Was ist Ihre Immobilie wert?

In nur wenigen Schritten erhalten Sie Ihre kostenlose Immobilienbewertung

Grundsteuerreform - alles Wissenswerte über die Gesetzesänderung

Letztes Update: 12.05.2021

Am 21.11.2019 entschied sich das Bundesverfassungsgericht dafür, eine Neuregelung der Grundsteuer und des Bewertungsrechts durchzusetzen. Im Zuge dessen wurde deutlich, dass weiterer Handlungsbedarf in Bezug auf die Grundsteuerreform vonnöten ist. Für Immobilienkäufer und -eigentümer ergeben sich neue Bestimmungen, die von Bundesland zu Bundesland stark variieren.

Seit Jahren zahlen sowohl Eigentümer als auch Mieter anteilig in Form der Mietnebenkosten die Grundsteuer. Die Höhe der zu zahlenden Leistungen wurde bisher anhand von Einheitswerten abgeleitet. Mit dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform soll sich dies bis zum Jahr 2025 ändern.

Grundsteuerreform

1. Kurz und knapp - Was ist die Grundsteuer?

Jedes Jahr fällt für Eigentümer die Grundsteuer an. Diese spezielle Form der Steuer ist auch unter dem Namen “Bodenzins” bekannt und besagt, dass für jedes Grundstück Abgaben geleistet werden müssen. Vermietern ist es zudem gestattet, die Nebenkostenabrechnung zu nutzen, um die Abzüge auf die Mieter umzulegen. Der Erlös dieser Einnahmen kommt ausschließlich der Gemeinde zugute, in welcher das jeweilige Grundstück gemeldet ist.

Darüber hinaus unterscheidet die deutsche Bundesregierung zwei Typen der Grundsteuer. So wird bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken die Grundsteuer A verwendet. Im Gegensatz dazu unterliegen bauliche Grundstücke der Grundsteuer B. Dazu zählt man unter anderem:

  • Bebaute und nicht bebaute Grundstücke

  • Mietwohnungen

  • Geschäftsgrundstücke

  • Ein- und Zweifamilienhäuser

Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer werden oftmals von Bauherren oder Immobilienkäufern miteinander verwechselt. Tatsächlich müssen diese jedoch strikt voneinander getrennt werden. Während die Grunderwerbsteuer nur erhoben wird, wenn ein Grundstück notariell erstanden wird, fällt die Grundsteuer jedes Jahr aufs Neue an.

Grundsteuerreform: Was ist die Grundsteuer?

2. Grundsteuerreform - Wie sieht die neue Grundsteuer aus?

Im Jahr 2019 sah sich die Bundesregierung dazu gezwungen, sich mit dem Thema “Grundsteuer” vertieft auseinanderzusetzen. Es konnte nachgewiesen werden, dass die damaligen Vorschriften und Bestimmungen verfassungswidrig waren. Sie stellten eine Verletzung des Gleichheitsprinzips (Art. 3 Abs. 1) in Westdeutschland dar.

Dies hängt damit zusammen, dass das Prinzip der Steuererhebung nicht anhand von aktuellen Daten ermittelt wurde, sondern sich auf veraltete Informationen berief. Mit dem Beschluss vom 8. November 2019 wurde somit ein Gesetz verabschiedet, welches die Grundsteuer von Grund auf reformiert. Das neue Modell greift ab dem Jahr 2025.

Ziele der neuen Grundsteuer

Die Hauptaufgabe der Reform ist es, ein vereinfachtes Grundsteuer- und Bewertungsrecht zu entwerfen. Es soll verfassungskonform sein, aber dennoch auf unnötige bürokratische Hürden verzichten. Infolgedessen wird vorgesehen, die Kriterien für die Bewertung von Grundstücken auf ein Minimum zu reduzieren.

Ebenfalls wird ein Hauptaugenmerk darauf gelegt, dass die absolute Steuergerechtigkeit gegeben ist. Während man im Westen Deutschlands Daten aus dem Jahr 1964 verwendete, arbeitete der Osten immer noch mit den Datensätzen aus dem Jahr 1934. Durch diese Vorgehensweise ergaben sich starke Unterschiede und Ungleichheiten. Nichtsdestotrotz bedürfen beide Informationsquellen einer radikalen Modernisierung. Mithilfe der neuen Reform wird nun sichergestellt, dass die Abzüge fair und gerecht errechnet werden.

Weiterhin strebt die Bundesregierung eine konstante Steuereinnahme an. Das heißt, dass die angesetzte 15-Milliarden-Euro-Grenze weder unter- noch überschritten werden darf. Zu guter Letzt wird auch darauf abgezielt, dass die einzelnen Bundesländer über einen gewissen Handlungsspielraum verfügen. Mithilfe der Öffnungsklausel, die durch Änderungen des Grundgesetzes umgesetzt wird, sind die einzelnen Länder flexibel und können eigene Vorschriften durchsetzen.

In 3 Schritten zur neuen Grundsteuer

Es wurde ein ausgeklügelter Plan entworfen, der die Gesetzesänderung schrittweise umsetzen soll:

  1. Neubewertung der Grundstücke: In den folgenden Jahren müssen alle 36 Milliarden Grundstücke der Bundesrepublik einer Besichtigung unterzogen werden. Durch dieses Vorgehen ist das Finanzamt in der Lage, den Wert der einzelnen Objekte zu erfassen.

  2. Absenkung der Grundsteuermesszahl: Durch die fortschreitende Urbanisierung hat der Großteil der Grundstücke an Wert gewonnen. Trotzdem soll verhindert werden, dass höhere Steuern gezahlt werden müssen. Aus diesem Grund wird die Absenkung der Grundsteuermesszahl angestrebt.

  3. 15-Milliarden-Euro-Grenze: Die Kommunen werden im letzten Schritt dazu angehalten, die 15-Milliarden-Euro-Grenze nicht zu überschreiten. Im Rückschluss bedeutet dies, dass vor allem Ballungszentren Hebesätze minimieren müssen, um dieser Vorgabe Folge zu leisten.

Vor- und Nachteile der Grundsteuerreform

Das vom Bundesminister für Finanzen - Olaf Scholz - eingeführte Modell birgt sowohl Licht- als auch Schattenseiten. Positiv kann dem Scholz-Modell angerechnet werden, dass es Gleichberechtigung und Fairness für Eigentümer fordert. Wer eine Immobilie im Ballungszentrum besitzt, muss dementsprechend mit einem erhöhten Steuersatz rechnen. Dies wird dadurch unterstützt, dass die Grundsteuer erstmals durch aktuelle Daten errechnet wird.

Trotz der großen Ankündigungen und Versprechungen ist allerdings damit zu rechnen, dass die Grundsteuer ansteigen wird. Denn die Kommunen werden keinesfalls zu niedrigeren Hebesätzen verpflichtet, sondern lediglich dazu angehalten. Infolgedessen ist es möglich, dass die Immobilienpreise in Großstädten und beliebten Regionen immens ansteigen.

Außerdem soll hervorgehoben werden, dass die Aktualität der Daten nur durch eine beständige Erhebung gewährleistet werden kann. Demzufolge ergibt sich ein Mehraufwand, der in einem bürokratischen Chaos enden könnte.

Letztendlich bleiben auch die Immobilienkäufer und Eigentümer nicht von zusätzlicher Arbeit verschont: Es muss nämlich eine weitere Steuererklärung eingereicht werden, wodurch sich die Verwaltungsaufgaben der Finanzämter erweitern.

Grundsteuer in 4 Schritten berechnen

3. Welche Faktoren bestimmen die neue Grundsteuer?

Um die zu erwartende Steuerlast zu errechnen, können Immobilieneigentümer und -käufer auf eine einfache Formel zurückgreifen. Folgende Informationen werden benötigt:

  • Der Einheitswert der Gemeinde

  • Die Grundsteuermesszahl

  • Der Hebesatz

Hat man die Daten zur Hand, kann folgende Formel angewandt werden:

Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) x (Hebesatz/100)

Höhere Grundsteuer in gefragten Metropolen

Anhand der Berechnungsformel wird deutlich, dass dem Hebesatz eine entscheidende Rolle zukommt. Während in kleineren Gemeinden vielleicht auf einen Satz von 80 Prozent zurückgegriffen wird, können Großstädte wie Offenbach zum Beispiel unglaubliche 995 Prozent fordern. Aus diesem Grund können sich enorme Unterschiede zwischen den Grundstücken der begehrten Metropolen und den Grundstücken der ländlichen Gegend oder Randgebiete ergeben.

4. Welche Sonderregeln planen die verschiedenen Bundesländer?

Nicht alle Bundesländer können sich mit dem angestrebten Modell von Olaf Scholz anfreunden. So hat eine Vielzahl der Länder beschlossen, die angebotene Öffnungsklausel in Anspruch zu nehmen und eigene Konzepte zu entwickeln.

8 Bundesländer werden - Stand heute - das Bundesmodell anwenden

Auch wenn die Grundsteuerreform viele Proteste hervorgerufen hat, entschied sich knapp die Hälfte der Bundesländer dazu, das Bundesmodell zu akzeptieren. Schließlich werden die Landtagswahlen bereits im Sommer 2021 stattfinden. Es erscheint unrealistisch, innerhalb der verbleibenden Monate ein neues Rechenmodell zu entwerfen und per Gesetz durchzusetzen.

Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen beschließen eigene Modelle

In einigen Bundesländern ist man anderer Meinung: Für Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen kommt das Bundesmodell nicht infrage. Für Bayern war von Anfang an klar, dass weiterhin auf eine Flächen-Grundsteuer gesetzt werden soll. So wurde durch den Widerstand Bayerns der Weg für die anderen Bundesländer geebnet und die Öffnungsklausel eingeführt. Im Gegensatz zu den “deutschen Südländern” fokussieren sich Niedersachsen und Hamburg allerdings auf die Grundsteuer anhand der Fläche und Wohnlage. Baden-Württemberg entschied sich hingegen für ein “modifiziertes Bodenwertmodell”. Es zeigt sich jedoch, dass dieses Verfahren den Unmut der Bürger hervorruft. Denn seit dem 25.3.2021 muss sich das Bundesland vor dem baden-württembergischen Verfassungsgericht verantworten.

Restliche Bundesländer arbeiten an einem Sonderweg

Der Monat Mai hat schon begonnen und trotzdem haben sich noch nicht alle Länder für ein Modell entscheiden können. Es wird noch immer versucht, einen alternativen Sonderweg herauszuarbeiten. Die Gesetze sollten allerdings schnell verabschiedet werden, da die Landtagswahlen unmittelbar bevorstehen. In Sachsen-Anhalt starten die Wahlen beispielsweise bereits am 6. Juni 2021!

5. Was müssen Sie noch zur Grundsteuer wissen?

Die Grundsteuer ist ein Thema, das viele Fragen aufwirft. Im Folgenden sollen einige Punkte geklärt werden.

Grundsteuerreform: Steuererhöhung

Wie oft erhöht sich die Grundsteuer?

Mit dem Beschluss der Grundsteuerreform treten neue Regelungen für Immobilienbesitzer und -käufer inkraft. Bis jetzt arbeitete die Bundesregierung mit veralteten Datensätzen, wodurch sich Ungleichheiten und Ungerechtigkeiten bei der Erhebung der Steuerlast ergeben haben. Die Reform zielt darauf ab, ein verfassungskonformes und faires System zu etablieren, mit dessen Hilfe die Grundsteuer zukünftig ermittelt werden kann.

Auch wenn noch nicht klar ist, mit welchen Ausgaben ab 2025 zu rechnen ist, wurde vom Bundesminister für Finanzen eine konstant bleibende Steuerlast versprochen. Dies wird durch die Einführung der 15-Milliarden-Euro-Grenzen sichergestellt. Das bedeutet, dass die Kommunen die Hebesätze nicht willkürlich erhöhen können.

Wird Grundsteuer nach qm berechnet?

Dem Scholz-Modell der deutschen Bundesregierung zufolge wird die Grundsteuer anhand dieser Faktoren ermittelt: Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz. Durch die Berechnungsformel Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) x (Hebesatz/100) können Immobilienbesitzer und -käufer dementsprechend die Grundsteuer selbst berechnen. Einige Bundesländer lehnen dieses Modell allerdings ab und haben sich zu alternativen Wegen entschlossen.

Niedersachsen und Hamburg berechnen die Grundsteuer mithilfe der Fläche und Wohnlage. Im Gegensatz dazu strebt Baden-Württemberg ein “modifiziertes Bodenwertmodell” an und Bayern arbeitet mit der Flächen-Grundsteuer. Darüber hinaus haben sich einige Bundesländer noch nicht festgelegt. Sie arbeiten an einem Sonderweg für die Berechnung der Grundsteuer.

Wie wird die Grundsteuer auf die Mieter verteilt

Aktuell wird die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten angesehen. Dies sind laufende Ausgaben, die sich durch den Gebrauch eines Grundstückes ergeben. Aus diesem Grund ist es den Vermietern gestattet, die anfallenden Ausgaben auf die Mieter umzulegen. Die Kosten müssen in der Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß aufgeführt werden.

Zudem muss das Dokument spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums beim Mieter eintreffen. Ist dies nicht der Fall, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die Gebühren zu bezahlen.

Wird der Vermieter allerdings im Zuge einer Grundsteuernachforderung kontaktiert, hat er das Recht, die Abrechnungsfrist zu ignorieren und die Kosten auf die Mieter umzulegen. Durchschnittlich müssen die deutschen Mieter 18 Cent pro Quadratmeter zahlen.

McMakler-Lesetipp:

Lesen Sie unserem Ratgeber auch den Artikel zum Thema Steuern sparen beim Hausverkauf.


Bildquellen:
iStockphoto.com: Pacharawat Thamjaroenmas
iStockphoto.com: Stadtratte
iStockphoto.com: Boonyachoat

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).