Schuldhaftentlassung bei Trennung, Scheidung und Immobilienverkauf

Wer als Darlehensnehmer aus der gesamtschuldnerischen Haftung bei einem Immobilienkredit herauskommen will, kann eine Schuldhaftentlassung beantragen.Ob beim Hausverkauf oder einer Scheidung: Manchmal kommt es vor, dass ein Kreditnehmer aus dem Kreditvertrag austreten möchte. Das Darlehen geht dann auf den verbleibenden oder einen neuen Darlehensnehmer über. Dieser Prozess wird mit dem Begriff der Schuldhaftentlassung oder des Schuldnerwechsels beschrieben. Wie die Schuldhaftentlassung funktioniert und in welchen Fällen sie zum Tragen kommt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Schuldhaftentlassung beim Immobilienkredit: Welche Szenarien gibt es?

Der Begriff der Schuldhaftentlassung wird allgemein im Kontext der Kreditvergabe verwendet. Die Schuldhaftentlassung bezieht sich auf die Möglichkeit, dass ein Kreditnehmer aus einem Kreditvertrag ausscheiden will und die Gesamtschuld dann auf einen anderen Kreditnehmer überschrieben wird. Im Bereich der Immobilienfinanzierung spielt er insbesondere in folgenden Fällen eine Rolle:

  • Eine Immobilie soll verkauft werden und der Käufer möchte die ursprünglichen Konditionen der Darlehensfinanzierung übernehmen. Mit dem Schuldnerwechsel wird die Gesamtschuld auf ihn umgeschrieben.

  • Bei einer Scheidung oder Trennung soll die Gesamthaftung für einen gemeinsam aufgenommener Kredit auf einen der Partner übergehen. Der andere Schuldner wird aus der Gesamthaft „entlassen“.

Schuldhaftentlassung beim Immobilienverkauf

Wenn ein Haus noch während des laufenden Immobilienkredits verkauft werden soll, besteht die Option, dass der Darlehensvertrag auf den neuen Eigentümer umgeschrieben wird. Das ist beispielsweise dann von Interesse, wenn die Konditionen des Vertrages sehr günstig sind. Der Schuldnerwechsel kann gemeinsam von dem bisherigen und dem zukünftigen Darlehensnehmer bei der Bank beantragt werden. Diese ist jedoch nicht dazu verpflichtet, dem Wechsel zuzustimmen.

Schuldhaftentlassung bei der gesamtschuldnerischen Haftung

Wenn zwei Personen einen Kredit abschließen, etwa zur Hausfinanzierung, haften die Darlehensnehmer gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass jeder Kreditnehmer nicht nur für einen bestimmten Darlehensanteil, sondern für die Gesamtschuld aufkommen müsste, wenn der andere Beteiligte zahlungsunfähig wäre. Diese sogenannte gesamtschuldnerische Haftung, geregelt in § 426 BGB, ist üblich bei Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnerschaften, die in einer Gütergemeinschaft leben. Sie gilt beim Immobilienkredit auch für unverheiratete Paare, wenn beide den Vertrag unterzeichnet haben. 

Doch was geschieht, wenn einer der Partner aus dem gemeinsamen Kreditvertrag und somit aus der gesamtschuldnerischen Haftung austreten möchte? Mittels Schuldhaftentlastung ist es möglich, die Gesamtschuld vollständig auf den anderen Partner zu übertragen. Die Voraussetzung dafür ist die Zustimmung des verbleibenden Kreditnehmers sowie die Bewilligung der Bank. Diese muss dem Schuldnerwechsel nicht zustimmen, denn dieser bringt ihr keine Vorteile. Im Gegenteil: Die kreditgebende Bank verliert Sicherheiten, wenn nur noch eine Person für das Darlehen aufkommt.

Die Bank stimmt der Schuldhaftentlassung in der Regel nur nach gründlicher Bonitätsprüfung des neuen Schuldners zu.

Wann stimmt die Bank dem Schuldnerwechsel zu?

Die grundsätzliche Bedingung dafür, dass die Bank dem Schuldnerwechsel zustimmt, liegt in der Bonität und Zahlungsfähigkeit des verbleibenden Darlehensnehmers. So muss beispielsweise der Scheidungspartner, der das Haus behalten will und damit zum alleinigen Kreditnehmer wird, nachweislich in der Lage sein, die monatliche Kreditrate allein finanzieren zu können. Wenn es um den Schuldnerwechsel beim Hausverkauf geht, wird die Bank ebenfalls eine umfassende Bonitätsprüfung durchführen, um die Kreditwürdigkeit des Käufers und somit neuen Schuldners unter die Lupe zu nehmen. Dazu müssen in der Regel eine Reihe von Dokumenten eingereicht werden, darunter:

  • Gehaltsnachweise, bei Selbstständigen ein Einkommenssteuerbescheid,

  • eine aktuelle Schufa-Auskunft,

  • eine Selbstauskunft,

  • ein Übertragungsvertrag oder eine Trennungs- beziehungsweise Scheidungsbestätigung

Welche Kosten sind mit der Schuldhaftentlassung verbunden?

Wenn ein Darlehensnehmer aus der Finanzierung einer Immobilie aussteigen möchte, entstehen oftmals zusätzliche Kosten. So kann es beispielsweise sein, dass sich die Bonitätseinstufung ändert, wenn künftig nur noch eine anstatt zwei Personen für die Rückzahlung des Darlehens aufkommt. Dadurch können gegebenenfalls die Kreditzinsen angehoben werden. Außerdem fallen zumeist Notarkosten für die Löschung aus dem Grundbuch an.

Beachte:

In manchen Fällen bewilligt die Bank die Schuldhaftentlassung und damit die Weiterführung des bestehenden Kreditvertrages durch den verbleibenden Schuldner nicht, sondern schlägt eine Umschuldung vor. Dabei wird ein neuer Finanzierungsvertrag abgeschlossen. Für den alten Darlehensvertrag kann dann aber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn er noch innerhalb der vereinbarten Zinsbindung gekündigt wird.

Fazit: Mittels Schuldhaftentlassung aus dem Immobilienkredit herauskommen

Die Schuldhaftentlassung stellt eine bewährte Möglichkeit dar, um im Falle einer Trennung oder eines Hausverkaufs aus einem Kreditvertrag auszutreten. Allerdings können sich ausscheidender und verbleibender Kreditnehmer sowie die Bank nicht immer auf eine Schuldhaftentlassung einigen. Als Alternative kommt gegebenenfalls eine Umschuldung der Immobilienfinanzierung infrage. Bei einem guten Verhältnis der ehemaligen Partner kann zudem über eine gemeinschaftliche Abzahlung mit anschließendem Verkauf der Immobilie nachgedacht werden. Ebenfalls denkbar ist der Hausverkauf, bevor das Darlehen zurückgezahlt werden konnte. Die Restschuld kann dann durch den Verkaufserlös getilgt werden, jedoch fällt auch hier oft eine Vorfälligkeitsentschädigung an. In jedem Fall empfiehlt es sich, sich frühzeitig bei der Bank zu informieren, welche Optionen in puncto Schuldhaftentlassung zur Verfügung sind.

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