. Die einzige Voraussetzung ist, dass man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

In der Vielzahl der Fälle werden Bebauungsrechte jedoch nicht von Privatpersonen vergeben. Meistens sind es Kommunen, Kirchen, Stiftungen, öffentliche Einrichtungen oder Unternehmen, die ihren Boden auf diese Weise vermarkten. Gerade die Kirche als größter Grundbesitzer in Deutschland tritt oft als Verpächter in Erscheinung, dort wird das System der Erbbauverordnung (ErbbauVO) allerdings eher zur Unterstützung finanziell schwacher Familien genutzt, um auch in solchen Fällen den Hauskauf zu ermöglichen. Dabei ist das Erwirtschaften eines Gewinns nicht die vorrangige Intention des Kreditgebers.
Privatleute dagegen nutzen eher selten die Möglichkeit, mit ihrem Besitz Einnahmen zu erzielen, ohne ihn endgültig zu verkaufen.

Das Erbbaugrundbuch

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, was bedeutet, dass eine Person, der Grundstückseigentümer, ein unmittelbares Recht an der Herrschaft über eine Sache, das Land, welches von den Erbbauberechtigten bebaut werden soll, besitzt. Deswegen muss es immer an erster Rangstelle ins Grundbuch eingetragen werden. Tatsächlich muss mit der Bestellung eines Erbbaurechts des Grundstücks in Frage ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch, eingerichtet werden. Die Eintragung wird laut Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) notariell bestätigt.

Ende der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags

Das Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit bedeutet, laut Erbbaurechtsvertrag, dass das Erbbaurecht erlischt. Das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk ist nun per Gesetz Eigentum des Grundstückbesitzers. Dafür bekommt der Erbbauberechtigte eine vertraglich vereinbarte Entschädigung, sofern dies im Vorhinein vereinbart wurde. In der Regel beträgt diese Entlohnung mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes.

Üblicherweise beträgt die Laufzeit des Erbbaurechtvertrags stolze 99 Jahre, grundsätzlich ist der Zeitraum aber frei verhandelbar. Das Erbbaurecht ist außerdem vererb- und veräußerbar. Nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ist eine Verlängerung dieses Vertrags grundsätzlich möglich, sofern sich beide Parteien darauf einigen können. Mit einer Verlängerung der bestehenden Vertragsbeziehung erwächst jedoch kein Recht auf eine Entschädigung für das errichtete Bauwerk des Erbbaurechtnehmers.
Die vorzeitige Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages ist grundsätzlich möglich, jedoch nur im Einvernehmen beider Parteien. Eine Ausnahme bildet der Heimfall.

Der Heimfall

Der sogenannte Heimfall tritt dann ein, wenn der Erbbauberechtigte oder die Erbbauberechtigten den Pachtzins nicht mehr zahlen können oder auf andere Art und Weise gegen vertragliche Vereinbarungen verstoßen. In diesem Fall entsteht der sogenannte Heimfallsanspruch: Der Eigentümer kann dann den Vertrag vorzeitig aufheben und sein Grundstück zurückverlangen. Ein Szenario, wie beispielsweise der dringliche Eigenbedarf des Grundstückeigentümers, sollte vertraglich ausgeschlossen werden.

Rechte des Erbbauberechtigten und Grundstückeigentümers

2. Vorteile des Erbbaurechts

Der Erbbaurechtsvertrag kann auch Leuten mit weniger Eigenkapital die Möglichkeit bieten, in den eigenen vier Wänden auf dem Boden eines anderen Grundstückeigentümers zu wohnen. Die ist bei den steigenden Immobilienpreisen besonders von Vorteil.

Bei der Erbpacht fallen nur Kosten für den Hausbau und den dauerhaft zu entrichtenden Erbbauzins an. Man spart sich den auf einmal zu zahlenden Kaufpreis für das Grundstück. Außerdem bietet das Erbbaurecht die Möglichkeit, Zugang zu attraktiven Bauplätzen in sonst sehr kostspieligen Ballungszentren zu bekommen, auch wenn der Grundstückseigentümer nicht bereit ist, sein Grundstück zu verkaufen. Das Erbbaurecht ist vor allem in Zeiten interessant, in denen die Hypothekenzinsen höher als die Erbbauzinsen sind.

Auch aus der Sicht des Grundstückeigentümers hat das schließen eines Erbbauvertrags seine klaren Vorzüge. Zwar bleibt der ganz große Erlös, der beispielsweise eine komplette, konventionelle Veräußerung nach sich ziehen würde aus, dafür kann sich der Eigentümer über regelmäßige Einnahmen freuen. Zudem ist es perspektivisch eine nicht undenkbare Möglichkeit, dass das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt mehr Gewinn generieren würde, als es das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses täte. Ein späterer Verkauf bleibt schließlich nicht ausgeschlossen.

3. Nachteile des Erbbaurechts

Genauso, wie die Vorteile verlockend scheinen mögen, sind bei genauerem Hinsehen auch einige bedenkliche Nachteile abzuwägen:

  • Der zu entrichtende Erbbauzins kann höher sein als die Zinsen für eine Baufinanzierung, sodass eine Pacht durch die Addierung der Zinsen am Ende teurer werden kann als eine Hypothek oder ein Kredit.

  • Erbbauberechtigte sind aufgrund der Anpassungsklauseln der Gefahr ausgesetzt, im Laufe der Zeit steigende Erbbauzinsen zahlen zu müssen

  • Erbbauzinsen laufen bis Ende der Vertragszeit weiter, ohne dass man das Grundstück wie bei der Tilgung eines Kredits irgendwann sein Eigen nennen kann.

  • Erbbauberechtigte fällt es schwerer einen Hausverkauf zu initiieren, als Grundstückeigentümern. Oft brauchen sie bei einem vorzeitigen Verkauf die Zustimmung des Grundstücksbesitzers. Zudem sind Häuser, die auf Erbbaugrund errichtet wurden, weniger begehrt und erzielen dementsprechend niedrigere Preise.

4. Lohnt es sich, das Erbbaurecht zu nutzen?

In bestimmten Situationen kann es sich insgesamt durchaus lohnen, Gebrauch vom Erbbaurechtsgesetz zu machen. Durch den Wegfall des Grundstückspreises kann der notwendige Kredit klein gehalten werden. Für Menschen mit nicht ausreichendem Kapital und ohne ausreichende Sicherheiten, kann das die einzige Möglichkeit sein, ein eigenes Haus zu besitzen.

Grundsätzlich sollte die Entscheidung für oder gegen Erbbau aber sehr gut überlegt sein. Rein finanziell gesehen stehen Käufer in Zeiten von Niedrigzinsen nach Tilgung ihres Kredits besser da als Erbbaunehmer. Die Zinsen für einen Kredit bei der Bank sind zurzeit niedriger, als die Erbbauzinsen. Dazu kommt, dass die Erbbauzinsen in regelmäßigen Abständen erhöht werden können. Bei einer Laufzeit von 99 Jahren, kann die Pacht gegen Ende also wesentlich höher ausfallen, als am Anfang.

Auch bei einem gepachteten Grundstück gilt es sich an den örtlichen Bebauungsplan zu halten. Detaillierte Informationen dazu haben wir für Sie in einem gesonderten Ratgeber-Artikel vorbereitet.

Info

Tendenziell lässt sich also sagen: Wer kann, sollte nicht pachten, sondern kaufen.


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