Hausverkauf bei Scheidung – 8 Tipps zum Geld, Nerven und Zeit sparen

In Deutschland wird in etwa jede dritte Ehe wieder geschieden. Neben dem emotionalen Stress kommen auf die Betroffenen auch finanzielle Fragen zu. Wird das Haus verkauft oder soll der Ehepartner ausbezahlt werden? Was passiert mit den gemeinsamen Verbindlichkeiten zum Haus? Kann das Haus schon im Trennungsjahr verkauft werden? Unsere Tipps zeigen Ihnen, wie Sie den Hausverkauf bei Scheidung möglichst zeitsparend, reibungslos und günstig bewerkstelligen können.

Aufgrund von Scheidung Verkaufsschild am Haus aufgestellt

Tipp 1: Ermitteln wem was beim Hausverkauf zu steht

Grundsätzlich gilt, dass Sie und Ihr Partner mit dem Zeitpunkt der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft eingehen. Das heißt im Endeffekt, dass das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen bei der Trennung geteilt wird. Für Ihre Immobilie bedeutet das: Sowohl Sie als auch Ihrem Partner gehören 50 Prozent des Objekts. Sie können sich nun auf den Hausverkauf nach der Scheidung mit ihrem Ehepartner einigen. Der Gewinn – und auch die Kosten für den Verkauf – werden dann 50/50 geteilt.


Eine weitere Möglichkeit ist die Ausgleichszahlung. Einer der beiden Ehepartner überschreibt dem jeweils anderen seinen Anteil an der Immobilie. Dafür erhält er wiederum eine Ausgleichszahlung in entsprechender Höhe. Wer die Immobilie dann zu 100 Prozent besitzt, kann sie entweder weiter selbst nutzen oder das Haus verkaufen.
Auch wenn eine Scheidung keine leichte Sache ist und die Nerven möglicherweise schon genug strapaziert sind, versuchen Sie mit Ihrem Partner gemeinsame Entscheidungen zu treffen. Sollten Sie sich partout nicht auf den Hausverkauf oder die Ausgleichzahlung einigen können, kann es zur sogenannten Teilungsversteigerung kommen. In diesem Fall wird das Haus zwangsversteigert, was für Sie mit finanziellen Nachteilen verbunden ist. Denn im Regelfall erzielen solche Versteigerungen nur Erlöse von etwa 60 Prozent des tatsächlichen Immobilienwerts.
Eine Teilungsversteigerung kann von einem der Ehegatten beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden, wenn Uneinigkeit über den Hausverkauf bei der Scheidung besteht.

Bei der Zwangsversteigerung gilt dann, dass das höchste Gebot automatisch den Zuschlag erhält – auch wenn dieses deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen sollte.

Damit es aber gar nicht erst soweit kommt und Sie unnötige Kosten sowie Verkaufsverluste vermeiden, können Sie bei einer vorauszusehenden Scheidung eine Scheidungsfolgenvereinbarung treffen. Diese kann, bei nicht vorhandenem Ehevertrag, nachträglich bei einer Scheidung vereinbart werden.
In einer Scheidungsfolgenvereinbarung wird festgehalten:

  • Unterhaltsberechnung vom Ehegatten
  • Unterhaltsberechnung von gemeinsamen Kindern
  • der Zugewinnausgleich
  • Fragen bezüglich des Haushalts beziehungsweise der ehelichen Immobilie
  • der Versorgungsausgleich

Somit wird das gerichtliche Scheidungsverfahren vereinfacht. Die Vereinbarung muss im Scheidungstermin vom Gericht protokolliert und je nach geregelter Vereinbarung, durch einen Notar beurkundet werden, um Wirksamkeit zu erlangen.

Tipp 2: Ein Ehevertrag gibt Aufschluss über die Vermögensaufteilung

Es mag vielleicht vielen frisch Vermählten unromantisch erscheinen, sich vor oder kurz nach der Eheschließung mit finanziellen Fragen auseinander zu setzen. Ein Ehevertrag kann allerdings den Prozess einer Scheidung erleichtern. Wenn Sie einen Ehevertrag geschlossen haben, ist hier genau geregelt, was mit einzelnen Vermögensgegenständen passiert. In diesem Vertrag können Ehepartner individuelle und von gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen zur Vermögensaufteilung, Unterhaltszahlungen sowie Altersversorgung treffen. Mit einem Ehevertrag kommt es auch nicht, durch Uneinigkeiten beim Scheidungsantrag, zur Teilungsversteigerung oder gar zur Zwangsversteigerung.

Auch wenn Sie die Immobilie bereits vor der Hochzeit gekauft oder gebaut haben, ist die Rechtslage klar. Denn die Zugewinngemeinschaft beginnt erst mit dem Tag der Hochzeit. Vorher entstandenes Vermögen fließt nicht in diese Gemeinschaft ein und spielt dementsprechend bei der Scheidung keine Rolle. Der Ehevertrag ist daher eine gute Möglichkeit, einen anderen Güterstand als die Zugewinngemeinschaft zu vereinbaren. Ein geschlossener Ehevertrag kann natürlich noch nachträglich an die aktuellen Lebensverhältnisse angepasst werden, vor allem wenn dieser vor vielen Jahren geschlossen wurde.

Neben dem Ehevertrag, der die Güterverteilung regelt, gibt es eine Ausnahme, in der das Eigentum der gemeinsamen Immobilie ebenfalls geregelt ist, dem Grundbuch. Wenn im Grundbuch der Immobilie nur einer der Partner eingetragen ist, gehört ihm das Haus und er kann es entweder verkaufen oder weiterhin selbst nutzen. Unter Umständen wird trotzdem eine Ausgleichszahlung – der sogenannte Zugewinnausgleich – an den Partner fällig, dieser hat aber kein Mitspracherecht.

Tipp 3: Vor dem Hausverkauf Immobilienbewertung einholen

Eine gute Basis für solche gemeinsamen Entscheidungen ist es, wenn zunächst der Wert der Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt wird. Anhand von Faktoren wie der Lage des Objekts und dem aktuellen baulichen Zustand, schätzt der Fachmann den aktuellen Immobilienwert ein. Hierauf aufbauend können Sie dann entscheiden, ob Sie das Haus nach der Trennung direkt verkaufen oder einer der Partner ausbezahlt wird.

Ein Beispiel:

  • Ihre Immobilie wird vom Gutachter auf einen Wert von 300.000 Euro geschätzt. Beide Partner haben hieran einen Anteil von jeweils 150.000 Euro.

  • Ihr Partner möchte nicht mehr in der Immobilie wohnen (verzichtet somit auf seinen Hausanteil, es kommt zur Hausübertragung) und bietet Ihnen an, dass Sie ihn auszahlen können.

  • Nehmen Sie das Angebot an, so schulden Sie Ihrem Partner jetzt einen Geldbetrag in Höhe von 150.000 Euro.

Dieser Betrag wird in der generellen Vermögensaufstellung berücksichtigt. Übernimmt Ihr Partner im Gegenzug beispielsweise das gemeinsam erworbene Auto oder eine Mietwohnung, sinkt Ihre offene Schuld entsprechend. Welcher Ehepartner dem jeweils anderen tatsächlich Geld schuldet, kann auch im Rahmen des sogenannten Zugewinnausgleichs ermittelt werden:

  1. Die Anfangsvermögen beider Ehepartner werden separat aufgestellt.
  2. Das Endvermögen der Ehegatten wird ermittelt.
  3. Die Differenz hieraus ist der jeweilige Zugewinn, den die Partner für sich während der Ehe erwirtschaftet haben.
  4. Weil der Gesetzgeber aber vorsieht, dass beide Partner während der Ehe in einer Zugewinngemeinschaft leben, werden die beiden Zugewinne jetzt addiert.
  5. Anschließend werden sie durch zwei geteilt und wieder (virtuell) den beiden Partnern zugeordnet.
  6. Hat einer der Eheleute einen höheren Gewinn erzielt als der jeweils andere, so muss er den offenen Betrag im Rahmen des Zugewinnausgleichs zahlen.

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Tipp 4: Darlehen und Verbindlichkeiten weiter bedienen

In der Regel dürften Sie Ihr gemeinsames Haus auch über einen gemeinsamen Kredit finanziert haben. Nach der Scheidung gilt hier ebenfalls: Das Darlehen müssen Sie weiterhin zusammen tilgen. Kommt es zum Streit und einer der beiden Partner zahlt seinen Anteil nicht, kann sich die Bank mit ihren Ansprüchen ausdrücklich gegen beide Kreditnehmer wenden. Wird auch dann die Zahlung verweigert oder kann sie schlichtweg nicht geleistet werden, darf die Bank das Objekt zwangsversteigern. So werden zwar meist die offenen Schulden beglichen, doch die Zwangsversteigerung führt zu einem deutlich geringeren Erlös, als ein Verkauf auf dem freien Markt.

Wenn allerdings einer der Partner sich bereit erklärt hat, auf seinen Eigentumsanteil zu verzichten, sollte auf die Entschädigungszahlung, Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch und einem evtl. gemeinsamen Hausdarlehen geachtet werden. Nach dem die Hausübertragung auf den zukünftigen und alleinigen Hausbesitzer erfolgte, kommen die Kosten für Strom und Wasser sowie die Tilgung der finanziellen Verbindlichkeiten nur noch auf ihn alleine zu. Sollte der Partner, der seinen Verzicht ausgesprochen hat, sich dennoch an der Tilgung der Hauskredite beteiligen, können die geleisteten Zahlungen auch auf einen Trennungsunterhalt angerechnet werden.

Tipp 5: Steuerliche Regelungen beachten

Entscheiden Sie sich nach der Trennung dafür, die Wohnung oder das Haus vollständig zu übernehmen, zahlen Sie dem anderen Ehepartner die angesprochene Abfindung. Im Gegenzug erhalten Sie im Rahmen der Eigentumsübertragung die andere Hälfte der Immobilie. Hierbei sollten Sie wiederum zwei steuerliche Aspekte berücksichtigen:

  • Grunderwerbssteuer: Sofern die Übertragung wirklich in einem direkten, zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht, zahlen Sie keine Grunderwerbssteuer. Achten Sie darauf, diesen Zusammenhang wirklich geltend machen zu können – so sparen sie die Steuer, die schnell einige tausend Euro betragen kann.

  • Spekulationssteuer: Bei der Übertragung der Anteile kann aber unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese bemisst sich am Veräußerungsgewinn der Immobilie und ist so hoch wie Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz. Nicht bezahlen müssen Sie die Steuer immer dann, wenn Sie die Immobilie im aktuellen und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu Wohnzwecken genutzt habe.

Weitere Hinweise und Tipps, wie Sie bei einem Hausverkauf Steuern sparen können, finden Sie in unserem weiterführenden Ratgeber-Artikel.

Tipp 6: Gemeinsames Wohnrecht bei Scheidung

Sind beide Ehegatten zu gleichen Teilen Hauseigentümer, kann in seltenen Fällen auch eine Vereinbarung über die Teilung des Hauses getroffen werden. Bei mehrstöckigen Wohnobjekten kann Partner A zum Beispiel das obere Geschoss, Partner B die untere Etage zugesprochen werden. So wird beiden Gatten ein Wohnrecht eingeräumt. Dies kann im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung wie beispielsweise dem Ehevertrag oder der nachträglichen Scheidungsfolgenvereinbarung vertraglich geregelt werden. Eine gemeinsame Nutzung des gesamten Objekts wäre zu dem auch möglich.

Sollte jedoch die Scheidung angestrebt sein, muss eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft während des Trennungsjahres gewährleistet sein. Können die Ehegatten am Ende nicht nachweisen, dass sie einen getrennten Haushalt führten, könnte der Nachweis zum durchlaufenen Trennungsjahr unter Umständen sich als recht schwierig erweisen. Die getrennt lebenden Ehepartner müssen sich zusätzlich in diesem Falle über die Aufteilung der laufenden Kosten, wie Betriebskosten, Unterhaltungskosten sowie weitere Verbindlichkeiten zum Haus einigen und weiter gemeinsam zahlen.

Tipp 7: Haus schon im Trennungsjahr verkaufen

Bei einer Trennung entscheiden sich fast alle Ehepaare erstmal für eine räumliche Trennung, das heißt, dass erst einmal einer der Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht. Wenn der Ausgezogene innerhalb von 6 Monaten nach seinem Auszug keine ernsthafte Rückkehrabsicht ausgesprochen hat, so geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Ehegatte dem verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzrecht überlassen hat.

Da der im Haus wohnende Partner nun ein Wohnvorteil besitzt, hat der Ausgezogene ein Recht auf Entgelt für die Nutzungsüberlassung. Zur Berechnung des Wohnvorteils wird sich am ortsüblichen Mietenspiegel orientiert, aus dem der Mietwert der Immobilie abgeleitet wird. Der noch im Haus wohnende Ehegatte kann diesen Vorteil direkt an den anderen Ehegatten auskehren, als sogenannte Ausgleichszahlung. Oder aber der Wohnvorteil wird im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt.

Beispiel: Eine Ehefrau bleibt nach der Trennung im Haus wohnen. Der Wohnwert beträgt laut Mietenspiegel 700 Euro. Sie verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 1.500 Euro. Demnach erhöht sich ihr Nettoeinkommen, das der Unterhaltsberechnung zugrunde zu legen ist, auf 2.200 Euro.

Entscheiden Sie sich nun gemeinsam nach dem Scheidungsantrag oder noch im Trennungsjahr dazu, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, sollte dies möglichst schnell geschehen. Auch vor Ablauf des Trennungsjahres können Sie schon nach entsprechenden Käufern suchen. Dies ist auch regelmäßig der Fall, wenn das Haus für den noch im Haus wohnenden Ehegatten zu groß ist, Kosten für die Hausinstandhaltung zu hoch sind sowie das Geld rechtzeitig für einen anstehenden Zugewinnausgleich beschafft werden muss.
Der Vorteil: Haben Sie beim Hausverkauf keinen Zeitdruck, fällt der Verkaufspreis meist deutlich höher aus als bei Verkäufen, die unter Zeitdruck vollzogen werden.

Tipp 8: Mögliches Erbe rechtlich abwickeln

Selbst wenn Sie sich überwiegend einig sind, was mit der Immobilie nach der Scheidung geschehen soll, schalten Sie dennoch einen Scheidungsanwalt ein. Der Fachmann kann Sie einerseits darüber beraten, wie Aufteilung und Auszahlung erfolgen können. Andererseits kann er als eine Art Vermittler dienen und Kontakt mit der Gegenseite halten. Das entschärft die Situation meist spürbar und nimmt ihr die Emotionalität. Der Anwalt kann Sie auch bei der Übertragung des Hauses an gemeinsame Kinder beraten.

Denn eine echte Alternative zum Hausverkauf bei der Scheidung ist vor allem bei vorhanden Kindern, die Immobilie an diese zu vererben. Allen Trennungsschwierigkeiten zum Trotz, haben meist beide Ehepartner ein gutes Verhältnis zu dem gemeinsamen Nachwuchs. Haben Sie mehrere Kinder, so lässt sich die Übertragung entsprechend schon als Vorschuss auf ein mögliches Erbe ausweisen. Diese Lösung bietet sich an, wenn das Haus einen besonderen emotionalen Wert für beide Ehepartner hat und möchten, dass es in der Familie bleibt.
Wenn das Kind allerdings noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind einer Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Sie sollten aber beachten, dass so eine Übertragung und der zugehörigen Verantwortung für das Kind eine erhebliche zukünftige Belastung darstellen kann. Schließlich fallen für das Haus Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Zu dem trägt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten, wie zum Beispiel die Sicherungspflichten.

Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenken möchte. In diesem Fall ist, neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung kann somit nur bei Einigkeit beider Ehegatten erfolgen.

Die wichtigsten Fakten zusammengefasst

  • Ohne Ehevertrag haben beiden Partnern einen Eigentumsanteil von 50 Prozent am Haus.
  • Bei Uneinigkeiten in der Trennungszeit, kommt es zur Teilungsversteigerung.
  • Sie können das Haus entweder verkaufen oder einer der Ehegatten wird ausbezahlt.
  • Ehevertrag liegt vor oder Sie beantragen nachträglich eine Scheidungsfolgenvereinbarung.
  • Verbindlichkeiten bzw. den Hauskredit tragen ebenfalls beide Partner gemeinsam.
  • Eine Immobilienbewertung vor dem Hausverkauf einholen.
  • Sie können Ihr Haus auch schon im Trennungsjahr zum Verkauf anbieten.
  • Zwangsversteigerungen bringen nur rund 60 Prozent des eigentlichen Immobilienwerts ein.
  • Beim Scheidungsantrag können Sie Ihr Haus an gemeinsame Kinder vererben.

Bildquelle: iStock.com/Feverpitched


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