Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf

Letztes Update: 09.09.2020

Bereits seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietobjekten. Ein absolutes Bestellerprinzip für Verkäufe wurde vom Bundestag abgelehnt, stattdessen wird die Maklerprovision künftig aufgeteilt. Am 12. Juni 2020 wurde das Gesetz "über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" vom Deutschen Bundestag verkündet. Mit Inkrafttreten am 23. Dezember 2020 sollen vor allem Immobilienkäufer hinsichtlich anfallender Kaufnebenkosten entlastet werden.


Teilung der Maklerprovision ab 2020


Teilung der Maklerprovision: Zusammenfassung

Im August 2019 einigte sich die Große Koalition beim sogenannten Wohnpaket darauf, dass die Maklerprovision beim Immobilienverkauf künftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden soll. Das bedeutet konkret: Die Partei, die den Makler beauftragt hat, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerprovision. Mit Hilfe des neuen Gesetzes "über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" sollen Immobilienkäufer künftig angesichts steigender Immobilienpreise und damit verbundener Kaufnebenkosten entlastet werden. Als Teil des Gesetzes wird der Käufer erst dann aufgefordert, seinen Anteil der Provision zu zahlen, nachdem der Verkäufer nachweislich seinen Anteil gezahlt hat.

Am 12. Juni 2020 wurde das neue Gesetz vom Deutschen Bundestag verkündet. Nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten wird es am 23. Dezember 2020 bundesweit in Deutschland in Kraft treten.


Hintergrund der Neuregelung

Die Neuregelungen sollen den Immobilienkauf für viele Menschen erleichtern. Derzeit ist der Kauf einer Immobilie mit vielen Nebenkosten, unter anderem der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und den Maklerkosten, verbunden. In vielen Bundesländern ist es üblich, die Maklerprovision zwischen dem Verkäufer und Käufer aufzuteilen, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. In einigen Bundesländern trägt aktuell jedoch der Käufer die gesamten Maklerkosten, auch wenn dieser vom Verkäufer verpflichtet wurde. Die neuen Änderungen sollen Käufer künftig entlasten und eine einheitliche Regelung der Bundesländer garantieren.

Bereits 2011 stellten sowohl die SPD als auch die Grünen einen Antrag zur gesetzlichen Regelung der Maklergebühren bei Immobilienvermietung und -verkauf. Die SPD forderte eine gesetzliche Regelung, in der die Maklerprovision bei der Vermittlung von Immobilien zu jeweils 50 Prozent zwischen beiden Parteien aufgeteilt wird. Die Grünen hingegen stellten einen Antrag, indem die Maklerprovision in der Mietwohnungsvermittlung nach dem “Bestellerprinzip” übernommen werden sollte. Beide Anträge wurden zu jener Zeit vom Bundestag abgelehnt. Begründet wurde diese Absage mit dem Verweis, dass eine solche Regelung langfristig zu steigenden Preisen und Mieten führen würde. Außerdem könne man so den Marktgegebenheiten nicht gerecht werden.

Im Juni 2015 wurde dann das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietimmobilien eingeführt. Demnach trägt nur derjenige die Maklerkosten, der den Makler auch beauftragt hat. In der Regel wird der Makler hier vom Vermieter beauftragt, zuvor trugen jedoch meist die Mieter die Maklerkosten. Der erste Gesetzesentwurf sah zudem ein Bestellerprinzip für den Verkauf vor, dieses wurde jedoch im Laufe des Verfahrens durch die neue Verteilung ersetzt.


Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Die neue Regelung sieht ein Halbteilungsprinzip vor. Das bedeutet, wenn ein Makler vom Verkäufer allein beauftragt wird, ist dieser auch zur Zahlung der Provision allein verpflichtet. Es besteht lediglich die Möglichkeit, eine Teilerstattung vom Käufer zu verlangen. Diese beläuft sich auf eine Höhe von maximal 50 Prozent der Maklerprovision. Zudem muss der Verkäufer zuerst nachweisen, dass er seinen Anteil der Provision gezahlt hat, bevor der Anteil des Käufers verlangt werden kann. Bietet der Makler einer der beiden Parteien eine provisionsfreie Tätigkeit an, so ist er auch nicht in der Lage von der anderen Partei eine Provisionszahlung zu beanspruchen.

Wenn der Makler sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer tätig ist, kann er künftig lediglich eine Provision in gleicher Höhe von beiden Parteien verlangen. Das heißt, einigt sich der Makler mit dem Immobilieneigentümer auf beispielsweise eine Verkaufsprovision von 1,5 Prozent, so darf er vom Käufer ebenfalls nur 1,5 Prozent Provision verlangen.


Für wen gilt die Maklercourtage-Teilung?

Die Neuregelung der Maklerprovision für den Immobilienverkauf gilt ausschließlich für selbst genutzte Immobilien - also nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Bei Anlageobjekten oder Gewerbeimmobilien gelten die neuen Regelungen nicht, hier können die Maklerkosten auch weiterhin frei verhandelt werden.

Die neuen Regelungen beschränken sich auf die Fälle, in denen der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer eine natürliche Person nach §§ 1 ff. BGB im Rahmen des Gesetzbuchs ist.

Maklerauftrag in Textform

Eine weitere Änderung ist die neue Formvorschrift für Maklerverträge. Künftig können Maklerverträge lediglich wirksam in Textform, beispielsweise E-Mail, geschlossen werden. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind demnach nicht mehr zulässig.


Welche Bundesländer sind am meisten betroffen?

Für einige Bundesländer bedeuten die Neuerungen größere Veränderungen als für andere, denn derzeit gelten unterschiedliche Regelungen zu den Provisionsätzen für Makler. Während in vielen Bundesländern die Provision bereits zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, tragen in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen sowie in Teilen Niedersachsens die Käufer die gesamten Maklerkosten. Je nach Bundesland schwankt der Provisionssatz üblicherweise zwischen drei und sieben Prozent.

Tabelle: Maklerprovision 2020 für Verkauf - Bisherige Aufteilung nach Bundesländern

BundeslandProvisionshöhe: Prozentualer Anteil am VerkaufspreisAnteil KäuferAnteil Verkäufer

Baden-Württemberg

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Bayern

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Berlin

7,14 %

7,14 %

0 %

Brandenburg

7,14 %

7,14 %

0 %

Bremen

5,95 %

5,95 %

0 %

Hamburg

6,25 %

6,25 %

0 %

Hessen

5,95 %

5,95 %

0 %

Mecklenburg-Vorpommern

5,95 %

3,57 %

2,38 %

Niedersachsen¹

7,14 % oder 4,76-5,95 %

3,57 % oder 4,76-5,95 %

3,57 % oder 0 %

Nordrhein-Westfalen

7,14 %

3,57-4,76 %

2,38-3,57 %

Rheinland-Pfalz

7,14 %

3,57-4,76 %

2,38-3,57 %

Saarland

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Sachsen

7,14 %

3,57-6,00 %

1,14-3,57 %

Sachsen-Anhalt

7,14 %

3,57-6,00 %

1,14-3,57 %

Schleswig-Holstein

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Thüringen

7,14 %

3,57 %

3,57 %


Fazit

Die neuen Regelungen sollen vor allem jungen Menschen und Familien den Immobilienkauf in Zukunft erleichtern. Derzeit tragen meist Käufer die Maklerkosten, auch wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Künftig wird die Maklerprovision von demjenigen gezahlt, der den Auftrag erteilt hat und kann nur mit einem maximalen Anteil von 50 Prozent auf die andere Partei übertragen werden. Um Provisionszahlungen zu sparen, könnten sich mehr Verkäufer für private Immobilienverkäufe entscheiden, aber auch die Flexibilität der Immobilienmakler hinsichtlich Provisionsverhandlungen wird eingeschränkt. Die genauen Entwicklungen der neuen Regelungen sind jedoch erst ab Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Dezember 2020 zu beobachten.

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Bildquelle: istockphoto.com/ronstik

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