Spekulationssteuer bei Immobilien

Neben Aktien werden auch Immobilien oft als Investition, Vermögensanlage oder Altersvorsorge gekauft. Deshalb besteht beim Wiederverkauf auch ein Interesse daran, einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Doch es ist Vorsicht geboten, denn unter Umständen müssen Sie Ihren Veräußerungsgewinn versteuern. Beim Verkauf von Immobilien ist die Spekulationssteuer, die Steuer, die tatsächlich am häufigsten anfällt. Wann Sie im Rahmen dieser Steuer Ihren Veräußerungsgewinn versteuern müssen, was genau Sie versteuern müssen und wie Sie die Steuerlast umgehen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Stempel - Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Spekulationssteuer – Was genau ist das?

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gehört zu den privaten Veräußerungsgeschäften, deshalb ist der Gewinn aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf einkommensteuerpflichtig. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer den Immobilienverkauf über ihre privaten Einkünfte versteuern müssen. Der dabei erzielte Verkaufsgewinn unterliegt dem jeweiligen Steuersatz des Verbrauchers. Das kann für viele Menschen in Deutschland sehr problematisch werden, weil sie durch diese Regelung bis zu 40 Prozent des Veräußerungsgewinns ans Finanzamt abtreten müssen.

Sie sollten auch beachten, dass diese Steuer auf den Verkaufsgewinn nur greift, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung innerhalb einer Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dem Kauf wiederverkaufen. Der Begriff Spekulationssteuer leitet sich aus dieser Spekulationsfrist ab. Sie sollten aber auch beachten, dass bei nicht privaten Verkäufen auch andere Steuern für Häuser anfallen können.

Wie beispielsweise die Abgeltungssteuer, eine Quellsteuer, die auf Kapitalerträge angewendet wird. Diese 2009 eingeführte Steuer beträgt pauschal 25 Prozent. Sie wird bei Dividenden aus Geschäften mit Aktien und sonstigen Einkünften dieser Art fällig. Da die Veräußerung von Immobilien aber bereits durch die Spekulationssteuer versteuert wird, greift hier die Abgeltungssteuer nicht, selbst wenn die Spekulationsfrist schon verstrichen ist. Das gilt auch für die Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, da hier die Besteuerung im Rahmen der Einkommenssteuererklärung, also nach Ihrem persönlichen Steuersatz, erfolgt.

Wann ist die Spekulationssteuer fällig?

Mit dem Steuerentlastungsgesetz wurde der Begriff Spekulationsgeschäft durch den Begriff private Veräußerungsgeschäfte ersetzt. Werden Grundstücke bzw. Immobilien oder Kapitalanlagen innerhalb bestimmter Fristen veräußert, so kann bei Unterschreitung der gesetzlichen Fristen eine Besteuerung ausgelöst werden.
Ob die Spekulationssteuer bei Ihrem Veräußerungsgeschäft fällig wird, erkennen Sie generell an der zehnjährigen Spekulationsfrist. Doch es gibt auch Möglichkeiten die Spekulationssteuer zu umgehen.

In diesen Fällen können Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen:

  • Selbstnutzung: Wenn Sie Ihre Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbstgenutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Dabei gelten auch angefangene Kalenderjahre. Wenn Sie also ein Haus im Dezember 2016 gekauft und bezogen haben, können Sie es bereits ab Januar 2018 wieder veräußern. Zu dieser Eigennutzung zählt auch, wenn Ihre Kinder, für die Sie noch Kindergeld erhalten, die Immobilie bewohnen.

  • Geerbte Immobilien: Bei geerbten Immobilien spielt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers eine wichtige Rolle, da dieser den Beginn der Spekulationsfrist markiert. Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, entstehen Ihm sogenannte Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Veräußerungserlös durch den Verkauf dieses Grundstücks versteuert werden muss. Solch ein Veräußerungsgeschäft kann unter Umständen, durch eine Spekulationssteuer zu einer teuren Falle werden. Ein Beratungshonorar vor einem Verkauf kann gut angelegt sein und viel Geld sparen!

Generell ist der Verkauf vor der Spekulationsfrist steuerpflichtig!
Folgende Kriterien sollten Sie allerdings auch beachten:

  • Fremdnutzung: Die Immobilie wurde nicht selbst genutzt.

  • Teilnutzung: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen , bevor die zehn Jahre vergangen sind, Sie aber eine Wohnung selbst bewohnt haben, zahlen Sie die Spekulationssteuer anteilig. Die Steuerlast wird auf die Quadratmeterzahl umgerechnet und Sie zahlen nur für die fremdgenutzte Fläche.

  • Im Rahmen einer Gütertrennung erworben: Wenn Ehepartner eine Gütertrennung vereinbart haben oder ein Partner einen Hausverkauf nach der Scheidung, innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren vornimmt, wird die Spekulationssteuer fällig.

  • Betriebliche Immobilien: Die Gewerbeimmobilie wurde bei einer Betriebsaufgabe erworben (der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert) oder indem sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde. Wenn der Nutznießer das Objekt innerhalb von zehn Jahren veräußert, wird die Spekulationssteuer fällig.

  • Unbebautes Grundstück: Sollten Sie ein unbebautes Grundstück erworben haben und es vor Ende der Spekulationsfrist wiederverkaufen wollen, ohne es bebaut zu haben, fallen immer Steuern an. Dem liegt zugrunde, dass unbebaute Grundstücke nicht als bewohnbar gelten und Sie daher nicht zum eigenen Wohnzweck genutzt werden können.

Wie kann ich den Spekulationsgewinn reduzieren?

Wenn Sie nach einem Immobilienverkauf die Spekulationssteuer bezahlen müssen, können Sie den Spekulationsgewinn deutlich reduzieren, indem Sie in Ihrer Steuererklärung bestimmte Kosten angeben und diese absetzen. Zu den Punkten, die den zu versteuernden Verkaufserlös senken, gehören:

  • Veräußerungsverluste: Sollten Sie im selben Abrechnungsjahr weitere private Veräußerungsgeschäfte getätigt haben, aber in diesen Verlust gemacht haben, können Sie dies bei der Versteuerung des Gewinns geltend machen.

  • Kaufnebenkosten: Sie können Ihre ursprünglichen Kaufnebenkosten, also die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer von Ihrem Veräußerungserlös abziehen.

  • Verkaufskosten: Jegliche Maklerkosten oder auch für Inserate sowie sonstige Verkaufskosten (Kopien von Plänen, Fahrtkosten zu Besichtigungsfahrten etc. ) können Sie absetzen. Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück zu einem unter den Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten liegenden Wert verkaufen, sieht es nach einem Verlustgeschäft aus. Letzten Endes kann es eventuell zu einer Besteuerung kommen. Der Veräußerungsgewinn erhöht sich um alle in der Vergangenheit in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge. Die Eigenheimzulage für die Zeit der Selbstnutzung ist nicht hinzuzurechnen, da es sich um keine Abschreibungen handelt.

  • Modernisierungskosten: Kosten für Modernisierungen und Reparaturen, wenn diese schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen. Allerdings nicht, wenn es sich um von Ihnen durchgeführte Eigenleistungen handelt. Aus diesem Grund sollten sie etwaige Rechnungen vorweisen können.

Allerdings gilt auch, dass wenn Sie bei einer vermieteten Immobilie Abschreibungen steuerlich geltend gemacht haben, diese von Ihrem ursprünglichen Kaufpreis abgezogen werden.

Spekulationssteuer richtig berechnen

Zur Berechnung des Spekulationsgewinnes ist der Verkaufserlös (abzüglich der Veräußerungskosten) den damaligen Anschaffungskosten (inklusive Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen – jedoch abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen.

Anhand der Tabelle sehen Sie ein Beispiel, wie eine Spekulationssteuer aus dem Veräußerungserlös einer Immobilie berechnet wird:

Veräußerungserlös der Immobilie325.000 €

-Anschaffungskosten

-270.000 €

-Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer)

-30.000 €

-Kosten Hausverkauf (z. B. für Inserate)

-5.000 €

-Verlust bei vorherigen Immobilienverkauf

-10.000 €

+steuerliche Abschreibungen (bei Vermietung)

+10.000 €

zu versteuernder Gewinn

20.000 €

persönlicher Steuersatz

30 %

zu zahlende Steuer

6.000 €

Lohnt sich ein Veräußerungsgeschäft trotz Spekulationssteuer?

Wenn Sie Ihr Haus oder Grundstück in nächster Zeit verkaufen möchten, ist es ratsam die Immobilie vor dem Verkauf bewerten zu lassen. Damit können Sie feststellen, ob bzw. wieviel Spekulationssteuer anfallen würde und welchen Wertgewinn Ihre Immobilie noch erzielt. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos und bequem mit McMakler bewerten.


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Bildquelle: iStock.com/filmfoto


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