Gewerbeimmobilien: Firmengebäude schnell und effizient verkaufen

Letztes Update: 27.08.2020

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien zeichnet sich durch einige Besonderheiten aus. Um den Prozess der Käufersuche dennoch so zielgerichtet und effizient wie möglich zu gestalten, haben wir für Sie die wichtigsten Tipps zusammengestellt. Hier finden Sie zusammengefasst, auf was Sie bei dem Verkauf von Gewerbeimmobilien achten sollten.

Ob Hochhaus oder Fabrik: Gewerbeimmobilien verkaufen leicht gemacht

1. Wann zählt ein Objekt als Gewerbeimmobilie?

Das Gabler Wirtschaftslexikon definiert eine Gewerbeimmobilie wie folgt:

“Gebäude für das nicht produzierende Gewerbe und für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes. Dazu gehören Büro- und Verwaltungsgebäude, Beherbergungsimmobilien, Senioreneinrichtungen, Handelsimmobilien, Freizeitimmobilien sowie Gewerbe- und Technologieparks. Bewertungstechnisch werden auch Mehrfamilienhäuser mit einem mehr als 50-prozentigen gewerblichen Nutzungsanteil als Gewerbeimmobilien angesehen.“


Ob es sich bei einer Immobilie um eine Gewerbeimmobilie handelt, hängt also davon ab, ob ihre Hauptnutzung gewerblich ist. Diese Unterscheidung ist wichtig, da der Verkauf von gewerblichen Immobilien, gerade im Hinblick auf ihre Bewertung und steuerlichen Aspekte, gesondert behandelt wird. Es gibt eine Vielzahl von verschiedenen Arten der Gewerbeimmobilie. Einige klassische Typen sind:

  • Büro/Dienstleistung: Bürogebäude
  • Handel: Ladengeschäfte, Supermärkte, Verkaufsflächen, Shoppingcenter
  • Logistik: Lager, Kühlhalle
  • Industrie/Produktion: Maschinenhallen, Montageräume
  • Gesundheit/Hygiene: Arztpraxen, Kliniken
  • Banken/Finanzdienste: Bankfilialen, Automatenräume
  • Gastronomie: Restaurants, Bistros, Kneipen
  • Freizeit: Schwimmbäder, Sportstudios

2. Der erste Schritt zum Verkauf: Die Marktanalyse

Je nach Art der Gewerbeimmobilie, müssen verschiedene Aspekte des Verkaufsobjekts unterschiedlich stark gewichtet werden:

Bei Handels- und Gastronomieobjekten spielen konjunkturelle und saisonale Aspekte eine wichtige Rolle. Während hingegen im Bereich der Logistik vor allem der Standort und die Verkehrslage preisbestimmende Faktoren sind.

Allerdings gibt es ein paar Fragen von so grundlegender Bedeutung, dass sie bei jedem Gewerbeimmobilienverkauf berücksichtigt und beantwortet werden sollten. Diese lauten wie folgt:

  • Wer sind mögliche Käufer?

  • Welche Art von Gewerbe passt zu der Immobilie?

  • Welcher Teilmarkt wird ganz besonders durch sie angesprochen?

  • Welche Ausstattungen und Merkmale sprechen wen speziell an?

  • Was könnten Hindernisse für potenzielle Käufer oder Investoren sein?

  • Wie können eventuelle Nachteile bis zum Verkauf aus dem Weg geräumt werden?


3. Das Wertgutachten beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Verkaufen Sie Gewerbeimmobilien, so sind die potentiellen Käufer folgerichtig gewerbliche Kunden. Es ist davon auszugehen, dass Unternehmen die aktuelle Marktlage studiert und sich im Vorfeld einen guten Eindruck über die aktuellen Immobilienpreise verschafft haben.

Es ist dementsprechend ratsam, ein professionelles Wertgutachten erstellen zu lassen, um ebenfalls im Besitz aller nötigen Informationen zu sein.


4. Checkliste: Unterlagen für den Verkauf der Gewerbeimmobilie

Neben dem Wertgutachten sollten Sie sich im Vorfeld mit der Beschaffung verkaufsrelevanter Unterlagen beschäftigen. Folgende Dokumente zum Hausverkauf sollten beschafft werden:

  • Flurkartenauszug bzw. Lageplan

  • Aktueller Grundbuchauszug, aus dem Einträge zu Belastungen und Rechten Dritter hervorgehen

  • Baupläne im Maßstab 1:100 und Werkpläne im Maßstab 1:50

  • Nutzflächenberechnung

  • Kubaturberechnung

  • Bebauungsplan (genehmigt)

  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

  • Baubeschreibungen (insbesondere Umbauten)

  • Belege zu Instandhaltungen oder Sanierungen (ggf. mit Handwerkerrechnungen)

  • Betriebskostenaufstellung für die letzten zwei Jahre

  • Bei Vermietung: Verträge der letzten drei Jahre

  • Gültiger Energieausweis


Selbstverständlich wird Ihnen jeder Makler bei der Beschaffung dieser Dokumente behilflich sein.
Info

Tipp von McMakler

Klären Sie rechtzeitig, ob der Kaufinteressent bei Ihrer Immobilie eine andere Nutzung als die bisherige vorsieht. Wenn Änderungen geplant sind, dann muss der mögliche Käufer besonders bei bau- und planungsrechtlichen Fragen vorsichtig sein. Es sollte geprüft werden, ob diese mit dem geltenden öffentlichen Bau- und Planungsrecht oder Emissionsschutzrecht übereinstimmen. Wenn der Kaufinteressent Nutzungsänderungen nicht durchführen kann, sollte er das rechtzeitig wissen.


5. Preisbildungsfaktoren einer Gewerbeimmobilie

Ähnlich dem Verkauf nicht-gewerblicher Immobilien, gibt es Konditionen und Eigenschaften, die sich in besonderem Maße auf den Verkaufspreis auswirken. Die folgenden Aspekte sind entscheidend:

  • Lage: Befindet sich das Objekt in einer entsprechend passenden Lage? Ein Kaufhaus beispielsweise ist am besten in einer Großstadt platziert. Ein ländliches Gebiet mit wenig Zufahrt wäre hingegen unvorteilhaft.
  • Zustand: Sind zukünftig hohe oder eher geringe Instandhaltungs- und Renovierungskosten zu erwarten?
  • Vermietet oder unvermietet: Ist die Immobilie vermietet, so ist diese Tatsache positiver zu bewerten, als ein Leerstand, der Fragen aufwirft: Warum und wie lange? Aber: Es ist nur dann relevant, wenn der Käufer diese nicht selber nutzen will.
  • Mieteinnahmen: Bei vermieteten Objekten interessiert potenzielle Käufer besonders die Höhe, die Ausfallsicherheit und die Datierung des Mietvertrags.

Übrigens beeinflusst auch der Verkaufszeitpunkt den Preis einer Immobilie. Lesen Sie dazu weiterführend unseren Ratgeber-Artikel.


6. Wie ist das Steuerrecht beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?

An sich fallen beim Verkauf eines Firmengebäudes die gleichen Steuerarten an, wie beim privaten Hausverkauf:

  • Spekulationssteuer: Sollte die zu verkaufende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb mit einem Gewinn den Besitzer wechseln, ist dieser Vorgang steuerrechtlich ein Spekulationsgeschäft. Es muss Spekulationssteuer entrichtet werden.
  • Steuersatz: Verkaufsgewinne sind in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes zu versteuern.
  • Steuerminderung: Die Steuerlast kann gemindert werden, indem alle beim Verkauf anfallenden Kosten mit dem Verkaufsgewinn verrechnet werden. Dabei verringern zum Beispiel Kosten für den Notar, für das Gutachten, den Energieausweis, der Aufwand für Reparaturen und Renovierungen oder etwa andere Werbungskosten den erzielten Gewinn.
  • Gewerbesteuer: Die anfallende Gewerbesteuer fällt an, wenn Sie innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als drei Objekte veräußert haben. In diesem Fall wird Ihnen ein gewerblicher Handel mit Immobilien unterstellt.



Gewerbeimmobilie steuerfrei verkaufen durch die Rücklage

§ 6b des Einkommensteuergesetzes (EStG) regelt die “Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter”. Verkaufen Sie eine Gewerbeimmobilie gewinnbringend, so bilden Sie in der Regel eine Rücklage aus dem versteuerten Gewinn. Mit stillen Reserven können Sie jedoch in Einzelfällen auch steuerfrei Rücklagen bilden und zwar, wenn die Immobilie wegen höherer Gewalt oder einem behördlichen Eingriff aus dem Betrieb ausscheidet (R 6.6 Abs. 1 EStR). Demnach ist ein steuerfreier Verkauf einer im Betriebsvermögen gebundenen Immobilie möglich, und zwar durch stille Reserven aufgrund einer Ersatzbeschaffung, also eines erneuten Immobilienkaufs (Ersatzwirtschaftsgut). Grundsätzlich müssen stille Reserven versteuert werden. Haben Sie allerdings vor, eine neue Gewerbeimmobilie zu kaufen, so können Sie die den Erlös aus dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie mit stillen Reserven in einer Rücklage binden und Steuern sparen. Beim Kauf einer Ersatzimmobilie innerhalb von 4 Jahren nach Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie wird die Rücklage von den Kosten für die neue Immobilie abgezogen. Die Frist zur Beschaffung einer Ersatzimmobilie beträgt bei einem Neubau sogar 6 Jahre. Weitere Voraussetzung ist, dass sowohl die alte als auch die neue Immobilie zum inländischen Betriebsvermögen gehören und sich die verkaufte Immobilie mindestens sechs Jahre im Anlagevermögen befunden hat. Da die stillen Reserven während dieser Zeit als Rücklage in der Bilanz gebunden werden, fallen keine Steuern für den Verkauf der Gewerbeimmobilie an.

Steuerberechnung

Die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie beträgt bis zu 40 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Lassen Sie Ihre Gewerbeimmobilie kostenlos von McMakler bewerten, um bereits vor dem Verkauf die Spekulationssteuer zu berechnen.

KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG

Die Berechnung der Gewerbesteuer ist sehr komplex. Die Steuer ergibt sich aus Ihrem Gewinn aus dem Gewerbebetrieb unter Berücksichtigung von Hinzurechnungen und Kürzungen gemäß §8 und §9 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) sowie des Hebesatzes der Gemeinde und der Rechtsform Ihres Unternehmens.


Fazit: Zielgruppe definieren und Wertgutachten erstellen

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien ist grundsätzlich etwas aufwendiger als der von Privatimmobilien. Im ersten Schritt sollten Sie die Zielgruppe klar eingrenzen. Anschließend lassen Sie ein professionelles Wertgutachten erstellen, um mit fundierten Informationen in spätere Preisverhandlungen einsteigen zu können.

Für den Verkauf ist es zudem wichtig, dass Sie Unterlagen wie etwa Baupläne oder die Nutzflächenberechnung parat haben. Zu guter letzt, müssen Sie den erzielten Verkaufsgewinn dann unter Umständen versteuern.


Bildquelle: iStock.com/Nikada

Info

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).