Reallast: Sinn und Zweck der Grundbuchbelastung

Steht eine Reallast im Grundbuch einer Immobilie, hat diese nicht nur Auswirkungen auf den Verkehrswert. Der Eigentümer verpflichtet sich damit auch langfristig dazu, eine Leistung zu erbringen. Kommt er der Verpflichtung nicht nach, riskiert er nicht nur Haus und Hof, sondern muss sogar um das persönliche Vermögen bangen.

Eine Reallast bringt bei Abschluss einer langfristigen Vereinbarung Vorteile für beide Vertragspartner – doch worum handelt es sich bei der Belastung genau?

Was ist eine Reallast?

Wenn Sie als Grundstücksbesitzer eine Reallast in das Grundbuch Ihrer Immobilie eintragen lassen, verpflichten Sie sich dadurch, für einen festgelegten Zeitraum regelmäßig eine spezielle Leistung für eine begünstigte Person zu erbringen. Die Leistung müssen Sie nicht zwingend durch Ihre Immobilie erwirtschaftet. Ihr Grundstück dient lediglich als eine Art Pfand für den Fall, dass Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Dann haften Sie jedoch nicht nur mit Ihrem Grundstück, sondern auch mit Ihrem gesamten persönlichen Vermögen.

Eine Reallast wird über einen Kaufvertrag im Grundbuch der belasteten Immobilie eingetragen und besteht häufig bis zum Ableben des Schuldners. Wenn Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darauf einigen, kann die Belastung jedoch auch vererbt werden oder zu einem festgelegten Zeitpunkt enden.

Reallast und Wertermittlung

Eine im Grundbuch verankerte Reallast mindert den Verkehrswert einer Immobilie. Wie hoch die Wertminderung ausfällt, hängt von der Art der Belastung ab. Wir erstellen Ihnen kostenlos eine Immobilienbewertung.

Durch Reallast begründete Rechte und Pflichten

Bei einer Reallast muss es sich nicht immer um Geldzahlungen handeln. Auch Naturalien oder Sachwerte können Gegenstand der Belastung sein. Ob sich etwas für eine Reallast eignet, hängt jedoch davon ab, ob sich der Gegenwert der Leistung finanziell ausdrücken lässt. Denn: Kommt der Schuldner seiner Verpflichtung nicht, kann der Begünstigte sein Recht nur durch Auszahlung der Schulden erstreiten. Beispielsweise folgende Reallasten sind möglich:

  • finanzielle Verpflichtungen
    In den meisten Fällen sind finanzielle Verpflichtungen Gegenstand einer Reallast. Beispiel: Verkaufen Sie Ihre Immobilie gegen eine Leibrente, verschaffen Sie sich durch das Eintragen der abzuleistenden Rentenzahlungen als Reallast die höchstmögliche Sicherheit, dass der Käufer seiner Zahlungsverpflichtung nachkommt und dafür haftet.

  • Naturalien
    Naturalien stellen dann eine mögliche Reallast dar, wenn beispielsweise ein Landwirtschaftsbetrieb von den Eltern an die Kinder übergeben wird. Als Bedingung für die Übertragung des Hofes fordern die Eltern die regelmäßige Versorgung mit Eiern, Fleisch, Gemüse oder anderen Ernteerträgen.

  • Dienstleistungen
    Mögliche Dienstleistungen, die als Reallast verankert werden können, sind unter anderem Pflegetätigkeiten: Übergibt beispielsweise ein alleinstehender Onkel seinem Neffen sein Haus unter der Bedingung, ihn im Pflegefall zu betreuen, sollte diese Vereinbarung mit einer Reallast abgesichert werden.

Besonderheit Altenteilsrecht

Eine Reallast kann auch die Altersversorgung sichern. Das sogenannte „Altenteilsrecht“ kommt fast ausschließlich in ländlichen Regionen zum Einsatz. Hierbei geben Bauern den Landwirtschaftsbetrieb an einen Nachfolger weiter, verpflichten diesen jedoch im Gegenzug dazu, sie leiblich (mit Essen) und persönlich (durch Pflegeleistungen) zu unterstützen. Häufig kommt ein lebenslanges Wohnrecht auf dem Hof hinzu. Das Altenteilsrecht setzt sich also aus einer Reallast und einem lebenslangen Wohnrecht zusammen.

Persönliche und dingliche Reallast

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen einer persönlichen und einer dinglichen Reallast. Der Unterschied: Die subjektiv-persönliche Reallast besteht nach § 1111 BGB zugunsten einer bestimmten Person und ist unabhängig von einer Immobilie. Die subjektiv-dingliche Reallast besteht hingegen nach § 1110 BGB zugunsten eines Grundstückseigentümers. Sie ist also untrennbar mit der Sache, nämlich dem Grundstück, verknüpft.

Eine subjektiv-persönliche Reallast kann in der Regel nicht vererbt werden. Mit dem Ableben des Schuldners erlischt diese und muss aus dem Grundbuch gelöscht werden. Bei einer dinglichen Reallast kann das Recht hingegen dann vererbt werden, wenn dieses im Kaufvertrag so vereinbart wurde.

Eintragung in das Grundbuch

Die Reallast bietet nur dann eine finanzielle Sicherheit, wenn sie im Grundbuch des betreffenden Grundstücks vermerkt ist. Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtliches Register, in das Beamten des Grundbuchamtes unter anderem Beschränkungen und Belastungen der Immobilien eintragen. Hier steht eine Reallast bei den Grunddienstbarkeiten in der Abteilung II unter dem Abschnitt „Lasten und Beschränkungen“. Beim Verkauf einer Immobilie kann der Kaufinteressent einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt bestellen und prüfen, ob das zum Verkauf stehende Grundstück belastet ist. Nur wenn die Reallast hier eingetragen ist, kann der Begünstigte bei ausbleibenden Leistungen auf das Vermögen des Schuldners im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder einer Zwangsverwaltung zugreifen. Dadurch bietet eine Reallast dem Begünstigten im Konfliktfall eine umfassendere Sicherheit als ein einfacher Vertrag.

Um eine Reallast eintragen zu lassen, müssen Sie im ersten Schritt einen Notar mit dem Aufsetzen eines Vertrages beauftragen, der die Details der betreffenden Vereinbarung festhält. Sobald Sie und Ihr Vertragspartner das Dokument unterzeichnet haben, beglaubigt der Notar dieses und bestellt dann die Eintragung der Reallast im Grundbuch.

Beim Verkauf einer belasteten Immobilie löst meist der Käufer die Reallast ab, indem er dem Begünstigten eine Entschädigung auszahlt. Da diese Kosten vom Kaufpreis abgezogen werden, erhalten Sie als Eigentümer dadurch eine geringere Kaufsumme. Wir unterstützen Sie kostenlos bei Ihrem Immobilienverkauf.

Rechtsgrundlage einer Reallast

Der Begriff „Reallast“ stammt aus dem Grundstücksrecht und wird größtenteils durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt.

Einfordern ausstehender Leistungen

Tritt der Fall ein, dass der Schuldner mit seiner Leistung in Verzug gerät, kann der Begünstigte per Gesetz zumindest einen finanziellen Ausgleich einfordern. Der Eigentümer haftet nun mit seinem Grundstück. Der Gläubiger darf dieses entsprechend der Höhe seiner Forderung verwerten. Dazu stehen ihm die gesetzlichen Mittel einer Zwangsvollstreckung oder auch einer Zwangsverwaltung zu. Neben der Verwertung der Immobilie ermöglicht die Reallast dem Begünstigten auch den Zugriff auf das gesamte persönliche Vermögen des Schuldners (§1108 BGB).

Reallast aus dem Grundbuch löschen

Steht die Reallast erst einmal im Grundbuch, kann der Schuldner keine Veränderungen mehr daran vornehmen. Ausschließlich der Begünstigten darf nach §875 des BGB die Löschung der Reallast aus dem Grundbuch beantragen. Eine Veränderung der Vereinbarungen ist nach § 873 des BGB hingegen dann möglich, wenn sich beide Parteien darauf einigen.