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Alles wichtige zum Darlehensvertrag: Dies sollten Sie unbedingt beachten

Letztes Update: 10.07.2021

Ein Darlehensvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den zwei Personen miteinander schließen. Als gesetzliche Grundlage hierzu dient das das Bürgerliche Gesetzbuch.

Viele Menschen träumen von einem Eigenheim, doch haben oft nicht genug Eigenkapital, um diesen Traum in die Realität umsetzen zu können. Glücklicherweise gibt es speziell für den Hauskauf oder -bau zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. In Form eines Darlehens kann man die nötigen finanziellen Mittel für das Traumhaus erwerben. Ein Darlehen kann beispielsweise von Privatpersonen wie den Eltern oder Freunden oder von einer Institution wie einer Bank vergeben werden. Zur Sicherheit sollte man unabhängig davon, wer einem das Darlehen zur Verfügung stellt, einen Darlehensvertrag abschließen. Dabei gibt es einige Formalitäten, die beachtet werden müssen. Wie genau ein Darlehensvertrag aussieht, wieso er wichtig ist, welche Rechtsgrundlagen es gibt und was Sie als Darlehensnehmer beachten müssen, erklären wir Ihnen in diesem Artikel.

Das wichtigste vorab: Dies sollten Sie unbedingt beachten

  • Nebenkosten:

Beachten Sie, dass im Darlehensvertrag keine Abrechnung für die Nebenkosten enthalten ist. Banken dürfen weder für die Kontoführung Gebühren erheben, noch die Schätzkosten für die Wertermittlung berechnen.

  • Zinsen genau überprüfen:

Einige Banken versuchen ihre Zinsangebote besonders attraktiv wirken zu lassen. Oft werden dabei gewisse Begriffe verwendet, die den Darlehensnehmer dazu verleiten sollen, ein Angebot anzunehmen, obwohl es weniger günstig ist, als es scheint. Bevor Sie auf einen Darlehensvertrag eingehen, sollten Sie die Zinssätze genau überprüfen.

  • Angebote bei verschiedenen Banken ansehen:

Oft gibt es erhebliche Unterschiede in den Finanzierungsangeboten verschiedener Banken. So berechnen einige Banken die Bereitstellungszinsen viel früher als andere. Schauen Sie sich daher unterschiedliche Angebote an, um das Beste aussuchen zu können.

  • Rücktritt:

Bis zu zwei Wochen nach der Unterschrift des Darlehensvertrags können Sie ohne Angabe von Gründen vom Darlehensvertrag zurücktreten.

  • Zinsbindungsfrist:

Die Zinsbindungsfrist gilt in den meisten Fällen für zehn Jahre. Überprüfen Sie, ob Sie den Darlehensvertrag nach zehn Jahren kündigen können.

1. Was ist ein Darlehensvertrag

Ein Darlehen bietet sich insbesondere bei sehr kapitalintensiven Käufen an, wie beispielsweise einem Hauskauf oder einer umfangreichen Renovierung. Durch einen Darlehensvertrag erklären sich Darlehensnehmer und Darlehensgeber zu bestimmten Pflichten bereit. Der Darlehensgeber verpflichtet sich durch den Vertrag, dem Darlehensnehmer eine vereinbarte Darlehenssumme zur Verfügung zu stellen. Auf der anderen Seite willigt der Schuldner ein, das Darlehen inklusive der vereinbarten Zinsen bei Fälligkeit zurück zu zahlen. Gesetzlich verankert ist dies im §488 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Ein Darlehensvertrag kann zwischen zwei Privatpersonen in Form eines Privatdarlehens oder zwischen einer Bank und einer Privatperson abgeschlossen werden. Ein Privatdarlehen kann frei verwendet werden, während Bankdarlehen oft nur für spezifische Zwecke wie beispielsweise für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie vergeben werden.

Darlehensvertrag abschließen

Darlehen vs. Kredit:

Die Begriffe Darlehen und Kredit werden im alltäglichen Sprachgebrauch synonym verwendet. In der Regel kann gesagt werden, dass ein Darlehen eine Art Kredit mit einer längeren Laufzeit ist. Der Darlehensvertrag ist erst mit der Auszahlung des Geldes gültig. Ein Kredit beschreibt dagegen eine kurzfristige Verbindlichkeit. Der Vertrag wird bereits mit der Unterzeichnung gültig.

1.1 Familiendarlehen:

Der Begriff “Familiendarlehen” beschreibt zwei unterschiedliche Varianten von Darlehen. Zum einen handelt es sich um eine Privatanleihe, welche innerhalb der Familie und häufig ohne Zinsen vergeben wird. Dabei sind Angehörige, wie Eltern, Großeltern oder Geschwister, die Darlehensgeber. Ein solches Familiendarlehen bietet die Möglichkeit für eine schnelle finanzielle Unterstützung, ohne die zusätzliche Last der Zinsen.

Bei einem Kauf, der sehr viel Finanzierungskraft bedarf, wie beispielsweise ein Hauskauf, bietet sich jedoch im Normalfall die zweite Art des Familiendarlehens an. Hierbei geht es um ein Darlehen, das Banken an Familien mittleren Einkommens vergeben. Vorrangig wird es zur Baufinanzierung oder zum Hauskauf vergeben, es ist jedoch auch möglich, andere Projekte, wie beispielsweise den Kauf eines Autos, damit zu finanzieren.

1.2 Vor- und Nachteile des privaten Darlehens:

Vorteile:

  • Bietet die Möglichkeit, Geld auch ohne Bonitätsauskünfte und mit geringeren Einkommensverhältnissen zu leihen

  • Hat keine Auswirkung auf den Schufa-Score

  • Die banküblichen Zinssätze oder feste monatliche Raten sind nicht unbedingt notwendig

Nachteile:

  • Darlehen ohne Zinsen könnten beim Finanzamt als Schenkung angesehen werden

  • Wird der Freibetrag des Darlehens überschritten und das Darlehen für länger als ein Jahr gewährt, kann das Finanzamt eine Schenkungsteuer berechnen

2. Wie kommt ein Darlehensvertrag zustande?

Wie kommt Darlehensvertrag zustande?

Der Schluss eines Darlehensvertrags, der zwischen Freunden oder Angehörigen stattfindet, läuft relativ unkompliziert ab. Grundlegend ist, dass sich Darlehensgeber und -nehmer über die Darlehenssumme, die Rückzahlmodalitäten und Rückzahlfrist einig sind und diese Rahmenbedingungen eingehalten werden.

Der Darlehensgeber muss dann dem Darlehensnehmer die Darlehenssumme zum vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung stellen. Rückwirkend muss der Darlehensnehmer die Summe auch fristgerecht zurückzahlen.

Der Abschluss eines Darlehensvertrages mit einer Institution wie einer Bank läuft dagegen etwas komplizierter und mehrstufiger ab.

Der Darlehensnehmer stellt eine Finanzanfrage inklusive der benötigten Unterlagen wie Einkommensnachweise, Kopie des Personalausweises und den letzten Kontoauszügen bei einem Finanzierungsvermittler oder einer Bank. Der Darlehensgeber prüft daraufhin die Anfrage. Sind alle Anforderungen erfüllt, wird das Darlehen genehmigt.

Anschließend unterzeichnen beide Parteien beim Darlehensabschluss den Darlehensvertrag. Der Darlehensgeber prüft, ob alle vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Daraufhin zahlt er die Darlehenssumme aus, und der Darlehensnehmer beginnt mit der Tilgung der Anleihe.

Wenn das Darlehen fällig wird, muss der Darlehensnehmer es zurückzahlen. Wurde kein genaues Datum verabredet, wird das Darlehen spätestens dann fällig, wenn eine Partei gekündigt hat.

Sofern nichts weiter vereinbart wurde, müssen die Zinsen nach Ablauf eines Jahres entrichtet werden. Endet das Darlehen bereits vor Ablauf des Jahres, müssen die Zinsen bei der Rückzahlung ausgezahlt werden.

3. Wie muss ein Darlehensvertrag aussehen?

Anders als bei Bankdarlehen können private Darlehensverträge ohne viele Formalitäten abgeschlossen werden. Eine Schriftform ist nicht zwingend erforderlich, jedoch ist sie empfehlenswert, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Genauigkeiten im Blick zu behalten. Vorlagen für solche privaten Darlehensverträge können online heruntergeladen werden.

Handelt es sich bei dem Privatdarlehen um eine sehr hohe Darlehenssumme, ist ein notarielles Schuldanerkenntnis empfehlenswert. Der Darlehensnehmer bestätigt vor einem Notar, dass er dem Darlehensgeber einen bestimmten Betrag schuldet. Dies bietet eine zusätzliche Absicherung für den Darlehensgeber.

Darlehensvertrag Aufbau

Bankdarlehen zeichnen sich durch klare gesetzliche Vorschriften bei der Vertragsform aus, welche durch §488 BGB geregelt sind. Folgende Angaben sollten in einem Darlehensvertrag von der Bank enthalten sein:

  • Die Verpflichtung des Darlehensgebers, einen bestimmten Betrag auszuzahlen

  • Die Verpflichtung des Darlehensnehmers, dieses zu einem vereinbarten Zeitpunkt zurückzuzahlen

  • Die Verpflichtung des Darlehensnehmers, den vereinbarten Zinssatz zu zahlen

  • Den Verwendungszweck des Darlehens

  • Die Darlehenssumme

  • Die Höhe des Sollzinssatzes

  • Die genauen Rückzahlmodalitäten

  • Eventuelle Sicherheiten

  • Die Unterschrift beider Vertragsparteien

4. Wann wird mein Darlehen ausgezahlt?

Bei jedem Darlehensvertrag werden die Voraussetzungen und somit auch der Zeitpunkt der Auszahlung individuell vereinbart. Bei Immobiliendarlehen richtet sich die Auszahlung meist nach der Fälligkeit des Kaufpreises der Immobilie.

In den allermeisten Fällen müssen die Darlehenssicherheiten vorliegen, bevor die Geldbeträge ausgezahlt werden. Bei Immobilienfinanzierungen dient der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch als Sicherheit. Da dieser Eintrag jedoch Wochen oder Monate lang dauern kann, gilt auch die Notarbestätigung als eine vorübergehende Sicherheit.

Der Auszahlungszeitpunkt variiert je nach Art der Immobilienfinanzierung. Darlehen für Bauvorhaben werden beispielsweise ausschließlich in Raten ausgezahlt.

Bevor ein Darlehen ausgezahlt wird, verlangen die meisten Banken den Einsatz des Eigenkapitals. Um die Zahlung der Grunderwerbsteuer und Notarkosten aus den eigenen Ersparnissen kommt ein Kaufinteressent also nicht herum.

Darlehensvertrag Auszahlung

5. Ist ein privater Darlehensvertrag rechtsgültig?

Auch private Darlehensverträge sind rechtsgültig. Einer der vielen Vorteile eines privaten Darlehensvertrages ist das Entfallen der Zinssätze. In einigen Fällen werden dennoch Zinsen vereinbart. Ist der zwischen den Parteien vereinbarte Zinssatz zu hoch, so wird der Darlehensvertrag als Wucher gewertet und ist ungültig. Dies tritt ein, wenn der Zinssatz mehr als doppelt so hoch ist als normalerweise von Banken verlangt wird. Nach §138 BGB verstößt ein solches Geschäft gegen die guten Sitten und ist nichtig.

6. Was sind Sicherheiten bei einem Darlehensvertrag?

Eine Sicherheit bietet dem Darlehensgeber eine Absicherung im Falle, dass der Darlehensnehmer gegen die Vereinbarungen im Vertrag verstößt. So kann sich der Darlehensgeber davor schützen, dass die Anleihe etwa für andere Zwecke ausgegeben wird als vereinbart, oder dass der Darlehensnehmer die Darlehenssumme nicht wie abgemacht zurückzahlt.

6.1 Sicherheiten bei einem privaten Darlehensvertrag:

Die Sicherheiten sollten auch im privaten Darlehensvertrag von vornherein festgehalten werden. Übliche Sicherheiten sind wertvolle Gegenstände, wie beispielsweise:

  • Autos

  • Gemälde

  • Schmuck

  • Uhren

Für das Sicherheitsobjekt sollte nochmal ein separater Vertrag, der sogenannte Sicherheitsübereignungsvertrag, aufgesetzt werden. Dieser Vertrag sichert zwar, dass der Kreditnehmer den Gegenstand weiter nutzen darf, dieser sich jedoch so lange im Besitz des Darlehensgebers befindet, bis der Schuldner die Summe zurückgezahlt hat.

6.2 Sicherheiten bei einem Bankdarlehen:

Um sich davor zu schützen, dass das Darlehen für andere Zwecke ausgegeben wird als ursprünglich vereinbart, überweist die Bank den Darlehensbetrag oft direkt an den Immobilienverkäufer oder den Bauträger. Ein Darlehensnehmer darf die Immobilienfinanzierung nämlich nur für den Bau, Kauf oder Umbau eines Hauses oder einer Wohnung verwenden. Je nach Finanzierungsart unterscheiden sich die Zwecke, für die die Geldsumme verwendet werden darf.

Die Grundschuld und die damit einhergehende “sofortige Zwangsvollstreckung” gilt als Absicherung gegen Zahlungsausfälle. Gerät der Darlehensnehmer mit der Zahlung in Verzug, darf die Bank sofort auf die Sicherheit zugreifen, ohne vorher klagen zu müssen. Die dingliche Zwangsvollstreckung bezieht sich dabei auf das Grundstück und dessen Zubehör. Die persönliche Zwangsvollstreckung wirkt auf das gesamte Vermögen des Schuldners.

Darlehensvertrag Zwangsvollstreckung

7. Kann ich den privaten Darlehensvertrag widerrufen?

Vertragsabschlüsse sind in Deutschland grundsätzlich verbindlich. Nur in Ausnahmefällen hat man das Recht zum Widerruf. Auch bei Privatverträgen gibt es allgemein kein Widerrufsrecht, allerdings haben beide Parteien nach §314 BGB und §490 die Möglichkeit, den privaten Darlehensvertrag unter gewissen Umständen außerordentlich fristlos zu kündigen.

8. Wie kann ich den Darlehensvertrag kündigen?

Wenn ein Rückzahltermin vereinbart wurde, ist die Kündigung eines Darlehensvertrags in der Regel nicht notwendig. Nach der Rückzahlung des Darlehens gilt der Vertrag als beendet. Wurde kein Datum für eine Rückzahlung vereinbart, wird jedoch eine Kündigung erforderlich. Die Kündigungsfrist beträgt dabei sechs Monate.

Darlehensvertrag kündigen

Wenn ein Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung den Vertrag vor dem vereinbarten Vertragsende kündigt, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Es gibt jedoch einige Szenarien, in denen der Darlehensnehmer den Vertrag ohne weitere Konsequenzen kündigen kann:

  • Die Sollzinsbindung läuft aus und es wurde keine neue Zinsvereinbarung getroffen.

  • Zehn Jahre sind nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens vergangen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei sechs Monate.

  • Es handelt sich um ein variables Darlehen. Variable Darlehen können jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

  • Außerordentliches Kündigungsrecht: Die fristlose Kündigung kann wegen der Störung der Geschäftsgrundlage geschehen. Dies geschieht zum Beispiel, wenn festgestellt wird, dass auf dem zu bebauenden Grundstück gar nicht gebaut werden kann.

  • Zusätzlich gibt es das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.

Nach der Kündigung des Vertrags muss der geschuldete Betrag innerhalb von zwei Wochen an den Darlehensgeber zurückgezahlt werden. Geschieht dies nicht, gilt die Kündigung als unwirksam.

Auch der Darlehensgeber hat die Möglichkeit, den Darlehensvertrag zu kündigen wenn...

  • ...der Darlehensnehmer mit der Zahlung in Verzug ist oder die vertraglichen Pflichten verletzt hat. Immobilienkredite können vonseiten der Bank gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgende Raten und 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rückstand ist.

  • ...sich die Vermögensverhältnisse plötzlich verändern oder die gestellte Sicherheit an Wert verliert.

Darlehensverträge haben häufig eine längere Laufzeit als Zinsbindungszeit. Es gibt die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende der Zinsfestschreibung zu kündigen.

Zinsbindungsfrist und Kreditlaufzeit:

Der Kredit läuft, bis er vollständig getilgt ist. Dies kann in den meisten Fällen sogar mehr als 30 Jahre dauern.

Die Zinsbindungsfrist ist dagegen die Phase, in der die Verzinsung des Geldes festgelegt ist. Während dieser Zeit ist keine Erhöhung der Monatsrate möglich.

9. Darlehensvertrag oder Kaufvertrag: Was muss zuerst unterschrieben werden?

Darlehensvertrag oder Kaufvertrag zuerst unterschreiben?

Für viele Arten der Immobilienfinanzierung muss zuerst ein unterzeichneter Kaufvertrag vorliegen, bevor der Darlehensvertrag geschlossen werden kann. Dies ist beispielsweise bei der Baufinanzierung der Fall.

Doch um den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen zu können, braucht der Käufer eine Bestätigung über seine Finanzkraft. Dazu bekommt er eine Finanzierungszusage von der Bank. In diesem schriftlichen Dokument bestätigt die Institution, dass sie dem Käufer das Geld auch tatsächlich leiht. Allerdings kann diese Finanzierungsbestätigung auch wieder zurückgezogen werden, beispielsweise wenn sich die Bonität des Kaufinteressenten verschlechtert. Dies ist jedoch nur äußerst selten der Fall.

Eine Finanzierungsbestätigung ist ein sehr wichtiges Dokument, welches unbedingt vor dem Notartermin vorliegen sollte. Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer das Geld auch wirklich zu zahlen. Unterschreibt der Kaufinteressent den Kaufvertrag und die Bank genehmigt ihm das Darlehen am Ende doch nicht, riskiert er, letztendlich nicht die nötigen finanziellen Mittel zur tatsächlichen Durchführung des Kaufes zu haben.

Kommt es zu solch einem Fall, kann der Kaufinteressent natürlich den Rückgang des Kaufvertrages erbitten. Jedoch ist dies mit einer Reihe von Konsequenzen verbunden. Die bisher und noch anfallenden Kosten müssen vom Kaufinteressenten übernommen werden. Der Verkäufer kann auch einen Schadensersatz einfordern. Schließlich musste dieser anderen Kaufinteressenten absagen und hat dadurch Verluste gemacht.

Um eine solche Situation zu vermeiden, ist es deshalb sinnvoll, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages zumindest eine Finanzierungsbestätigung vorliegen zu haben.

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10. Was geschieht mit meinem Immobiliendarlehen bei veränderter Lebenssituation?

  • Scheidung:

    Wurde der Darlehensvertrag von beiden Partnern unterzeichnet, so müssen beide auch nach einer Scheidung die Schulden begleichen. Es gibt jedoch die Möglichkeit, das Darlehen nach einer erfolgreichen Prüfung der Bank auf nur einen der Partner zu überschreiben.

  • Todesfall:

    Bei einem Todesfall werden Kreditschulden vererbt. Die Schulden müssen also vom Erben beglichen werden. Durch eine Restschuldversicherung kann man die Rückzahlung des Kredits versichern, falls man während dessen Laufzeit versterben sollte. Die Versicherung zahlt dann die noch bestehende Restschuld, und Erben werden nicht belastet.

  • Verkauf:

    Bei einem Immobilienverkauf kann man das Darlehen kündigen, jedoch fällt Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine weitere Option wäre die Übernahme des Darlehensvertrags durch den neuen Eigentümer.

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