Wohnung verkaufen leicht gemacht

In Zeiten steigender Mieten und niedriger Kreditzinsen beabsichtigen immer mehr Menschen, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Für Eigentümer mit Verkaufsabsichten ist aktuell der ideale Verkaufszeitpunkt der Wohnung, denn die ansteigende Nachfrage lässt auch die Verkaufspreise steigen. Jedoch nehmen Eigentümer oft fälschlicherweise an, ein Wohnungsverkauf sei einfacher und unkomplizierter als ein Hausverkauf. Wenn Eigentümer dann aber mit dem Verkaufsprozess starten, stellen sie meistens fest, dass es in der Praxis anders aussieht. Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung gibt es einiges zu beachten.

Eigentumswohnung verkaufen

Gibt es Besonderheiten beim Verkauf des Immobilientyps "Wohnung"?

Der Verkauf einer Wohnung unterscheidet sich in einigen Punkten vom Hausverkauf, da eine Wohnung nicht für sich allein steht, sondern Teil eines Wohnhauses und damit eines Gemeinschaftseigentums ist. Daher werden anteilig auch Nutzungsrechte am jeweiligen Wohnkomplex veräußert. Das Gemeinschaftseigentum wird gemeinschaftlich genutzt. Wenn ein Wohnungseigentümer außerhalb seiner Wohnung bauliche Veränderungen vornehmen möchte (beispielsweise die Wohnungstür wechseln oder einen Balkon anbauen), muss er sein Vorhaben vorab in der Eigentümerversammlung mit den anderen Eigentümern besprechen. Für die Wohnungsbewertung sind auch Aspekte wie die finanzielle Ausstattung und Organisation der Eigentümergemeinschaft wichtig. Details dazu sind in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zu finden.

Die Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft spielt natürlich auch für Kaufinteressenten eine Rolle. Ein Wohnungsverkauf kann beispielsweise daran scheitern, dass der Käufer nicht Teil der konkreten Eigentümergemeinschaft werden möchte, zum Beispiel weil er mit deren vorigen Entscheidungen nicht einverstanden ist. Häufig besteht hierbei die Sorge, dass die Gemeinschaft Dinge beschließen könnte, die den eigenen Vorstellungen nicht entsprechen. Beim Wohnungsverkauf sollten Sie also den gemeinschaftlichen Aspekt Ihrer Immobilie achten und diesbezüglich auf Fragen durch Interessenten vorbereitet sein.

Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen?

Ein guter Makler übernimmt nicht nur die Immobilienbewertung, sondern dient vor allem als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer beziehungsweise zukünftigem Besitzer der Immobilie (beispielsweise bei Preisverhandlungen). Des Weiteren unterstützt der Makler Sie während des gesamten Verkaufsprozesses, angefangen von der Beschaffung der Unterlagen über die Präsentation und Vermarktung der Wohnung bis hin zum Verkaufsabschluss.

Qualifizierte Immobilienmakler bieten ein breites Dienstleistungsspektrum an und versuchen für ihre Kunden das Beste herauszuholen. Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen und für Ihren Wohnungsverkauf einen Makler beauftragen wollen, achten Sie besonders auf die richtige Maklerwahl.

Lesetipp: So finden Sie den passenden Immobilienmakler.

Wohnung vermietet oder unvermietet verkaufen?

Falls Sie derzeit Ihre Eigentumswohnung vermieten, muss der Käufer Ihren Mieter mit übernehmen und hat durch die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf zunächst keine Chance auf Selbstnutzung. Eine leere und bezugsfreie Wohnung lässt sich daher in der Regel schneller verkaufen und erzielt einen höheren Preis.

Ob es sich im Einzelfall eher anbietet, die Wohnung leer stehend oder vermietet zu verkaufen, ist außerdem abhängig von der angestrebten Käuferzielgruppe. Vermietete Wohnungen sind in der Regel eher für Kapitalanleger von Interesse, da diese die Immobilie nicht selbst nutzen möchten. Für Käufer mit Eigenbedarf sind in der Regel nur unvermietete Wohnungen, die direkt nach dem Verkauf bezogen werden können, interessant. Welche Zielgruppe im Einzelfall die richtige für eine Wohnung ist, hängt unter anderem von Art, Ausstattung und Lage der Eigentumswohnung ab.

Lesetipp: Das müssen Sie beachten, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Eigentumswohnung?

Bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung sollten Sie im ersten Schritt alle nötigen Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen. Dazu gehören:

  • Teilungserklärung
    Im Gegensatz zum Hausverkauf benötigt man für einen Wohnungsverkauf die Teilungserklärung. In ihr wird festgelegt, welche Flächen der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören.

  • Energieausweis
    Verglichen mit einem Hausverkauf, ist der Energieausweis für Käufer einer Eigentumswohnung nicht sonderlich aussagekräftig. Der Energieausweis wird immer für eine gesamte Immobilie erstellt, nicht aber für eine einzelne Wohnung.

  • Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
    Bei einer Eigentümergemeinschaft wird mindestens einmal im Jahr zu einer Eigentümerversammlung einberufen. Die Eigentümergemeinschaft trifft im Plenum alle wichtigen Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum. Diese werden in den Eigentümerversammlungsprotokollen festgehalten. Hier finden Wohnungskäufer nützliche Informationen für geplante Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.

  • Rücklagenübersicht

  • Grundrissplan

  • Baubeschreibung (soweit vorhanden)
    Falls noch eine Baubeschreibung vorhanden ist, sollte sie ebenfalls den Unterlagen beigefügt werden. Diese ist interessant für Wohnungskäufer, da hier vom Bauträger festgelegt wurde, wie die gesamte Anlage gebaut wurde – angefangen von der Bodenplatte über das Mauerwerk bis hin zum Dachstuhl und den Steckdosen in den Wohnungen.

  • Grundbuchauszug

  • Brandversicherungsurkunde (Feuerversicherungspolice)

  • Die letzten drei Wohngeldabrechnungen

  • Kopie vom Mietvertrag (sofern die Eigentumswohnung vermietet ist)

In der Regel haben Sie diese Unterlagen zu Hause. Sollten Sie für den Verkauf Ihrer Wohnung feststellen, dass Ihnen Unterlagen fehlen, können Sie diese meist gegen eine Gebühr bei Ihrer Hausverwaltung beantragen oder Ihr Makler erledigt dies für Sie.

Checklisten mit allen benötigten Unterlagen für Ihren Wohnungsverkauf können Sie hier kostenlos als PDF herunterladen:

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Warum ist die Wohnungsbewertung wichtig für den Verkauf?

Eine fachkundige Wertermittlung der Wohnung ist das entscheidende Werkzeug für die richtige Preisfindung und somit für den Verkauf Ihres Objektes. Gerade wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist eine professionelle Wertermittlung der Eigentumswohnung für den Verkaufspreis ausschlaggebend. Oftmals befinden sich unter den Kaufinteressenten Kapitalanleger, die beim Kauf einer Wohnung vor allem auf eine hohe Rendite achten.
Aber auch beim Verkauf einer unvermieteten Wohnung ist eine detaillierte Wertermittlung nötig, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
Nutzen Sie unseren Service und lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten.

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Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis?

Bei allen Immobilienverkäufen, egal ob beim Hausverkauf, Grundstücksverkauf oder beim Verkauf einer Eigentumswohnung, ist der erzielbare Verkaufspreis ein wichtiges Kriterium für Eigentümer. Beim Wohnungsverkauf können beispielsweise die durchschnittlichen Quadratmeterpreise vor Ort für Eigentumswohnungen einen ersten Anhaltspunkt für einen möglichen Preis liefern. Allerdings gibt es beim Wohnungsverkauf viele Faktoren, die sich auf die Höhe des Verkaufspreises auswirken können.

Grundsätzlich sind folgende wertbeeinflussende Faktoren bei einem Wohnungsverkauf für die Höhe des Verkaufspreises von Bedeutung:

  • Die aktuelle Marktlage

  • Verfügbarkeit der Eigentumswohnung
    Ist die Wohnung vermietet oder frei?

  • Lage
    Die Lage der Eigentumswohnung ist ein für den Verkaufspreis sehr wichtiger Faktor. Befindet sich Ihre Wohnung in einem begehrten Stadtteil? Gibt es ausreichend Einkaufmöglichkeiten in der Umgebung?

  • Ausstattung und Zustand
    Wie viele Quadratmeter hat Ihre Wohnung und wie viele Zimmer hat sie? In welchem Zustand befindet sich Ihre Wohnung?

  • Sonstige Merkmale
    Die Geschosslage, also auf welcher Etage sich die Eigentumswohnung befindet, ist ein weiterer Aspekt, der bei der Ermittlung des Verkaufspreises eine wichtige Rolle spielt. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, ist auch die Lage im Gebäude selbst für den Verkaufspreis entscheidend. Ebenfalls Einfluss auf den Preis der Wohnung hat die Grundrisssituation, also die Aufteilung. Altbauwohnungen unterscheiden sich teilweise massiv in ihrer Aufteilung zu den Wohnungen von heute. Was für eine Aussicht hat man, wenn man aus dem Fenster schaut? Haben Sie einen Blick auf den schönen, grünen Innenhof oder aber auf eine laute und befahrene Straße? Außerdem spielt bei manchen Wohnungen die Ausrichtung nach Himmelsrichtung eine Rolle, sowie weitere störende Einflüsse wie Gestank, Emissionen oder Lärm in direkter Umgebung der Immobilie.

Wohnung vor dem Verkauf renovieren?

Vor dem Verkauf sollte noch die Frage geklärt werden, ob Sie Ihre Eigentumswohnung noch renovieren möchten. Die Frage, ob Ihre Wohnung zur Wertsteigerung vor dem Verkauf renoviert oder modernisiert werden sollte, ist nicht pauschal zu beantworten. Eine renovierte Wohnung kann bei einem Immobilienverkauf durchaus einen höheren Verkaufspreis begründen. Allerdings sollten die Kosten für eine Renovierung den möglichen Mehrerlös nicht übersteigen, um am Ende nicht "drauf zu zahlen".

Lassen Sie sich im Rahmen der Immobilienbewertung von Ihrem Makler zu dieser Thematik beraten.

Welche Kosten entstehen beim Wohnungsverkauf?

Es gibt keine pauschale Antwort auf die Frage, welche genauen Kosten bei einem Wohnungsverkauf anfallen, da hierbei mehrere Faktoren entscheidend sind. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung beispielsweise verkaufen, obwohl durch eine Finanzierung noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank bestehen, kann diese eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wenn Sie Ihre Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, fällt auf den Verkaufserlös die Spekulationssteuer an. Hinzu können Kosten für die Beschaffung wichtiger Unterlagen kommen, beispielsweise für die Beantragung eines Energieausweises. Unumgänglich sind jedoch die Notarkosten für die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages. Ein Immobilienmakler berät Sie darüber, welche Kosten bei Ihrem Wohnungsverkauf auf Sie zukommen.

Machen Sie ganz einfach mit wenigen Klicks Angaben zu Ihrer Wohnung und vereinbaren Sie telefonisch einen Termin mit unserem Makler vor Ort:

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Bildquelle: iStock.com/asbe