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Der Einheitswertbescheid: Ein wichtiger Indikator für die Grundsteuer

Letztes Update: 10.07.2021

Der Einheitswertbescheid wird vom Finanzamt ausgestellt und gibt Auskunft über die Höhe des Einheitswertes einer Immobilie.

Wer eine Immobilie gekauft oder geerbt hat, sollte diese bedeutende Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer kennen. Doch nicht nur die Grundsteuer, sondern auch eine Vielzahl anderer Abgaben, wird mit dem Einheitswert berechnet. Wer den Einheitswertbescheid nicht kennt, sollte sich deshalb unbedingt vor dem Immobilienkauf mit dem Begriff vertraut machen. Was genau der Einheitswertbescheid zu bedeuten hat, wie man den Einheitswert berechnet, wo man einen solchen Bescheid beantragen kann und wer ihn bekommt, erklärt Ihnen dieser Ratgeber-Artikel.

1. Was ist ein Einheitswertbescheid?

Der Einheitswertbescheid ist kein Steuerbescheid, sondern gibt lediglich Auskunft über den Einheitswert, der auf dem Bescheid unter “Akzentzeichen der Bewertungsstelle” zu finden ist. Der Einheitswertbescheid gibt dem Eigentümer einen Hinweis darauf, wie Steuern wie die Grundsteuer oder die Grunderwerbsteuer letztendlich zustande kommen. Die genannten Steuern werden vom Finanzamt mit Hilfe des Einheitswertes erhoben.

Einheitswertbescheid

2. Was ist ein Einheitswert?

Der Einheitswert ist eine wichtige Steuermesszahl für Immobilien, die den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag wiedergibt. Er dient als eine Bemessungsgrundlage für Steuern wie die Grundsteuer, die Gewerbesteuer oder auch die Zweitwohnsitzsteuer, aber auch für andere Gebühren und Abgaben.

Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen, kombiniert das Finanzamt den Einheitswert des Grundstücks mit zwei weiteren Hilfswerten, der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz. Werden diese Werte miteinander verrechnet, erhält man den Grundsteuersatz. Generell gilt, dass ein höherer Einheitswert auch eine höhere Grundsteuer verantwortet.

Der Einheitswert sollte nicht mit dem Verkehrswert einer Immobilie verwechselt werden. Obwohl beide den Wert einer Immobilie angeben, sind sie keineswegs identisch. Bei der Berechnung des Einheitswertes wird davon ausgegangen, dass sich der Wert des Grundstücks seit 1935 bzw. 1964 nicht verändert hat. Das ist das Stichjahr, das zur Erhebung des Einheitswertes herangezogen wird. Der Verkehrswert hingegen ist ein Ergebnis aus Angebot und Nachfrage auf einem freien Immobilienmarkt und lässt sich durch eine Immobilienbewertung ermitteln. Auch der Begriff “Marktpreis” wird oft als Synonym für den Verkehrswert genutzt, sie unterscheiden sich jedoch. Wird eine Immobilie auf einem Markt verkauft, der nicht offen ist, so kann der Marktwert weit unter dem Verkehrswert liegen. Dies tritt zum Beispiel ein, wenn ein Haus nur dem Freundeskreis zum Verkauf angeboten wird, oder das Haus bei einer Zwangsversteigerung veräußert wird. In beiden Fällen ist der Markt nicht offen.

Der Verkehrswert beschreibt also den Wert, den eine Immobilie erhalten sollte, während der Marktwert der Wert ist, den sie tatsächlich erreicht.

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Kritik am Einheitswert

Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes ist seit dessen Einführung im Jahre 1998 sehr umstritten. Dies ist dem zu verschulden, dass der Einheitswert von Immobilien auf Werten aus den Jahren 1964 für alte Bundesländer oder sogar 1935 für neue Bundesländer basiert.

Im April 2019 urteilte das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe, dass die angewandte Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sei. Ende 2019 einigte sich der Bund auf eine grundlegende Reform der Grundsteuer. Ab 2025 tritt deshalb eine neue Regelung in Kraft, nach der die Einheitswerte neu angesetzt werden sollen. Dies könnte jedoch zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer führen, wovon auch Mieter betroffen wären, die dadurch höhere Nebenkosten zahlen müssten. Um Hausbesitzer und Mieter also finanziell zu entlasten, sollen die Multiplikatoren des Einheitswertes gesenkt werden. Dazu zählen unter anderem die Grundsteuermesszahl des Bundes und die Hebesätze der einzelnen Gemeinden.

Einheitswert Kritik

Ob die Gemeinden zustimmen, steht noch nicht fest, da die Grundsteuer für viele von ihnen die wichtigste Einnahmequelle darstellt. Ebenfalls ist noch nicht klar, ob die vom Bund verabschiedete Regelung tatsächlich in allen 16 Bundesländern zur Anwendung kommen wird. Nach der sogenannten Öffnungsklausel steht es jedem Bundesland frei, die Grundsteuer individuell zu berechnen.

Wieso wird 1935/ 1964 als Stichjahr genutzt?

Zum ersten Mal wurde der Einheitswert von Grundstücken am 1. Januar 1935 ermittelt. Eigentlich hätte dieser Wert alle sechs Jahre erneut erhoben werden müssen, aber aufgrund des hohen Aufwands blieb dies aus. Zum letzten Mal wurden dann die Einheitswerte in der Bundesrepublik Deutschland am 1. Januar 1964 ermittelt. Diese Wertermittlung fand in der ehemaligen DDR nicht statt. Deshalb beziehen sich die Einheitswerte von Grundstücken in den neuen Bundesländern noch auf den Stichtag 1. Januar 1935

3. Wie berechnet man den Einheitswert?

Für die Berechnung des Einheitswertes wird immer der Wert genutzt, den das Haus am 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) oder am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) hatte. Die Berechnung unterscheidet sich dabei je nach Art des Grundstücks.

3.1 Unbebaute Grundstücke

Die Berechnung für den Einheitswert eines unbebauten Grundstücks ist sehr einfach. Es gilt:

Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert.

Es gelten dabei die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinde zum 1. Januar 1996 ermittelt worden sind. Diese Werte werden dann in der Regel auf 100 Deutsche Mark abgerundet und anschließend in Euro umgerechnet. Danach werden sie noch um 20 Prozent gekürzt.

3.2 Grundstücke mit Häusern:

  • Ertragswertverfahren:

    Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn die Jahresrohmiete aus den Jahren 1935/ 1964 bekannt ist. Die Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters werden dabei einbezogen. Das Verfahren greift bei Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken und Ein- und Zweifamilienhäusern.

    Beim Ertragswertverfahren multipliziert das Finanzamt die Jahresrohmiete, bei Eigennutzung die ortsübliche Vergleichsmiete, vom Stichtag mit einem bestimmten Vervielfältiger, der im Bewertungsgesetz festgelegt ist. Hierbei werden auch Aspekte berücksichtigt, die eine Wertsteigerung oder -minderung bedeuten, die dann über Abschläge und Zuschläge ausgeglichen werden. Auch das Baujahr und die Bauweise der Immobilie sowie die Größe der Kommune werden bedacht.

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  • Sachwertverfahren:

    Manchmal liegen keine Informationen zu den Jahresrohmieten aus den Jahren 1935 oder 1964 vor. In solchen Fällen rechnet das Finanzamt die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen zusammen. Um den Gebäudewert zu ermitteln, wird der Umbaute Raum mit den Herstellungskosten multipliziert. Der erhobene Gesamtwert wird schließlich mit einer gesetzlich vorgegeben Wertzahl geglättet. Wenn das Finanzamt keine Unterlagen zum Grundstück einsehen kann, behilft es sich der Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- und Nutzfläche orientiert.

3.3 Berechnung des Einheitswertes ab 2025

Die neuen Einheitswerte, welche bis 2025 erhoben werden, sollen künftig über das Ertragsverfahren ermittelt werden, wobei das Haus nur noch nach fünf (vorher waren es 20) Parametern bewertet wird. Diese Parameter sind:

  • Bodenrichtwert

  • Höhe der statistisch berechneten Nettokaltmiete

  • Größe der Grundstücksfläche

  • Art der Immobilie

  • Alter der Immobilie

Die Behörden müssen künftig die Immobilienwerte alle sieben Jahre neu erheben, um den Marktentwicklungen gerecht zu werden. Diese neuen Einheitswerte sind von den Mitarbeitern des Bundesfinanzministeriums und der Behörden der Bundesländer festzustellen. Um den Mitarbeitern den notwendigen Zugang zu den Immobilien zu erleichtern, erwägt das Bundesfinanzministerium, die “Unverletzlichkeit der Wohnung” (§13 GG) einzuschränken. Bis Ende 2025 sollen die Wertfeststellungen von rund 36 Millionen Immobilien bundesweit abgeschlossen sein.

4. Wie wird ein Einheitswert neu ermittelt?

Vereinzelt müssen die Einheitswerte von Immobilien neu ermittelt werden, wie z.B. wenn ein neues Haus gebaut wird, ein Eigentümer grundlegende bauliche Veränderungen vornimmt oder ein bestehendes Grundstück aufgeteilt wird. In solchen Fällen muss das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durchführen.

Um den Einheitswert festzulegen, richten sich die Finanzämter nach dem Bewertungsgesetz. Dieses Gesetz ist nach der Abgabenordnung eines der wichtigsten Steuergesetze in Deutschland und enthält Grundsätze für die finanzielle Bewertung von Gütern, die bundesweit öffentlich-rechtlichen Abgaben unterliegen.

Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Wurde also im März 2020 ein neues Haus auf einem Grundstück errichtet, so erfolgt die Einheitswertfeststellung am 1. Januar 2021. Der Grundstücksbesitzer erhält daraufhin den Einheitswertbescheid, der den neuen Wert seines Grundstücks beinhaltet.

Einheitswertbescheid Neuermittlung

5. Wer bekommt einen Einheitswertbescheid?

Alle Personen, die Immobilieneigentum erworben haben, sei es durch Kauf oder Erbschaft, erhalten einen Einheitswertbescheid. Es spielt keine Rolle, ob es sich dabei um private oder gewerbliche Grundstücke handelt. Alle Immobilienbesitzer sollten den Einheitswertbescheid kennen. Der Einheitswertbescheid enthält die Angaben für die Bewertung und eine Aussage über den betreffenden Gegenstand. Sind für das Grundstück mehrere Eigentümer verzeichnet, wird der Wert im Einheitswertbescheid auf alle Personen aufgeteilt.

Käufer von Immobilien bekommen den Einheitswertbescheid meistens innerhalb eines Jahres. Bei Erbschaft und Schenkung kann es jedoch auch länger dauern, wenn das Finanzamt nicht sofort auf die Änderung im Grundbuch aufmerksam gemacht wird.

Eigentümer von Immobilien sind ebenfalls dazu berechtigt, Klage gegen den Bescheid zu erheben. Dazu hat man vier Wochen nach der Bekanntgabe des Bescheids Zeit. Der Eigentümer muss präzise aufführen, welchem Wert oder welcher Zurechnung er widerspricht.

Wer bekommt einen Einheitswertbescheid

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