Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Kauf von Immobilien

Damit der Kauf einer Immobilie rechtsgültig wird, brauchen Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Doch welche Bedeutung hat diese beim Erwerb und Finanzieren von Immobilien, wie bekommt man sie und welche Formalitäten kann auch der Notar an Ihrer Stelle erledigen? Im Folgendem finden Sie alle wichtigen Informationen rund um die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Unbedenklichkeitsbescheinigung: benötigt beim Immobilienverkauf

1. Was genau ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist im Steuerrecht verankert und für fast jeden Immobilienkauf wichtig. Sie wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt und dient als Nachweis, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat und auch sonst keine Steuerrückstände zu entrichten hat.

Sobald der Notar die Bescheinigung bekommen hat, legt er sie dem Grundbuchamt vor und der Käufer kann endgültig als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Die Grundbuchämter nehmen keine Eintragungen vor, wenn die Bescheinigung nicht vorliegt.

Das bedeutet, dass ohne die Zahlung der Grunderwerbsteuer und die im Ergebnis ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung die Immobilie den Besitzer nicht wechseln und das Geschäft nicht vollständig abgeschlossen werden kann.

Ausnahmen der Unbedenklichkeitsbescheinigung


Nicht bei jedem Immobilienkauf muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden: Der Kauf von Grundstücken deren Preis unter 2.500 Euro liegt, wird nicht besteuert.

Wenn Grundstücke durch Erbschaft oder Schenkung erworben werden oder wenn der Verkauf zwischen Verwandten ersten oder zweiten Grades erfolgt, fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Das bedeutet, dass in solchen Fällen auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt wird, damit der Kauf der Immobilie vollzogen werden kann.

Weiterführend können wir Ihnen unseren spezifizierten Ratgeber-Artikel zum Thema Grunderwerbsteuer sparen empfehlen.

2. Die Rolle der Unbedenklichkeitsbescheinigung im Verkaufsprozess

Wer eine Immobilie kauft, wird nicht automatisch nach Vertragsabschluss zum neuen Eigentümer der betreffenden Immobilie. Es müssen noch einige Formalitäten erledigt werden, bevor der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann: Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und beurkundet wurde, veranlasst der mitwirkende Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Des Weiteren ist der Notar dazu verpflichtet, eine sogenannte Veräußerungsanzeige in die Wege zu leiten. Eine Veräußerungsanzeige ist ein schriftlicher Hinweis über den Verkauf eines Grundstücks, den der Notar beim Finanzamt hinterlegen muss.

Dabei wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt, damit die Immobilie keinen weiteren Interessenten verkauft werden kann. Im nächsten Schritt stellt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid aus.

Der Käufer der Immobilie muss die Steuer innerhalb eines Monats entrichten. Erst dann stellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie kostet zwischen fünf und fünfzehn Euro und dient als Bestätigung, dass der Käufer seine Steuerschuld beglichen hat.

Der Notar kann anschließend die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vorlegen und veranlassen, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer endgültig als neuer Eigentümer der Wohnung oder des Hauses ins Grundbuch eingetragen wird. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung dürfen die Grundbuchämter laut Steuerrecht keine Eintragung vornehmen.

In der Regel möchte jeder Verbraucher, dass der Immobilienkauf möglichst schnell rechtsgültig wird. Deswegen ist es in seinem eigenen Interesse, die Grunderwerbsteuer zeitnah zu entrichten. Manche Käufer ziehen es sogar vor, sich die Zahlung der Steuer durch die Bank quittieren zu lassen und direkt danach den Zahlungsbeleg dem Finanzamt selber vorzulegen. So können Sie Zeit sparen, indem Sie das Verfahren beschleunigen.

3. Die Rolle der Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Finanzierung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist laut Steuerrecht von enormer Bedeutung für die Finanzierung einer Immobilie: In der Regel machen die Banken die Überweisung eines Kredits davon abhängig, ob im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen werden kann oder Steuerrückstände noch bestehen.

Die Grundschuld dient nämlich als Sicherheit für die finanzierende Bank. Der Eintrag der Grundschuld kann aber erst vorgenommen werden, nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Deswegen sind das Entrichten der Grunderwerbsteuer und die anschließend vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung eine unabdingbare Voraussetzung für die Überweisung der Kaufsumme durch die Bank.


Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist in den meisten Fällen ein unabdingbares Dokument. Sollte man an einem möglichst schnellen Verlauf des Verkaufs interessiert sein, sollte man sich so früh wie möglich beim Finanzamt bemühen, dieses ausgestellt zu bekommen.

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