Hausverkauf: Das sind die 7 größten Fehler

Ein privater Hausverkauf ist ein komplexer und meist langwieriger Prozess, bei dem Sie als Verkäufer schnell Fehler machen können. In diesem Ratgeber stellen wir Ihnen den Ablauf eines Hausverkaufs vor. Wir klären sie zu den häufigsten Fehlern beim Hausverkauf auf und geben Ihnen wichtige Tipps an die Hand, damit Sie diese Fehler umgehen. Außerdem erfahren Sie, wie Sie ein Makler in den einzelnen Schritten des Hausverkaufs unterstützen kann. Nutzen Sie diesen Ratgeber als Entscheidungsgrundlage dafür, ob Sie Ihr Haus privat oder mit einem Makler verkaufen möchten und ob Sie den Verkaufszeitpunkt richtig gewählt haben.

Eigentümer entspannen sich beim Verkauf des Eigenheims, indem sie diese Fehler vermeiden

Wie läuft ein privater Hausverkauf ab?

Ein privater Hausverkauf besteht aus vier Prozessphasen, der Vorbereitung, der Vermarktung, der Abwicklung und der Übergabe.

  • Phase 1 - Vorbereitung
    Die erste Phase ist die Vorbereitungsphase. In dieser Phase sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie bestimmen und den Angebotspreis festlegen. Zusätzlich sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammenstellen beziehungsweise beantragen. Gegebenenfalls sollten Sie Ihr Haus außerdem für den Verkauf vorbereiten, also Schönheitsreparaturen vornehmen und persönliche Gegenstände entfernen, damit diese auf den Fotoaufnahmen für das Exposé und während der Besichtigungstermine nicht stören.

  • Phase 2 - Vermarktung
    Nach der Vorbereitung folgt die Vermarktungsphase. In dieser Phase sollten Sie Ihre Vermarktungsstrategie auf Basis Ihrer Käuferzielgruppe festlegen, ein Exposé und Anzeigen erstellen sowie Besichtigungstermine durchführen.

  • Phase 3 - Abwicklung
    Haben Sie einen Käufer gefunden, beginnt die Abwicklungsphase mit den Verkaufsverhandlungen. Hierbei sollten Sie die Bonität des Käufers prüfen, bevor Sie mit dem Notar den Kaufvertrag aufsetzen.

  • Phase 4 - Übergabe
    In der abschließenden Phase kommt es zum Notartermin und zur Vertragsunterzeichnung. Nachdem der Käufer den Kaufpreis für Ihr Haus bezahlt hat, nimmt der Notar den Grundbucheintrag vor. Mit der Schlüsselübergabe ist der Hausverkauf abgeschlossen.

Info

TIPP: Checkliste für den Hausverkauf

Mit unserer Checkliste für den Hausverkauf behalten Sie alle wichtigen Punkte beim privaten Hausverkauf im Blick. Die Checkliste enthält alle wichtigen Fragen vor dem Hausverkauf, alle notwendigen Unterlagen sowie Informationen zum Übergabeprotokoll.


1. Fehler: Der falsche Zeitpunkt

Die Vorbereitungen bei einem Hausverkauf sind genauso wichtig wie der Hausverkauf selbst. Und dazu gehört es auch, den Zeitpunkt, zu welchem Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gut abzuwägen. Der Verkaufszeitpunkt kann entscheidend dafür sein, welchen Verkaufspreis Sie für Ihre Immobilie erzielen können.

Um den optimalen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, ist es unerlässlich, dass Sie bei Ihrem Hausverkauf die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung schon im Voraus beobachten, um mögliche Trends in der Preisentwicklung festzustellen. Auch sollten Sie die Entwicklung der Zinsen im Auge behalten. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie einen Käufer für Ihr Haus finden und die Immobilie zum Bestpreis verkaufen können.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) kann Einfluss auf den Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks und somit auf den Verkauf der Immobilie haben. Eine Niedrigzinspolitik kann zu höheren Vermögenspreisen führen, da niedrige Zinsen den Wunsch nach Eigentum steigern. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt der Leitzins der EZB bei 0,00 Prozent (Stand: August 2020), was Ihnen bei der Preisverhandlung mit Interessenten in die Hände spielen kann. Umgekehrt kann eine Zinssteigerung zu sinkender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen.

Beachten Sie bei der Wahl der Verkaufszeitpunktes außerdem die Spekulationsfrist für Immobilien. Erst nach zehn Jahren entfällt die Spekulationssteuer beim Wiederverkauf. – Sie zahlen ab 2020 also keine Steuern mehr auf den Wiederverkauf eines Hauses, das Sie vor 2010 erstanden haben.

Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, sollten Sie unbedingt wichtige Gesetzgebungen und Kostenaspekte des Immobilienmarktes beachten. Ein Immobilienmakler berät und unterstützt Sie bei diesem wichtigen Thema.


2. Fehler: Der Immobilien-Verkehrswert ist unbekannt

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist es relevant, den aktuellen Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu kennen. Als Eigentümer erinnern Sie sich vielleicht noch an den Preis, den Sie für Ihr Haus einst bezahlt haben. Auch die Kosten, die Sie für etwaige Reparaturen, Sanierungen und Ausbesserungen aufgewendet haben, liegen Ihnen wahrscheinlich vor. Doch sollte sich eine Immobilie bereits länger in Ihrem Besitz befinden, ist es nicht unwahrscheinlich, dass der aktuelle Verkehrswert stark von dem ursprünglich bezahlten Kaufpreis abweicht. Generell werden Immobilienpreise durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Der Wert einer Immobilie ist zudem abhängig von weiteren Faktoren wie der Lage, der Ausstattung und des Zustandes. Bei der Immobilienbewertung ist es wichtig, das richtige Wertermittlungsverfahren für Ihren Immobilientyp zu verwenden. Damit die Bewertung korrekt durchgeführt ist, sollten Sie einen Experten mit der Wertermittlung Ihres Hauses beauftragen. Dank der Wertermittlung kann der Immobilienexperte einen für Ihre Immobilie angemessenen Verkaufspreis bestimmen.

Immobilienmakler bieten hier oftmals eine kostenlose Immobilienbewertung an. Ein Makler berät Sie zudem bezüglich Sanierungen oder Modernisierungsmaßnahmen. Mit der Zeit entstehen an vielen Häusern kleinere Mängel, an die man sich als Eigentümer schnell gewöhnt. Sie müssen damit rechnen, dass viele Interessenten kleinere Schäden am Haus beanstanden, um den Kaufpreis zu senken. Kleinere Reparaturen und Ausbesserungen am Haus können sich daher lohnen, denn so steigern Sie den Wert einer Wohnung oder eines Hauses und damit die Chance, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.


3. Fehler: Sie schließen einen Makler von Vornherein aus

Natürlich ist es möglich den Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf auch ohne Makler gewinnbringend zu verkaufen. Betrachten Sie Ihr Vorhaben unter den folgenden Blickpunkten um zu beurteilen ob Sie für den Verkauf einen Makler hinzuziehen möchten.

  1. Verfügen Sie über die zeitlichen Ressourcen, um Ihren Hausverkauf zu organisieren, begleiten und abzuschließen?

  2. Reichen Ihr Wissensstand und Ihre Kompetenzen aus, um den Verkauf der Immobilie ohne Makler zielgerichtet auf dem schnelllebigen, regionalen Immobilienmarkt zu koordinieren?


Es ist nicht ratsam sich auf gut Glück in den Immobilienmarkt zu stürzen. Immobilien, die beispielsweise ohne aussagekräftiges Exposé beworben werden oder bei denen der Verkaufspreis zu hoch angesetzt wurde, entwickeln sich so schnell zu Ausschussware. Beim Hausverkauf ist es erfahrungsgemäß so, dass sich die Beschäftigung eines Maklers für den Eigentümer finanziell lohnt. Der Makler erhält nur im Erfolgsfall eine Maklerprovision und die genauen Konditionen können in einem Maklervertrag festgehalten werden. Überlegen Sie, ob Sie einen Makler unter Vertrag nehmen. Ein kompetenter Makler berät Sie darin, den effizientesten Weg für Ihren Hausverkauf zu finden. Er nimmt Ihnen viele Aufgaben ab und spart Ihnen somit viel Zeit. In den Zuständigkeitsbereich eines Maklers fallen unter anderem:

  • Die richtige Hausbewertung

  • Objektdarstellung (Erstellung von Exposés)

  • Immobilienvermarktung

  • Interessentenkoordination und Durchführung von Besichtigungsterminen

  • Strategische Kaufpreisverhandlungen mit den Interessenten

  • Die Vorbereitung von Kaufverträgen für den Hausverkauf (damit Ihnen durch versteckte Klauseln kein Nachteil entsteht)

  • Anwesenheit beim Notartermin


4. Fehler: Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht identifiziert

Jede Wohnung, jedes Haus und jedes Grundstück ist beim Verkauf nur für bestimmte Käufergruppen interessant – teilweise hat dies finanzielle Gründe, in anderen Fällen liegt das an der Art, Größe oder Lage Ihrer Immobilie. Je nach Kaufinteressenten variieren auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihren Hausverkauf. Die Gestaltung des Exposés sowie die Art der Vermarktung (Immobilienplattform, Zeitungsanzeigen, Social Media etc.) korrespondiert im besten Fall mit den Kaufinteressenten. Ist dies der Fall, sollten Sie beim Hausverkauf Ihre Immobilie möglichst breit innerhalb der Interessengemeinde streuen, um die Nachfrage zu erhöhen und um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen.

Tipp

Achten Sie bei der Erstellung Ihres Exposés darauf, akkurat in der Darstellung zu bleiben. Wecken Sie keine zu hohen oder falschen Erwartungen bei potenziellen Käufern, sondern bewerben Sie die Immobilie ehrlich. Häufig tendieren Eigentümer dazu, die eigene Immobilie in den Suchanzeigen zu beschönigen. Das führt nach der Besichtigung nicht selten zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und schlussendlich zu weniger Käuferanfragen und niedrigeren Geboten bei der Kaufpreisverhandlung.

Seien Sie nicht nachlässig bei der Identifizierung der für Sie relevanten Käufergruppen. Nur so können Sie Ihre Vermarktung zielgerichteter gestalten, was sich positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten und dadurch auch positiv auf den möglichen Verkaufspreis ausübt.


5. Fehler: Ohne Vorbereitung zum Besichtigungstermin

Kaufinteressenten kommen in den meisten Fällen mit sehr detaillierten Fragen zur Hausbesichtigung. Da es beim Hausverkauf um sehr viel Geld geht, achten die Interessenten bei dem Besichtigungstermin selbst auf kleinste Mängel am Haus und möchten sich meist so umfangreich wie möglich über den Zustand der Immobilie informieren. Sollten Sie als Eigentümer so einem Kreuzverhör unvorbereitet gegenüberstehen und Fragen offenlassen, könnten mögliche Käufer dadurch verunsichert werden oder einen Vorwand darin sehen, den Preis zu drücken.

Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über mögliche Fragen zum Haus oder zur Wohnung, sodass Sie schnell die richtigen Antworten parat haben. Achten Sie auch darauf, frühzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen, die Kaufinteressenten bei der Besichtigung einsehen wollen. Dazu gehören in der Regel der Energieausweis des Hauses, der Grundriss, eine Nebenkostenübersicht und ein Grundbuchauszug. Am besten gelingt die Vorbereitung auf die Besichtigung mit einer Checkliste für den Hausverkauf für die wichtigsten Dokumente.

Tipp

Seien Sie genau, nehmen Sie sich Zeit für eine ordentliche Vorbereitung auf die Besichtigungstermine. So können sie während der Besichtigung nicht nur souverän auf die Fragen der Interessenten eingehen, sondern gegebenenfalls mit selbstgewählten Informationen auf Käufer zugehen und so Ihr Wohlbefinden gegenüber der Situation und Ihrer Immobilie stärken.

Info

Hinweis

Prüfen Sie Unterlagen vor der Besichtigung auch auf Aktualität und Gültigkeit. Z. B. sind Energieausweise aus dem Jahr 2010 bereits ausgelaufen und müssen neu erstellt werden.


6. Fehler: Sie sind nicht verhandlungsbereit

Als Eigentümer möchten Sie Ihre Immobilie selbstverständlich zum bestmöglichen Preis verkaufen. Der emotionale Wert ist zuweilen hoch, besonders wenn man ein geerbtes Haus verkaufen will. Demgegenüber steht aber ein Käufer, welcher am glücklichsten ist, wenn er am Ende des Verhandlungsprozesses einen Erfolg vermarkten kann. Daher ist es durchaus ratsam, sich auf Verhandlungen einzulassen und besonnen zu entscheiden inwieweit Sie Interessenten entgegenkommen möchten. Streiten Sie jede Preisminderung oder Veränderung des Kaufvertrags ab, wird Ihnen in der Regel kein zeitnaher Hausverkauf gelingen. Um geistesgegenwärtig in den Preisverhandlungen zu agieren, bietet es sich an, folgende Dinge in Betracht zu ziehen:

  • Entwickeln Sie eine logische Preisstrategie
  • Legen Sie sich schlagfertige Argumente für Ihre Preisvorstellungen bereit (Lage, Besonderheiten, Infrastruktur etc.)
  • Ziehen Sie einen Makler hinzu, der durch seine Erfahrung routinierter in der Verhandlung agieren kann.

Erfahrungsgemäß finden die Verhandlungsparteien erst nach langen Besprechungen eine Einigung. Verbauen Sie sich Ihren Verhandlungserfolg nicht durch Sturheit. Oftmals ist es möglich, dass spezifische Klauseln im Kaufvertrag den Kaufpreis noch steigern können.


7. Fehler: Sie übersehen Mängel im Kaufvertrag

Haben sich beide Parteien bei der Vertragsverhandlung auf einen Preis geeinigt, ist der Verkaufsprozess fast vollbracht. Die letzte Hürde vor einem erfolgreichen Hausverkauf ist letztlich der Notartermin. Der Notar verliest dabei den Kaufvertrag und im Anschluss wird dieser von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, mit der notariellen Beglaubigung wird der Kauf rechtskräftig. Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und durch den Notar beurkundet ist, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Da dieser Termin die letzte Möglichkeit ist, den Kauf zu koordinieren und die eigenen Vorstellungen durchzusetzen, ist es sehr wichtig, sich gründlich vorzubereiten. Beim Hausverkauf gibt es einige rechtliche Nebenbestimmungen, die für Eigentümer oftmals ungeahnte Konsequenzen haben. Daher ist es ratsam, vor dem Termin alle Dokumente noch einmal genauestens zu prüfen und während der Verlesung besonders aufmerksam zuzuhören. Es ist möglich, den Notar während der Verlesung zu unterbrechen und Fragen zu stellen. Machen Sie, wenn nötig, unbedingt von diesem Recht Gebrauch.

Auch hier ist es ratsam, einen Makler zu beauftragen, der den Kaufvertrag Korrektur liest und Verbesserungsvorschläge macht. Zwar beglaubigt der Notar Ihren Kaufvertrag und prüft ihn auf juristische Korrektheit, er führt jedoch keine inhaltlichen Korrekturen oder Ergänzungen durch und berät Sie auch nicht bei Ihrem Immobilienverkauf.

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TIPP

Ein Kaufvertrag für ein Haus ist ein Verpflichtungsgeschäft und bietet Sicherheit für Käufer und Verkäufer. Damit ein Kaufvertrag für ein Haus wirksam ist muss er notariell beurkundet werden. Erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Kaufvertrag, worauf Sie Kaufvertrag für den Hausverkauf achten müssen und welche Unterlagen der Notar benötigt.


Fazit

Ein Hausverkauf ist ein Prozess mit vier Phasen. Jede Phase - Vorbereitung, Vermarktung, Abwicklung, Übergabe - kann ohne Makler eine Herausforderung für einen privaten Verkäufer darstellen. Wer nicht über eine ausreichende Erfahrung im Hausverkauf verfügt, macht hier ohne Makler schnell Fehler, die eventuell finanzielle Einbußen mit sich ziehen. Ein versierter Makler kann Sie während des gesamten Verkaufsprozesses durch seine Erfahrung und Fachkenntnisse unterstützen und somit nicht nur vor Fehlern bewahren, sondern Ihnen auch zeitlichen und organisatorischen Aufwand abnehmen.

Fordern Sie jetzt eine kostenlose Immobilienbewertung bei McMakler an und wir informieren Sie während eines unverbindlichen Beratungsgesprächs zu unseren Leistungen für Ihren Hausverkauf.

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Bildquelle: iStock.com/oneinchpunch