Nießbrauch und Nießbrauchrecht – Nutzen, Rechte und Pflichten

Die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an seine Nachkommen weiterzugeben, ist reizvoll für viele Immobilienbesitzer. Dadurch können Erbangelegenheiten in Bezug auf die Immobilie frühzeitig geklärt und obendrein noch Steuern gespart werden. Das Problem: Vielen Eigentümern fällt es schwer, sich vom geliebten Eigenheim zu trennen. An der Immobilie hängen viele Erinnerungen, wodurch sie einen hohen ideellen Wert besitzt. Darüber hinaus hat man sich über die Jahre vielleicht so gut eingelebt, dass man ungern vorzeitig ausziehen möchte. Die Immobilie verschenken und zugleich weiter bewohnen und nutzen wie gewohnt – das Nießbrauchrecht macht es möglich.

1. Was versteht man unter Nießbrauch?

Der Begriff Nießbrauch ist aus dem lateinischen usus fructus entlehnt und bedeutet wörtlich übersetzt „Fruchtgenuss“. Grundsätzlich beschreibt der Nießbrauch das einer bestimmten Person (Nießbraucher) zustehende dingliche und höchstpersönliche Recht, aus einem fremden Gegenstand (Sache, Recht oder Vermögen) Nutzen zu ziehen.

Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Immobilie zu bewohnen und alle Nutzungen aus dieser zu ziehen. Mit Hilfe des Nießbrauchrechts haben Immobilienbesitzer, die ihr Haus verkaufen oder an Angehörige verschenken möchten, also die Möglichkeit, das Eigenheim weiterhin wie gewohnt zu nutzen (Vorbehaltsnießbrauch). Durch den Nießbrauch findet jedoch keine Eigentumsübertragung an den Nießbraucher statt. Daher gehen nur die Rechte zur Nutzung und Fruchtziehung (zum Beispiel durch Vermietung) auf den Nießbrauchberechtigten über, jedoch nicht das Verfügungsrecht, weshalb dieser die Immobilie im Gegensatz zum Eigentümer beispielweise nicht verkaufen kann.

Grundsätzlich gilt: das Nießbrauchrecht wird stets durch einen notariell beglaubigten Vertrag festgelegt und anschließend im Grundbuch vermerkt.

2. Wie unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht?

Die Begriffe Wohnrecht und Nießbrauch werden häufig verwechselt. Tatsächlich weist das Nießbrauchrecht einige Parallelen zum Wohnrecht auf: beide werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Außerdem sind beide nicht vererbbar und bestehen auch im Falle eines Eigentümerwechsels weiterhin.

Beim Nießbrauch besteht die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, wenn der Nießbrauchberechtigte beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umziehen muss. Die Pflegekosten können dann durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden. Dies gilt zumindest, solange die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.
Beim reinen Wohnrecht verfügt der Begünstigte jedoch lediglich über das Recht, die Immobilie lebenslang zu bewohnen. Darüber hinaus hat die Person über das Wohnrecht hinaus keine weiteren Rechte an der Immobilie, wie beispielsweise einen wirtschaftlichen Gewinn (durch Mieteinnahmen) aus ihr zu ziehen

3. Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Das Nießbrauchrecht kann individuell ausgehandelt werden. Man unterscheidet zwischen folgenden Arten von Nießbrauch:

Zuwendungsnießbrauch

Bei dieser Art des Nießbrauchs wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer, dieser räumt dem Begünstigten jedoch ein Nießbrauchrecht ein, durch das der Nießbrauchberechtigte von den erwirtschafteten Einnahmen (Miete) profitieren kann. Darüber hinaus wird zwischen dem unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch unterschieden, die jeweils steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden.

Vorbehaltsnießbrauch

Hierbei überträgt der bisherige Eigentümer seine Immobilie und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht einräumen. Nutzt der Nießbrauchberechtigte die Immobilie nicht selbst, erzielt dieser anstelle des neuen Eigentümers Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese Form des Nießbrauchs kommt häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge (Übertragung des Eigentums schon zu Lebzeiten) vor.

Nachrangiger Nießbrauch

Auch hierbei wird das Eigentum übertragen und der bisherige Eigentümer lässt sich ein Nießbrauchrecht einräumen, wobei bereits bei der Übergabe eine weitere dritte Person festgelegt wird, die nach dessen Tod das Nießbrauchrecht erhält. Somit kann der Nießbrauch nicht automatisch übertragen oder vererbt werden, sondern es wird direkt bei der Vereinbarung des Nießbrauchs ein weiterer Nießbrauch für die jeweilige Person festgelegt, die nachfolgen soll.

Im Übrigen muss ein Nießbrauchrecht nicht für die gesamte Immobilie vereinbart werden. Es kann auch auf einen Teil der Immobilie beschränkt werden (beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus). Dann handelt es sich um einen Bruchteilsnießbrauch. Eine weitere Möglichkeit ist der sogenannte Quotennießbrauch, bei dem eine anteilige Nutzung vorgesehen ist (zum Beispiel 40 Prozent der Erträge).

4. Wann ist der Nießbrauch sinnvoll?

Der Nießbrauch kann in einigen Fällen aus steuerlicher Sicht von Vorteil sein, da der Wert des Nießbrauchs vom Hauswert abgezogen werden kann. Beispielsweise im Falle einer vorweggenommenen Erbfolge, wenn Eigentümer ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Nachkommen weitergeben wollen, ohne direkt auszuziehen. Mithilfe des Nießbrauchrechts kann im Falle einer Schenkung die normalerweise anfallende Schenkungssteuer umgangen werden.

Beispiel: Vorbehaltsnießbrauch

Ein Vater möchte seinem Sohn ein Haus im Wert von 600.000 Euro schenken. Der Freibetrag bei der Schenkungssteuer beträgt jedoch lediglich 400.000 Euro pro Kind, so dass in diesem Fall 200.000 Euro versteuert werden müssten. Überträgt der Vater das Haus allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs und hat dieser einen Wert von 250.000 Euro, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, so dass sich nur noch ein Restwert von 350.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Daher würde in diesem Fall keine Schenkungssteuer anfallen.

Damit der Wert der Immobilie sowie des Nießbrauchs genau bestimmt werden kann, sollte vor der Übertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs ein professionelles Wertgutachten eingeholt werden.

Ein weiterer Grund für die Bestellung eines Nießbrauchrechts kann sein, dass der Immobilieneigentümer seinem Kind ein Nießbrauchrecht einräumt (Zuwendungsnießbrauch), um es über die dadurch erzielten Mieteinnahmen zu unterstützen, beispielsweise um das Studium des Kindes zu finanzieren.

Inwiefern die Bestellung eines Nießbrauchrechts sinnvoll ist, hängt von den individuellen Zielen ab. Ob ein Nießbrauch aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist, sollte im Voraus geprüft werden. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Immobilienwert über den Steuerfreibetrag hinausgeht. Als Alternative zur Übertragung mit Nießbrauchrecht bietet sich auch eine schrittweise Übertragung der Immobilie an. Der Schenkungsfreibetrag kann nämlich alle zehn Jahre ausgenutzt werden.

Im Zweifelsfall bietet auch die Einräumung eines Wohnrechts eine geeignete Lösung. Daher sollte generell abgewägt werden, an wen und auch für welchen Zeitraum ein Nutzungsrecht eingeräumt werden soll. Neben dem Wohnrecht kann auch der Verkauf gegen Leibrente eine Alternative bieten.

Des Weiteren sollte berücksichtigt werden, dass ein eingetragenes Nießbrauchrecht den Immobilienverkauf erheblich erschweren kann, weil die Nutzung durch den Käufer erstmal nicht möglich ist, da das Nießbrauchrecht auch beim Verkauf weiter besteht. Daher ist die Immobilie schwerer zu vermitteln. Käufer möchten in der Regel nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in seiner Immobilie zu wohnen oder diese zu vermieten.

5. Wie wird der Wert des Nießbrauchrechts berechnet?

Der Wert eines Nießbrauchrechts ist abhängig von den möglichen Mieteinnahmen der jeweiligen Immobilie sowie Geschlecht und Alter des Nießbrauchers. Ausschlaggebend ist die Dauer des Nießbrauchs, die entweder vertraglich festgelegt ist oder von der jeweiligen Lebenserwartung des Nießbrauchers abhängt. Die Dauer des Nießbrauchs hat Auswirkungen auf den Immobilienwert, da sich dieser bei Eintrag eines Nießbrauchrechts um den Wert des Nießbrauchs verringert.

Die Berechnung des Nießbrauchwerts erfolgt in drei Schritten:

  1. Jahreswert ermitteln: Zunächst wird der Jahreswert der Nutzung ermittelt, durch Hochrechnung der jährlichen Mietersparnis (bei Selbstnutzung) beziehungsweise der Mieteinnahmen. Dabei darf der Jahreswert nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6.

  2. Vervielfältiger ermitteln: Hierbei wird unterschieden, ob der Nießbrauch lebenslang gewährt wird oder nicht. Bei lebenslang gewährtem Nießbrauch wird die statistisch wahrscheinliche Restlebensdauer herangezogen. Dafür wird der Vervielfältiger aus Anlage zu Paragraph 14 Absatz 1 Satz 4 Bewertungsgesetz (BewG) verwendet. Bei zeitlich begrenztem Nießbrauch wird die Dauer des Nutzungsrechts berücksichtigt und der Faktor nach Anlage 9 zu Paragraph 13 BewG verwendet.

  3. Kapitalwert vom Nießbrauch ermitteln:
    Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs

Rechenbeispiel:

Einer 50-jährigen Frau wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einer Immobilie eingeräumt. Für vergleichbare Objekten würde eine monatliche Miete von 550 Euro fällig werden. Die potenzielle Jahresmiete übersteigt den Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6 nicht.

  1. Monatliche Miete x 12 = Jahreswert
    550 € x 12 = 6.600 €

  2. Faktor nach Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG = 15,693

  3. Jahreswert x Vervielfältiger = Nießbrauchwert
    6.600 € x 15,693 = 103.574 €

6. Welche Rechte und Pflichten entstehen durch den Nießbrauch?

Sowohl Nießbraucher als auch Eigentümer haben während der Dauer des Nießbrauchs verschiedene Rechte und Pflichten, welche im Nießbrauchertrag individuell festgelegt werden können. Diese Rechte und Pflichten gelten ohne weitere vertragliche Regelungen:

Rechte und Pflichten für Nießbraucher

Neben den Rechten der umfassenden Nutzung sowie Fruchtziehung aus der Immobilie gehen auch die Verfügungsgewalt über die Erträge sowie das Recht auf Schadensersatz bei Verletzung des Nießbrauchrechts.

Dem gegenüber ist der Nießbraucher verpflichtet, die Immobilie zu erhalten, ordnungsgemäß zu bewirtschaften sowie zu versichern. Außerdem muss er gewöhnliche öffentliche Lasten (zum Beispiel Grundsteuer) tragen (außergewöhnliche Kosten wie Erschließungskosten ausgenommen). Für Verschlechterungen durch ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie (zum Beispiel Abnutzung eines Treppengeländers) muss der Nießbraucher nicht aufkommen. Auch für außergewöhnliche Maßnahmen, die über die Bewirtschaftung hinausgehen (zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen) ist er nicht zuständig, dies ist Sache des Eigentümers.

Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht wesentlich umgestalten oder verändern. Falls Ausbesserungen notwendig sind oder die Immobilie beschädigt ist, ist der Nießbraucher verpflichtet, dies dem Eigentümer unverzüglich zu melden.

Rechte und Pflichten für Eigentümer

Der Eigentümer hat das Recht, den Nießbrauch zu beschränken (zum Beispiel zeitlich oder auf einen Teil der Immobilie). Dies muss allerdings bereits bei der Bestellung des Nießbrauchs vermerkt werden.

Zudem behält der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Immobilie. Somit kann er die Immobilie jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchers veräußern, wobei das Nießbrauchrecht jedoch bestehen bleibt.

Andererseits ist der Eigentümer verpflichtet, für die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten (zum Beispiel Modernisierung der Heizung oder Elektroanlage) aufzukommen. Kommt dieser seiner Pflicht nicht nach, macht er sich gegenüber dem Nießbraucher schadenersatzpflichtig.

7. Wann endet das Nießbrauchrecht?

Ein Nießbrauch wird nicht automatisch lebenslang vereinbart. Prinzipiell endet das Nießbrauchrecht entweder nach der vorab festgelegten Dauer oder mit dem Tod des Nießbrauchers. Darüber hinaus ist es möglich, den Nießbrauch im beidseitigen Einvernehmen löschen zu lassen. Eine entsprechende Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Abgeschlossen ist eine solche Löschung erst, wenn das Nießbrauchrecht beim Grundbuchamt ausgetragen wurde. Im Anschluss gehen alle Rechte in Bezug auf die Immobilie wieder an den Eigentümer über.

Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar, kann also weder vererbt noch verkauft oder verschenkt werden. Daher endet der Nießbrauch zwangsläufig, wenn der Nießbraucher verstirbt (Ausnahme: Vereinbarung eines nachrangigen Nießbrauchs).