Kauf von Anlageimmobilien: Das ist zu beachten

Die aktuelle Zinslage macht den Kauf von Anlageimmobilien für viele Investoren besonders attraktiv. Doch nicht jede Anlageimmobile ist lukrativ und wirft eine hohe Rendite ab. Als Anleger ist es dementsprechend wichtig, gründlich vorzugehen und den Kauf sorgfältig zu kalkulieren, um am Ende den gewünschten Profit daraus zu schlage. Dabei ist nicht nur die Auswahl des richtigen Objekts von Bedeutung.

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1. Warum lohnt es sich in Anlageimmobilien zu investieren?

Immobilien sind Kapitalanlagen mit reellem Gegenwert und derzeitig eine beliebte Investition. Eine Entwicklung welche besonders auf zwei Gründe zurück zu führen ist: Dem aktuellen Tiefstand auf dem Zinsmarkt und dem Aufwärtstrend auf dem deutschen Immobilienmarkt. Der historische Niedrigzins macht Anlageimmobilien in zweierlei Hinsicht attraktiv. Zum einen ermöglicht er bessere Konditionen bei der Aufnahme von Immobilienkrediten. Und infolgedessen büßen klassische Kapitalanlagen, wie beispielsweise Staatsanleihen, an Rentabilität ein.
Zusätzlich lassen aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt erahnen, dass in schnell wachsenden Städten die Preise für Anlageimmobilien künftig steigen sollten. Dementsprechend werden diese Immobilien zu langfristigen, lukrativen Kapitalanlagen.

2. Welche Formen von Anlageimmobilien sind lohnenswert?

Prinzipiell gibt es vier verschiedene Immobilienarten, welche sich als Anlageimmobilien eignen. Diese bringen individuelle Vor- und Nachteile mit sich:

  • Häuser: Einfamilien- sowie Doppelhäuser mit hohen Grundstücksanteil stellen meist eine wertvolle Anlage dar, da sich ihr Wiederverkaufswert erhöht. Mehrfamilienhäuser hingegen weisen im Vergleich zu Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen oft eine höhere Rendite auf, jedoch müssen Investoren oftmals mit Leerständen und Problemmietern rechnen.
  • Wohnungen: Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss meist weniger Kapital einsetzen, jedoch ist häufig auch der Kapitalertrag geringer. Auch sind Käufer von einzelnen Wohnungen meist Teileigentümer der Eigentümergemeinschaft eines Wohnhauses. Dabei können Probleme mit der Eigentümergesellschaft, beispielsweise auf Grund von Themen wie anstehenden Renovierungsarbeiten entstehen, welche abgesprochen werden müssen.
  • Gewerbeimmobilien: Obwohl sich Gewerbeimmobilien oftmals durch hohe Renditen auszeichnen, bergen sie auf Grund von neuen Markttrends ein hohes Risiko. Der zukünftige Bedarf an Gewerbeflächen ist durch neue Bürostrukturen, wie zum Beispiel dem Homeoffice oder vermehrtem Online-Handel, sehr schwer vorherzusehen.
  • Immobilienfonds: Durch eine Investition in einen Immobilienfond erwirbt der Investor Anteile an Immobilien. Es ist also mehr eine indirekte Investition in Anlageimmobilien. Hier wird meist ein hoher Kapitaleinsatz gefordert. Ihr Vorteil besteht darin, dass sich die Verwalter des Fonds um das Management kümmern und der Investor somit entlastet wird.

Welche Immobilien als Kapitalanlage am besten geeignet sind, hängt von der individuellen Risikobereitschaft, dem Kapitaleinsatz sowie von dem erwarteten Ertrag ab. Um eine hohe Rendite zu erzielen, sollten Investoren jedoch stets darauf achten, dass der Kaufpreis in Relation zu den möglichen Mieteinnahmen nicht zu hoch ist.

3. Was ist bei der Auswahl des Investments zu beachten?

Da es sich um eine Wertanlage handelt, sollte die Wahl des passenden Anlageobjekts gut überlegt sein. Es gibt einige Faktoren zu beachten, welche den Wert einer Kapitalanlage erheblich beeinflussen und somit auch die Rentabilität. Hierbei ist es naheliegend auch die eigenen Vorstellungen des idealen Wohnortes mit einzubeziehen, im Besonderen sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

  1. Standort: Auch wenn die Möglichkeiten finanziell begrenzt sind, ist es dennoch sinnvoll sich bei der Suche nach einer passenden Renditeimmobilie an den Wunschwohnorten zu orientieren. Besonders die Investition in Wohnraum der deutschen Boomstädte zahlt sich meist aus. Die fünf deutschen Städte mit dem größten Zukunftspotenzial sind, nach einer Erhebung des HWWI (Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut), in absteigender Rangfolge: München, Leipzig, Frankfurt am Main, Dresden und Berlin.

  2. Mikrolage: Ist die richtige Stadt gefunden, ist auch die Infrastruktur der direkten Wohnumgebung wichtig. Zu einer guten Mikrolage zählen Parameter wie die Verkehrs- und Stadtanbindung sowie die Attraktivität des Umfelds. Sie wird durch die Reichhaltigkeit der Angebote an Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants/Cafés, Schulen, Kindergärten, sowie Grünanlagen und Freizeitangeboten bestimmt.

  3. Zustand: Selbstverständlich ist auch der Zustand der Anlageimmobilie ein wichtiger Aspekt. Grade bei Altbauten können Renovierungen, Sanierungen und gegebenenfalls Modernisierungen anfallen. Das kann einen erheblichen Kostenaufwand für den Investor bedeuten. Auch hohe Nebenkosten für den Mieter, beispielsweise durch eine niedrige Energieeffizienz, sind wertmindernd. Die Einsicht einer umfangreichen Immobilienbewertung vor dem Kauf ist demnach sehr empfehlenswert.

  4. Mieterstruktur: Auch eine augenscheinlich interessante Immobilie kann ein kritisches Investment sein, wenn sich das Mietverhalten negativ auf die Rentabilität auswirkt. Eine Prüfung der bisherigen Mietstruktur gibt hier Aufschluss. Dabei sollte hinterfragt werden, ob es vergangene Auffälligkeiten gab. Zum Beispiel in Form von Mietrückständen, unregelmäßigen Mietzahlungen, Mietnomaden oder juristischer Auseinandersetzungen mit Problemmietern. Außerdem garantieren unbefristete Mietverträge eine gute Rendite und bewahren vor häufigen Mieterwechseln.

4. Wie errechnet sich die Rendite?

Ist ein geeignetes Anlageobjekt gefunden, muss vor dem Kauf erst die Rentabilität der Immobilie geprüft werden. Einen ersten Anhaltspunkt liefert dabei der Mietmultiplikator. Bei dieser schnell berechneten Kennzahl ist zu beachten, dass weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden und sie daher nichts über die tatsächliche Nettorendite aussagt. Die Berechnung erweist sich dennoch als nützlich, um den Umfang der Investition abzuschätzen.

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten

Rechenbeispiel


Eine Immobilie hat einen Kaufpreis von 400.000 € und einem jährlichen Mietertrag von 20.000 €. Es ergibt sich: 400.000 / 20.000 = 20
Der errechnete Multiplikator beträgt 20, das bedeutet mit der Renditeimmobilie wäre der Kaufpreis mit 20 Jahreskaltmieten erwirtschaftet.

Wenn die Rendite einer Immobilie genau berechnet werden soll, muss die Nettokennzahl errechnet werden. Die Nettorendite berechnet den Gewinn nach Abzug aller im Verkauf und durch Steuern entstanden Kosten:

Nettorendite (%) = (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Rechenbeispiel


Ergeben sich bei einem Kaufpreis von 400.000 € Kaufnebenkosten von 42.000 €, mit der Jahreskaltmiete von 20.000 € und Bewirtschaftungskosten von insgesamt 1.200 € ( jährliche Verwaltungskosten: 500 €, jährliche Instandhaltungskosten: 700 €), ergibt sich:
18.800 € *100/ 442.000 € = 4,25 %
Somit ergibt sich eine Nettorendite von 2,35 %

Soll geprüft werden, ob ein Kaufpreis gerechtfertigt ist, eignet sich am besten das Ertragswertverfahren. Es sollte von der finanzierenden Bank als Serviceleistung in der Kreditkommunikation enthalten sein.

Erfüllt eine Immobilie die grundlegenden Voraussetzungen eines geeigneten Anlageobjektes und entspricht die errechnete Rendite den Erwartungen, ist die passende Anlageimmobilie gefunden und der Kauf kann in die Wege geleitet werden. Für einen reibungslosen Ablauf ist es ratsam, sich im Vorfeld über die Feinheiten des Finanzierungsprozesses zu informieren. Zum Beispiel die Höhe der Grunderwerbssteuer, oder was bei der Aufnahme einer Grundschuld zu beachten ist.


Bildquelle: iStock.com/NicoElNino


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