Die Finanzierung des Eigenheims

Letztes Update: 04.09.2020

Für die Planung des Eigenheims ist eine umfassende Kostenkalkulation vor dem Kaufabschluss ein Muss, denn beim Hauskauf gibt es neben dem Kaufpreis weitere Kosten, die mitfinanziert werden müssen. Haben Sie alle Kosten im Blick, können Sie die Entscheidung treffen, ob Sie Ihr Eigenheim aus eigener Tasche oder mithilfe eines Bankdarlehens mit bzw. ohne Eigenkapital finanzieren möchten. Erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel, welche Möglichkeiten Sie haben, Ihr Eigenheim zu finanzieren, welche staatlichen Förderungen es gibt und welche Kosten Sie steuerlich absetzen können.

Das Eigenheim als neues Zuhause
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1. Nebenkosten beim Hauskauf

Beim Hauskauf kommen neben dem Kaufpreis für die Immobilie weitere Kosten auf den Käufer zu. Als Käufer tragen Sie die Notarkosten, zum Teil die Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer, welche an die Kommune abgegeben werden muss. Sollten Sie die Immobilie mit einem Kredit finanzieren, so entstehen hier zusätzliche Kosten. All diese Kosten sollten detailliert aufgelistet werden, denn nur so kann der tatsächliche Preis einer Immobilie berechnet werden. Schließlich ist eine akkurate Bestimmung der anfallenden Kosten nötig, um eine fundierte Kaufentscheidung zu fällen.

1.1 Kaufnebenkosten

Die Nebenkosten beim Hauskauf sind unter anderem abhängig von der Höhe des ursprünglichen Kaufpreises. Insgesamt sollten Käufer mit 5-12 Prozent Aufschlag rechnen.

Doch wie genau setzen sich diese Kosten zusammen? Um dies nachvollziehen zu können, müssen die Nebenkosten des Kaufs berechnet werden. Dazu zählen:

Lesetipp: Unser Artikel zum Thema Unbedenklichkeitsbescheinigung.



1.2 Kosten für einen Kredit

Bei der Aufnahme eines Kredits profitieren Käufer derzeit von der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Allerdings sollte bedacht werden, dass bei der Aufnahme eines Kredits noch andere Kosten anfallen, als nur der jeweilige Zinssatz:

  • Bankgebühren

  • Provisionen

  • Bereitstellungsgebühr für Kredite



1.3 Laufende Nebenkosten

Darüber hinaus fallen im Weiteren noch eine Vielzahl anderer Nebenkosten an, die monatlich gedeckt werden müssen. Diese lassen sich in zwei Kategorien unterteilen:

a) Abgaben an die Kommunen
Ersteres sind die Abgaben an die Kommunen, welche nicht oder nur indirekt im unmittelbaren Zusammenhang mit der Immobilie selbst stehen.

  • Grundsteuer

  • Abfallbeseitigungsgebühren

  • Schmutzwasserkanalgebühren

  • Regenwasserkanalgebühren



b) Monatlich anfallende Nebenkosten
Diese werden ergänzt durch die monatlich anfallenden Nebenkosten. Ein Teil dieser Abgaben ist abhängig von der Größe und dem Energiebedarf der Immobilie.

  • Stromkosten

  • Gaskosten

  • Frischwasserkosten

  • Internet- und Telefonkosten

  • Rundfunkbeitrag

  • Hausrat-, Wohngebäudeversicherung

  • Wartungskosten

  • Reparaturkosten



Die Art und Höhe der Nebenkosten ist auch abhängig von der Immobilienart. Will man beispielsweise einen Bauernhof kaufen, fallen andere Nebenkosten an, als beim Kauf einer Eigentumswohnung.


2. Kalkulation mit verfügbarem Kapital

Zunächst sollten Sie festlegen, wie hoch Ihre monatliche Ratenzahlung sein darf. Hierbei gilt es zu bedenken, dass auch durch den Umzug oder anfallende Reparaturmaßnahmen Kosten entstehen können.

Tendenziell ist es also ratsam hier Spielraum zu lassen, um auf finanzielle Zusatzbelastungen reagieren zu können.

Der nächste entscheidende Faktor ist das Eigenkapital, das vor dem Kauf zur Verfügung steht. Zwar besteht die Möglichkeit, eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zu beantragen, jedoch ist dieses Verfahren risikobehaftet. Es ist ratsam, 20 bis 30 Prozent der Kaufkosten mit dem eigenen Startkapital zu decken.

Sobald Sie kalkuliert haben, welche Summe Sie monatlich abbezahlen können und welches Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht, können Sie errechnen, wie teuer Ihre Immobilie maximal sein darf:

Maximaler Kreditbetrag = Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100 / Zinssatz (in Prozent) + Tilgung (in Prozent)

Maximale Finanzierbarkeit = Maximaler Kreditbetrag + Eigenkapitalsumme

Von der Summe der maximalen Finanzierbarkeit müssen wiederum die Kaufnebenkosten abgezogen werden. Anschließend haben Sie den Betrag ermittelt, den Sie ungefähr für Ihr neues Eigenheim ausgeben können.

Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital ist eine Vollfinanzierung der Immobilie durch einen Immobilienkredit. Die Kaufnebenkosten können dabei entweder mit abgedeckt oder selbst getragen werden. Da die Kaufnebenkosten allerdings keinen Gegenwert haben, bevorzugen Banken bei einer Vollfinanzierung Kunden, die die Kaufnebenkosten selbst tragen. Bedingung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist ein sehr guter Schufa-Wert und ein hohes gesichertes Einkommen, zum Beispiel durch eine unbefristete Festanstellung. Banken gewähren eine Vollfinanzierung eher für Immobilien mit hoher Nachfrage als für marode Häuser in unbeliebten Wohnlagen. Nachteil einer Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital sind zwei- bis dreifach hohe Zinsen. Außerdem dauert es natürlich länger, bis der Kredit abbezahlt ist.

Wie komme ich günstig an ein Eigenheim?

Besonders günstig sind Immobilien aus Zwangsversteigerungen. Aber auch die Europäische Zentralbank (EZB) ermöglicht mit einem niedrigen Bauzins eine gute Finanzierung des Eigenheims. Alle Informationen zu den Besonderheiten und dem Kaufprozess finden Sie im weiterführenden Ratgeber-Artikel zum Thema Staatliche Subventionen für Immobilieneigentümer.


3. Verschiedene Finanzierungsarten

Sofern Sie beabsichtigen, ein Darlehen für Ihr Eigenheim aufzunehmen, können Sie aus einer Vielzahl von verschiedenen Modellen wählen. Sollten Sie eine geringe monatliche Rate bevorzugen, müssen Sie Ihren Kredit über einen längeren Zeitraum abbezahlen und umgekehrt.

Wenn Sie die Gesamtkosten möglichst klein halten wollen, sollten Sie also höhere monatliche Raten veranschlagen. Auch die Möglichkeit von Sondertilgungen kann hier von Nutzen sein.

Welche Finanzierungsmöglichkeit für Sie die Geeignetste ist, sollten Sie am besten im Detail mit Ihrem Finanzberater besprechen. McMakler Finance berät Sie gern kostenlos zu Ihren Möglichkeiten.

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4. Eigenheimfinanzierung mit Förderung

Wer in Deutschland ein Eigenheim bauen oder kaufen möchte, dem steht eine Vielzahl an Förderungsmöglichkeiten zur Verfügung:


Auch interessant: Unser Artikel zum Thema Wohnflächenberechnung


5. Kann man die Eigenheimfinanzierung steuerlich absetzen?

Sie können die Zinsen für einen Kredit als Werbungskosten steuerlich absetzen, wenn Sie durch die Immobilie steuerliche Einnahmen erzielen, also das Haus oder die Wohnung vermieten. Nutzen Sie das Eigenheim selbst, können Sie diese also nicht absetzen. Sollten Sie allerdings aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung kaufen, können Sie durch die doppelte Haushaltsführung die Zinsen des Kredits als Werbungskosten absetzen. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung ist unter den Werbungskosten absetzbar.


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