Bestellerprinzip bei Vermietungen

Letztes Update: 16.09.2020

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung deutschlandweit das sogenannte Bestellerprinzip. Es wurde im Zuge der Mietpreisbremse eingeführt, um Mieter durch eine Neuregelung bei der Kostenübernahme der Maklerprovision zu entlasten. Ein absolutes Bestellerprinzip, welches auch für den Immobilienverkauf gilt, wurde vom Bundestag abgelehnt. Eine abgewandelte Form tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft, in der die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Erfahren Sie in diesem Artikel mehr über das Bestellerprinzip, weshalb es eingeführt wurde und worauf sie als Vermieter oder Mieter achten sollten.

Wer zahlt den Immobilienmakler?

1. Definition: Bestellerprinzip

Im Wesentlichen bedeutet das Bestellerprinzip dem Namen getreu: Wer bestellt, muss zahlen. Beauftragt ein Eigentümer einen Immobilienmakler mit der Vermittlung der Immobilie, muss er bei erfolgreicher Leistung auch den Makler mit der Provision entlohnen.

Die Regelung gilt jedoch auch umgekehrt, wenn ein Mieter die Unterstützung eines Immobilienexperten bei der Suche nach Wohnraum in Anspruch nimmt: Ist der Makler der Erfüllung seiner Pflichten nachgekommen und hat er ein passendes Objekt vermittelt, hat der Mieter die Maklercourtage zu begleichen.

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Gewerbeimmobilien sind vom Bestellerprinzip ausgenommen!


1.1 Vorherige Rechtslage und Problematik

Vor der Einführung des Bestellerprinzips war es dem Vermieter laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) gesetzlich erlaubt, das Begleichen der Maklerprovision auf den neuen Mieter umzulegen.

Die Grundproblematik daran war, dass der Vermieter bedenkenlos die Dienste eines Maklers beanspruchen konnte und die Vergütung durch den Mieter erfolgte. Besonders in Ballungsgebieten bedeutete dieser Vorteil für Vermieter gewaltige Mietnebenkosten für die Wohnungssuchenden. Bei einer Provisionshöhe von zwei Monatskaltmieten können diese bei steigenden Mietpreisen schnell im vierstelligen Bereich liegen.


2. Kritik durch Makler- und Mietergemeinschaften

Um dieses Ungleichgewicht auf dem Mietmarkt auszugleichen, führte der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes das Bestellerprinzip ein. Mit dem Inkrafttreten am 01. Juni 2015 sollten Mieter bei der Wohnungssuche entlastet werden.

Besonders scharf kritisiert wurde das Bestellerprinzip seitens der Immobilien- und Maklerverbände. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) – ein Zusammenschluss von Maklern, Immobilienberatern, Verwaltern und anderen Berufsgruppen aus der Immobilienbranche – befürchtete, dass Wohnungen nun zunehmend unter der Hand vergeben würden und Makler große Umsatzeinbußen zu erwarten hätten. Auch hätten die Regelungen negative Auswirkungen auf die Vermittlungsqualität , worunter besonders die Mieter leiden würden. In Folge der Kritik seiten der Makler wurde eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof eingereicht, mit der Begründung, dass die Neuregelung die berufliche Freiheit der Makler eingrenzen würde und sie in ihrer Vertragsfreiheit beschränke. Diese Begründung wurde vom Bundesgerichtshof als zulässig beurteilt, der Antrag wurde jedoch am 29. Juli 2016 abgelehnt, da das Bestellerprinzip zugunsten des Verbraucherschutzes als rechtens angesehen wird. Teilweise kam auch Kritik aufseiten der Mietergemeinschaft. Es wurde ein Umlegen der Beraterkosten auf die Mietpreise befürchtet, wodurch die Mieter schließlich doch für die Courtage aufkommen müssten und langfristig sogar mehr Unkosten hätten, als durch eine punktuell zu zahlende Maklerprovision.

2.1 Entwicklung nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips

Zunächst wurden nach Inkrafttreten des Gesetzes tatsächlich Einbußen für Makler bei der Vermittlung von Mietobjekten festgestellt. Diese Entwicklung war jedoch nicht langfristig, da der Mehraufwand bei der Suche nach Mietern für die Vermieter zu hoch und umständlich war, weshalb viele die Arbeit wieder in professionelle Hände gegeben haben. Die Kenntnisse eines Maklers über Immobilienmarkt, Mietpreisgestaltung, Bonität und Eignung der Mieter sowie seine Fähigkeiten bei der Vermarktung, der Erstellung von Exposés und der Durchführung von Besichtigungen überwiegen der möglichen Kostenersparnis für Vermieter. Diese weitreichenden Aufgaben sind für die meisten alleine nicht zu bewältigen.


3. Diskurs: Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf variiert von Bundesland zu Bundesland und wird meist zu 50 oder 100 Prozent vom Käufer getragen (Käufercourtage), auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. SPD und Grüne forderten bereits 2011 eine gesetzliche Regelung der Maklerkosten bei Vermietung und Verkauf. Anders als bei Vermietungen wurde der Gesetzesentwurf für das Bestellerprinzip beim Verkauf abgelehnt. Stattdessen wird ein Halbteilungsprinzip eingeführt. Das Prinzip besagt, dass die Partei, die den Makler beauftragt, diesen auch bezahlt. Sie kann aber von der anderen Partei die Übernahme von bis zu 50 Prozent der Maklerkosten verlangen. Das Gesetz “über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” wurde am 12. Juni 2020 vom Deutschen Bundestag verkündet und tritt nach einer sechsmonatigen Übergangsphase am 23. Dezember 2020 bundesweit in Kraft.

Mit dieser Neuverteilung soll der Kauf einer Immobilie für junge Menschen und Familien erleichtert werden. Sie gilt lediglich für selbstgenutzte Immobilien, also nicht für Anlageobjekte oder Gewerbeimmobilien.


4. Was Sie über das Bestellerprinzip bei Vermietungen wissen müssen

4.1 Wissenswertes für Vermieter

Da in den meisten Fällen der Vermieter derjenige ist, der den Makler beauftragt, sind die Eigentümer von Immobilien häufig in der Pflicht, die Provision zu zahlen. Hier sind die wichtigsten Informationen für Vermieter:

  1. Übertragbarkeit: Der Gesetzgeber schließt aus, dass die Maklerprovision indirekt auf den Mieter übertragen werden kann. Eine zu hohe Ablöse, beispielsweise für eine alte Einbauküche, ist nicht rechtens. Als Orientierungspunkt wurde festgelegt, dass die Ablöse den Zeitwert um nicht mehr als 50 % übersteigen darf.

  2. Provisionshöhe: Die Provisionshöhe ist nur dann vom Gesetzgeber vorgeschrieben, wenn der Makler von einem Wohnungssuchenden beauftragt wurde (maximale zwei Nettomonatskaltmieten + Mehrwertsteuer). Beauftragt der Vermieter einen Makler, kann die Provision theoretisch auch höher ausfallen.

  3. Steuertipp: Begleicht der Vermieter die Courtage, können die Kosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Aber nur, wenn das Mietobjekt erworben wurde, um Mieteinnahmen zu generieren, die dann wiederum steuerpflichtig sind.

4.2 Wissenswertes für Mieter

Mieter sollen grundsätzlich von den Neuerungen durch das Bestellerprinzip profitieren, dafür sollten sie folgende Dinge bei der Wohnungssuche beachtet:

  1. Auftragsform: Der Mieter muss die Maklerkosten nur dann bezahlen, wenn er den Makler vorsätzlich, unter Kenntnis der Provisionspflicht, beauftragt hat, eine Wohnung zu suchen und es durch die Arbeit des Immobilienmaklers zum erfolgreichen Vertragsabschluss kommt.

  2. Umgehungsversuche: Mitunter versuchen Vermieter, das ausdrückliche Umlageverbot zu umgehen und die Maklerkosten trotzdem an den Mieter weiterzugeben, zum Beispiel über Mietnebenkosten. Dann besteht die Möglichkeit, dieses Geld wieder zurückzufordern. Hier gilt laut Wohnraumvermittlungsgesetz, dass Entgeltvereinbarungen unwirksam sind, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen.

  3. Steuertipp: Ob die Maklergebühren auf Mieterseite ebenfalls von der Steuer absetzbar sind, variiert nach den Rahmenbedingungen. Bei der Wohnungssuche aufgrund eines neuen Arbeitsortes stehen die Chancen gut.


5. Mit welchen Tricks wird versucht, das Bestellerprinzip zu umgehen?

Seit die Maklerprovision von der Partei bezahlt wird, die die Dienste bestellt, haben sich einige Varianten zur Umgehung der Regelung entwickelt. Diese sind jedoch meist unzulässig. Hier einige Beispiele:

  • Makler lassen sich bei der Wohnungsbesichtigung unterschreiben, dass der Mietinteressent sie beauftragt hat, obwohl das bereits der Vermieter getan hat. Unter dem Druck, die Wohnung bekommen zu wollen, stimmen Mieter dem häufig zu. Dieses Vorgehen ist jedoch unzulässig.

  • Oft steht im Kleingedruckten einer Wohnungsanzeige, dass der Interessent mit der Kontaktanfrage dem Makler einen Suchauftrag erteilt. So schickt der Makler bei Vertragsabschluss dann auch eine Provisionsrechnung – der Provisionsanspruch ist in diesem Fall nicht rechtsgültig.

  • Einige Immobilienanzeigen werden nicht mehr auf bekannten Immobilienportalen, die jeder Mietinteressent über Google einsehen kann, gezeigt. Inserate werden zum Beispiel öfter auf privaten Seiten präsentiert, zu denen nur Makler exklusive Zugangsrechte haben. Somit werden Mietinteressenten dazu bewegt, einen Makler zu beauftragen.

  • Unseriöse Makler versuchen teilweise, durch Reservierungsbestätigungen, überhöhte Abstandszahlungen, Service-Gebühren oder Verwaltungskosten mehr Geld von Interessenten zu verlangen. Mietinteressenten sind in diesen Fällen jedoch nicht zur Zahlung verpflichtet.

  • Es kommt auch vor, dass sich ein Makler von einem Vermieter einen Auftrag erteilen lässt, abwartet, bis ihn auch ein Mieter beauftragt, und diese zwei Parteien – sofern sie zusammenpassen – zusammenführt. So wird der Makler von beiden Parteien bezahlt. Auch diese Vorgehensweise ist illegal.

Gut zu wissen ist, dass die Maklerprovision gemäß § 5 WoVermittG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) innerhalb von drei Jahren nach Zahlung zurückgefordert werden kann, wenn der Makler gegen gesetzliche Regelungen verstoßen hat.

Erfahren Sie hier, worauf Mieter bei der Betriebskostenabrechnung achten müssen.


Fazit

Das Bestellerprinzip bei der Immobilienvermietung soll vor allem die Verbraucher entlasten und die Kosten für die Maklerprovision an den Auftraggeber richten. Das Gesetz war vor Inkrafttreten höchst umstritten, was sich im späteren Verlauf als teilweise nicht begründet erwiesen hat. Die neuen Regelungen nach dem Bestellerprinzip für die Vermietung sollen mehr Gleichgewicht in der Kostenübernahme der Maklerprovision bringen. Interessenten, Vermieter oder Verkäufer sollten aufmerksam sein, um die Einhaltung der Gesetzgebung durch alle Parteien zu sichern. So steht für alle Beteiligte einem erfolgreichen Vertragsabschluss nichts mehr im Wege.


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