Bestellerprinzip – Eine Bilanz für Mieter und Vermieter

Seit dem 1. Juni 2015 gilt deutschlandweit das sogenannte Bestellerprinzip. Es wurde im Zuge der Mietpreisbremse eingeführt, um durch eine Neuregelung der Kostenübernahme der Maklerprovision, Mieter zu entlasten. Doch welche Auswirkungen hatte das Bestellerprinzip letztlich auf dem Mietmarkt und was ändert sich für Mieter und Vermieter? Wie sinnvoll ist eine Ausweitung auf den Immobilienverkauf?

Wer zahlt den Immobilienmakler?

1. Gesetzliche Regelungen durch das Bestellerprinzip

Im wesentlichen, bedeutet das Bestellerprinzip, dem Namen getreu: Wer bestellt, muss zahlen. Beauftragt ein Eigentümer einen Immobilienmakler mit der Vermittlung der Immobilie, muss er bei erfolgreicher Leistung auch für die Entlohnung des Maklers aufkommen.
Die Regelung gilt jedoch auch umgekehrt, wenn ein Mieter die Unterstützung eines Immobilienexperten bei der Suche nach Wohnraum in Anspruch nimmt: Ist der Makler der Erfüllung seiner Pflichten nachgekommen und hat ein passendes Objekt vermittelt, liegt die Bezahlung der Maklercourtage beim Mieter.

1.1 Vorherige Rechtslage und Problematik

Vor der Einführung des Bestellerprinzips, war es dem Vermieter laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG), gesetzlich erlaubt, das Begleichen der Maklerprovision auf den neuen Mieter umzulegen.
Die Grundproblematik daran war, dass der Vermieter bedenkenlos die Dienste eines Maklers beanspruchen konnte und die Vergütung durch den Mieter erfolgte. Besonders in Ballungsgebieten bedeutete dieser Vorteil für Vermieter, gewaltige Mietnebenkosten für Wohnungssuchenden. Bei einer Provisionshöhe von zwei Monatskaltmieten können diese, bei steigenden Mietpreisen, schnell im vierstelligen Bereich liegen.

1.2 Bestellerprinzip: Aktueller Stand und Kritik

Um dieses Ungleichgewicht auf dem Mietmarkt auszugleichen, führte der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, das Bestellerprinzip ein. Mit dem Inkrafttreten am ersten Juni 2015 sollten Mieter bei der Wohnungssuche künftig entlastet werden.

Besonders scharf kritisiert wurde das Bestellerprinzip auf Seiten der Immobilien- und Maklerverbände. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) – ein Zusammenschluss von Maklern, Immobilienberatern, Verwaltern und anderen Berufsgruppen aus der Immobilienbranche – befürchtet, dass Wohnungen nun zunehmend unter der Hand vergeben werden. Auch würden die Regelungen negative Auswirkungen auf die Vermittlungsqualität haben, worunter besonders die Mieter leiden würden. Doch auch in der Mietergemeinschaft fielen die Urteile zum Teil kritisch aus. Es wurde ein Umlegen der Beraterkosten auf die Mietpreise befürchtet, wodurch die Mieter schließlich doch für die Courtage aufkommen müssten und langfristig sogar mehr Unkosten hätten, als durch die punktuell zu zahlende Maklerprovision.

1.3 Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Bisher gilt die Reform nur bei der Vermittlung von Mietimmobilien. Die Wahrscheinlichkeit für eine Ausdehnung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf, steigt stetig. Aktuell wird die Maklerprovision beim Hauskauf regionsbedingt entweder geteilt, oder vom Käufer übernommen. Die Berechnungssätze für die Provisionshöhe variieren je nach Bundesland.

Befürworter argumentieren, dass eine Verringerung der Kaufnebenkosten beim Eigentumserwerb nicht nur den Käufer entlasten, sondern auch positive Auswirkungen auf den Wettbewerb haben. So könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich der steigende Druck, auch in einer erhöhten Qualität der Leistungen widerspiegelt.

Die Sinnhaftigkeit des fehlenden Käuferanteils bleibt anzuzweifeln. Es besteht die Gefahr, dass die fehlenden Erwerbsnebenkosten sich in höheren Kaufkosten wiederspiegeln werden. So würden wiederum Kaufnebenkosten steigen, die sich prozentual an den Erwerbskosten berechnen. Insgesamt würde der Kauf also durch einen höheren Kaufpreis, steigende Grunderwerbsteuer und administrative Kosten sogar teurer.


Kritiker sehen dabei den Gesetzgeber als wahren Profiteur der Reform. Die Grunderwerbsteuer stellt derzeit eine der stärksten Einnahmequellen der Bundesländer dar und ist – entgegen der Maklerprovision – in den letzten Jahren in den meisten Bundesländern signifikant gestiegen. Im Jahr 2006 Betrug die Grunderwerbsteuer noch größtenteils 3,5 % und höchstens 5,0 %, mittlerweile müssen weitgehend 6,5 % geleistet werden.

2. Das sollten Vermieter über das Bestellerprinzip wissen

Da in den meisten Fällen der Vermieter derjenige ist, der den Makler beauftragt, sind die Eigentümer von Immobilien häufig in der Pflicht, Provision zu zahlen. Hier sind die wichtigsten Informationen für die Vermieter:

  1. Übertragbarkeit: Der Gesetzgeber schließt aus, dass die Maklerprovision indirekt auf den Mieter übertragen werden kann. Eine zu hohe Ablöse, beispielsweise für eine alte Einbauküche, ist nicht rechtens. Als Orientierungspunkt wurde festgelegt, dass die Ablöse den Zeitwert um nicht mehr als 50 % übersteigen darf.

  2. Provisionshöhe: Die Provisionshöhe ist nur dann vom Gesetzgeber vorgeschrieben, wenn der Makler von einem Wohnungssuchenden beauftragt wurde (maximale zwei Nettomonatskaltmieten + Mehrwertsteuer). Beauftragt der Vermieter einen Makler, kann die Provision theoretisch auch höher ausfallen.

  3. Steuertipp: Begleicht der Vermieter die Courtage, können die Kosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Aber nur, wenn das Mietobjekt erworben wurde, um Mieteinnahmen zu generieren, die dann ebenfalls steuerpflichtig sind.

3. Darauf müssen Mieter achten

Die Mieter sollten grundsätzlich von den Neuerungen durch das Bestellerprinzip profitieren, dafür sollten folgende Dinge bei der Wohnungssuche beachtet werden:

  1. Auftragsform: Der Mieter muss die Maklerkosten nur dann bezahlen, wenn er ihn schriftlich beauftragt hat eine Wohnung zu suchen und es durch die Arbeit des Immobilienmaklers auch zum Vertragsabschluss kommt.

  2. Umgehungsversuche: Mitunter versuchen Vermieter das ausdrückliche Umlageverbot zu umgehen und die Maklerkosten trotzdem an den Mieter weiter zu geben, zum Beispiel über Mietnebenkosten. Dann besteht die Möglichkeit, dieses Geld wieder zurückzufordern. Hier gilt laut Wohnraumvermittlungsgesetz, dass Entgeltvereinbarungen unwirksam sind, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen.

  3. Steuertipp: Ob die Maklergebühren auf Mieterseite ebenfalls von der Steuer absetzbar sind, variiert nach den Rahmenbedingungen. Bei der Wohnungssuche aufgrund einer neuen Arbeitsstelle stehen die Chancen gut.

4. Tricks beim Bestellerprinzip

Seit die Maklerprovision von der Partei bezahlt wird, die die Dienste bestellt, haben sich einige Varianten zur Umgehung der Regelung entwickelt. Diese sind jedoch meist unzulässig. Hier ein paar Beispiele:

  • Makler lassen sich bei der Wohnungsbesichtigung unterschreiben, dass der Mietinteressent sie beauftragt hat, obwohl das bereits der Vermieter getan hat. Wobei Mieter unter dem Druck die Wohnung zu bekommen reagieren.

  • Oft steht im Kleingedruckten einer Wohnungsanzeige, dass der Interessent mit der Kontaktanfrage dem Makler einen Suchauftrag erteilt. So schickt der Makler bei Vertragsabschluss dann auch eine Provisionsrechnung, der Provisionsanspruch ist jedoch in diesem Fall nicht rechtsgültig.

  • Einige Immobilienanzeigen werden nicht mehr auf bekannten Immobilienportalen, die jeder Mietinteressent über Google einsehen kann, gezeigt. Inserate werden nun oftmals auf privaten Seiten, mit exklusiven Zugangsrechten für Makler präsentiert. Somit werden auch Mietinteressenten dazu bewegt einen Makler zu beauftragen.

  • Es ist auch vorgekommen, dass sich ein Makler von einem Vermieter einen Auftrag erteilen lässt, abwartet bis ihn auch ein Mieter beauftragt und diese zwei Parteien – sofern sie zusammenpassen – zusammenführt. So wird der Makler von beiden Parteien bezahlt. Auch diese Vorgehensweise ist illegal.

Gut zu wissen ist, dass die Maklerprovision gemäß § 5 WoVermittG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) innerhalb von 3 Jahren nach Zahlung zurückgefordert werden kann, wenn der Makler gegen gesetzliche Regelungen verstoßen hat.

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