Wohnflächenberechnung Schritt für Schritt

Die Wohnflächenberechnung ist ein entscheidendes Kriterium für den Bauantrag und wird meist von demjenigen Architekten erstellt, der diesen Bauantrag einreicht. Durch die Wohnflächenberechnung lassen sich die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen ermitteln, die dem Käufer oder Mieter zur Verfügung stehen werden und sind somit maßgebendes Kriterium für die Berechnung des Miet- beziehungsweise des Kaufpreises der Immobilie. Verlässliche und auf der gleichen Berechnungsmethode basierende Ergebnisse sind hier also ein unabdingbares Werkzeug, um aussagekräftige Preisvergleiche anzustellen und vor allem wichtig, wenn Sie vor dem eigenen Hausverkauf stehen sollten. Informieren Sie sich daher im Vorfeld über die passende Berechnungsmethode, bevor Sie die Miet- oder Erwerbskosten der Flächenangaben in Ihre Entscheidungsfindung einbeziehen. Nur so können Sie sicherstellen, dass die Wohnflächenberechnung auf der gleichen Grundlage mit der gleichen Gewichtung erfolgt.

Berechnung der Grundfläche für den Hausverkauf

1. Der Klassiker: Die Wohnflächenverordnung

Die gängigste Methode der Wohnflächenberechnung ist die nach der Wohnflächenverordnung. Im öffentlich geförderten Bereich ist ausschließlich diese Berechnungsmethode zulässig. Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung wird nur die Quadratmeteranzahl der Räume zu den Flächenangaben hinzugerechnet, welche einem angemessenen Wohnstandard Rechnung tragen. Das heißt, die Wohnfläche stimmt hierbei nicht mit der gesamten Grundfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen oder zum Teil einberechnet werden, welche nicht angemessen genutzt werden können. Die allgemein gültigen Standards der Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der korrekten Flächenangaben sind gesetzlich vorgeschrieben und offen einsehbar.
Laut Wohnflächenverordnung wird lediglich die Quadratmeterzahl folgender Räume komplett zu den Flächenangaben hinzugerechnet:

  • Wohn- und Esszimmer

  • Schlafzimmer

  • Kinderzimmer

  • Küchen

  • Flure

  • Badezimmer und Toilettenräume

  • Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume

  • Wintergärten

  • Sonstige, nach 4 Seiten hin geschlossene Räume (z. B. Sauna, Fitnessraum, Schwimmbad)

  • Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m


Manche Räume werden nicht im vollen Maße zu den Flächenangaben der Wohnfläche dazugerechnet. Da sie dennoch einen erheblichen Mehrwert für den Mieter, beziehungsweise den Besitzer, erbringen, können sie bei der Angabe der richtigen Quadratmeterzahl auch nicht vollends ignoriert werden. Folgende Grundflächen zählen höchsten zur Hälfte in die Berechnung der Wohnfläche mit rein:

  • Balkone

  • Terrassen

  • Loggien

  • Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m


Auch wenn es nicht von der Hand zu weisen ist, dass ein jeder Raum, der seinen Platz auf der Bauzeichnung gefunden hat, seinen eigenen individuellen Nutzen hat, schreibt die Berechnungsverordnung vor, dass manche Wohnflächen nicht zu der für die Wohnflächenverordnung festgelegte Quadratmeterzahl einberechnet werden müssen. Folgende Räume müssen nach dem Ausmessen nicht mehr vom Mieter zur Wohnungsgröße gezählt werden:

  • Kellerräume

  • Garagen

  • Heizungsräume

  • Waschküchen


Hinzu kommen Gegenstände, die nicht nur kein Mehr an Wohngröße generieren, sondern durch ihre Fläche Raum benötigen, der anderenfalls zur Benutzung freigestanden hätte. Folgende Gegenstände werden laut Berechnungsverordnung sogar abgezogen:

  • Zum Beispiel Kamine oder Schornsteine mit einer Grundfläche von 0,1 m²

  • Türnischen

  • Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m

2. DIN-Norm 277: Eine zweite Alternative

Die DIN-Norm darf nur im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden, unterscheidet sich dafür aber auch in einigen Punkten von der Wohnflächenverordnung. Sie ermittelt im Gegensatz zur dieser nicht nur die Fläche, die zur tatsächlichen Wohnnutzung dient, sondern die jegliche Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung, welche zusammen als Grundfläche bezeichnet werden.

Zu den Nutzflächen (NF) zählen die Flächen, welche den folgenden Nutzungsgruppen dienen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzflächen. Das bedeutet, dass u.a. Flächen wie Balkone, Keller sowie Grundflächen von Raumteilen unter 1m mit in die Wohnflächenberechnung einfließen. Zu den technischen Nutzflächen (TF) gehören die Flächen von Betriebstechnischen Anlagen, wie zum Beispiel Heizung und Wassererwärmung sowie von Stromversorgung oder Aufzugs- und Förderanlagen. Zu den Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung (VF) gehören beispielsweise Flure, Treppen und Hallen.

wohnflaechenberechnung-grafik

3. Wohnfläche falsch vermessen – Was nun?

Wie Sie sehen, können die verschiedenen Berechnungsmethoden zu komplett unterschiedlichen Ergebnissen führen. Behalten Sie im Kopf, dass die Wohnflächenangaben kleiner sind, als die Nutzflächenangaben und diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. Diese Abweichungen sind besonders merklich, wenn es sich um Wohnungen mit großen Terrassen, Balkonen oder um Dachgeschosswohnungen handelt.

Generell sollten Sie die Wohnflächenberechnung vor Einzug noch einmal selbst bzw. von einem Experten prüfen lassen, denn laut Stiftung Warentest werden bei der Wohnflächenberechnung viele Fehler begangen. So werden zum Beispiel die Flächen unter Dachschrägen <1m trotzdem zur Fläche hinzugerechnet, aber auch andere Fehler, wie beispielsweise das Benutzen der falschen Messmethode, gehören nicht zur Ausnahme. So ist im Schnitt eine Abweichung der tatsächlichen Größe von ungefähr 8% zu der im Mietvertrag Angegebenen die Norm. Für viele Mieter überraschend: Die im Mietvertrag genannte Flächenangabe stellt keine zugesicherte Eigenschaft da, dies gilt insbesondere, wenn die jeweilige Quadratmeterzahl mit einem „ca.“ davor versehen ist.

Tatsächlich ist eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 10 % gesetzlich zulässig, doch alles, was darüber hinausgeht, kann mit einer Mietminderung für den Mieter einhergehen. Ist die Fläche der Wohnung beispielsweise 15 % kleiner als vom Vermieter angegeben, so können auch die Mietkosten um entsprechende 15 % gesenkt werden. Besonders interessant: Dies gilt auch für Mietzahlungen, die bereits erbracht wurden, zumindest für solche, die in den letzten drei Kalenderjahren getätigt worden sind. Ein gründliches Nachmessen kann sich unter Umständen also sehr für den Mieter lohnen.

Wenn Sie all diese Dinge bei der Wohnflächenberechnung beachten, steht einem fairen Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nichts mehr im Wege. Sie möchte Ihre Eigentumswohnung verkaufen, statt zu vermieten? In unserem entsprechenden Ratgeber-Artikel finden Sie wertvolle Tipps und Checklisten. Auch weiterführende Informationen zum perfekten Verkaufszeitpunkt einer Immobilie stehen für Sie parat.

Des Weiteren haben wir für Sie ein Musterdokument zur Wohnflächenberechnung vorbereitet, welches Sie hier kostenlos downloaden können:


Auch interessant

Jetzt Immobilienwert ermitteln