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Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf

Eine Wertsteigerung der Immobilie liegt vor, wenn der Preis des Objekts mittels der Durchführung von notwendigen und empfohlenen Maßnahmen erhöht wird. Durch Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen oder eine Modernisierung kann in vielen Fällen eine Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf erzielt werden.

Das aktuell niedrige Zinsniveau in Deutschland wirkt sich weiterhin positiv auf die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt aus. Immobilien gelten nach wie vor als sichere Geldanlage. Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist die passende Strategie entscheidend. Dabei können wertsteigernde Maßnahmen Ihre Immobilie für potenzielle Kaufinteressenten noch attraktiver machen. Doch in welchen Fällen lohnt sich der Mehraufwand? Wie viel muss investiert werden? Welche Maßnahmen sorgen für den höchsten Wertzuwachs? Und wie kann man günstig positive Effekte erzielen? Antworten auf diese Fragen und praktische Tipps finden Sie in diesem Ratgeber.

1. Sind wertsteigernde Maßnahmen vor dem Verkauf sinnvoll?

Wertsteigerung Immobilien

Unterschied Werterhaltung und Wertsteigerung

Es gibt einen Unterschied zwischen einer Werterhaltung und einer Wertsteigerung bei Immobilien. Instandhaltungsmaßnahmen (beispielsweise das Austauschen defekter Dachziegel) sorgen lediglich dafür, dass der Zerfall aufgehalten wird und somit der Wert erhalten bleibt, jedoch nicht gesteigert wird. Werterhöhende Maßnahmen (wie beispielsweise Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Beschaffenheit einer Immobilie) verbessern hingegen den Zustand der Immobilie und können durch einen höheren Verkaufspreis zu einem Mehrerlös führen.

Wozu dienen wertsteigernde Maßnahmen?

Eine große Anzahl von Eigentümern investiert vor dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in erneuernde Maßnahmen. Laut den Immobilienexperten von McMakler lassen nur rund sechs Prozent der Immobilienbesitzer keine Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an ihrem Eigenheim durchführen, bevor sie verkaufen. In den meisten Fällen raten Immobilienmakler den Verkäufern zu erneuernden Maßnahmen. Wer der Empfehlung der Experten folgt, kann sich in der Regel über einen Mehrerlös freuen. Denn in über einem Drittel der Fälle erhöht sich der letztendlich erzielte Verkaufspreis nach Renovierungsarbeiten um durchschnittlich sechs bis zehn Prozent. In mehr als einem Viertel der Fälle ist sogar ein Mehrerlös von bis zu 20 Prozent möglich.

Im Allgemeinen gilt, dass sich potenzielle Kaufinteressenten eher von einer attraktiven und gepflegten Immobilie überzeugen lassen, da sich diese von anderen Angeboten abhebt und letztendlich einen höheren Angebotspreis rechtfertigt. Mit erneuernden Maßnahmen ist natürlich auch ein gewisser Kostenfaktor verbunden. Jedoch können Sie dadurch über kurz oder lang Geld sparen. Dies gilt besonders für die Energieeffizienz. Ein Gebäude, das energetisch saniert wurde, ist attraktiver für Käufer, weil es über eine bessere Energieeffizienzklasse und somit eine bessere Beurteilung für den Energieausweis erhält. Außerdem können durch energetisch relevante Maßnahmen Heizkosten gespart werden.

McMakler-Tipp:

Für eine Vielzahl der Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz können Sie staatliche Förderungen erhalten. Dadurch können Sie als Eigentümer bereits vor dem Verkauf profitieren. Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) vergeben beispielsweise günstige Kredite und Zuschüsse. Die KfW fördert sogar Eigentümer, die einen Energieeffizienz-Experten mit den Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen betrauen. Neben Arbeiten an Fenstern, am Dämmmaterial und den Heizungsanlagen wird auch der Wohnkomfort bezuschusst, darunter der altersgerechte Umbau oder auch der Einbruchschutz.

1.1 Einkommenssteuer sparen

Sparen können Eigentümer auch bei Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Besitzer von selbstgenutzten Immobilien 20 Prozent der Lohnkosten bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro (entspricht 20 Prozent von max. 6.000 Euro Lohnkosten) von ihrer Einkommensteuer absetzen können (§ 35 Einkommensteuergesetz). Vorsicht: Die steuerliche Absetzbarkeit lässt sich nicht mit staatlichen Förderungen kombinieren.

Mehr zum Thema Steuern sparen beim Hausverkauf.

McMakler-Tipp

Achtung: Nicht immer lassen sich die durch erneuernde Maßnahmen entstandenen Kosten mittels eines höheren Verkaufspreises wieder ausgleichen, dadurch kann Ihnen ein Verlust entstehen. Im Zweifelsfall sollte von sehr teuren Maßnahmen abgesehen werden. Die Ergebnisse einiger Maßnahmen können auch subjektiv sein: Hier sind Käufer in der Regel nur bereit, entsprechend mehr zu bezahlen, wenn die Veränderungen ihrem persönlichen Geschmack entsprechen. Dieses Risiko will also gut durchdacht sein.

Vor- und Nachteile von erneuernden Maßnahmen auf einen Blick

VorteileNachteile
Immobilie wirkt meist attraktiver auf InteressentenOptische Faktoren sind Geschmackssache
Immobilie lässt sich potenziell schneller verkaufenZeitlicher und finanzieller Aufwand für die Maßnahmen
Mehrerlös durch höheren Verkaufspreis möglichHohe Investitionskosten rentieren sich nicht immer

2. Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

  • Die Lage:
    Selbstverständlich ist die Lage einer der wichtigsten Einflussfaktoren des Immobilienwerts. Dabei hängt die Beurteilung der Lage von den persönlichen Präferenzen des Kaufinteressenten ab. Familien bevorzugen Immobilien mit guter Anbindung an Schulen und Kitas, dagegen bevorzugen ältere Interessenten meist eine ruhigere Lage. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen der Makrolage und der Mikrolage.

    Makrolage:
    Die Makrolage bezieht sich weitestgehend auf das räumliche Umfeld der Immobilie, also die Region, Gemeinde, Stadt oder den Stadtteil. Des Weiteren werden Merkmale wie die überregionale Infrastruktur, die Entwicklung und das Wachstum der Region bzw. Gemeinde in den nächsten Jahren, das kulturelle Angebot sowie auch die politische Situation miteinbezogen.

    Mikrolage:
    Die Mikrolage umfasst das unmittelbare Umfeld der Immobilie. Dazu zählen Einflüsse wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Entfernung zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zur Innenstadt, die Möglichkeiten der Freizeitgestaltung und das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe.

  • Ausstattung:
    Bei der Ausstattung der Immobilie kommt es nicht auf die Einrichtung des Hauses an, sondern vielmehr auf das Alter und die Effizienz von Heizungen, Fenstern, Sanitäranlagen sowie die Verfassung von Bodenbelägen. Aber auch die Qualität der verwendeten Baumaterialien und die Bauausführung spielen eine wichtige Rolle.

  • Zustand:
    Beim Zustand der Immobilie werden grundlegende Merkmale wie das Baujahr, der Erhaltungszustand und die energetische Beschaffenheit der Immobilie berücksichtigt. Ein besonderes Augenmerk liegt hierbei auf der Bausubstanz und Energieeffizienz des Hauses. Ein hoher Energiebedarf wirkt sich negativ auf den Kaufpreis aus. Dagegen können Modernisierungen den Verkaufspreis positiv beeinflussen.

  • Marktgegebenheiten:
    Neben den direkten Wertmerkmalen der Immobilie, gibt es auch noch äußere Einflüsse, die sich auf den Immobilienwert auswirken. Dazu gehören Angebot und Nachfrage. Bei geringem Angebot in attraktiven Ballungsräumen steigt die Nachfrage - die Folge: Kaufinteressenten sind flexibler in der Preisspanne. Dagegen sinkt der Kaufpreis bei zu hohem Angebot und geringer Nachfrage.

Wertsteigerung Immobilien: Zustand

Während sich die Lage und Marktsituation nicht vom Verkäufer beeinflussen lassen, haben Sie durchaus die Möglichkeit, die Ausstattung sowie den Zustand an gehobene Standards anzupassen. Durch gezielte Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen können Sie den Wert Ihrer Immobilie deutlich steigern. Um hohe Ausgaben beim Verkauf der Immobilie zu vermeiden, ist es wichtig, dass Sie regelmäßig in Ihr Eigenheim investieren. Prüfen Sie das Gebäude sowohl innen als auch außen auf eventuelle Mängel und lassen Sie diese schnellstmöglich beseitigen. Somit können Sie aktiv zur Wertsteigerung Ihres Grundstücks bzw. Hauses beitragen. Zudem sollten Sie regelmäßig (ungefähr alle fünf bis zehn Jahre) eine Inspektion der Bodenbeläge und des Innenputzes vornehmen.

3. Worauf ist bei Investitionen in Renovierungen zu achten?

Denken Sie an das richtige Maß

Welche Investitionen ratsam sind, hängt sowohl von der Immobilie selbst als auch der Käuferzielgruppe und der jeweiligen Verkaufssituation ab. Nicht immer lohnen sich kostspielige Arbeiten. Die meisten Eigentümer sind in Bezug auf den Immobilienverkauf Laien. Das kann wiederum dazu führen, dass diese einerseits zu viel investieren oder andererseits den Aufwand von Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten überschätzen und daher nichts erneuern lassen.

Beachten Sie Ihr Budget und die Nachfrage

Bei der Entscheidung, ob Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor dem Verkauf in erneuernde Maßnahmen investieren wollen, sollten Sie zuerst Ihr verfügbares Budget prüfen. Berechnen Sie, wie teuer die Maßnahmen höchstens sein dürfen, damit Sie am Ende mit dem höheren Verkaufspreis Gewinn erzielen. Darüber hinaus ist es wichtig, zu überprüfen, wie hoch die Nachfrage in Ihrer Region ist. In einem Gebiet mit hoher Nachfrage nach Wohnimmobilien lohnen sich meistens zusätzliche Investitionen zur Verbesserung des Zustands der Immobilie.

Zu beachten ist dabei, dass erneuernde Maßnahmen zwar den theoretischen Verkehrswert Ihrer Immobilie steigern, aber niemand den höheren Preis zahlen wird, wenn keine Nachfrage besteht. Bevor Sie also hohe Summen in die Erneuerung Ihrer Immobilie investieren, sollte realistisch berechnet werden, um wie viel Prozent die Maßnahmen den Hauswert erhöhen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass sich die Investitionen am Ende nicht rentieren. Außerdem sollten Sie die Preisentwicklungen in Ihrer Region im Auge behalten.

Ermitteln Sie den eigentlichen Wert Ihrer Immobilie im Vorfeld

Bevor Sie mit erneuernden Maßnahmen jeglicher Art beginnen, sollten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist. Der Immobilienwert ist unter anderem vom Bodenrichtwert, der Bausubstanz, der Ausstattung, der Umgebung sowie der vorhandenen Nachfrage abhängig. In Ballungsgebieten oder großen Städten, wie beispielsweise Berlin oder München, ist die Nachfrage nach geeigneten Wohnimmobilien immer sehr stark. Um herausfinden zu können, wie hoch die potenziell zu erzielende Wertsteigerung ist, sollten Sie zunächst den aktuellen Marktwert der Immobilie berechnen. Eine akkurate Wertermittlung erhalten Sie, wenn Sie einen Makler oder Gutachter beauftragen. Sie können beispielsweise auch ganz einfach und kostenlos eine online Immobilienbewertung vornehmen. Auf diese Weise können Sie herausfinden, welchen Preis Ihre Immobilie unter aktuellen Marktbedingungen erzielen würde.

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Lese-Tipp: Bodenwert

Lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Thema "Bodenwert".

Berechnen Sie die Kosten und den potentiellen Wertzuwachs

Ein professioneller Immobilienmakler weiß, welche Arbeiten sich lohnen und kann berechnen, welche Kosten auf Sie zukommen. Häufig kann er außerdem den Kontakt zu passenden Handwerkern herstellen. Er hilft Ihnen, den potenziellen Wertzuwachs durch erneuernde Maßnahmen unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren zu berechnen. Dies geschieht häufig unter der Zuhilfenahme des Ertragswertverfahrens. Darüber hinaus unterstützt ein Makler Sie in organisatorischen Belangen sowie während des gesamten Verkaufsprozesses. Dadurch gelingt es Eigenheimbesitzern den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Wertsteigerung Immobilien: Wertzuwachs

McMakler-Tipp

Um eine punktuelle finanzielle Belastung durch größere Investitionen zu vermeiden, sind Sie als Immobilienbesitzer gut beraten, wenn Sie nach Möglichkeit jedes Jahr zwischen sieben und zehn Euro pro Quadratmeter für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zurücklegen.

4. Was sind die häufigsten Maßnahmen zur Wertsteigerung?

Wertsteigerung Immobilien: Malerarbeiten

Malerarbeiten sowie Putzarbeiten an der Fassade machen mehr als die Hälfte der durchgeführten Maßnahmen aus und sind somit am häufigsten. Ein frischer Anstrich macht die Immobilie unmittelbar attraktiver, ohne zu sehr ins Geld zu gehen. Auch die Sanierung von Bad- und Sanitäranlagen sowie Investitionen in die Heizungsanlage und Fenster sind beliebt, da sie das Objekt erheblich modernisieren und außerdem die Energieeffizienz erhöhen. Erneuerungen von Dämmung und Dach sind sicherlich gute Investitionen, allerdings ziemlich kostenintensiv. Am geringsten ist der Anteil an Maßnahmen zur Reduzierung von Schadstoffbelastungen, wie beispielsweise die Beseitigung von Asbest, Mineralwollfasern und Formaldehyd. Diese können enorme Kosten verursachen, weshalb es in vielen Fällen günstiger ist, das Haus abzureißen und das Grundstück als freies Bauland zu verkaufen.

Häufigste Erneeuerungsmaßnahmen zur Wertsteigerung


5. Wie kann der Wert einer Immobilie gesteigert werden?

Die folgende Tabelle gibt Aufschluss darüber, wie viele Eigentümer mit einer Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahme welche prozentuale Wertsteigerung ihrer Immobilie erreichen konnten.

Renovierungs- bzw. Modernisierungsarbeit< 5 %< 10 %< 20 %< 30 %< 40 %< 50 %> 50 %keine Angabe
Bad/Sanitäranlagen16 %37 %22 %5 %5 %2 %2 %12 %
Dach10 %36 %28 %4 %2 %2 %1 %16 %
Dämmung26 %28 %22 %6 %3 %2 %0 %14 %
Fenster23 %29 %24 %7 %2 %1 %1 %14 %
Fußboden47 %19 %9 %5 %2 %2 %0 %17 %
Heizung16 %28 %23 %11 %5 %4 %1 %12 %
Putz- / Malerarbeiten49 %21 %10 %5 %2 %1 %0 %13 %
Schadstoffbeseitigung19 %12 %11 %9 %6 %4 %6 %33 %

6. Was gehört zur Wertsteigerung eines Hauses?

Analysieren Sie zunächst Ihre Zielgruppe

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, Ihre Immobilie vor dem Verkauf aufzuwerten, stellt sich die Frage nach dem Standard der durchzuführenden Maßnahmen. Hierbei ist die jeweilige Zielgruppe entscheidend. Für die Zielgruppe relevante Faktoren sind vor allem Art und Lage der Immobilie. Bei einer Eigentumswohnung, die nach dem Verkauf vermietet werden soll, müssen zukünftige Mieter sowie die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen berücksichtigt werden.

  • Luxus für City-Lofts
    Luxuriöse Sanierungsarbeiten lohnen sich beispielsweise bei einem City-Loft in einem Trendbezirk, das eher ein zahlungskräftiges Klientel anzieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung an Selbstnutzer oder Kapitalanleger verkauft wird.

  • Familienfreundlichkeit im Speckgürtel
    Anders ist es beispielsweise bei einem Einfamilienhaus im Speckgürtel einer Großstadt wie Berlin oder Hamburg, wo sich das Angebot eher an Familien mit Kindern richtet, die die Immobilie selbst bewohnen möchten. In diesem Fall wäre eine luxuriöse Ausstattung eher hinderlich für den Verkauf. Sinnvoll wäre eine familienorientierte Renovierung mit gutbürgerlichem Standard, die viele potenzielle Immobilienkäufer ansprechen würde.

  • Moderate Investitionen in strukturell schwächeren Wohnlagen
    Bei einer zukünftigen Mietwohnung in einem strukturell schwächeren Stadtteil sollte eher moderat investiert werden, da Kapitalanleger nicht gewillt sind, einen Preis zu zahlen, der sich durch Mieteinnahmen nur sehr langfristig rentieren würde.

Haustechnik und Energieeffizienz vor Design

Grundsätzlich spielt vor allem der technische Standard der Immobilie eine Rolle für die Wertsteigerung. In puncto Energieeffizienz und Haustechnik sollte man bestmöglich auf dem neuesten Stand sein. Die Innengestaltung sollte größtenteils den neuen Besitzern überlassen werden, da jede Farb- und Formwahl Geschmackssache ist. Dennoch wirkt es sich in der Regel positiv aus, die Wände und die Fassade frisch zu streichen, am besten in einem neutralen Weiß. Dadurch wirkt die Immobilie heller und einladender.

Investition in die Beseitigung kleiner Schönheitsfehler lohnt sich

Die Immobilie sollte während des gesamten Vermarktungsprozesses ins bestmögliche Licht gerückt werden. Das Innere der Immobilie aufgeräumt und geputzt zu präsentieren sowie den Garten in einen gepflegten Zustand zu bringen, ist vor jedem Immobilienverkauf unerlässlich. Achten Sie auch darauf, dass persönliche Gegenstände nicht zu präsent auf den Fotos und Räume nicht zu voll gestellt sind. In vielen Fällen reichen schon kleine Ausbesserungen und Verschönerungen aus, um den Eindruck der Immobilie für Kaufinteressenten zu verbessern, da diese Kosten und Aufwand für Renovierungsarbeiten und kleinere Reparaturen häufig höher einschätzen. Viele Schönheitsfehler wirken hingegen abschreckend auf potenzielle Käufer.

Beseitigung schwerer Schäden ist notwendig

Auch wenn Sie sich grundsätzlich gegen kleine oder größere Sanierungsmaßnahmen entscheiden, ist es notwendig, in jedem Fall schwere Schäden wie einen Hausschwammbefall vor dem Verkauf zu beheben.

7. Was bedeutet es für das Vermögen, wenn man in Immobilien mit Wertsteigerung investiert?

Für viele Menschen ist der Immobilienkauf die wohl größte Investition in ihrem Leben. Dabei gibt es verschiedene Gründe sich eine Immobilie zu kaufen, ob als selbstgenutztes Eigenheim oder als Renditeobjekt. Wer eine Immobilie als Eigenheim selber bewohnt und diese als Altersvorsorge nutzt, sollte regelmäßig in werterhaltende Maßnahmen und die Pflege des Objekts investieren. Neben einem gesteigertem Wohngefühl, profitieren Sie von den Erhaltungsmaßnahmen, falls Sie Ihre Immobilie unter Umständen doch verkaufen müssen. Wertsteigernde Maßnahmen helfen Ihnen dabei einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Wenn Sie vorhaben ein Haus oder eine Wohnung als Renditeobjekt zu kaufen, spielen das Alter und der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle. Um die Immobilie später zu vermieten oder wieder zu verkaufen, müssen Sie gewisse Standards erhalten und möglicherweise in die Instandhaltung investieren. Obwohl die Immobilienpreise in Deutschland weiterhin steigen, ist eine lohnende Rendite und positive Wertentwicklung nicht garantiert. Neben den Kaufnebenkosten müssen Sie auch die Inflationsrate berücksichtigen. Um herauszufinden, welche Rendite Ihre Immobilie unter derzeitigen Marktbedingungen erzielen würde, lassen Sie sich am Besten von Experten beraten. Ein Immobilienmakler kann Ihnen während des Kaufprozesses unterstützend zur Seite stehen.

Fazit: Auch wenig kann oft viel bewirken

Ein erzielbarer Verkaufspreis ist natürlich abhängig von Angebot und Nachfrage. Nichtsdestotrotz spielt der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle. Wie viel Geld letztendlich in erneuernde Maßnahmen investiert werden sollte und welche Maßnahmen notwendig sind, hängt vom Einzelfall ab. Die Käuferzielgruppe und individuelle Verkaufssituation sowie die finanziellen Verhältnisse des Eigentümers spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle.

Grundsätzlich gilt: Je kostenintensiver die Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, desto höher ist der Mehrerlös. Allerdings bedeutet dies nicht, dass die teuerste Maßnahme auch immer die beste ist, denn in vielen Fällen können kleine Arbeiten schon einen großen Unterschied machen und für eine positive Wertentwicklung sorgen. Wenn Sie die Möglichkeit haben, sollten Sie jedoch konstant in Ihre Immobilie investieren. In regelmäßigen Abständen sollten die Wände gestrichen und die Dachziegel erneuert werden. Außerdem sollten die Bausubstanz, Elektroleitungen und Heizungsanlagen regelmäßig modernisiert werden. Dadurch haben Sie nicht nur vor dem Verkauf weniger Kosten und Arbeit, sondern sorgen auch für einen beständigen Werterhalt Ihrer Immobilie und können Ihre Unkosten gleichmäßig verteilen.

Zugewinnausgleich bei Scheidung: Wertsteigerung berücksichtigen

Geht ein Paar die Ehe ein, wird es nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) zu einer Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Bei einer Scheidung sieht das Gesetz den Zugewinnausgleich vor, sofern keine Gütertrennung (beispielsweise mittels eines Ehevertrags) vereinbart wurde. Im Rahmen dieses Zugewinnausgleichs wird das während der Ehe von einem oder beiden Ehepartnern hinzugewonnene Vermögen im Falle einer Scheidung gleichmäßig unter Beiden aufgeteilt. Befand sich die Immobilie bereits vor der Eheschließung im Besitz eines der Ehepartner, so geht sie auch nach der Scheidung wieder in seinen Besitz über. Hat die Immobilie allerdings während der Ehe an Wert zugenommen (zum Beispiel durch steigende Immobilienpreise oder eine Wertsteigerung durch Sanierung), so wird dieser Wert zum persönlichen Zugewinn des einen Partners hinzugerechnet und beim Zugewinnausgleich berücksichtigt.

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Zur Datenerhebung:
Es handelt sich um eine Umfrage in Form einer Online-Befragung, die vom Full-Service Immobiliendienstleister McMakler unter den 300 festangestellten Maklern des Unternehmers durchgeführt wurde.

Disclaimer

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