Zwischenfinanzierung: Traumhaus kaufen trotz fehlendem Eigenkapital

Letztes Update: 04.08.2021

Die Zwischenfinanzierung ist eine spezielle Kreditart, die zur Überbrückung temporärer Liquiditätsengpässe vergeben wird, meist in Verbindung mit einem Annuitätendarlehen.

Oft kommt es vor, dass sich die Lebenssituation unerwartet verändert, und eine neue Immobilie her muss. Vielleicht kommt überraschend Nachwuchs in die Familie und die alte Wohnung wird zu klein, oder die Kinder sind ausgezogen und eine kleinere Wohnung in der Innenstadt passt besser zum neuen Lebensstil. Meistens soll die neue Immobilie mit dem Verkaufserlös der alten bezahlt werden. Doch was ist zu tun, wenn das alte Haus nicht rechtzeitig verkauft ist, der neue Kaufvertrag aber schon unterzeichnet werden muss? Nun heißt es nicht zu verzagen, denn mithilfe der Zwischenfinanzierung kann das noch fehlende Eigenkapital in Form eines Kredits geliehen und die neue Immobilie auch ohne den Verkaufserlös finanziert werden. Wie genau man eine Zwischenfinanzierung beantragen kann, was sie besonders macht und welche Rolle eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder -bau spielen kann, erfahren Sie in diesem Ratgeber Artikel.

Wichtigstes vorab: Das sollten Sie beachten:

  • Nur wenige Banken bieten einen Zwischenfinanzierungskredit an, da der Bearbeitungs- und Kostenaufwand sehr hoch ist.

  • Die Konditionen für eine Zwischenfinanzierung sind deutlich schlechter als die einer regulären Baufinanzierung, denn die Bank sieht ein erhöhtes Risiko und hat zusätzlichen Arbeitsaufwand.

  • Um die Zinskonditionen zu verbessern, sollten Sie versuchen, schnellstmöglich einen Käufer für die alte Immobilie zu finden. Liegt bereits ein notarieller Kaufvertragsentwurf vor, könnten die Kosten für die Zwischenfinanzierung gesenkt werden, da die Bank damit zusätzliche Sicherheit hat.

  • Versehen Sie den Verkaufspreis Ihrer alten Immobilie bei der Berechnung mit Abschlägen. Wird ein zu hoher Verkaufspreis angerechnet, könnten schlussendlich Lücken in der Gesamtfinanzierung auftreten, wodurch eine Nachfinanzierung notwendig wird. Diese zusätzlichen Raten belasten ihr Budget langfristig. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie ihren Verkaufspreis lieber niedriger als erwartet berechnen.

1. Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Manchmal kommt es vor, dass man das notwendige Eigenkapital für einen Hauskauf bereits in Form von Anlagevermögen besitzt, es aber noch nicht verwendet werden kann, da es nicht in liquiden Mitteln vorliegt. In solch einem Fall kommt eine Zwischenfinanzierung zum Einsatz, als Überbrückungskredit, mit dem der Zeitraum bis zur Verfügbarkeit des Eigenkapitals überwunden werden kann. Im Regelfall wird eine Zwischenfinanzierung mit einer Anschlussfinanzierung verbunden, wie beispielsweise der Baufinanzierung.

Bei der Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit. Er wird nur mit einer Laufzeit von einigen Wochen oder Monaten von der Bank ausgegeben, bis das Eigenkapital oder der langfristige Kredit die Zwischenfinanzierung ablösen. Das Eigenkapital oder das Kapital aus dem Anschlussdarlehen fließen sofort in die Tilgung der Zwischenfinanzierung ein. Eine Zwischenfinanzierung wird entweder von der Bausparkasse oder einer Bank vergeben. Die Bausparkasse bietet eine Zwischenfinanzierung, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, das Geld aber bereits jetzt benötigt wird. In allen anderen Fällen ist eine Bank der Finanzierungspartner.

Unterschied zwischen einer Zwischenfinanzierung und einem variablen Darlehen:

Während eine Zwischenfinanzierung nur bei bereits festgelegten Projekten wie einem Hauskauf oder -bau vergeben wird, können mit variablen Darlehen auch weniger konkrete Vorhaben finanziert werden. So sollten Sie etwa ein variables Darlehen in Betracht ziehen, wenn Sie sich noch unsicher sind, ob die aktuelle Immobilie wirklich verkauft werden soll. Zudem haben variable Darlehen keine maximale Laufzeit, und die Zinsanpassung erfolgt alle drei Monate. Auch bei der Zwischenfinanzierung werden die Zinsen alle drei Monate aktualisiert, jedoch beträgt die maximale Laufzeit hier 24 Monate.

2. Wann benötigt man eine Zwischenfinanzierung?

Wann benötigt man Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kann in verschiedenen Situationen benötigt werden. Am häufigsten kommt sie zum Einsatz, wenn eine Immobilienfinanzierung ansteht, aber ein Teil des Eigenkapitals noch in Geldanlagen gebunden ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine neue Immobilie mit dem Verkaufserlös der alten bezahlt werden soll, das Objekt aber noch nicht verkauft ist. Damit die neue Immobilie trotzdem finanziert werden kann, wird eine Zwischenfinanzierung beantragt. Ebenfalls kann es vorkommen, dass die Summe aus dem Bausparvertrag zur Finanzierung eines Hauses genutzt werden soll, der Vertrag jedoch erst in den nächsten Monaten zuteilungsreif wird. Da das Geld aber bereits jetzt benötigt wird, wird temporär zwischenfinanziert. Sobald die Baufinanzierung zuteilungsreif ist, kann die Zwischenfinanzierung abgelöst und getilgt werden.

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3. Wer bekommt eine Zwischenfinanzierung?

Es gibt einige Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, damit eine Zwischenfinanzierung in Frage kommt:

  • Der Antragsteller muss als kreditwürdig angesehen werden. Dazu muss seine Bonität geprüft werden.

  • Oft erhält man die Zwischenfinanzierung nur, wenn Sie in Verbindung mit einem längerfristigen Folgedarlehen beantragt wird.

  • Der von der Bank finanzierte Betrag muss, ebenso wie der Erlös aus dem Hausverkauf oder die zuteilungsreife Baufinanzierung, noch innerhalb der Laufzeit der Zwischenfinanzierung zur Verfügung stehen. Der erwartete Geldeingang dient der Bank als Sicherheit, weshalb dieser innerhalb der 24-monatigen Laufzeit liegen muss. Diese Summen können dann zur Tilgung der Zwischenfinanzierung genutzt werden.

  • Die Mindestsumme einer Zwischenfinanzierung beträgt in der Regel 200.000 Euro.

  • Obwohl dies keine allgemeine Pflicht ist, bestehen viele Banken auf der Bestellung einer Grundschuld zur Absicherung des Zwischenkredits.

  • Wird die Zwischenfinanzierung beantragt, weil der Verkaufserlös der alten Immobilie für den Kauf einer neuen verwendet werden soll, erwarten einige Banken bereits die Vorlage eines notariell beglaubigten Kaufvertrags.

Die Voraussetzungen variieren je nach Bank. Es ist daher ratsam, sich von der Bank persönlich beraten zu lassen. Dabei sollte man auch verschiedene Kreditgeber in Betracht ziehen, um das Angebot zu finden, das am besten zu den individuellen Bedürfnissen passt.

4. Wie hoch sind die Zinsen einer Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung gibt es keinen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Er wird individuell entsprechend den Voraussetzungen des Antragstellers und der aktuellen Marktlage ausgehandelt. Dabei erfolgt eine erneute Zinsanpassung alle drei Monate, damit die Zinsen mit der aktuellen Marktsituation und Zinsentwicklung übereinstimmen.

Die Zinsen bei einer Zwischenfinanzierung sind deutlich höher als bei einer regulären Immobilienfinanzierung. Dies liegt daran, dass eine Zwischenfinanzierung für eine Bank ein hohes Risiko darstellt. Insbesondere bei einem Immobilienverkauf besteht das Risiko, dass der angesetzte Kaufpreis nicht erzielt werden und die Zwischenfinanzierung nicht in voller Summe zurückgezahlt werden kann. Um sich abzusichern, nimmt die Bank einen Zinsaufschlag vor. Die Zinsen liegen dabei ungefähr 2 - 5 Prozent über den Zinsen eines langfristigen Darlehens.

Zwischenfinanzierung Zinsen

5. Was sind die Konditionen einer Zwischenfinanzierung?

Im Allgemeinen sind die Konditionen einer Zwischenfinanzierung eher schlecht. Dies liegt daran, dass die Bank den gleichen Bearbeitungs- und Arbeitsaufwand wie für ein langfristiges Darlehen hat, die maximale Laufzeit der Zwischenfinanzierung aber nur einige Monate beträgt. Die Bearbeitungsgebühr ist dementsprechend höher und beträgt ca. 1 - 2 Prozent der Kreditsumme. Ebenfalls muss die Bank das höhere Ausfallrisiko einkalkulieren, weshalb die Zinskosten viel höher als bei einem langfristigen Darlehen ausfallen. Während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung werden keine Tilgungsraten gezahlt, sondern nur die Zinslast, weshalb sich der Zinssatz über die Laufzeit nicht verringert.

Es ist möglich, die Konditionen für die Zwischenfinanzierung zu verbessern, beispielsweise wenn ein verbindlich unterzeichneter Kaufvertrag der alten Immobilie bereits vorliegt. Da der Verkauf bereits feststeht und die Erlössumme sicher ist, verringert sich das Risiko der Bank. Diese zusätzliche Sicherheit für die Bank kann entscheidenden Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben.

6. Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung wird nur so lange vergeben, bis das Eigenkapital oder die Summe aus dem Anschlusskredit, wie dem Bausparvertrag, nutzbar ist. Diese Zeitspanne beträgt meist nur ein paar Wochen oder höchstens ein paar Monate. Vereinzelt wird die Zwischenfinanzierung bereits nach ein paar Tagen oder Wochen durch ein anderes Darlehen abgelöst. Maximal beträgt die Laufzeit aber 24 Monate. Eine Zwischenfinanzierung kann in der Höhe des erwarteten Verkaufserlöses der alten Immobilie, abzüglichder Restschuld, abgeschlossen werden. Wird die Immobilie beispielsweise zu einem Preis von 200.000 Euro verkauft, kann auch der Betrag der Zwischenfinanzierung 200.000 Euro betragen. Sobald das Eigenkapital verfügbar ist, kann die Zwischenfinanzierung dann auf einen Schlag getilgt werden.

Zwischenfinanzierung Laufzeit

7. Wie erfolgt die Tilgung der Zwischenfinanzierung?

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen endfälligen Kredit, das heißt, die Rückzahlung erfolgt nicht während der Laufzeit. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer ausschließlich die anfallenden Zinsen, anders als bei einem Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen fließt gleich ein Teil des eigentlichen Darlehens in die Tilgungsraten ein. Zu Beginn der Rückzahlung ist der Anteil des eigentlichen Darlehens relativ gering, die zu zahlenden Zinsen nehmen einen größeren Teil der Raten ein. Mit jeder Rate wird ein kleiner Teil des Darlehens getilgt, wodurch die Restschuld verringert wird. Da sich die Zinsen auf die Restschuld beziehen, sinkt so nach und nach auch der Zinsanteil. Damit die Raten aber konstant bleiben, steigt der Tilgungsanteil des eigentlichen Darlehens entsprechend an. Bei einer Zwischenfinanzierung bleibt die Restschuld während der Laufzeit bestehen, weswegen sich auch die Zinskosten nicht verringern. Aus diesem Grund ist eine Zwischenfinanzierung teurer als ein reguläres Annuitätendarlehen.

Eine Zwischenfinanzierung ist jederzeit rückzahlbar. Die Schuld löst der Kreditnehmer zu einem Zeitpunkt seiner Wahl komplett ab, es muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Mit der vollständigen Tilgung endet das Darlehen.

8. Wie läuft die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf ab?

Verändert sich die Lebenssituation, müssen neue Immobilien gefunden werden. Meistens entschließen sich Immobilieneigentümer dazu, die neue Immobilie mit dem Verkaufserlös der eigenen Immobilie zu bezahlen. Jedoch ist der Kaufpreis der alten Immobilie erst nach einer gewissen Zeit fällig, die neue Immobilie muss aber bereits gekauft werden. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, sollte eine Zwischenfinanzierung abgeschlossen werden. Zuerst muss dafür eine neue Immobilie gefunden werden, und deren Kaufpreis muss feststehen. Zudem sollte man über den Wert seiner alten Immobilie Bescheid wissen und herausfinden, ob eine Restschuld vorliegt. Muss die Immobilie noch abgezahlt werden? Sich über die Restschuld seiner Bestandsimmobilie im Klaren zu sein ist wichtig, da die Differenz zwischen dem Wert der jetzigen Immobilie und der Restschuld zur Darlehenssumme für die Zwischenfinanzierung wird. Ist die bisherige Immobilie beispielsweise 100.000 Euro Wert, aber es liegt noch eine Restschuld von 20.000 Euro vor, so wird eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 80.000 Euro benötigt.

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Nun kommt es jedoch selten vor, dass die neuen Immobilien den gleichen Wert haben wie die alten Immobilien und deshalb komplett durch die Zwischenfinanzierung finanziert werden können. Hier lohnt es sich, über eine zusätzliche Kaufpreisfinanzierung, wie die Baufinanzierung, nachzudenken. Durch die Baufinanzierung kann die Differenz zwischen dem Preis der neuen Immobilie und der Zwischenfinanzierung abgefangen werden.

Zwischenfinanzierung bei Hauskauf

Sobald die alte Immobilie verkauft ist, fließt der Verkaufserlös sofort in die Tilgung der Zwischenfinanzierung ein. Somit ist das Darlehen mit einem Mal abbezahlt und der Darlehensvertrag gilt als beendet.

9. Wie läuft eine Zwischenfinanzierung bei Bausparverträgen ab?

Zwischenfinanzierung bei Bausparvertrag

Oft wird auch bei Bausparverträgen eine Zwischenfinanzierung notwendig. Da die Bausparkassen nach dem Solidarprinzip arbeiten, kann das genaue Datum der Zuteilung nur schwer prognostiziert werden Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, muss die Zeit mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden.

Was ist das Solidarprinzip?

Viele Menschen zahlen gemeinsam Geld in die Kasse ein. Die Kredite werden dann mithilfe der angesparten Beiträge aller Sparer finanziert. Jeder Sparer erhält dabei nach einer festgelegten Zeitspanne sein angespartes Guthaben mit Zinsen zurück und hat Anspruch auf ein Darlehen. Wann das Darlehen ausgezahlt wird, hängt auch davon ab, wie viele Sparer gleichzeitig ihre Sparziele erreichen.

Die Zuteilung des Bauspardarlehens wird nach komplizierten Verfahren berechnet, weshalb keine Aussagen über den Zuteilungszeitpunkt getroffen werden können. Selbst wenn der Vertrag zuteilungsreif wird, können noch viele Monate vergehen, bis die Summe tatsächlich ausgezahlt wird. In solch einem Fall vergibt die Bausparkasse eine Zwischenfinanzierung, auch Vorfinanzierungsdarlehen genannt. Das Darlehen umfasst die gesamte Bausparsumme und kann nach der tatsächlichen Zuteilung des Bausparvertrags getilgt werden. Nach der Bewilligung bleibt der Bausparvertrag weiterhin bestehen, es fallen nur Zinsen für die Vorfinanzierung an.

Wurde die Vorfinanzierung nach der Zuteilung des Bausparvertrags abgelöst, müssen nur noch die Zinsen und die Tilgung des Bauspardarlehens gezahlt werden.

Der Vorfinanzierungskredit wird von der gleichen Bausparkasse wie das Bauspardarlehen vergeben. Dieser Kredit kann nicht eigenständig abgeschlossen werden, sondern wird nur in Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen vergeben. Die Summe der Vorfinanzierung wird als Eigenkapital behandelt, da die Vermögenswerte bereits vorhanden sind. Dadurch verbessert sich das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe, was günstigere Konditionen für das Bauspardarlehen bedeutet.

Was ist ein Beleihungswert?

Der Beleihungswert bezeichnet den Wert, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit ermittelt, die beliehen werden soll. Jede Immobilie dient der finanzierenden Bank als Sicherheit. Der Wert der Immobilie wird über den Zeitraum der Kreditlaufzeit ermittelt. Dieser Wert beschreibt die Summe, die die Bank mit Sicherheit bekommt, wenn die Immobilie verkauft wird. Anhand dieses Wertes wird die Darlehenssumme für die Baufinanzierung berechnet. Der Beleihungswert ist grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis.

10. Wie läuft eine Bauzwischenfinanzierung ab?

Der Bauzwischenfinanzierungskredit wird von einer Bank während der Bauphase einer Immobilie an den Bauherren vergeben, der damit seine Baukosten finanzieren kann. Der Kredit wird ihm entsprechend des Baufortschritts in Raten ausgezahlt. Die Verwendung entsprechend des angegebenen Verwendungszwecks wird von der Bank überprüft. Sobald der Bau der Immobilie beendet ist, wird der Kredit durch einen Hypothekarkredit einer Hypothekenbank oder ein Bauspardarlehen abgelöst. Als Kreditsicherheit wird zugunsten der Bank ein Grundpfandrecht am Grundstück des Darlehensnehmers bestellt und im Grundbuch eingetragen.

Bauzwischenfinanzierung

Die Tilgung erfolgt dann, wenn das bisher nicht verfügbare Eigenkapital zugänglich ist. Wie bei anderen Arten der Zwischenfinanzierung werden während der Laufzeit der Bauzwischenfinanzierung nur Zinsen abgezahlt. Der Zinssatz richtet sich dabei nach der aktuellen Marktentwicklung. Wegen der kurzen Laufzeit gibt es keine Zinsbindung.

Fazit

Die Zwischenfinanzierung ist ein probates Mittel, um den Zeitraum, bis das Eigenkapital verfügbar ist, zu überbrücken und somit einen reibungslosen Ablauf zwischen Kauf und Verkauf zu gewährleisten. Sobald das Eigenkapital verfügbar ist, kann der Kredit kurzfristig zurückgezahlt werden. Der Kreditnehmer darf den Vertrag jederzeit beenden, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Die Laufzeit des Kredits beträgt oft nur wenige Wochen oder Monate, jedoch sollte der Kredit nach spätestens 24 Monaten zurückgezahlt werden. Die Ratenzahlung während der Laufzeit ist gering, da es keine monatliche Tilgung gibt und ausschließlich die Zinsen gezahlt werden müssen. Da jedoch keine Sollzinsbindung besteht und die Zinsen der aktuellen Marktlage angepasst werden, sind die Zinskosten oft sehr hoch. Es gibt zudem nur wenige Banken, die eine Zwischenfinanzierung anbieten, da der Arbeits- und Kostenaufwand beträchtlich ist. Für die Bearbeitung des Finanzierungsvertrages fallen dabei oft auch Bearbeitungsgebühren an, die 1 -2 Prozent der Kreditsumme ausmachen können. Zudem ist die Mindestsumme der Zwischenfinanzierung meist sehr hoch. Die Ausgaben für eine Zwischenfinanzierung sollten jedoch niemals isoliert betrachtet werden. Langfristig kann eine Zwischenfinanzierung Kosten sparen, da mit ihrer Hilfe ein günstiges Immobilienangebot gesichert werden kann.


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