Der ideale Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie

Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen fragen sich oft, wann der ideale Verkaufszeitpunkt für ihr Eigentum ist. Einer der häufigsten Fehler beim Verkaufen eines Objekts, ist nämlich der falsche Zeitpunkt. Dabei geht es oft darum, wann eine möglichst hohe Immobilienbewertung zustande kommt, bzw. wann die Nachfrage steigt und es viele Interessenten gibt. In unserem Ratgeber-Artikel erfahren Sie, welche Faktoren für oder gegen einen Hausverkauf sprechen und warum es keine pauschale Antwort auf die Frage nach dem optimalen Zeitpunkt für den Hausverkauf geben kann.

Der richtige Verkaufszeitpunkt einer Immobilie will gut bedacht sein

1. Wann ist der ideale Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie?

Immobilienbesitzer müssen wissen, dass es keine pauschale Antwort auf die Frage, wann der ideale Zeitpunkt für den Hausverkauf ist, geben kann. Denn Immobilien und die persönlichen Umstände ihrer Besitzer sind immer individuell. Darum gibt es viele verschiedene Faktoren, die den (optimalen) Verkaufszeitpunkt bedingen. Deswegen müssen Sie als Eigentümer möglichst alle Kriterien berücksichtigen, die den passenden Verkaufszeitpunkt für Sie und Ihre Immobilie, beeinflussen. Denn nur so kann eine gut überlegte Entscheidung über den Immobilienverkauf getroffen werden.

2. Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufszeitpunkt?

Falls Sie grundsätzlich ein Interesse daran haben Ihr Haus, Ihre Wohnung oder ein Grundstück zu verkaufen, finden Sie hier verschiedene Indizien, die Ihre Entscheidung vielleicht erleichtern. Das sind sowohl private Indikatoren, als auch Aspekte, auf die Sie keinen direkten Einfluss haben, wie z. B. die aktuelle Zinshöhe. Wenn Sie einen erfahrenen Makler beauftragen, kann dieser Ihnen alle Anhaltspunkte aufzeigen.

2.1 Persönliche oder berufliche Gründe als Anlass für den Immobilienverkauf

Sehr häufig können persönliche und auch berufliche Gründe der Anlass für den Hausverkauf oder den Verkauf der eigenen Wohnung sein. Wenn sich Paare trennen oder die erwachsen gewordenen Kinder das Elternhaus verlassen, entscheiden sich Eigentümer häufig für den Hausverkauf und den Umzug in eine kleinere Immobilie. Der Tod eines Partners oder ein geerbtes Haus, können ebenfalls Gründe dafür sein, ein Haus verkaufen zu wollen. Bei älteren Hausbesitzern, die nicht mehr gut zu Fuß sind, keine Treppen mehr steigen oder den Garten nicht mehr wie gewohnt pflegen können oder wollen, wird der Verkaufszeitpunkt eben durch jene gesundheitliche Aspekte beeinflusst. Wenn Sie in dieser Situation sind und Ihr Haus verkaufen wollen, kann es besonders hilfreich sein, einen Makler zu beauftragen, der Sie dabei unterstützt. Nicht zuletzt kann auch ein beruflich bedingter Umzug dazu führen, dass man schnell einen Käufer finden muss.

2.2 Steuerliche Aspekte des Immobilienverkaufs

Immobilienbesitzer müssen beachten, dass bei dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung eine Spekulationssteuer fällig werden kann. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn die betreffende Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird oder wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor nicht durch den Inhaber selbst genutzt wurde. Solche privaten Veräußerungsgeschäfte sind einkommenssteuerpflichtig und man muss den Gewinn aus dem Verkauf über seine privaten Einkünfte versteuern. Diese Regelung kann für viele Immobilienbesitzer in Deutschland schnell problematisch werden,
weil sie bis zu 40 Prozent vom Gewinn aus dem Hausverkauf an das Finanzamt entrichten müssen.

Doch die Spekulationssteuer lässt sich umgehen, wenn man den Verkaufszeitpunkt für seine Immobilie richtig auswählt: Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, empfiehlt es sich, mit dem Verkauf zu warten bis die Spekulationsfrist von 10 Jahren vorbei ist. Außerdem kann man die Spekulationsfrist durch die Eigennutzung der Immobilie umgehen. Wer das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren vor dem Verkauf selbst nutzt, kann es noch vor Ablauf der Spekulationsfrist – steuerfrei – verkaufen.

Zudem ist die Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Diese besagt, dass Sie innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkaufen dürfen, da dies sonst als gewerblicher Handel eingestuft wird und entsprechend eine Gewerbesteuer bezahlt werden muss. Diese Regel greift nicht, wenn Sie ein geerbtes Objekt verkaufen. Auch der Verkauf von bebauten Grundstücken, die Sie in einem Zeitraum von mindestens zehn Jahren selbst bewohnt oder vermietet haben, ist von der Drei-Objekte-Grenze ausgenommen.

Info

Hinweis von McMakler:

Ehepartner werden als Einzelpersonen angesehen. Das bedeutet, die Hausverkäufe aus den vergangenen Jahren werden nicht zusammengezählt. Jeder Ehepartner hat eine eigene Drei-Objekte-Grenze.

2.3 Die Finanzierung der Immobilie

Auch die Finanzierung beim Hauskauf kann ein wichtiger Faktor sein und das gilt sowohl für Käufer, als auch für Verkäufer. Aktuell sind die Zinsen sehr niedrig, dadurch können sich mehr Menschen einen Kredit leisten und die Nachfrage steigt. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ist die Gruppe der potenziellen Käufer also vergleichsweise groß. Falls Sie als Hausverkäufer planen, mit dem Erlös aus dem Hausverkauf einen Kredit frühzeitig abzubezahlen, sollten Sie sich schon vorher Informationen über die Vorfälligkeitsentschädigung besorgen. Unter Umständen müssen Sie den potenziellen Zinsverlust der Bank ausgleichen. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs, vom 19.01.2016, gelten für diese Ausgleichszahlungen feste Regeln, die eine unverhältnismäßig hohe Zahlung verhindern sollen.

2.4 Hausbewertung bei Verkauf

Ob sich der Hausverkauf für Sie überhaupt lohnt, ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium für den Zeitpunkt des Verkaufs. Um das herauszufinden ist eine Immobilienbewertung unerlässlich. Der Verkehrswert, der den möglichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie bestimmt, wird dabei maßgeblich vom Bodenwert beeinflusst. Dieser beschreibt den Wert des unbebauten Grundstücks. Hinzu kommt der sehr individuelle Wert der Grundstücksbebauung, welcher z. B. vom Energieausweis, dem Grundbuchauszug und dem Zustand der Bebauung beeinflusst wird. Allgemein gilt, dass sich der Verkaufspreis an der Nachfrage orientiert. So sind die Preise in Ballungsräumen mit vielen Kaufinteressenten deutlich höher, als in ländlichen Regionen, da dort oft keine so hohe Nachfrage besteht. Für die Immobilienbewertung können Sie auch einen erfahrenen Makler beauftragen, dieser kann Ihnen bei der Wertermittlung und beim weiteren Prozess des Hausverkaufs assistieren.

2.5 Chancen, den Verkaufserlös woanders besser anzulegen

Auch die allgemeine wirtschaftliche Lage kann den Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie beeinflussen. Wenn man den Verkaufserlös woanders, mit einer besseren Rendite, anlegen kann, lohnt sich der Hausverkauf und man sollte damit nicht länger warten. Wer dagegen mit seinem Objekt gute Mieteinnahmen erzielt und den Verkaufserlös zum aktuellen Zeitpunkt nur bei sehr niedrigen Zinsen anlegen kann, sollte mit dem Verkauf noch warten und weiterhin vermieten.

2.6 Art und Eigenschaften der Immobilie

Ob Sie eine Ferienwohnung, ein Einfamilienhaus, eine gewerbliche Immobilie oder ein unbebautes Grundstück verkaufen möchten, ist für den Verkaufszeitpunkt ebenfalls ein wichtiger Aspekt. Der Markt für Ferienwohnungen, die sich in einer attraktiven Lage befinden, ist beispielsweise immer noch in einer Phase der Preissteigerung. Wenn Sie eine Ferienwohnung in attraktiver Lage besitzen, kann es sich also durchaus lohnen, mit dem Verkauf noch etwas zu warten.

Bei einer gewerblichen Immobilie ist es von Vorteil, wenn diese vermietet ist. Ein Einfamilienhaus sollte nicht vermietet sein. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine große Rolle. Handelt es sich um einen etwas heruntergekommenen Altbau, kann sich eine Renovierung lohnen, da sie die Attraktivität und damit den Wert der Immobilie steigert. Weiterhin kann man durch die Art der Immobilie einen Rückschluss auf die potenziellen Kaufinteressenten ziehen und dies in der Vermarktungsstrategie berücksichtigen – für die passende Vermarktung können Sie sich an den Makler Ihres Vertrauens wenden.

2.7 Die ideale Vermarktung für Ihr Objekt

Nicht nur wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, sondern auch, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, brauchen Sie ein Inserat. Für eine ganzheitliche und erfolgreiche Vermarktung ist es wichtig, dass Sie eine Kombination aus traditionellen, klassischen und innovativen Vermarktungskanälen nutzen. Allgemein gilt beim Hausverkauf auch, je länger ein Objekt auf dem Markt ist, desto unattraktiver wird das Angebot – zumindest aus Sicht der Interessenten. Um erfolgreich inserieren zu können, müssen Sie Ihr Haus attraktiv, aber auch realistisch darstellen. Dabei kommt es nicht zuletzt auf eine realistische Hausbewertung an.


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