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Hausverkauf bei Scheidung: Was muss man beachten?

Im Jahr 2019 wurden in Deutschland laut Angaben des Statistischen Bundesamtes 416.300 Ehen geschlossen und 148.066 Ehen geschieden. Die durchschnittliche Ehedauer bis zur Scheidung betrug 15 Jahre¹. Befindet sich ein Haus im gemeinsamen Besitz des Scheidungspaares, muss es sich mit Fragen wie diesen auseinandersetzen: Soll das gemeinsame Zuhause verkauft oder einer der Partner ausgezahlt werden? Was passiert mit etwaigen Belastungen des Hauses? Ist ein Hausverkauf bereits im Trennungsjahr sinnvoll? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um den Hausverkauf bei einer Scheidung.

Die wichtigsten Fakten vorab:

  • Ohne Ehevertrag entsteht nach der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft.

  • Falls nichts anderes vereinbart wurde, haben beide Partner einen Eigentumsanteil von 50 Prozent am gemeinsamen Haus.

  • Bei Uneinigkeiten in der Trennungszeit kann es zur Teilungsversteigerung kommen.

  • Ehepartner können das Haus entweder verkaufen oder einer von beiden wird ausgezahlt.

  • Wenn kein Ehevertrag vorliegt, können Sie nachträglich eine Scheidungsfolgenvereinbarung beantragen.

  • Verbindlichkeiten tragen auch nach der Trennung beide Partner gemeinsam.

  • Eine Immobilienbewertung sollte vor dem Hausverkauf eingeholt werden.

  • Sie können Ihr Haus auch schon im Trennungsjahr zum Verkauf anbieten.

  • Bei einer Zwangsversteigerung wird ein Haus in der Regel weit unter dem eigentlichen Verkehrswert veräußert.

  • Beim Scheidungsantrag können Sie Ihr Haus an gemeinsame Kinder vererben.

1. Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Scheidung Haus

Das Haus gehört immer der Person, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, gehört es auch beiden Personen nach der Scheidung. Ist jedoch nur eine Person als Eigentümer im Grundbuch vermerkt, gehört dieser das Haus nach der Scheidung als Alleineigentum.

Grundsätzlich gilt: Verfügt das Paar nicht über einen Ehevertrag, entsteht nach der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, das Vermögen der einzelnen Eheleute bleibt auch während der Ehe getrennt. Lediglich das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen inklusive der Vermögensgüter wird im Falle einer Trennung aufgeteilt - es erfolgt ein Ausgleich des Zugewinns. Für eine gemeinsam erworbene Immobilie bedeutet das: Wurde vorher nichts anderes vereinbart, gehören beiden Partnern 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung.

Beim Zugewinnausgleich handelt es sich um einen reinen Geldzahlungsanspruch. Vermögensgüter, wie beispielsweise gemeinsame Immobilien, lassen sich nur schwer aufteilen und erweisen sich daher häufig als komplizierter Faktor beim Zugewinnausgleich. Um Streitigkeiten zu vermeiden, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie zum Beispiel die Auszahlung eines Partners oder eine Übertragung des Objektes auf die gemeinsamen Kinder. Die beste Option ist es jedoch, das gemeinsame Haus zu verkaufen, da sich der Verkaufserlös leicht aufteilen lässt. Wichtig ist, dass die Ehepartner sich in jedem Fall darüber einig werden, wie sie nach der Trennung mit den gemeinsamen Vermögensgütern verfahren wollen, andernfalls kann es zu erheblichen finanziellen Verlusten kommen.

Alleineigentümer einer Immobilie

Wer als alleiniger Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, bleibt auch im Falle einer Scheidung Alleineigentümer. Zu beachten ist jedoch, dass der Alleineigentümer bis zur rechtskräftigen Scheidung die Zustimmung seines Ehepartners braucht, wenn er vorhat, die Immobilie zu verkaufen.

2. Warum sollte ich den Wert meiner Immobilie vor der Scheidung ermitteln?

Scheidung Haus: Immobilienwert

Damit Sie die Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf bei Ihrer Scheidung treffen können, sollten Sie zunächst den Hauswert bestimmen. Anhand von Faktoren wie der Lage des Objekts und dem aktuellen baulichen Zustand kann ein Experte den aktuellen Immobilienwert einschätzen. Eine Immobilienbewertung kann somit eine gute Grundlage für die Entscheidung sein, ob Sie Haus oder Wohnung nach der Scheidung verkaufen wollen oder ob einer der Partner ausgezahlt wird.

Ein Immobilienmakler kann bei Uneinigkeiten als Vermittler zwischen den Eheleuten agieren. Wir bei McMakler ermitteln den aktuellen Immobilienwert anhand unserer umfassenden Immobiliendatenbank kostenlos für Sie.

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Was kostet eine Scheidung mit Haus?

Die Kosten für eine Scheidung richten sich nach dem Streitwert der Scheidung. Je weniger Streitpunkte die Ehepartner haben, desto günstiger ist also auch die Scheidung. Der Streitwert ergibt sich aus dem Nettoeinkommen der Ehepartner, der Anzahl unterhaltsberechtigter Kinder, dem Vermögen und dem Versorgungsausgleich (sofern nicht notariell ausgeschlossen).

3. Wie regelt ein Ehevertrag die Vermögensaufteilung?

Scheidung Haus: Ehevertrag

Es mag frisch vermählten Paaren unromantisch erscheinen, sich vor oder kurz nach der Eheschließung mit finanziellen Fragen auseinandersetzen zu müssen, doch ein Ehevertrag kann den Prozess einer Scheidung um einiges erleichtern. Wenn Sie einen Ehevertrag geschlossen haben, ist dort genau geregelt, was mit den einzelnen Vermögensgegenständen im Falle einer Trennung passiert. In diesem Vertrag können Ehepartner individuelle sowie von gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen zur Vermögensaufteilung, zu Unterhaltszahlungen und Altersvorsorge treffen.

Auch wenn Sie die Immobilie bereits vor der Hochzeit gekauft oder gebaut haben, ist die Rechtslage eindeutig. Denn die Zugewinngemeinschaft beginnt erst mit dem Tag der Hochzeit. Vorher entstandenes Vermögen fließt nicht in diese Gemeinschaft ein und spielt dementsprechend bei der Scheidung keine Rolle. Der Ehevertrag ist somit eine gute Möglichkeit, einen anderen Güterstand als die Zugewinngemeinschaft zu vereinbaren.

Ein geschlossener Ehevertrag kann auch noch nachträglich an die aktuellen Lebensverhältnisse angepasst werden, vor allem wenn dieser vor vielen Jahren geschlossen wurde.

Scheidungsfolgenvereinbarung

Wenn kein Ehevertrag vorab geschlossen wurde, besteht die Möglichkeit eine Scheidungsfolgenvereinbarung zu treffen. Diese kann auch noch nachträglich bei einer Scheidung vereinbart werden. In einer Scheidungsfolgenvereinbarung wird Folgendes festgehalten:

  • Unterhaltsberechnung des Ehegatten

  • Unterhaltsberechnung von gemeinsamen Kindern

  • der Zugewinnausgleich

  • Fragen bezüglich des Haushalts beziehungsweise der ehelichen Immobilie

  • der Versorgungsausgleich

Dadurch wird das gerichtliche Scheidungsverfahren vereinfacht. Die Vereinbarung muss beim Scheidungstermin durch das Gericht protokolliert und gegebenenfalls durch einen Notar beurkundet werden, um Wirksamkeit zu erlangen.

4. Was passiert bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Haus?

Bei einer Scheidung gibt es verschiedene Möglichkeiten, mit einem gemeinsamen Haus zu verfahren. Einem Partner kann sein Anteil am Haus ausgezahlt werden oder das Haus wird gemeinsam verkauft. Auch eine Realteilung des Hauses oder ein gemeinsames Wohnrecht sind möglich. Oft wird die Immobilie auch auf die gemeinsamen Kinder überschrieben oder vermietet. Während sich gemeinsames Vermögen in der Regel leicht gleichermaßen aufteilen lässt, gestaltet sich die Aufteilung von gemeinsamem Wohneigentum oft schwierig. Daher ist es umso wichtiger, sich frühzeitig Gedanken darüber zu machen, wie im Scheidungsfall mit einer gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll. Hier stellen wir Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten vor.

a) Auszahlung eines Ehepartners

Wenn einer der beiden Partner auch nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte, bietet sich eine Ausgleichszahlung an. Dabei überschreibt einer der beiden Ehepartner dem jeweils anderen seinen Anteil an der Immobilie. Im Gegenzug dafür erhält er eine Ausgleichszahlung in entsprechender Höhe. Um die Eigentumsübertragung rechtsgültig zu machen, muss die Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien von einem Notar beurkundet werden. Dabei sollte auch auf die Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch sowie auf eventuelle gemeinsame Hausdarlehen geachtet werden. Wer die Immobilie dann zu 100 Prozent besitzt, kann sie entweder selbst nutzen oder das Haus oder die Wohnung verkaufen.

Beispiel: Auszahlung eines Ehepartners

  • Der Verkehrswert der gemeinsamen Immobilie beträgt laut einem Immobilienmakler oder Gutachter 300.000 Euro. Beiden Partnern steht ein Anteil von jeweils 150.000 Euro zu.

  • Ein Ehepartner möchte nicht mehr in der Immobilie wohnen (verzichtet somit auf seinen Hausanteil, es kommt zur Anteilsübertragung) und bietet dem anderen an, ihn auszuzahlen.

  • Nimmt der Andere das Angebot an, so schuldet er seinem Ehepartner einen Geldbetrag in Höhe von 150.000 Euro.

Dieser Betrag wird nun in der generellen Vermögensaufstellung berücksichtigt. Übernimmt Ihr Ex-Partner im Gegenzug beispielsweise das gemeinsam erworbene Auto oder eine Mietwohnung, sinkt Ihre offene Schuld entsprechend.

Welcher Ehepartner dem jeweils anderen tatsächlich Geld schuldet, kann auch im Rahmen des Zugewinnausgleichs ermittelt werden:

  1. Die Anfangsvermögen beider Ehepartner werden separat aufgestellt.

  2. Das Endvermögen der Ehegatten wird ermittelt.

  3. Die Differenz hieraus ist der jeweilige Zugewinn, den die Partner für sich während der Ehe erwirtschaftet haben.

  4. Weil der Gesetzgeber aber vorsieht, dass beide Partner während der Ehe in einer Zugewinngemeinschaft leben, werden die beiden Zugewinne jetzt voneinander subtrahiert.

  5. Anschließend wird der Überschuss durch zwei geteilt.

  6. Hat einer der Eheleute einen höheren Zugewinn erzielt als der jeweils andere, so erhält der Partner mit dem geringeren Zugewinn einen Anspruch auf Zugewinnausgleich.

Beispielrechnung Zugewinnausgleich

Ehepartner 1Ehepartner 2
Anfangsvermögen10.000 Euro20.000 Euro
Endvermögen15.000 Euro30.000 Euro
Zugewinn5.000 Euro10.000 Euro
RechenwegRechenoperationErgebnis
Zugewinn 1 - Zugewinn 210.000 Euro - 5.000 Euro= 5.000 Euro
Zugewinn Überschuss / 25.000 Euro / 2= 2.500 Euro
Zugewinnausgleich= 2.500 Euro

Ehepartner 2 muss dem Ehepartner 1 bei der Scheidung 2.500 Euro Zugewinnausgleich zahlen.

b) Gemeinsamer Verkauf

Die wohl einfachste Möglichkeit ist es, das gemeinsame Haus oder die Wohnung zu verkaufen und den Verkaufserlös gleichermaßen zwischen den ehemaligen Partnern bzw. Eigentümern aufzuteilen. Um möglichen Stress beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie sich umfassend von einem Immobilienexperten beraten lassen. Falls Sie vorhaben, mit dem Erlös des Verkaufs Ihren Immobilienkredit vorzeitig zu tilgen, sollten Sie vorab mit Ihrer Bank besprechen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Kredits zu zahlen ist. Dabei ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der offenen Restschuld.

Restschuld

Immobiliendarlehen werden meist über einen längeren Zeitraum hinweg abbezahlt. Dabei endet die Zinsbindung oft bereits nach zehn oder 15 Jahren. Wenn ein Immobilienkredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht komplett abbezahlt ist, bleibt eine Restschuld. Um diese vollständig zu tilgen, muss mit der Bank über eine Anschlussfinanzierung verhandelt werden.

c) Realteilung nach Scheidung

Die Realteilung wird in der Praxis eher selten realisiert. Hierbei wird das gemeinsame Haus in zwei baulich voneinander abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut. So haben beide Partner die Option, nach der Scheidung im Haus wohnen zu bleiben oder ihren jeweiligen, unabhängigen Teil zu verkaufen oder zu vermieten. Das setzt jedoch voraus, dass die Immobilie für einen solchen Umbau geeignet ist und die geschiedenen Ehepartner auch weiterhin im gleichen Haus wohnen wollen. Eigentumswohnungen als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise lassen sich nur schwer in zwei kleinere Einheiten ausbauen, zudem wird hierfür die Zustimmung aller anderen Eigentümer der Gemeinschaft benötigt.

d) Gemeinsames Wohnrecht

Sind beide Ehegatten zu gleichen Teilen Eigentümer des Hauses und können sich auch weiterhin vorstellen, gemeinsam in einem Haus zu wohnen, kann in seltenen Fällen auch eine Vereinbarung über die Teilung des Hauses getroffen werden. Bei mehrstöckigen Wohnobjekten kann beispielsweise Partner A die obere und Partner B die untere Etage zugesprochen werden. Dabei wird beiden Parteien ein Wohnrecht eingeräumt. Dieses sollte im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung wie dem Ehevertrag oder der nachträglichen Scheidungsfolgenvereinbarung vertraglich geregelt werden.

Eine gemeinsame Nutzung des gesamten Objekts wäre zudem auch eine Möglichkeit. Im Scheidungsfall muss eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft während des Trennungsjahres gewährleistet sein. Bei einem gemeinsamen Haushalt während des Trennungsjahres sind die Voraussetzungen für eine Scheidung nicht ausreichend gegeben. Zusätzlich müssen die getrennt lebenden Ehepartner sich in diesem Fall über die Aufteilung der laufenden Kosten, wie Betriebskosten, Unterhaltskosten sowie weitere Verbindlichkeiten zum Haus einigen und diese weiter gemeinsam zahlen.

e) Übertragung auf gemeinsame Kinder

Haben beide Ehegatten ein gutes Verhältnis zum gemeinsamen Nachwuchs, so können sie als Alternative zum Hausverkauf bei einer Scheidung die Immobilie an ihre Kinder vererben. Haben sie Kinder, so lässt sich die Übertragung entsprechend schon als Vorschuss auf eine mögliche Erbschaft ausweisen. Diese Lösung bietet sich vor allem an, wenn das Haus oder die Wohnung einen besonderen emotionalen Wert für beide Ehepartner hat und diese möchten, dass es im Familienbesitz bleibt.

Wenn das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind einer Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Sie sollten auf jeden Fall beachten, dass die Übertragung und die damit verbundene Verantwortung für das Kind eine erhebliche zukünftige Belastung darstellen kann. Schließlich fallen für das Haus Grundsteuer und Unterhaltskosten an. Außerdem trägt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten, wie zum Beispiel Verkehrssicherungspflichten. Eine solche Entscheidung sollte dementsprechend von beiden Eheleuten gut durchdacht werden.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem gemeinsamen Kind schenkt. In diesem Fall ist, neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, auch die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung kann demnach nur bei Einigkeit beider Ehegatten bzw. Eigentümer erfolgen.

f) Haus oder Wohnung vermieten

Scheidung: Haus verkaufen oder vermieten?

Pflegen die ehemaligen Ehegatten ein gutes Verhältnis zueinander, besteht die Möglichkeit die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung zu vermieten. Eine Vermietung hat den Vorteil, dass fortlaufende Immobilienkredite mit Hilfe der Mieteinnahmen getilgt werden können und somit auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt. Fällt die Kreditrate niedriger als die Mieteinnahmen aus, kann der restliche Betrag zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Wichtig hierbei ist, dass die getrennten Eheleute gemeinsam Entscheidungen treffen und sich einig über die Verwaltung der Immobilie sind.

g) Teilungsversteigerung

Sollten Sie sich partout nicht auf den Hausverkauf oder die Ausgleichszahlung einigen können, kann es zur sogenannten Teilungsversteigerung kommen. Eine Teilungsversteigerung kann von einem der Ehegatten beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden, ganz unabhängig davon, wie groß sein Anteil an der Immobilie ist. Daraufhin wird der Miteigentümer, der den Antrag nicht gestellt hat, vom Gericht in Kenntnis gesetzt und hat binnen zwei Wochen Zeit, Einwand gegen die Teilungsversteigerung zu erheben.

Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, wird das Objekt an die Öffentlichkeit versteigert. Bei der Zwangsversteigerung gilt dann, dass das höchste Gebot automatisch den Zuschlag erhält - auch wenn dieses deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen sollte. Eine solche Versteigerung ist in der Regel mit finanziellen Nachteilen verbunden, da die Erlöse meist nicht dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie entsprechen. Zudem werden vom Erlös die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Lediglich der Restbetrag wird auf die Eigentümer aufgeteilt.

5. Wie berechne ich die Auszahlung an meinen Ex-Partner?

In Deutschland ist es üblich, das gemeinsame Haus im Falle einer Scheidung zu verkaufen und den Betrag im Anschluss an beide Partner bzw. Eigentümer auszuzahlen. Wenn das Haus noch vor der Scheidung verkauft wird, ist es oft möglich, Geld und Zeit zu sparen, indem der Zugewinnausgleich schon vor der Scheidung berechnet wird. Fakt ist: Der einvernehmliche Hausverkauf führt meist zu einem höheren Gewinn als beispielsweise eine Teilungsversteigerung.

Beispielrechnung: Immobilienverkauf nach Scheidung mit Auszahlung

Verkaufspreis des Hauses350.000 Euro
Restschuld Bankdarlehen-60.000 Euro
Geschätzter Verlust durch Scheidung als Verkaufsgrund-100.000 Euro
Gewinn190.000 Euro
Betrag an die jeweiligen Ehepartner (abzüglich Steuern)95.000 Euro

6. Was passiert bei einer Scheidung mit dem Hauskredit?

Scheidung: Hauskredit und Darlehen

Im Falle einer noch bestehenden Immobilienfinanzierung gibt es drei Möglichkeiten, mit den laufenden Hauskredit zu verfahren. Ein Partner übernimmt den Kredit alleine, beide Partner zahlen den Kredit vorzeitig ab oder der Kredit wird weiterhin gemeinsam getilgt. Die Entscheidung ist oft davon abhängig, wer die Immobilie behält und welche weiteren Kredite und Vereinbarungen noch bestehen.

In der Regel dürften Sie Ihr gemeinsames Haus auch über einen gemeinsamen Kredit finanziert haben. Nach der Scheidung gilt hier ebenfalls: Das Darlehen müssen Sie weiterhin zusammen tilgen. Kommt es zum Streit und einer der beiden Ehegatten zahlt seinen Anteil nicht, kann sich die Bank mit ihren Ansprüchen ausdrücklich gegen beide Kreditnehmer wenden. Wird auch dann die Zahlung verweigert oder kann sie schlichtweg nicht geleistet werden, darf die Bank das Objekt zwangsversteigern. So werden zwar die meisten offenen Schulden beglichen, doch die Zwangsversteigerung führt zu einem deutlich geringeren Erlös als ein Verkauf auf dem freien Markt.

Wenn einer der Partner sich bereit erklärt hat, auf seinen Eigentumsanteil zu verzichten, ist es wichtig auf die Entschädigungszahlung, Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch und einem evtl. gemeinsamen Hausdarlehen zu achten. Zudem sollte eine Überschreibung vorher mit dem Kreditgeber abgeklärt werden. Nachdem die Hausübertragung auf den zukünftigen und nun alleinigen Hausbesitzer erfolgte, kommen die Kosten für Strom und Wasser sowie die Tilgung der finanziellen Verbindlichkeiten nur noch auf ihn alleine zu. Sollte der Partner, der seinen Verzicht ausgesprochen hat, sich dennoch an der Tilgung der Hauskredite beteiligen, können die geleisteten Zahlungen auch auf einen Trennungsunterhalt angerechnet werden.

Trennungsunterhalt

Der Trennungsunterhalt wird während der Trennungszeit bzw. des Trennungsjahres dem geringer verdienenden Ehepartner gezahlt, damit es diesem möglich ist, den ehelichen Lebensstandard zu halten. Sobald die Scheidung rechtskräftig geworden ist, endet der Anspruch auf Trennungsunterhalt.

7. Was passiert mit dem Bausparvertrag?

Auch einen Bausparvertrag sollten Sie im Falle einer Scheidung nicht außer Acht lassen. Wenn beide Ehegatten als Inhaber des Vertrags genannt sind, wird das eingezahlte Vermögen gleichermaßen unter ihnen aufgeteilt. Das gilt auch für den Fall, dass ein Partner Inhaber des Vertrags ist, der andere Partner jedoch das Geld eingezahlt hat oder dieses von einem gemeinschaftlichen Konto eingezahlt wurde. Wurde der Bausparvertrag zum Zwecke einer gemeinsamen Baufinanzierung angelegt, so wird das Vermögen ebenfalls anteilig aufgeteilt. Der Bausparvertrag kann jederzeit von den Vertragsinhabern gekündigt werden. Zu beachten ist jedoch, in welcher Phase des Vertrags Sie sich befinden. So fällt bei einer Kündigung während der Ansparphase häufig eine Entschädigung an die Bank an.

8. Welche steuerlichen Regelungen sind zu beachten?

Scheidung: Steuern beim Hausverkauf

Entscheiden Sie sich nach der Trennung dafür, die Wohnung oder das Haus vollständig zu übernehmen, zahlen Sie dem anderen Ehepartner die angesprochene Abfindung. Im Gegenzug erhalten Sie im Rahmen der Eigentumsübertragung die andere Hälfte der Immobilie. Hierbei sollten Sie wiederum zwei steuerliche Aspekte berücksichtigen:

  • Grunderwerbsteuer:
    Sofern die Übertragung in einem direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht, zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Achten Sie darauf, diesen Zusammenhang wirklich geltend machen zu können – so sparen sie die Steuer, die schnell einige tausend Euro betragen kann.

  • Spekulationssteuer:
    Bei der Übertragung der Anteile kann unter Umständen die Spekulationssteuer anfallen. Diese bemisst sich am Veräußerungsgewinn der Immobilie und ist so hoch wie Ihr persönlicher Einkommensteuersatz. Nicht bezahlen müssen Sie die Steuer, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu Wohnzwecken selbst genutzt haben.

Weitere Hinweise und Tipps, wie Sie bei einem Hausverkauf Steuern sparen können, finden Sie in unserem weiterführenden Ratgeber-Artikel.

9. Ist ein Immobilienverkauf im Trennungsjahr der Scheidung sinnvoll?

Scheidung: Haus im Trennungsjahr verkaufen

Im Falle einer Trennung entscheiden sich die meisten Ehepaare erstmal für eine räumliche Trennung. Das bedeutet, einer der Ehepartner muss aus der gemeinsamen Immobilie ausziehen. Spricht der Ausgezogene innerhalb von sechs Monaten nach seinem Auszug keine ernsthaften Rückkehrabsichten aus, so geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Ehegatte dem verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat.

Da der im Haus wohnende Partner nun einen Wohnvorteil besitzt, hat der Ausgezogene ein Recht auf Entgelt für die Nutzungsüberlassung. Zur Berechnung des Wohnvorteils wird sich am ortsüblichen Mietspiegel orientiert, aus dem der Wert der Miete abgeleitet wird. Der noch im Haus wohnende Ehegatte kann diesen Vorteil direkt an den anderen Ehegatten als Nutzungsentschädigung auskehren oder der Wohnvorteil wird im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt.

Beispielrechnung Wohnvorteil:

Eine Ehefrau bleibt nach der Trennung im Haus wohnen. Der Wohnwert beträgt laut Mietspiegel 700 Euro. Sie verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 1.500 Euro. Demnach erhöht sich ihr Nettoeinkommen, das der Unterhaltsberechnung zugrunde zu legen ist, auf 2.200 Euro.

Entscheiden Sie sich nun gemeinsam dafür, nach dem Scheidungsantrag oder noch im Trennungsjahr das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, sollte dies möglichst schnell geschehen. Schon vor Ablauf des Trennungsjahres können Sie nach entsprechenden Käufern suchen. Dies ist auch regelmäßig der Fall, wenn das Haus für den noch im Haus wohnenden Ehegatten zu groß ist, Kosten für die Hausinstandhaltung zu hoch sind oder das Geld rechtzeitig für einen anstehenden Zugewinnausgleich beschafft werden muss.

Der Vorteil: Haben Sie beim Immobilienverkauf keinen Zeitdruck, fällt der Verkaufspreis meist deutlich höher aus als bei Verkäufen, die unter Zeitdruck vollzogen werden.

Unsere 9 Tipps zum Hausverkauf bei einer Scheidung

  • Tipp 1: Ermitteln Sie, wem was beim Hausverkauf zusteht

  • Tipp 2: Ein Ehevertrag gibt Aufschluss über die Vermögensaufteilung

  • Tipp 3: Ermitteln Sie den Immobilienwert vor der Entscheidung

  • Tipp 4: Entscheiden Sie, was mit dem Haus bei der Scheidung passiert

  • Tipp 5: Berechnen Sie die Auszahlung an den Ex-Partner

  • Tipp 6: Bedienen Sie Darlehen und Verbindlichkeiten weiterhin

  • Tipp 7: Denken Sie an den Bausparvertrag

  • Tipp 8: Beachten Sie steuerliche Regelungen

  • Tipp 9: Verkaufen Sie das Haus im Trennungsjahr

Fazit

Eine Scheidung kann eine emotionale Angelegenheit sein. Uneinigkeit zwischen den ehemaligen Eheleuten in Bezug auf gemeinsames Wohneigentum kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Daher ist es wichtig, einvernehmliche Lösungen zur Vermögens- und Güterteilung zu finden. Ein Ehevertrag kann spätere Aufteilungen erheblich erleichtern. Ohne Ehevertrag werden Ehepartner zu einer Zugewinngemeinschaft und die gemeinsam in der Ehe erworbenen Vermögensgüter müssen bei einer Scheidung aufgeteilt werden. Befindet sich ein Haus im gemeinsamen Besitz des Paares, so stellt die Aufteilung im Scheidungsfall eine besondere Herausforderung dar.

Sind sich die Ehepartner einig, können sie zwischen dem gemeinsamen Immobilienverkauf, einer Realteilung, dem gemeinsamen Wohnrecht oder der Vermietung des Hauses wählen. Bei gemeinsamen Kindern besteht außerdem die Möglichkeit, die Immobilie vorzeitig an diese zu vererben. Sollte Uneinigkeit zwischen den ehemaligen Ehegatten herrschen, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen, wobei das Haus meist unter Wert verkauft wird. Ein Fachmann kann Sie einerseits darüber beraten, wie Aufteilung und Auszahlung erfolgen können, andererseits kann er als Vermittler dienen. Das entschärft die Situation meist spürbar.

Welche Möglichkeit im Falle einer Scheidung für Sie die Beste ist, liegt ganz bei Ihnen. Um einen Schlussstrich ziehen zu können, bietet es sich jedoch an, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen und mit dem erworbenen Kapital einen Neuanfang zu starten.

Eine professionelle Beratung hilft Ihnen als Eigentümer bei wichtigen Entscheidungen hinsichtlich gemeinsamer Immobilien. Sollten Sie Interesse an einer kostenlosen Beratung durch McMakler haben, helfen wir Ihnen gerne. Tragen Sie dazu einfach die Details Ihrer Immobilie im obenstehenden Tool ein.

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Quelle:

¹Destatis.de

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Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).

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