Kauf von Anlageimmobilien: Das ist zu beachten

Letztes Update: 04.09.2020

Die aktuelle Zinslage macht den Kauf von Anlageimmobilien für viele Investoren besonders attraktiv. Doch nicht jede Anlageimmobilie ist lukrativ und wirft eine hohe Rendite ab. Als Anleger ist es dementsprechend wichtig, gründlich vorzugehen und den Kauf sorgfältig zu kalkulieren, um am Ende den gewünschten Profit zu erwirtschaften. Dabei ist nicht nur die Auswahl des richtigen Objekts von Bedeutung.

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Was sind Anlageimmobilien?

Anlageimmobilien stellen eine der ältesten und bekanntesten Kapitalanlagemöglichkeiten dar. Investoren, die ihr Kapital in Immobilien anlegen, spekulieren dabei auf einen langfristigen Wertzuwachs, möchten ihr Vermögen gegen die Inflation schützen und in Form von Mieteinnahmen langfristigen Cash-Flow generieren. Der Cash-Flow wird dazu genutzt, ein aufgenommenes Darlehen zurückzuzahlen, notwendige Investitionen am Objekt zu tätigen, oder aber er steht als sogenannter Free-Cash-Flow zur Verfügung. Genauso wie in anderen Assetklassen, gibt es auch bei Immobilien risikoreichere und weniger risikoreiche Investmentmöglichkeiten. Zur Beurteilung der Risiken werden verschiedene Faktoren betrachtet, wie beispielsweise das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (auch Faktor genannt), der Zustand der Immobilie, die Makro- und Mikrolage, in der sich die Immobilie befindet und mögliche Szenarien, wie sie in Zukunft genutzt werden könnte. Da es hier teils signifikante Unterschiede von Region zu Region, selbst innerhalb eines Ortes gibt, ist eine pauschale Aussage, was eine riskante und eine weniger riskante Immobilie ist, nicht möglich.


1. Warum lohnt es sich, in Anlageimmobilien zu investieren?

Immobilien sind Kapitalanlagen mit reellem Gegenwert und eine beliebte Investition. Eine Entwicklung, welche besonders auf zwei Gründe zurückzuführen ist: Den aktuellen Tiefstand auf dem Zinsmarkt und den Aufwärtstrend auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Der historische Niedrigzins macht Anlageimmobilien in zweierlei Hinsicht attraktiv. Zum einen ermöglicht er bessere Konditionen bei der Aufnahme von Immobilienkrediten. Dadurch sind mehr Menschen in der Lage, sich eine Immobilie zu leisten. Gleichzeitig verlieren andere Assetklassen, wie beispielsweise Staats- und Unternehmensanleihen, aufgrund fallender Renditen, an Attraktivität. Wegen des Mangels an alternativen Investments, und auf der Suche nach einer möglichst hohen Rendite, legen Kapitalanleger ihr Vermögen ebenfalls vermehrt in Immobilien an.

Zusätzlich lassen aktuelle Entwicklungen, wie beispielsweise die Urbanisierung und die Landflucht erahnen, dass in schnell wachsenden Städten die Preise für Anlageimmobilien künftig steigen werden. Dementsprechend werden Immobilien an diesen Standorten zu langfristigen, lukrativen Kapitalanlagen.


2. Welche Formen von Anlageimmobilien sind lohnenswert?

Prinzipiell gibt es vier verschiedene Immobilienarten, welche sich als Anlageimmobilien eignen. Diese bringen individuelle Vor- und Nachteile mit sich:

  • Häuser: Einfamilien- sowie Doppelhäuser mit hohem Grundstücksanteil stellen meist eine wertvolle Anlage dar, da sich ihr Wiederverkaufswert erhöht. Mehrfamilienhäuser hingegen weisen im Vergleich zu Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen oft eine höhere Rendite auf, jedoch müssen Investoren das Risiko von Leerstand und Problemmietern mit einkalkulieren.

  • Wohnungen: Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss meist weniger Kapital einsetzen, jedoch ist häufig auch der absolute Kapitalertrag geringer. Auch sind Käufer von einzelnen Wohnungen meist Teil der Eigentümergemeinschaft eines Wohnhauses. Dabei können Probleme mit der Eigentümergemeinschaft, beispielsweise auf Grund von Themen wie anstehenden Renovierungsarbeiten entstehen, welche abgesprochen werden müssen.

  • Gewerbeimmobilien: Obwohl sich Gewerbeimmobilien oftmals durch hohe Renditen auszeichnen, bergen sie auf Grund von neuen Markttrends ein hohes Risiko. Der zukünftige Bedarf an Gewerbeflächen ist durch neue Bürostrukturen, wie zum Beispiel dem Homeoffice oder vermehrtem Online-Handel, sehr schwer vorherzusehen. An starken Standorten kann eine Investition in eine Gewerbeimmobilie dennoch sehr lukrativ sein.

  • Immobilienfonds: Durch eine Investition in einen Immobilienfond erwirbt der Investor Anteile an Immobilien. Es ist also mehr eine indirekte Investition in Anlageimmobilien. Der Kapitaleinsatz ist mittlerweile nicht mehr so wie noch vor einigen Jahren, denn die Banken haben hier durchaus moderne Produkte entwickelt, bei denen man auch mit weniger Kapital einsteigen kann. Ihr Vorteil besteht darin, dass sich die Verwalter des Fonds um das Management kümmern und der Investor somit entlastet wird.



Welche Immobilien als Kapitalanlage am besten geeignet sind, hängt von der individuellen Risikobereitschaft, dem Kapitaleinsatz sowie von dem erwarteten Ertrag ab. Um eine hohe Rendite zu erzielen, sollten Investoren jedoch stets auf das Kauf-Miet-Verhältnis achten, also darauf, dass der Kaufpreis in Relation zu den möglichen Mieteinnahmen nicht zu hoch ist.

Was ist ein gutes Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Faktor)?

Um zu berechnen, in welchem Verhältnis der Kaufpreis für eine Anlageimmobilie zu den jährlichen Mieteinnahmen steht, müssen Sie zunächst die potentielle Jahresmiete ermitteln. Ist das Objekt vermietet, finden Sie die Jahresmiete in den bestehenden Mietverträgen. Bei unvermieteten Objekten müssen Sie feststellen, welche Miete Sie bei einer Neuvermietung veranschlagen können. Aktuelle Quadratmeterpreise finden Sie in den lokalen Mietspiegeln oder auf unserer Seite Immobilienpreise. Ermitteln Sie durch eine Wohnflächenberechnung die Quadratmeterzahl, um die Mieteinnahmen p.a. zu kalkulieren. Teilen Sie den Kaufpreis dann durch die ermittelte Jahresnettokaltmiete:

Formel: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Beispiel: 200.000 Euro / 10.000 Euro = 20

Ein Faktor von 20 bedeutet, dass Sie die Miete 20 Jahre erhalten müssen, damit sich das Objekt amortisiert.


3. Wie errechnet sich die Rendite?

Ist ein geeignetes Anlageobjekt gefunden, muss vor dem Kauf erst die Rentabilität der Immobilie geprüft werden. Bei Kapitalanlageimmobilien sind die Mieteinnahmen die Grundlage für die Rentabilität. Durch sie wird der Ertrag des Investments innerhalb eines bestimmtes Zeitraums gemessen.

Renditen werden in Prozent angegeben und für die Bewertung von Kapitalanlagen genutzt, z.B. bei Aktien, Anleihen, Fonds, Edelmetallen und Immobilien. Es gibt unterschiedliche Typen und Arten von Renditen und eine Vielzahl an Berechnungsmöglichkeiten.

Info

Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?

Es ist stark abhängig von der Region, was eine gute jährliche Nettorendite ist. Eine Rendite von 4 Prozent wäre in manchen Bezirken von München für ein Wohnobjekt schon ein Schnäppchen, in ländlicheren Gegenden hingegen maßlos überteuert.

Einen ersten Anhaltspunkt liefert dabei der Kaufpreisfaktor. Bei dieser schnell berechneten Kennzahl ist zu beachten, dass weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden und sie daher nichts über die tatsächliche Nettorendite aussagen. Die Berechnung erweist sich dennoch als nützlich, um den Umfang der Investition abzuschätzen.

Kaufpreisfaktor= Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Rechenbeispiel

Eine Immobilie hat einen Kaufpreis von 400.000 € und einen jährlichen Mietertrag von 20.000 € (Jahresnettokaltmiete). Es ergibt sich: 400.000 / 20.000 = 20

Der errechnete Multiplikator beträgt 20, das bedeutet mit der Anlageimmobilie wäre der Kaufpreis mit 20 Jahreskaltmieten erwirtschaftet.

Wenn die Rendite einer Immobilie genau berechnet werden soll, muss die Nettorendite errechnet werden. Die Nettorendite bezeichnet den Gewinn nach Abzug aller im Verkauf und durch Steuern entstandenen Kosten:

Nettorendite (%) = (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Rechenbeispiel

Ergeben sich bei einem Kaufpreis von 400.000 € Kaufnebenkosten von 42.000 €, mit der Jahreskaltmiete von 20.000 € und Bewirtschaftungskosten von insgesamt 1.200 € ( jährliche Verwaltungskosten: 500 €, jährliche Instandhaltungskosten: 700 €), ergibt sich:

18.800 € *100/ 442.000 € = 4,25 %

Somit ergibt sich eine Nettorendite von 2,35 %

Soll geprüft werden, ob ein Kaufpreis gerechtfertigt ist, eignet sich am besten das Ertragswertverfahren. Es sollte von der finanzierenden Bank als Serviceleistung in der Kreditkommunikation enthalten sein.

Weitere Renditekennzahlen aus der Betriebs- und Immobilienwirtschaft

KennzahlBerechnung

Return on Investment (ROI)

(Erzielter Gewinn / Eingesetztes Eigen- und Fremdkapital) x 100

Return on Equity (ROE)

(Erzielter Gewinn / Eingesetztes Eigenkapital) x 100

Cash-on-Cash-Rendite

(Positiver Cash-Flow / Eingesetztes Kapital) x 100

Funds from Operations (FFO)

Absoluter Wert, der den Cash-Flow-Überschuss angibt

Effektivzins

(Gesamtkosten Darlehen p.a. / Darlehenssumme) x 100


4. Rendite und Risiko: Welches Anlageobjekt passt zu mir?

Grundsätzlich bedeutet eine höhere Rendite ein höheres Risiko. Allerdings sollte man sich nicht auf eine Kennzahl verlassen, sondern stets das Big Picture betrachten. Ein höheres Risiko bedeutet in erster Linie, dass Sie als Käufer für einen erhöhten Mehraufwand (z.B. höherer Investitionsbedarf, längere Wiedervermietungszeit, kleinere Mieter-Zielgruppe) belohnt werden möchten.

RisikoIhr RisikoprofilGeeignete ObjekteAnlage-StrategieHaltedauer

Geringes Risiko

Sehr risikoaverse Anleger (Bestandshalter, Versicherung, Family Offices)

Erstklassige Bestandsobjekte in 1A-Lage

Nachhaltiger Ertrag der laufenden Mieterträge und dem hohen Gebäudewert

Langfristige Haltedauer (8 – 15 Jahre)

Risikoaverse Bestandshalter (Privatanleger, Bestandshalter, Asset-Manager)

Vermietete Bestandsobjekte in aussichtsreicher 1B-Lage

Stabilisierung und Erhalt der laufenden Mieterträge und dem guten Gebäudewert

Mittel- bis langfristige Haltedauer (6 – 12 Jahre)

Risikofreudige Anleger (Asset Manager, Projektentwickler)

Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotential und ggfs. Leerstand, Neubauprojekte

Realisierung der Wertsteigerungs-Potentiale (Neuvermietung,Sanierung)

Kurz- bis mittelfristige Haltedauer (4 – 7 Jahre)

Hohes Risiko

Sehr risikofreudige Anleger (Projektentwickler, Bauträger)

Entwicklungsfähige Objekte, spekulative Neubauprojekte

Realisierung von extremen Wertsteigerungs-Potentialen (durch Baurechtschaffung, Sanierung)

Kurz- bis mittelfristige Haltedauer (1 – 4 Jahre)



Risikokennzahlen: Welche Risiken gibt es?

Risiken sind alle Kosten, die die erwartete Rendite in der Zukunft schmälern können. Risiken haben meist negative Auswirkungen auf den Kaufpreis einer Immobilie. Manche Risiken können von vornherein einkalkuliert werden, andere tauchen unvorhergesehen auf. Einige Kennzahlen werden mehrheitlich von den meisten Investoren betrachtet, wenn es um die Prüfung von möglichen Investments geht.

Risiken bei ImmobilienBeschreibung

Instandhaltungskosten

Rentabilitätsrisiko durch ansteigende Instandhaltungskosten

Leerstandsrisiko

Anstieg des Leerstands durch Angebotsüberhang

Mieterrisiko

Risiko durch Mietausfälle und schlechte Nutzung der Immobilie durch den Mieter

Wiedervermietungsrisiko

Gerade bei Gewerbeobjekten von großer Bedeutung



Weitere Risikokennzahlen aus der Betriebs- und Immobilienwirtschaft

Zinsniveau des MarktesSteigende Zinsen wirken sich negativ auf die Käufer aus.

Attraktivität anderer Investments

Durch ähnliche/höhere Erträge werden alternative Investments attraktiver.

Kreditrisiko

Durch Anpassung des Beleihungswertes kann sich eine Immobilie möglicherweise nicht mehr rechnen.

Kaufpreisentwicklung

z.B. Risiko durch stagnierende oder rückläufige Kaufpreise.

Wirtschaftsentwicklung

z.B. durch Anstieg der Arbeitslosigkeit.



Welche Rolle spielt die Lage beim Risiko eines Immobilieninvestments?

Ein weiterer Aspekt neben den objektbezogenen Risiken sind die standortbezogenen Risiken. Sie beeinflussen z.B. das Wiedervermietungsrisiko eines Objekts. Sie werden in makro- und mikrotechnische Risiken unterteilt:

  • Makrotechnische Risiken: wirtschaftliche Entwicklung, allgemeiner Zustand der Region
  • Mikrotechnische Risiken: in welcher Lage und welchem Zustand befindet sich das Objekt im Vergleich zu anderen Objekten?

Ein paar Beispiele:

**München**

Einwohnerzahl

sehr hoch, moderat steigend

Kaufpreise über 10 Jahre:

extrem positive Entwicklung

Wirtschaftskraft:

sehr hoch

Wiedervermietungsrisiko:

sehr niedrig

Leipzig

Einwohnerzahl:

hoch, seit 10 Jahren stark steigend

Kaufpreise über 10 Jahre:

extrem positiver Trend seit 2015

Wirtschaftskraft:

hoch

Wiedervermietungsrisiko:

niedrig bis mittel

Zehdenick

Einwohnerzahl:

sehr niedrig, stagnierend

Kaufpreise über 10 Jahre:

sehr negative Entwicklung

Wirtschaftskraft:

schwach (Arbeitslosenquote: 6,1%)

Wiedervermietungsrisiko:

sehr hoch



Wie spiegelt sich das auf dem deutschen Immobilienmarkt wider?

Wenn wir uns den deutschen Markt anschauen, sehen wir, dass es aufgrund von verschiedenen Standortfaktoren Unterschiede zwischen den Renditen und den Quadratmeterpreisen gibt. Zum Vergleich finden Sie nachfolgend eine Übersicht aus der Praxis.

Vergleicht man beispielsweise die durchschnittlichen Renditen und Quadratmeterpreise in Berlin mit denen in München, so stellt man fest, dass sich zwar die Renditen auf einem ungefähr gleichen Niveau befinden, es allerdings signifikante Unterschiede bei den Quadratmeterpreisen gibt. Selbiges ist auch im direkten Vergleich zwischen Köln und Leipzig zu erkennen. Dort liegen die Renditen zwar auf ähnlich hohem Niveau, aber ein Blick auf die Quadratmeterpreise verrät, dass vergleichbare Objekte in München und Köln um ein Vielfaches teurer sind als in Berlin beziehungsweise Leipzig.

StadtDurchschnittliche Faktoren*Durchschnittliche Rendite (%)*Durchschnittliche m²-Preise*

Berlin

27,0 – 35,0

3,70 % - 2,86 %

2.800 € - 3.800 €

München

30,0 – 36,0

3,33 % - 2,77 %

6.000 € – 8.000 €

Düsseldorf

22,2 – 27,6

4,50 % - 3,62 %

2.400 € - 3.400 €

Köln

23,0 – 29,0

4,35 % - 3,45 %

2.700 € - 3.500 €

Leipzig

22,0 – 27,0

4,55 % - 3,70 %

1.400 € - 2.200 €

Dortmund

14,3 – 17,0

6,99 % - 5,88 %

1.200 € - 1.650 €

Essen

14,0 – 16,0

7,14 % - 6,25 %

980 € - 1.600 €

Zwickau

14,0 – 19,0

7,14 % - 5,26 %

690 € - 1.210 €

Wuppertal

11,5 – 14,0

8,70 % - 7,14 %

660 € - 1.150 €

Wiesbaden

19,5 – 23,0

5,12 % - 4,35 %

1.950 € - 3.000 €

*in jeweils mittleren Lagen (Stand: 2020)



Hieraus wird ersichtlich, dass es nicht ausreicht, bei der Betrachtung von Kapitalanlageimmobilien nur das Kauf-Miet-Verhältnis bzw. die Rendite oder nur den Quadratmeterpreis zu betrachten. Stattdessen muss man sich einen Eindruck vom Gesamtbild machen, um sich eine fundierte Meinung bilden zu können. Was an einem Standort als günstig gilt, wird anderswo als überteuert betrachtet.


5. Was ist bei der Auswahl des Investments noch zu beachten?

Da es sich um eine Wertanlage handelt, sollte die Wahl des passenden Anlageobjekts gut überlegt sein. Es gibt einige Faktoren zu beachten, welche den Wert einer Kapitalanlage und somit auch die Rentabilität erheblich beeinflussen können. Hierbei ist es naheliegend, auch die eigenen Vorstellungen des idealen Wohnortes mit einzubeziehen, im Besonderen sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

Standort

Auch wenn die Möglichkeiten finanziell begrenzt sind, ist es dennoch sinnvoll, sich bei der Suche nach einer passenden Renditeimmobilie an den Wunschwohnorten zu orientieren. Besonders die Investition in Wohnraum der deutschen Boomstädte zahlt sich meist aus. Die fünf deutschen Städte mit dem größten Zukunftspotenzial sind nach einer Erhebung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI 2017) in absteigender Rangfolge: München, Leipzig, Frankfurt am Main, Dresden und Berlin.

Info

UPDATE

Im aktuellen HWWI-Städteranking 2019 belegt inzwischen Berlin die Spitzenposition, gefolgt von Leipzig, München, Frankfurt am Main und Köln.

Mikrolage

Ist die richtige Stadt gefunden, ist auch die Infrastruktur der direkten Wohnumgebung wichtig. Zu einer guten Mikrolage zählen Parameter wie die Verkehrs- und Stadtanbindung sowie die Attraktivität des Umfelds. Sie wird durch die Reichhaltigkeit der Angebote an Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants/Cafés, Schulen, Kindergärten, sowie Grünanlagen und Freizeitmöglichkeiten bestimmt.

Zustand

Selbstverständlich ist auch der Zustand der Anlageimmobilie ein wichtiger Aspekt. Gerade bei Altbauten können Renovierungen, Sanierungen und gegebenenfalls Modernisierungen anfallen. Das kann einen erheblichen Kostenaufwand für den Investor bedeuten. Auch hohe Nebenkosten für den Mieter, beispielsweise durch eine niedrige Energieeffizienz, sind wertmindernd. Die Durchsicht einer umfangreichen Immobilienbewertung vor dem Kauf ist demnach sehr empfehlenswert.

Mieterstruktur

Auch eine augenscheinlich interessante Immobilie kann ein kritisches Investment sein, wenn sich das Mieterverhalten negativ auf die Rentabilität auswirkt. Eine Prüfung der bisherigen Mieterstruktur gibt hier Aufschluss. Dabei sollte hinterfragt werden, ob es vergangene Auffälligkeiten gab. Zum Beispiel in Form von Mietrückständen, unregelmäßigen Mietzahlungen, Mietnomaden oder juristischen Auseinandersetzungen mit Problemmietern. Außerdem garantieren unbefristete Mietverträge eine gute Rendite und schützen vor häufigen Mieterwechseln.

Erfüllt eine Immobilie die grundlegenden Voraussetzungen eines geeigneten Anlageobjektes und entspricht die errechnete Rendite den Erwartungen, ist die passende Anlageimmobilie gefunden und der Kauf kann in die Wege geleitet werden. Für einen reibungslosen Ablauf ist es ratsam, sich im Vorfeld über die Finanzierung, die Spekulationssteuer und die Kaufnebenkosten zu informieren.

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Bildquelle: iStock.com/NicoElNino

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