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Eigenheimfinanzierung: Wie kann ich ein Haus finanzieren?

Letztes Update: 12.04.2021

In den meisten Fällen ist für die Erfüllung des Traumes vom eigenen Haus nicht genügend Eigenkapital vorhanden, sodass eine Eigenheimfinanzierung notwendig ist.

Für die Planung oder den Erwerb des Eigenheims ist eine umfassende Kostenkalkulation vor dem Kaufabschluss ein Muss, denn beim Hauskauf gibt es neben dem Kaufpreis weitere Kosten, die mitfinanziert werden müssen. Haben Sie alle Kosten im Blick, können Sie die Entscheidung treffen, ob Sie Ihr Eigenheim aus eigener Tasche oder mithilfe eines Bankdarlehens mit bzw. ohne Eigenkapital finanzieren möchten. Aber welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an? Welche Möglichkeiten gibt es, ein Haus zu finanzieren und welche Kosten können dabei steuerlich abgesetzt werden? Alle Fragen rund um das Thema Eigenheimfinanzierung beantwortet Ihnen McMakler in diesem Ratgeber-Artikel!

Sie wünschen eine persönliche Beratung? Das Team von McMakler Finance beantwortet Ihnen gerne alle Fragen zur Eigenheimfinanzierung.

Haus finanzieren

IMMOBILIENFINANZIERUNG ANFRAGEN

1. Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Beim Hauskauf kommen neben dem Kaufpreis für die Immobilie weitere Kosten auf den Käufer zu. Als Käufer tragen Sie die Notarkosten, zum Teil die Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer, welche an die Kommune abgegeben werden muss. Sollten Sie das Haus mit einem Kredit finanzieren, so entstehen hier zusätzliche Kosten. All diese Kosten sollten detailliert aufgelistet werden, denn nur so kann der tatsächliche Preis eines Hauses berechnet werden. Schließlich ist eine akkurate Bestimmung der anfallenden Kosten nötig, um eine fundierte Kaufentscheidung zu fällen.

Kaufnebenkosten

Die Nebenkosten beim Hauskauf sind unter anderem abhängig von der Höhe des ursprünglichen Kaufpreises. Insgesamt sollten Käufer mit 5-12 Prozent Aufschlag rechnen.

Doch wie genau setzen sich diese Kosten zusammen? Um dies nachvollziehen zu können, müssen die Nebenkosten des Kaufs berechnet werden. Dazu zählen:

Lesetipp

Unser Artikel zum Thema Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Kosten für einen Kredit

Bei der Aufnahme eines Kredits zur Haus- oder Baufinanzierung profitieren Käufer derzeit von der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Allerdings sollte bedacht werden, dass bei der Aufnahme eines Kredits für den Immobilienkauf noch andere Kosten anfallen, als nur der jeweilige Zinssatz:

  • Bankgebühren

  • Provisionen

  • Bereitstellungsgebühr für Kredite

Laufende Nebenkosten

Darüber hinaus fallen im Weiteren noch eine Vielzahl anderer Nebenkosten an, die monatlich gedeckt werden müssen. Diese lassen sich in zwei Kategorien unterteilen:

a) Abgaben an die Kommunen

Ersteres sind die Abgaben an die Kommunen, welche nicht oder nur indirekt im unmittelbaren Zusammenhang mit der Immobilie selbst stehen.

  • Grundsteuer

  • Abfallbeseitigungsgebühren

  • Schmutzwasserkanalgebühren

  • Regenwasserkanalgebühren

b) Monatlich anfallende Nebenkosten

Diese werden ergänzt durch die monatlich anfallenden Nebenkosten. Ein Teil dieser Abgaben ist abhängig von der Größe und dem Energiebedarf der Immobilie.

  • Stromkosten

  • Gaskosten

  • Frischwasserkosten

  • Internet- und Telefonkosten

  • Rundfunkbeitrag

  • Hausrat-, Wohngebäudeversicherung

  • Wartungskosten

  • Reparaturkosten

Die Art und Höhe der Nebenkosten ist auch abhängig von der Immobilienart. Will man beispielsweise einen Bauernhof kaufen, fallen andere Nebenkosten an, als beim Kauf einer Eigentumswohnung.

2. Kalkulation: Wie kann ich ein Haus finanzieren?

Haus finanzieren: Kalkulation

Zunächst sollten Sie festlegen, wie hoch Ihre monatliche Ratenzahlung sein darf. Hierbei gilt es zu bedenken, dass auch durch den Umzug oder anfallende Reparaturmaßnahmen Kosten entstehen können. Tendenziell ist es also ratsam hier Spielraum zu lassen, um auf finanzielle Zusatzbelastungen reagieren zu können. Empfehlenswert ist es in jedem Fall, vor dem Hauskauf und der Eigenheimfinanzierung, eine genaue Übersicht Ihrer Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.

Der nächste entscheidende Faktor ist das Eigenkapital, das vor dem Kauf zur Verfügung steht. Zwar besteht die Möglichkeit, eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zu beantragen, jedoch ist dieses Verfahren risikobehaftet. Es ist daher ratsam, 20 bis 30 Prozent der Kaufkosten mit dem eigenen Startkapital zu decken.

Sobald Sie kalkuliert haben, welche Summe Sie monatlich abbezahlen können und welches Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht, können Sie errechnen, wie teuer Ihre Immobilie maximal sein darf:

Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100 / Zinssatz (in Prozent) + Tilgung (in Prozent) = Maximaler Kreditbetrag

Maximaler Kreditbetrag + Eigenkapitalsumme = Maximale Finanzierbarkeit

Von der Summe der maximalen Finanzierbarkeit müssen wiederum die Kaufnebenkosten abgezogen werden. Anschließend haben Sie den Betrag ermittelt, den Sie ungefähr für Ihr neues Eigenheim ausgeben können.

Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital ist eine Vollfinanzierung der Immobilie durch einen Immobilienkredit. Die Kaufnebenkosten können dabei entweder mit abgedeckt oder selbst getragen werden. Da die Kaufnebenkosten allerdings keinen Gegenwert haben, bevorzugen Banken bei einer Vollfinanzierung Kunden, die die Kaufnebenkosten selbst tragen. Bedingung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist ein sehr guter Schufa-Wert und ein hohes gesichertes Einkommen, zum Beispiel durch eine unbefristete Festanstellung. Banken gewähren eine Vollfinanzierung eher für Immobilien mit hoher Nachfrage als für marode Häuser in unbeliebten Wohnlagen. Nachteil einer Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital sind zwei- bis dreifach hohe Zinsen. Außerdem dauert es natürlich länger, bis der Kredit abbezahlt ist.

Wie komme ich günstig an ein Eigenheim?

Besonders günstig sind Immobilien aus Zwangsversteigerungen. Aber auch die Europäische Zentralbank (EZB) ermöglicht mit einem niedrigen Bauzins eine günstige Finanzierung des Eigenheims. Alle Informationen zu den Besonderheiten und dem Kaufprozess finden Sie im weiterführenden Ratgeber-Artikel zum Thema Staatliche Subventionen für Immobilieneigentümer.

Der Bausparvertrag

Bei einem Bausparvertrag sparen Sie über Jahre Eigenkapital für den späteren Bau oder Kauf eines Hauses an. Später haben Sie dann die Option auf ein zinsgünstiges Darlehen für Ihre Eigenheimfinanzierung. Die im Bausparvertrag festgelegte Bausparsumme wird in regelmäßigen Raten meist über einige Jahre hinweg angespart. Für den übrigen Teil der Bausparsumme erhält der Bausparer dann ein Bauspardarlehen. Da die Konditionen bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt werden, kann sich der Bausparer einen aktuell niedrigen Zins auch für später sichern. In jedem Fall ist es empfehlenswert, die verschiedenen Anbieter vorab zu vergleichen.

3. Welche Arten der Eigenheimfinanzierung gibt es?

Sofern Sie beabsichtigen, eine Finanzierung in Form eines Darlehens für Ihr Eigenheim aufzunehmen, können Sie aus einer Vielzahl von verschiedenen Modellen wählen. Sollten Sie eine geringe monatliche Rate bevorzugen, müssen Sie Ihren Kredit über einen längeren Zeitraum abbezahlen und umgekehrt.

Wenn Sie die Gesamtkosten möglichst klein halten wollen, sollten Sie also höhere monatliche Raten veranschlagen. Auch die Möglichkeit von Sondertilgungen kann hier von Nutzen sein.

Grundsätzlich gibt es mehrere Arten der Immobilienfinanzierung. Das Annuitätendarlehen ist dabei die in Deutschland am häufigsten genutzte Art der Finanzierung eines Hauses. Bei dieser Art des Darlehens können Sie mit konstanten monatlichen Rate für die gesamte Laufzeit rechnen. In der Regel wird ein anfänglicher Tilgungssatz von einem Prozent festlegt. Ein Vorteil des Annuitätendarlehens ist die hohe Planungssicherheit aufgrund der gleichbleibenden Raten. Durch eine Sollzinsbindung ist der Zinssatz des Darlehens für mehrere Jahre festgelegt. Mit dem Ende der Zinsbindung, falls diese nicht über die komplette Laufzeit vereinbart wurde, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld.

Welche Finanzierungsmöglichkeit für Sie die Geeignetste ist, sollten Sie allerdings am besten im Detail mit Ihrem Finanzberater besprechen. McMakler Finance berät Sie gern kostenlos zu Ihren Möglichkeiten.

4. Welche Förderungen gibt es für die Eigenheimfinanzierung?

Haus finanzieren: Förderungen

Wer in Deutschland ein Eigenheim bauen oder kaufen möchte, dem steht eine Vielzahl an Förderungsmöglichkeiten bei der Finanzierung zur Verfügung:

Auch interessant: Unser Artikel zum Thema Wohnflächenberechnung.

5. Kann ich die Eigenheimfinanzierung steuerlich absetzen?

Bei der Finanzierung eines Hauses können Sie die Zinsen für einen Kredit als Werbungskosten steuerlich absetzen, wenn Sie durch die Immobilie steuerliche Einnahmen erzielen, also das Haus oder die Wohnung vermieten. Nutzen Sie das Eigenheim selbst, können Sie diese also nicht absetzen. Sollten Sie allerdings aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung kaufen, können Sie durch die doppelte Haushaltsführung die Zinsen des Kredits als Werbungskosten absetzen. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung ist unter den Werbungskosten absetzbar.

6. Welche Unterlagen werden von der Bank für die Eigenheimfinanzierung benötigt?

Für die Abwicklung einer Eigenheimfinanzierung müssen Sie Ihrem kreditgebenden Institut einige Unterlagen zukommen lassen. Welche Unterlagen im Detail vorgelegt werden müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So variieren die Unterlagen je nachdem, ob eine Person selbstständig ist oder in einem Angestelltenverhältnis. In jedem Fall benötigt die Bank Gehalts- und Einkommensnachweise zur Prüfung der Bonität / Kreditwürdigkeit. Darüber hinaus müssen der Bank Unterlagen hinsichtlich der zu finanzierenden Immobilie vorgelegt werden. Dazu zählen unter anderem:

  • Grundbuchauszug

  • Flurkarte / Lageplan

  • Grundrisse

  • Baubeschreibung

  • Wohnflächenberechnung

  • Versicherungsnachweise

  • ggfs. Mietverträge

  • Baugenehmigungen & Kostenvoranschläge bei einer Baufinanzierung

Je nach Kreditinstitut können allerdings auch noch weitere Unterlagen notwendig sein.

Haus finanzieren: Unterlagen


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