Wissenswertes zum Beleihungswert

 Das Kreditinstitut berücksichtigt zur Berechnung des Beleihungswert den Marktwert der Immobilie.
Der Beleihungswert spielt im Rahmen der Baufinanzierung eine große Rolle, weil er auf die Kredit- und Zinshöhe entscheidenden Einfluss nimmt. Aber wie schließen Sie vom ermittelten Wert auf das zu leistende Eigenkapital und die Darlehenssumme? Leicht nachvollziehbare Antworten auf diese und weitere Fragen erhalten Sie in unserem Lexikonartikel zum Thema Beleihungswert.

Was ist der Beleihungswert?

Wer sich den Wunsch von der Eigentumswohnung oder dem eigenen Haus erfüllen möchte, nimmt ihn der Regel einen Kredit bei einer Bank auf. Welche Kredithöhe sie gewährt, hängt unter anderem vom sogenannten Beleihungswert ab. Der Beleihungswert gibt an, welche Summe die Bank durch eine Versteigerung oder einen Verkauf der Immobilie mindestens erzielen würde. Schließlich können unglückliche Umstände immer dazu führen, dass der Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann und die Bank die Immobilie veräußern muss. Um den Beleihungswert zu ermitteln, beauftragt die Bank einen unabhängigen Gutachter, der das Kaufobjekt bewertet.

Vom ermittelten Beleihungswert wird von der Bank noch ein individueller Abschlag abgezogen, um langfristige Eigenschaften der Immobilie und mögliche Wertrisiken wie Konjunkturschwankungen zu berücksichtigen. Das Ergebnis stellt die sogenannte Beleihungsgrenze dar. Die Beleihungsgrenze soll das Risiko für die Bank weiter reduzieren und definiert, welche maximale Summe Ihnen die Bank für einen Immobilienkredit gewährt. Die Beleihungsgrenze wird meist bei etwa 70 Prozent des Beleihungswerts angesetzt. Gut zu wissen: Je instabiler der Markt und je höher die Wertrisiken sind, desto niedriger wird auch die Beleihungsgrenze angegeben.

Wichtig:

Der Beleihungswert ist etwas anderes als der aufgerufene Verkaufs- bzw. Kaufpreis. Letzterer benennt nicht unbedingt den eigentlichen Immobilienwert, sondern wird von verschiedensten Marktgegebenheiten beeinflusst und vom Verkäufer bestimmt. Liegt der Kaufpreis höher als der Beleihungswert, müssen Sie die Differenz mit Eigenkapital stemmen.

Warum errechnet die Bank einen Beleihungswert?

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes geht es der Bank darum, die finanziellen Risiken im Rahmen der Kreditvergabe zu minimieren. Denn die Immobilie, für die Sie als Kreditnehmer ein Darlehen aufnehmen, stellt für die Bank eine Sicherheit dar. Sollten Sie die Raten nicht mehr zahlen können, verkauft beziehungsweise versteigert die Bank die Immobilie, um die offene Kreditforderung abzudecken. Um eine Antwort auf die Frage zu erhalten, mit welcher Summe im Falle eines Verkaufs der Immobilie wahrscheinlich zu rechnen ist, lässt die Bank den Beleihungswert berechnen.

Ein unabhängiger Gutachter, für dessen Beauftragung die Bank verantwortlich ist, bewertet für die Ermittlung des Beleihungswertes den Grund- und Bodenwert, das Alter und den Zustand, die Lage und Größe des Beleihungsobjekts. Anhand dieser Aspekte erstellt er ein Wertgutachten. Der Beleihungswert liegt üblicherweise bei etwa 80 Prozent des aktuellen Markt- beziehungsweise Verkehrswertes der Immobilie.

Die Ermittlung des Beleihungswertes ist gesetzlich geregelt. Laut Pfandbriefgesetz (PfandBG) darf der Beleihungswert den „ermittelten Marktwert nicht übersteigen“ (§ 16 Absatz 2 PfandBG).

So leitet sich die Kredithöhe vom Beleihungswert ab

Den Beleihungswert können Sie selbst berechnen.

Dass die Bank einen Kredit in der Höhe des kompletten Beleihungswerts gewährt, kommt selten vor. In der Regel wird die Kredithöhe tatsächlich von der Beleihungsgrenze limitiert. An einem Beispiel können Sie leicht nachvollziehen, wie die Berechnung abläuft:

Stellen Sie sich vor, Sie möchten für eine Immobilie mit einem Verkaufswert von 100.000 Euro einen Kredit aufnehmen. Der von der Bank errechnete Beleihungswert liegt bei 80 Prozent – das ergibt 80.000 Euro. Von diesen 80.000 Euro werden von der Bank 70 Prozent als Beleihungsgrenze festgelegt, umgerechnet sind das 56.000 Euro. Das ist der maximale Darlehensbetrag, den das Kreditinstitut für die Finanzierung der Immobilie bereitstellt. Um den Preis von 100.000 Euro zu bezahlen, müssen Sie also noch 44.000 Euro aus eigenen Mitteln aufbringen.

Wie beeinflusst der Beleihungswert die Zinskonditionen?

Über den Beleihungswert kann auch der Beleihungsauslauf berechnet werden, der für die Zinshöhe eine Rolle spielt.

Der Beleihungswert hat auch einen Einfluss darauf, wie hoch die Zinsen im Rahmen Ihrer Baufinanzierung ausfallen. Zwar müssen Sie bei einem niedrigen Beleihungswert mehr Eigenkapital einbringen, aber Sie profitieren während der Kreditlaufzeit von niedrigeren Zinsen. Das liegt daran, dass die Bank mit dem niedrigeren Darlehen ein geringeres Risiko eingeht – und diesem Umstand belohnt sie mit einem günstigeren Zinssatz.

Eine wichtige Rolle spielt in diesem Zusammenhang der sogenannte Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf soll das mit einer Finanzierung verbundene Risiko für die Bank darstellen. Beim Beleihungsauslauf handelt sich um den prozentualen Anteil der aufgenommenen Kreditsumme im Verhältnis zum Beleihungswert. Zur Berechnung des Beleihungsauslaufes wird der Darlehensbetrag durch den Beleihungswert dividiert und das Ergebnis mal 100 genommen.

Übertragen auf das obige Beispiel berechnet sich der Beleihungswert also wie folgt: 56.000 Euro (Darlehensbetrag) geteilt durch 80.000 Euro (Beleihungswert) ergibt 0,7. Multipliziert man nun 0,7 mit 100, ergibt sich ein Ergebnis von 70. Das bedeutet: Die Immobilie wird zu 70 Prozent beliehen.

Merken Sie sich folgende Faustregel: Ist der Beleihungsauslauf größer als 60 Prozent, müssen Sie üblicherweise mit einem hohen Zinssatz rechnen. Liegt der Beleihungsauslauf hingegen unter 60 Prozent, winken in der Regel günstigere Zinskonditionen.

Beleihungswert: ein wichtiger Faktor bei der Kreditvergabe

Wie hoch wird der Kredit ausfallen, den Ihnen die Bank gewährt? Das ist für Sie jetzt kein Geheimnis mehr. Denn bei der von der Bank vorgeschlagenen Darlehenssumme handelt es keineswegs um einen willkürlich gewählten Betrag. Das Wissen um die Berechnung des Beleihungswerts kann für Sie in den Kreditverhandlungen vorteilhaft sein. Denn trotz aller Regeln für die Ermittlung des Beleihungswerts besteht für die Bank ein gewisser Spielraum für die Bank. Es kann also sinnvoll sein, selbst ein zusätzliches Gutachten in Auftrag zu geben, um eine optimale Verhandlungsgrundlage im Bankgespräch zu haben.

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