Nießbrauch und Nießbrauchrecht – Nutzen, Rechte und Pflichten

Letztes Update: 27.07.2020

Unter Nießbrauchrecht versteht man das Nutzungsrecht an einer Sache. In der Praxis kommt das Nießbrauchrecht häufig bei Immobilien zur Anwendung. Dabei wird die Immobilie vom Eigentümer verschenkt oder vererbt, dieser behält jedoch das Recht die Immobilie zu Nutzen sowie die “Früchte” in Form von Mieteinnahmen daraus zu ziehen. Ein Nießbrauchrecht findet unter anderem Anwendung bei Immobilienbesitzern, die ihre selbstgenutzte Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weitergeben, sie aber weiterhin (nicht selten bis zum Lebensende) selbst bewohnen möchten. Informieren Sie sich in diesem Ratgeber über die verschiedenen Arten des Nießbrauchs, über die Besonderheiten beim Verkauf einer mit einem Nießbrauchrecht belasteten Immobilie und über Rechte und Pflichten für Nießbraucher und Eigentümer.


1. Was bedeutet Nießbrauch nach BGB?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschreibt der Nießbrauch grundsätzlich das einer bestimmten Person (Nießbraucher) zustehende dingliche und höchstpersönliche Recht, aus einem fremden Gut Nutzen zu ziehen. Ein Nießbrauch kann sowohl an Sachen (§§ 1030 bis 1067 BGB) als auch an Rechten (§§ 1068 bis 1084 BGB) und Vermögen (§§ 1085 bis 1089 BGB) vorliegen.

Nießbrauchrecht bei Immobilien

Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Immobilie zu bewohnen und alle Nutzungen aus dieser zu ziehen. Mit Hilfe des Nießbrauchsrechts haben Immobilienbesitzer, die ihr Haus verkaufen oder an Angehörige verschenken möchten, also die Möglichkeit, das Eigenheim weiterhin wie gewohnt zu nutzen (Vorbehaltsnießbrauch). Am häufigsten findet das Nießbrauchsrecht Anwendung bei Eltern, die ihren Kinder die eigene Immobilie noch zu Lebzeiten schenken möchten, aber trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben möchten.

Durch den Nießbrauch findet keine Eigentumsübertragung an den Nießbraucher statt. Daher gehen nur die Rechte zur Nutzung und “Fruchtziehung” (zum Beispiel durch Vermietung) auf den Nießbrauchsberechtigten über, jedoch nicht das Verfügungsrecht, weshalb dieser die Immobilie im Gegensatz zum Eigentümer beispielsweise nicht verkaufen kann.

Grundsätzlich gilt: Das Nießbrauchrecht wird stets durch einen notariell beglaubigten Vertrag festgelegt und anschließend im Grundbuch vermerkt.


2. Wie unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht?

Die Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht werden häufig verwechselt. Tatsächlich weist das Nießbrauchrecht einige Parallelen zum Wohnrecht auf: Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Außerdem sind beide Rechte nicht vererbbar und sie bleiben auch im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen.

Beim reinen Wohnrecht verfügt der Begünstigte lediglich über das Recht, die Immobilie lebenslang zu bewohnen. Darüber hinaus hat die Person über das Wohnrecht hinaus keine weiteren Rechte an der Immobilie, wie beispielsweise einen wirtschaftlichen Gewinn (durch Mieteinnahmen) aus ihr zu ziehen.

Anders beim Nießbrauchrecht: Hier besteht die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, zum Beispiel, wenn der Nießbrauchsberechtigte aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umziehen muss. Die Pflegekosten können dann durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden. Dies gilt aber nur, wenn eine Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.


3. Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Das Nießbrauchrecht kann individuell ausgehandelt werden. In Bezug auf erbrechtliche und steuerliche Konsequenzen müssen die folgenden Nießbrauch-Modelle unterschiedlich betrachtet werden:

3.1 Zuwendungsnießbrauch

Bei dieser Art des Nießbrauchs wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer, dieser räumt dem Begünstigten jedoch ein Nießbrauchrecht ein. Dadurch kann der Nießbrauchsberechtigte von den erwirtschafteten Einnahmen (Miete) profitieren. Darüber hinaus wird zwischen dem unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch unterschieden, die jeweils steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden.

  • Entgeltlicher Nießbrauch
    Bei einem entgeltlichen Nießbrauch muss der Nießbraucher die Einnahmen aus Pacht bzw. Miete versteuern. Er kann jedoch das an den Eigentümer gezahlte Entgelt geltend machen. Der Eigentümer muss das Entgelt als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern, kann aber die Gebäudeabschreibung geltend machen. Erhaltungsaufwand und weitere Aufwendungen kann derjenige absetzen, der dafür aufgekommen ist.

  • Unentgeltlicher Nießbrauch
    Beim unentgeltlichen Nießbrauch muss der Begünstigte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Allerdings fallen diese niedriger aus, da kein Entgelt für den Nießbrauch gezahlt wird. Bei dieser Variante erhält der Eigentümer keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der unentgeltliche Nießbrauch ist einkommensteuerlich irrelevant, wenn die Immobilie selbst genutzt wird.

  • Teilentgeltlicher Nießbrauch
    Der teilentgeltliche Nießbrauch wird steuerlich in zwei Vorgänge aufgeteilt, wobei die Besteuerung entsprechend vorgenommen wird.


3.2 Vorbehaltsnießbrauch

Hierbei überträgt der bisherige Eigentümer seine Immobilie und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchsrecht einräumen. Nutzt der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie nicht selbst, erzielt dieser anstelle des neuen Eigentümers Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese Form des Nießbrauchs kommt häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge (Übertragung des Eigentums schon zu Lebzeiten) vor. In Bezug auf die Erbschaftssteuer können durch den Vorbehaltsnießbrauch Steuern gespart werden.

3.3 Nachrangiger Nießbrauch

Auch hierbei wird das Eigentum übertragen und der bisherige Eigentümer lässt sich ein Nießbrauchsrecht einräumen, wobei bereits bei der Übergabe eine dritte Person festgelegt wird, die nach Tod des Nießbrauchers das Nießbrauchrecht erhält. Somit kann der Nießbrauch nicht automatisch übertragen oder vererbt werden, sondern es wird direkt bei der Vereinbarung des Nießbrauchs ein weiterer Nießbrauch für die jeweilige Person festgelegt, die nachfolgen soll.

3.4 Bruchteilsnießbrauch

Im Übrigen muss ein Nießbrauchrecht nicht für die gesamte Immobilie vereinbart werden. Es kann auch auf einen Teil der Immobilie beschränkt werden (beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus). Dann handelt es sich um einen Bruchteilsnießbrauch.

3.5 Quotennießbrauch

Eine weitere Möglichkeit ist der Quotennießbrauch. Dabei erhält der Nießbraucher einen festgelegten Anteil der Einkünfte einer Immobilie, zum Beispiel mit einer Quote von einem Viertel.


4. Beispiel: Nießbrauchswert berechnen

Der Wert eines Nießbrauchrechts ist abhängig von den möglichen Mieteinnahmen der jeweiligen Immobilie sowie Geschlecht und Alter des Nießbrauchers. Ausschlaggebend ist die Dauer des Nießbrauchs, die entweder vertraglich festgelegt ist oder von der jeweiligen Lebenserwartung des Nießbrauchers abhängt. Die Dauer des Nießbrauchs hat Auswirkungen auf den Immobilienwert, da sich dieser bei Eintrag eines Nießbrauchrechts um den Wert des Nießbrauchs verringert.

Die Berechnung des Nießbrauchswerts erfolgt in drei Schritten:

  1. Jahreswert ermitteln
    Zunächst wird der Jahreswert der Nutzung ermittelt, durch Hochrechnung der jährlichen Mietersparnis (bei Selbstnutzung) beziehungsweise der Mieteinnahmen. Dabei darf der Jahreswert nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6.

  2. Vervielfältiger ermitteln
    Hierbei wird unterschieden, ob der Nießbrauch lebenslang gewährt wird oder nicht. Bei lebenslang gewährtem Nießbrauch wird die statistisch wahrscheinliche Restlebensdauer herangezogen. Dafür wird der Vervielfältiger aus Anlage zu Paragraph 14 Absatz 1 Satz 4 Bewertungsgesetz (BewG) verwendet. Bei zeitlich begrenztem Nießbrauch wird die Dauer des Nutzungsrechts berücksichtigt und der Faktor nach Anlage 9 zu Paragraph 13 BewG verwendet.

  3. Kapitalwert vom Nießbrauch ermitteln
    Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs

Rechenbeispiel:

Einer 50-jährigen Frau wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einer Immobilie eingeräumt. Für vergleichbare Objekte würde eine monatliche Miete von 550 Euro fällig werden. Die potenzielle Jahresmiete übersteigt den Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6 nicht.

  1. Jahreswert
    = Monatliche Miete x 12
    = 550 € x 12
    = 6.600 €

  2. Vervielfältiger nach Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG
    = 15,693

  3. Nießbrauchwert
    = Jahreswert x Vervielfältiger
    = 6.600 € x 15,693
    = 103.574 €

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5. Welche Rechte und Pflichten entstehen durch den Nießbrauch?

Sowohl Nießbraucher als auch Eigentümer können Rechte und Pflichten während der Dauer des Nießbrauchs im Nießbrauchvertrag individuell festlegen. Die nachfolgenden Rechte und Pflichten gelten jedoch ohne weitere vertragliche Regelungen:

Rechte und Pflichten für den Nießbraucher

Neben den Rechten der umfassenden Nutzung sowie Fruchtziehung aus der Immobilie hat der Nießbraucher die Verfügungsgewalt über die Erträge sowie das Recht auf Schadensersatz bei Verletzung des Nießbrauchsrechts.

Gleichzeitig ist der Nießbraucher jedoch verpflichtet, die Immobilie zu erhalten, ordnungsgemäß zu bewirtschaften sowie zu versichern. Außerdem muss er gewöhnliche öffentliche Lasten (zum Beispiel die Grundsteuer) tragen (außergewöhnliche Kosten wie Erschließungskosten ausgenommen). Für Verschlechterungen durch ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie (zum Beispiel Abnutzung eines Treppengeländers) muss der Nießbraucher nicht aufkommen. Auch für außergewöhnliche Maßnahmen, die über die Bewirtschaftung hinausgehen (zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen) ist er nicht zuständig, dies ist Sache des Eigentümers.

Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht wesentlich umgestalten oder verändern. Falls Ausbesserungen notwendig sind oder die Immobilie beschädigt ist, ist der Nießbraucher verpflichtet, dies dem Eigentümer unverzüglich zu melden.

Rechte und Pflichten für den Eigentümer

Der Eigentümer hat das Recht, den Nießbrauch zu beschränken (zum Beispiel zeitlich oder auf einen Teil der Immobilie). Dies muss allerdings bereits bei der Bestellung des Nießbrauchs vermerkt werden.

Zudem behält der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Immobilie. Somit kann er die Immobilie jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchers veräußern, wobei das Nießbrauchrecht jedoch bestehen bleibt.

Andererseits ist der Eigentümer verpflichtet, für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten (zum Beispiel Modernisierung der Heizung oder Elektroanlage) aufzukommen. Kommt dieser seiner Pflicht nicht nach, macht er sich gegenüber dem Nießbraucher schadenersatzpflichtig.


6. Wie kann man durch Nießbrauch Steuern sparen?

Der Nießbrauch kann in einigen Fällen aus steuerlicher Sicht von Vorteil sein, da der Wert des Nießbrauchs vom Hauswert abgezogen werden kann.

Nießbrauch bei vorweggenommener Erbfolge

Nießbrauch kann im Falle einer vorweggenommenen Erbfolge sinnvoll sein, wenn Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Nachkommen weitergeben wollen, ohne direkt ausziehen zu müssen. Dabei sollten die Erbschaftssteuer-Freibeträge berücksichtigt werden.

Nießbrauch statt Schenkung

Mithilfe des Nießbrauchsrechts kann im Falle einer Schenkung die normalerweise anfallende Schenkungssteuer umgangen werden.

Beispiel: Vorbehaltsnießbrauch

Ein Vater möchte seinem Sohn ein Haus im Wert von 600.000 Euro schenken. Der Freibetrag bei der Schenkungssteuer beträgt jedoch lediglich 400.000 Euro pro Kind, so dass in diesem Fall 200.000 Euro versteuert werden müssten. Überträgt der Vater das Haus allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs und hat dieser einen Wert von 250.000 Euro, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, so dass sich nur noch ein Restwert von 350.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Daher würde in diesem Fall keine Schenkungssteuer anfallen.

Damit der Wert der Immobilie sowie des Nießbrauchs genau bestimmt werden kann, sollte vor der Übertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs ein professionelles Wertgutachten eingeholt werden.


7. Wie kann ich ein Haus mit Nießbrauchrecht verkaufen?

Das Nießbrauchrecht bleibt beim Hausverkauf bestehen. Das gilt auch, wenn der Eigentümer vor dem Nießbraucher verstirbt. Ein Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei wird es in Abteilung II des Grundbuchs unter Beschränkungen und Belastungen vermerkt. Eine eingetragene Belastung kann den Hausverkauf deutlich erschweren. Des Weiteren wird der Wert der Immobilie durch ein Nießbrauchsrecht beeinflusst. Im Vergleich zu gleichartigen Immobilien fällt der Immobilienwert hier meist geringer aus. Es besteht jedoch die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht in beiderseitigem Einvernehmen aus dem Grundbuch zu löschen.

Wie wirkt sich ein Nießbrauchrecht auf die Finanzierungsmöglichkeiten aus?

Nicht nur der Wert der Immobilie wird durch die eingetragene Belastung beeinflusst, sondern auch die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Bei der Vergabe von Immobilienkrediten verlangt die Bank meist, an erster Stelle als Grundschuld im Grundbuch eingetragen zu werden. So stellt sie sicher, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird. Sollte die Immobilie jedoch mit einem Nießbrauch belastet sein, verfügt dieser meist über die erstrangige Grundschuld im Grundbuch. Die Bank müsste sich in diesem Fall auf eine nachrangige Absicherung einlassen. Damit das nicht geschieht, bestehen Banken meist auf den Rangrücktritt des Nießbrauchers. Wer ein Darlehen für eine mit einem Nießbrauchrecht belasteten Immobilie erhält, der profitiert jedoch, da ein Nießbrauchrecht meist zu einer Wertminderung der Immobilie führt und demzufolge auch ein niedrigeres Darlehen erforderlich ist.

8. Wie kann ich ein Nießbrauchrecht löschen, ablösen oder beenden?

Ein Nießbrauch wird nicht automatisch lebenslang vereinbart. Grundsätzlich kann es zeitlich begrenzt werden. Dabei wird die Dauer vertraglich festgehalten und der Nießbrauch erlischt anschließend automatisch.

Außerdem besteht die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht zu löschen. Dies geschieht meist in beiderseitigem Einvernehmen von Nießbraucher und Eigentümer. Es reicht jedoch auch aus, wenn der Nießbraucher einseitig erklärt, dass er das Recht aufgibt. Hierbei kann für die Löschung eine Entschädigungszahlung an den Nießbraucher vereinbart werden. In jedem Fall muss die Löschungsbewilligung von einem Notar beglaubigt werden. Anschließend kann das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch ausgetragen werden und alle Rechte zur Nutzung der Immobilie gehen zurück an den Eigentümer.

Mithilfe einer Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel kann der Eigentümer die Immobilie in bestimmten Fällen zurückfordern. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn vertragswidriges Verhalten des Nießbrauchers vorliegt - sollte der Nießbraucher die Immobilie nicht sachgemäß benutzen.

Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar, kann also weder vererbt noch verkauft oder verschenkt werden. Ausschließlich die Übertragung der Ausübung auf andere Personen ist zulässig (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch endet zwangsläufig, wenn der Nießbraucher verstirbt (Ausnahme: Vereinbarung eines nachrangigen Nießbrauchs).

9. Die Vor- und Nachteile des Nießbrauchs auf einen Blick


Vorteile

  • Die Immobilie ist nach dem Verkauf weiter nutzbar
    Das Nießbrauchrecht ermöglicht dem Immobilieneigentümer den Verkauf seiner Immobilie, dabei behält er jedoch das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen - zum Beispiel bei einer Vermietung.

  • Steuervorteile
    Ob ein Nießbrauch aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist, sollte im Voraus geprüft werden. Dies ist nur der Fall, wenn der Immobilienwert bei einer Schenkung über den Schenkungssteuerfreibetrag hinausgeht. Als Alternative zur Übertragung mit Nießbrauchrecht bietet sich auch eine schrittweise Übertragung der Immobilie an. Der Freibetrag kann nämlich alle zehn Jahre ausgenutzt werden.


Nachteile

  • Der Immobilienverkauf wird erschwert
    Ein eingetragenes Nießbrauchrecht kann den Immobilienverkauf erheblich erschweren, weil die Nutzung durch den Käufer erstmal nicht möglich ist, da das Nießbrauchrecht auch beim Verkauf weiter besteht. Daher ist die Immobilie schwerer zu vermitteln. Käufer möchten in der Regel nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in seiner Immobilie zu wohnen oder diese zu vermieten.

  • Der Immobilienwert wird gemindert
    Der Wert einer Immobilie mit eingetragenen Belastungen fällt meist geringer aus als bei gleichartigen Objekten ohne Vorbelastungen.

10. Alternativen zum Nießbrauch

Inwiefern die Bestellung eines Nießbrauchsrechts sinnvoll ist, hängt von den individuellen Zielen ab. Im Zweifelsfall bietet auch die Einräumung eines Wohnrechts eine geeignete Lösung. Daher sollte generell abgewogen werden, an wen und auch für welchen Zeitraum ein Nutzungsrecht eingeräumt werden soll. Neben dem Wohnrecht kann auch der Verkauf gegen Leibrente eine Alternative bieten. Dabei behält der Immobilieneigentümer auch nach dem Hausverkauf das lebenslange Wohnrecht in der veräußerten Immobilie und erhält zusätzliche eine wiederkehrende Zahlung, meist auf Lebensdauer, vom Käufer.

Fazit

Die eigene Immobilie an seine Kinder verschenken und trotzdem das Nutzungsrecht an der Immobilie behalten - das klingt auf den ersten Blick verlockend. Wann das Nießbrauchrecht wirklich sinnvoll ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Relevant ist der Nießbrauch vor allem für Eigentümer die ihre Immobilie vererben oder verschenken wollen, denn mit Hilfe des Nießbrauchsrechts lassen sich Schenkungs- und Erbschaftssteuer sparen. Auf der anderen Seite kann ein Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen und einen möglichen Verkaufsprozess beeinflussen. Deshalb sollte vorher genauestens bedacht werden, ob sich der Nießbrauch lohnt. Im Zweifelsfall kann die professionelle Beratung durch Immobilienexperten helfen.

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