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Geerbtes Haus verkaufen – aber wie?

Jeder dritte Erwachsene hat schon einmal geerbt und bei den über 55-Jährigen sogar schon mehr als die Hälfte, das geht aus der Studie Quirin Privatbank in Zusammenarbeit mit dem internationalen Marktforschungsinstitut YouGov Deutschland hervor¹. Rund 25 Prozent der Erben möchten die Immobilie selbst nutzen, die Mehrheit vermietet oder verkauft das geerbte Haus. Damit der Verkauf Ihres geerbten Hauses ein voller Erfolg wird, haben wir in unserem Ratgeber-Artikel die wichtigsten Informationen für Sie zusammengestellt.

Unter bestimmten Umständen lässt sich die Erbschaftssteuer vermeiden. Beispielsweise, wenn die Summe des geerbten Hauses nicht den Erbschaftsteuer Freibetrag übersteigt. Sollte dies aber dennoch der Fall sein, kann die Immobilie des Erblassers (soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt) nach dem Erbfall auch für mindestens 10 Jahre vom eingetragenen Ehe- oder Lebenspartner oder von einem Kind des Erblassers bewohnt werden. Eine Nutzung als zweiter Wohnsitz ist ein Verstoß gegen diese Bestimmung. Auch eine Vermietung darf nicht erfolgen. Nach diesen 10 Jahren entfällt die Erbschaftssteuer. Wenn der Erbe aber eindeutig nachweisen kann, dass er aus bestimmten Gründen die Immobilie veräußern muss, weil er es sich nicht leisten kann dort zu wohnen, entfällt auch die Steuer.

Prozentsätze auf das zu versteuernde Erbe in den Steuerklassen:

Steuerpflichtiges Erbe

Erbschaftssteuerklasse I

Erbschaftssteuerklasse II

Erbschaftssteuerklasse III

75.000 €

7 %

15 %

30 %

300.000 €

11 %

20 %

30 %

600.000 €

15 %

25 %

30 %

6.000.000 €

19 %

30 %

30 %

13.000.000 €

23 %

35 %

50 %

26.000.000 €

27 %

40 %

50 %

über 26.000.000 €

30 %

43 %

50 %

Eine kleine Beispielrechnung dazu:

Ihr geerbtes Haus hat eine Wohnfläche von 250 m² und einen Verkehrswert von 500.000 Euro. Jetzt bleiben 200 m² steuerfrei und auf die übrigen 50 m² beläuft sich ein Verkehrswert von 100.000 Euro, somit liegen Sie unter Ihrem Erbschaftssteuer Freibetrag von 400.000 Euro und zahlen keine Erbschaftssteuer.

Steuerfrei bleibt auch das Inventar des Erblassers im hinterbliebenen Haus. Dies ist im
§ 13 Absatz 1 Nr. 1 ErbStG geregelt. Unter Hausrat fällt zum einen erworbene Wäsche und Kleidungsstücke durch Personen der Steuerklasse I, soweit der Wert insgesamt 41.000 Euro nicht übersteigt.
Dazu kommen auch andere bewegliche körperliche Gegenstände, die nicht nach § 13 Absatz 1 Nr. 2 ErbStG befreit sind (Grundbesitz, Teile vom Grundbesitz, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive), die durch Personen der Steuerklasse I erworben wurden, soweit der Wert insgesamt 12.000 Euro nicht übersteigt. Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke und andere bewegliche körperliche Gegenstände, die ebenfalls nach § 13 Absatz 1 Nr. 2 befreit sind, die durch Personen der Steuerklasse II und III erworben wurden, soweit der Wert insgesamt 12.000 Euro nicht übersteigt.

Eine weitere Steuer, die bei der Veräußerung des Erbes fällig werden könnte, ist die Spekulationssteuer. In welcher Höhe der Spekulationsgewinn ausfällt, welche Frist beachtet werden muss und auch wie diese richtig berechnet wird, können Sie in unserem Ratgeber-Artikel über die Spekulationssteuer bei Immobilien nachlesen.
Auch das Finanzamt bekommt Geld für das geerbte Haus und ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt ermittelt bei einer Erbschaft auf gesetzlicher Grundlage und nach einem festgelegten, typisierenden Massenverfahren den Grundbesitzwert der Immobilie. Das Bewertungsverfahren berücksichtigt nicht die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten des Hauses, so wie ein unabhängiger Gutachter dies tun würde. Das Verfahren basiert einzig und allein auf den Daten der Gutachterausschüsse, z. B. den Bodenrichtwerten. Somit kann es passieren, dass das Finanzamt einen deutlich höheren Verkehrswert ermittelt, als dieser tatsächlich am Markt zu erzielen wäre und damit eine zu hohe Steuerlast für Sie als Verkäufer darstellt. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt einen genauen Verkehrswert anhand der individuellen Immobiliendaten und somit einen geringeren Verkehrswert ermitteln.

Welche Kosten entstehen beim Verkauf des geerbten Hauses?

Wenn das geerbte Haus kein Sanierungsfall ist und die Spekulationssteuer nicht anfällt, dann entstehen Ihnen nur noch relativ geringe Zusatzkosten für den Verkauf der Immobilie:

  • Kosten für den Immobilienmakler (falls die Maklercourtage nicht vom Käufer getragen wird)

  • Direkte Vermarktungskosten (wenn kein Makler beauftragt wird)

  • Kosten für Reparaturen, Instandsetzung des Hauses (falls erforderlich)

  • Für das Begleichen der Verbindlichkeiten/Hypotheken (wenn das Haus noch belastet ist)

  • Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen Gutachter

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