Das Wichtigste zum Wohnrecht auf Lebenszeit zusammengefasst

Letztes Update: 11.04.2022

Vertrag wird abgeschlossen

Das Wohnrecht auf Lebenszeit wird vertraglich zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem Bewohner abgeschlossen. Ein lebenslanges Wohnrecht sichert dem Wohnberechtigten zu, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne der Eigentümer zu sein. Was unter dem Begriff gemeinhin verstanden wird, heißt offiziell Wohnungsrecht. Dieses ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 1093 festgehalten.

Ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB wird in der Praxis häufig angewendet, wenn Eltern einem Kind per Schenkung eine Immobilie übertragen, jedoch weiter in der Immobilie wohnen wollen. Für ein lebenslanges Wohnrecht ist keine Mietzahlung notwendig. Sie kann aber vertraglich vereinbart werden.

Wie kommt ein Wohnrecht auf Lebenszeit zustande?

Für das Wohnrecht auf Lebenszeit muss zunächst ein Vertrag aufgesetzt werden. Darin können mögliche Fristen, Konditionen und Einschränkungen festgeschrieben werden. Hierbei sollte größte Sorgfalt angewendet werden. Vertrauen Sie am besten auf professionellen Rechtsbeistand.

Nachdem der Vertrag für das Wohnrecht auf Lebenszeit abgeschlossen wurde, sollte das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden. So besteht der Anspruch des Wohnberechtigten auch dann weiter, wenn Sie die Immobilie abgeben oder verkaufen.

In der Praxis wird ein lebenslanges Wohnrecht häufig in Verbindung mit einer Schenkung angewendet. Beispielsweise können Eltern einem Kind ein Eigenheim per Schenkung übertragen und sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht zusichern lassen. So muss die Immobilie nur als Schenkung besteuert werden, wodurch die Steuerlast in der Regel niedriger als beim Vererben ausfällt. Der zu versteuernde Wert der Immobilie sinkt zudem durch ein lebenslanges Wohnrecht möglicherweise unter den steuerlichen Freibetrag.

Lebenslanges Wohnrecht im Zuge einer Schenkung

Pflichten für Wohnberechtigte und Immobilienbesitzer

Das lebenslange Wohnrecht in einer Immobilie ist mit verschiedenen Pflichten verbunden. So ist der Berechtigte etwa verpflichtet, die Nebenkosten selbst zu tragen, die durch seinen Gebrauch der Immobilie entstehen. Außerdem muss der Wohnrechtsinhaber für kleinere Reparaturen, Verschönerungsarbeiten und Instandhaltungskosten aufkommen. Einzig größere Arbeiten an der Immobilie, beispielsweise die Ausbesserungen eines Hausdaches, entfallen auf den Eigentümer der Wohnung oder des Hauses.

Der Wohnberechtigte hat das Recht, andere Personen in die Immobilie aufzunehmen. Dies ist dem Berechtigten als Aufnahmerecht verbrieft. Darunter fallen in erster Linie seine Familienmitglieder, außerdem können gegebenenfalls Pflegekräfte die Immobilie mitbewohnen.

Vorzeitiges Ende: So können Sie den Wert des lebenslangen Wohnrechts berechnen

Befristetes Wohnrecht

In manchen Fällen kann das Wohnrecht auf Lebenszeit dennoch früher enden. So kann beispielsweise im Wohnrechtsvertrag eine Befristung festgeschrieben werden. Mit der Zustimmung des Wohnungsberechtigten können Sie das Wohnrecht auf Lebenszeit zudem jederzeit auflösen, wobei die Zahlung einer Abfindung oder eines anderweitigen Gegenwerts die einvernehmliche Auflösung des Wohnrechts befördern kann. Die beidseitige vorzeitige Auflösung des Wohnrechts muss ebenfalls durch einen Vertrag festgehalten werden.

Wert des Wohnrechts berechnen

Um die Auslösung des lebenslangen Wohnrechts zu beziffern, sollten Sie seinen Wert möglichst genau berechnen. Der Einfachheit halber können Sie dafür auf einen Gutachter vertrauen. Eine einfache, allgemeingültige Auszahlungstabelle existiert nämlich nicht. Die Berechnung des Wohnrechts geschieht jedoch nach klaren Vorgaben. Mit der folgenden Rechnung können Sie den Wert des Wohnrechts selbst relativ genau schätzen.

Wohnrecht berechnen mit Auszahlungstabelle

Um den Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit zu ermitteln, benötigen Sie mehrere Daten. Die Rechnung des lebenslangen Wohnrechts basiert auf den möglichen Mietkosten der Immobilie für den verbleibenden Zeitraum des Wohnrechts auf Lebenszeit. Zum einen müssen Sie dazu die Wohnfläche kennen, zum anderen brauchen Sie den Betrag der üblichen monatlichen Kaltmiete pro Quadratmeter. Dieser Betrag basiert auf dem Mietspiegel der Region und kann üblicherweise bei der Stadtverwaltung erfragt werden. Durch die Multiplikation der Kenndaten erhalten Sie den monatlichen Mietwert. Der jährliche Mietwert ergibt sich aus einer weiteren Multiplikation mit 12.

Zusätzlich benötigen Sie die voraussichtliche Lebenserwartung des Wohnberechtigten. So kann der Wert der zukünftig möglichen Mieten berechnet werden. Eine weitere Kennzahl, um das lebenslange Wohnrecht zu berechnen, ist der Kapitalwertfaktor. Dieser ergibt sich aus der erwarteten Restlebenszeit des Wohnberechtigten und einem festgeschriebenen Zinssatz von 5,5 Prozent. Die Finanzbehörden stellen eine Tabelle bereit, auf der der entsprechende Kapitalwertfaktor einfach abzulesen ist. Sie kann für das Wohnrecht auf Lebenszeit als Auszahlungstabelle verstanden werden, muss aber zwingend durch die genannten Faktoren ergänzt werden.

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation der Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert. Im Grunde entspricht er den im selben Zeitraum anzunehmenden Mieteinnahmen.

Mit diesen Daten wird der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit berechnet:

  • Wohnfläche

  • Kaltmiete pro Quadratmeter nach Mietspiegel

  • Lebenserwartung des Wohnberechtigten (laut Statistischem Bundesamt)

  • Kapitalwertfaktor (laut Finanzbehörden)

Kein Wohnrecht bei Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung der Immobilie stellt einen besonderen Fall dar, in dem das lebenslange Wohnrecht erlöschen kann. Denn in der Regel werden zunächst die Interessen der Bank als Kapitalgeberin sowie möglicher Gläubiger bedient. Das lebenslange Wohnrecht ist gegenüber kreditgebenden Banken nur nachgeordnet. Wenn das Wohnrecht auf Lebenszeit im Zuge einer Zwangsversteigerung erlischt, können Betroffene höchstens einen (meist geringen) Anteil des Versteigerungserlöses beanspruchen.

Unter bestimmten Umständen können Sie sich als Wohnberechtigter für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers absichern. Wenn Ihnen die Immobilie zuvor gehörte, sollten Sie sich vertraglich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. So erhalten Sie die Möglichkeit, die Immobilie bei einer Zahlungsunfähigkeit des neuen Besitzers selbst zu erwerben.

Verlust des Wohnrechts bei einer Zwangsversteigerung

Ist ein Verkauf trotz wohnberechtigten Bewohnern möglich?

Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn sie von Personen mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit bewohnt wird. Diese verfügen über kein Vetorecht bezüglich des Verkaufs, ihr Wohnrecht bleibt jedoch auch bei einem neuen Besitzer unangetastet.

Tipp: Planen Sie den Verkauf einer Immobilie, in der eine Person mit lebenslangen Wohnrecht wohnt? Dann ist es gut zu wissen, dass der Wert einer Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit geringer als bei einem nicht bewohnten Objekt ist. Üblicherweise wird der berechnete Wert des lebenslangen Wohnrechts nämlich vom Wert der Immobilie abgezogen.

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