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Die 10 wichtigsten Infos zur Schenkungssteuer bei Immobilien

Letztes Update: 21.06.2021

Wer ein größeres Vermögen - wie Geldgeschenke, Immobilien oder Betriebsvermögen - ohne Gegenleistung geschenkt bekommt, muss dies in Deutschland dem Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten melden und Schenkungssteuer bezahlen.

Freibeträge und Höhe der Schenkungssteuer sind durch das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) fest geregelt. Sie hängen vom Wert und der Art des Geschenks, dem Verhältnis zum Schenkenden (z.B. Ehepartner, Kinder, Stiefkinder, Schwiegerkinder, Enkel, Geschwister) und der Steuerklasse ab. Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Steuerfreibeträge für Sie gelten, wie Sie die Schenkungssteuer selbst berechnen können und welche Sonderregelungen es für Schenkungen von Immobilien gibt. Außerdem geben wir Ihnen nützliche Tipps an die Hand, wie Sie die Schenkungssteuer klug und legal umgehen und Kosten sparen können.

Schenkungssteuer

Wichtige Fragen zur Schenkungssteuer

Wie hoch ist die Schenkungssteuer in Deutschland?
Die Höhe der Schenkungssteuer ist variabel und hängt grundlegend von dem Verwandtschaftsverhältnis zum Schenker, der daraus resultierenden Steuerklasse, dem Wert und der Art der Schenkung ab.

Wer muss die Schenkung anzeigen?
Sowohl Schenker als auch Beschenkter müssen die Schenkung beim Finanzamt anzeigen. Sollte die Schenkung bereits von einem Notar oder gerichtlich festgehalten worden sein, muss sie nicht gesondert beim Finanzamt gemeldet werden.

Welches Finanzamt ist zuständig?
Grundsätzlich ist das Finanzamt des Bezirkes zuständig, in dem der Schenker zum Zeitpunkt der Schenkung seinen Wohnsitz hat.

Bis wann und wie muss ich eine Schenkung melden?
Eine Zuwendung muss dem Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten gemeldet werden. Dafür reicht ein formloses Schreiben an das zuständige Finanzamt mit folgenden Angaben:

  • Persönliche Kenndaten des Empfängers und des Schenkers

  • Gegenstand der Schenkung

  • Auskunft über das verwandtschaftliche Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem

Das Finanzamt setzt daraufhin einen separaten Schenkungssteuerbescheid auf, welcher die Höhe der zu zahlenden Schenkungssteuer erfasst.

Wer muss die Schenkungssteuer zahlen?
Grundsätzlich müssen bei einer Schenkung jeweils die Beschenkten (zum Beispiel der Lebenspartner, die Geschwister oder die Enkel) die Steuer entrichten und in einer Schenkungssteuererklärung aufgeführt werden. Zu beachten ist, dass der Schenker ebenfalls haftet, wenn die Schenkungssteuern nicht beglichen werden.

Was ist eine Schenkungssteuererklärung?
Bei der Schenkungssteuererklärung handelt es sich um eine Erklärung, die der Beschenkte beim zuständigen Finanzamt abgibt, wenn er eine Schenkung erhalten hat. Das Finanzamt fordert die Abgabe dieser an, nachdem eine Schenkung gemeldet wurde.

Wann und wie oft ist die Schenkungssteuer fällig?
Schenkungssteuer fällt pro Schenkung einmalig an. Ab Erhalt von wie viel Bargeld oder Vermögenswerten man Schenkungssteuer zahlen muss, ist von dem jeweiligen Freibetrag abhängig.

Was ist der Schenkungssteuer-Freibetrag?
Der Schenkungssteuer-Freibetrag ist die vom Fiskus festgelegte Summe, auf die keine Schenkungssteuer gezahlt werden muss. Die aktuellen Steuerfreibeträge in Deutschland gelten seit 01.01.2009. Nur der Anteil einer Schenkung, der den Freibetrag überschreitet, muss versteuert werden. Die Höhe der Freibeträge finden Sie weiter unten in diesem Artikel.

Wie oft kann ich den Freibetrag nutzen?
Der Steuerfreibetrag auf Schenkungen kann gemäß § 14 ErbStG alle zehn Jahre von Neuem voll genutzt werden.


1. Was ist die Schenkungssteuer?

Schenkungssteuer ist die Steuer, die der Beschenkte dem zuständigen Finanzamt melden und in Form einer Schenkungssteuererklärung abgeben muss, wenn er eine “Schenkung unter Lebenden” (§ 7 ErbStG) erhalten hat und der Wert des geschenkten Vermögens den gesetzlich geregelten Freibetrag übersteigt. Die Schenkungssteuer ist in Deutschland ebenso wie die Erbschaftssteuer im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt.

1.1 Was unterliegt der Schenkungssteuerpflicht?

Als Schenkungen unter Lebenden sieht der Gesetzgeber nach § 7 ErbStG unter anderem jede freigebige Zuwendung zu Lebzeiten ohne Gegenleistung. Schenkungen können finanzieller oder materieller Natur sein, also zum Beispiel Geldgeschenke, Immobilien oder Geschäftsanteile. Der Fiskus betrachtet diese Geschenke als vorgezogene Erbfälle. Ohne Schenkungssteuer würde das Risiko bestehen, dass Erblasser ihr Vermögen nicht erst als Erbschaft, sondern bereits vor ihrem Tod weitergeben, um die Steuer auf die Erbschaft zu sparen. Damit die Steuer auf das spätere Erbe nicht auf diese Weise vom Erblasser vor dem Tode umgangen werden kann, erhebt der Fiskus Steuern auf Schenkungen, sollte sich die Summe nicht in den geltenden Schenkungssteuer-Freibeträgen bewegen.

Was viele nicht wissen: Auch das gemeinsame Konto von Ehepartnern, Abfindungen beim Verzicht auf ein Erbe bzw. den Pflichtteil sowie unverzinsliche Darlehen unterliegen ebenfalls der Schenkungssteuerpflicht.

1.2 Schenkungssteuer vs. Erbschaftssteuer: Was sind die Unterschiede?

Schenkungssteuer vs. Erbschaftssteuer

Die Schenkungssteuer ähnelt dem Prinzip der Erbschaftssteuer. Mit ihr soll verhindert werden, dass vor einem Erbe Steuern durch Geschenke umgangen werden. Es gibt jedoch Unterschiede in den Gesetzmäßigkeiten:

  • Eltern und Groß-/Urgroßeltern fallen bei Schenkungen zu Lebzeiten in eine schlechtere Steuerklasse als bei einer Erbschaft

  • bei Schenkungen gelten keine Versorgungsfreibeträge

  • selbstgenutztes Wohneigentum ist nur bei Schenkungen für Ehe- und Lebenspartner steuerbefreit, nicht aber für Kinder oder Stiefkinder

Lese-Tipp: Steuern bei einer Erbschaft

Weiterführende Informationen rund um das Thema Erbschaft - für Erblasser sowie Erben - haben wir in unserem Ratgeber zum Thema Erbrecht und Erbschaftssteuer bei Immobilien für Sie.

1.3 Kann man eine Schenkung zurückfordern?

  • Grundsätzlich ist eine Schenkung nicht an Bedingungen geknüpft, außer diese wurden vertraglich vereinbart.

  • Geschenktes muss zurückgezahlt werden bei Wegfall der Geschäftsgrundlage, grober Undankbarkeit des Beschenkten oder aufgrund einer finanziellen Notlage des Schenkenden.


2. Checkliste: Schenkungssteuererklärung

Schenkungen müssen dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Erhalt in einem kurzen Schreiben gemeldet werden. Im Anschluss fordert das Finanzamt eine Schenkungssteuererklärung an. Welche Informationen Sie in der Steuererklärung angeben müssen, haben wir Ihnen in dieser Checkliste zusammengestellt:

  • Zeitpunkt der Zuwendung (Schenkung)

  • Persönliche Kenndaten Zuwender (Schenker)

  • Persönliche Kenndaten Erwerber (Beschenkter)

  • Gegenstand der Zuwendung (Schenkung)

Der Gegenstand der Zuwendung wird bei der Steuererklärung weiter differenziert:

  • Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen Anzahl der wirtschaftlichen Einheiten / Wert)

  • Grundvermögen (Anzahl der Grundstücke/ Grundstückswert)

  • Betriebsvermögen (Anzahl der Betriebe / Betriebswert)

  • Anteile von Personengesellschaften (Gesellschaftsvertrag / Buchwert des zugewendeten Anteils)

  • Wertpapiere (Name des Geldinstituts / Wert)

  • Guthaben bei Geldinstituten (Name des Geldinstituts / Wert)

  • Bausparguthaben (Bausparnummer / Bausparkasse / Wert)

  • Kapitalforderungen, z.B. Instandhaltungsrücklagen (Schuldner / Wert)

  • Zinsansprüche (Schuldner / Wert)

  • Ansprüche aus Versicherungen (Versicherungsunternehmen / Wert)

  • Renten (Schuldner / Jahreswert)

  • Nießbrauch (Fläche der belasteten Räume / Gesamte Wohn- und Nutzfläche)

  • Geld

  • Münzen, Edelsteine, Edelmetalle, Perlen

  • Kfz, Boote, Kunstgegenstände, Schmuck

  • Rechte (Patente, Urheberrechte)


3. Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze

Schenkungssteuer: Steuerklassen und Steuersätze

Der Steuersatz für Schenkungen von Immobilien, Betriebsvermögen oder Geldbeträgen ist von der Steuerklasse des Beschenkten und dem Wert der Schenkung (z.B. der geschenkten Immobilie) abhängig.

3.1 Welche Steuerklasse habe ich?

Steuerklassen sind den meisten durch die Lohnsteuer bereits bekannt. Wie bei der Lohnsteuer und der Erbschaftssteuer gibt es auch bei der Schenkungssteuer verschiedene Steuerklassen, die durch das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt werden. Dabei wird zwischen diesen drei Steuerklassen unterschieden:

  • Steuerklasse I - Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder

  • Steuerklasse II - Geschiedene Ehepartner, Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern und Großeltern

  • Steuerklasse III - Alle weiteren Personen

3.2 Welchen Schenkungssteuer-Freibetrag und Steuersatz habe ich?

Je nach Steuerklasse gelten andere Steuersätze und Freibeträge:

  • Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder fallen in Steuerklasse I. Diese Steuerklasse ist die günstigste mit einem Steuersatz von 7 bis 30 Prozent und Schenkungssteuer-Freibeträgen von 200.000 bis 500.000 Euro.

  • Geschiedene Ehegatten, Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern und Großeltern fallen in Steuerklasse II und zahlen 15 bis 43 Prozent Steuer auf Schenkungen bei einem Steuerfreibetrag von 20.000 Euro.

  • Nicht-Verwandte und alle anderen Personen fallen in Steuerklasse III, mit einem Steuerfreibetrag von ebenfalls 20.000 Euro, aber dem ungünstigsten Steuersatz von 30 bis 50 Prozent.

Der Verwandtschaftsgrad ist entscheidend:
In der nachfolgenden Tabelle wird deutlich, welchen Einfluss das Verwandtschaftsverhältnis auf die Schenkungssteuer hat. Schenkt ein Ehegatte seiner Frau beispielsweise eine Immobilie im Wert von einer halben Million Euro, so ist die Schenkung für die Frau steuerfrei. Sollten das Paar jedoch in einer unverheirateten Partnerschaft leben, so müsste bereits eine Schenkung von mehr als 20.000 Euro von dem Lebenspartner versteuert werden.

Bei Ehepartnern oder Kindern fallen maximal 30 Prozent an, bei entfernten Verwandten liegt der Steuersatz bei mindestens 15 oder sogar 30 Prozent.

Tabelle 1: Schenkungssteuer - Höhe und Freibetrag nach Verwandtschaftsverhältnis

VerwandtschaftsgradSteuerklasseFreibetragSteuersatz
Ehegatten, eingetragene LebenspartnerI500.000 €7 – 30 %
Kinder, Stief-/ AdoptivkinderI400.000 €7 – 30 %
Enkel (beide Elternteile sind verstorben)I400.000 €7 – 30 %
Enkel (Eltern leben), UrenkelI200.000 €7 – 30 %
Bei Erbschaft: Eltern, GroßelternI100.000 €7 – 30 %
Geschiedener Ehegatte, GeschwisterII20.000 €15 – 43 %
Neffe, NichteII20.000 €15 – 43 %
Schwieger-, Stiefeltern, SchwiegerkinderII20.000 €15 – 43 %
Bei Schenkung: Eltern, GroßelternII20.000 €15 – 43 %
Alle anderenIII20.000 €30 – 50 %

3.3 Wie viel Prozent Schenkungssteuer muss ich zahlen?

Haben Sie Ihre Freigrenze ermittelt und feststellt, dass die Zuwendung den Freibetrag überschreitet, müssen Sie Schenkungssteuer zahlen. Der genaue Steuersatz ergibt sich aus der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs, also dem Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Den Prozentsatz in Ihrer Steuerklasse in Abhängigkeit von der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs können Sie in Tabelle 2 ablesen.

Tabelle 2: Schenkungssteuer - Steuersätze nach Höhe der Zuwendung

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 10) bis einschließlich ... EuroSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
%%%
75.000 €71530
300.000 €112030
600.000 €152530
6.000.000 €193030
13.000.000 €233550
26.000.000 €274050
> 26.000.000 €304350

Für Beträge bis 75.000 Euro liegt der Steuersatz an der unteren Grenze mit 7 Prozent für Personen der Steuerklasse I (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder), 15 Prozent für Personen der Steuerklasse II (Geschiedene Ehegatten, Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern und Großeltern) und 30 Prozent für alle anderen Personen.

Der höchste Steuersatz wird mit 30 Prozent (Steuerklasse I), 43 Prozent (Steuerklasse II) und 50 Prozent (Steuerklasse III) für einen steuerpflichtigen Betrag über 26 Mio. Euro angesetzt.

4. Wie berechne ich die Schenkungssteuer bei Immobilien (in 5 Schritten)?

Schenkungssteuer berechnen

Wie wird die Schenkungssteuer berechnet? So können Sie die Schenkungssteuer in 5 Schritten ganz einfach selbst berechnen:

Schritt 1 - Steuerklasse und Freibetrag bestimmen

Bestimmen Sie in Tabelle 1 Ihre Steuerklasse und Ihren persönlichen Freibetrag anhand Ihres Verwandtschaftsverhältnisses zum Schenkenden.

Schritt 2 - Immobilienwert ermitteln

Bestimmen Sie den Verkehrswert der Immobilie, die Sie als Zuwendung erhalten haben und erfahren Sie auf diese Weise, ob der Immobilienwert innerhalb Ihres persönlichen Freibetrags liegt. Sie können den Wert Ihres Hauses, Ihres Grundstücks oder Ihrer Wohnung zu 100% kostenlos, diskret und unverbindlich online von uns bestimmen lassen. Nach nur wenigen Klicks erhalten Sie bereits eine Kurzbewertung, die Ihnen bereits eine gute Orientierung gibt. Auf Ihren Wunsch holen wir im Anschluss (ebenfalls kostenlos) weitere Informationen für eine umfassende Immobilienbewertung ein, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie präzise bestimmen zu können.

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Schritt 3 - Steuerpflichtigen Zugewinn berechnen

Ziehe Sie Ihren persönlichen Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie ab. Der Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, ist der steuerpflichtige Erwerb bzw. Zugewinn:

  • Verkehrswert (€) – Freibetrag (€) = Steuerpflichtiger Zugewinn (€)


Schritt 4 - Genauen Steuersatz ablesen

Bestimmen Sie in Tabelle 2 den genauen Steuersatz anhand Ihrer Steuerklasse und des steuerpflichtigen Zugewinns.

Schritt 5 - Höhe der Schenkungssteuer berechnen

Multiplizieren Sie den steuerpflichtigen Zugewinn mit dem ermittelten Steuersatz, um die Höhe der Schenkungssteuer in Euro zu berechnen:

  • Steuerpflichtiger Zugewinn (€) x Steuersatz (%) = Schenkungssteuer (€)


Um zu berechnen, ob bei der Schenkung von Immobilien die zugelassenen Freibeträge überschritten werden, wird für gewöhnlich der aktuelle Verkehrswert des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung berechnet. Ansonsten erfolgt die Berechnung der Schenkungssteuer wie bei jedem anderen Vermögenswert. Es gibt nur wenige Sonderregelungen bei Immobilien.

Wie kann man die Schenkungssteuer umgehen? Wir haben sechs Tipps, um die Schenkungssteuer auf legalem Wege zu umgehen und Steuern bei der Schenkung von Immobilien zu vermeiden.

5. Wie kann ich die Schenkungssteuer umgehen und Freibeträge ausnutzen?

Der erste Tipp, wie Sie die Schenkungssteuer umgehen können, liegt auf der Hand: Informieren Sie sich über die Freibeträge und nutzen sie diese alle zehn Jahre aus, indem Sie das Vermögen in Raten verschenken. Überlegen Sie dabei im Vorfeld, wie Sie ihr Vermögen aufteilen können, um hier einen Steuervorteil zu erhalten. Die Schenkung in Raten erfordert allerdings etwas Geduld, vor allem bei großen Vermögenswerten, da aufgrund der Zehnjahresfrist einige Dekaden ins Land gehen können.

Wie hoch ist der Freibetrag für Schenkungen an Kinder?

Der Freibetrag für Schenkungen an die eigenen Kinder (auch an Stief- und Adoptivkinder) gilt jeweils pro Elternteil und Kind und beträgt 400.000 Euro. Eltern können also ein Grundstück oder Haus aus gemeinsamem Besitz im Wert von 800.000 Euro (400.000 Euro vom Vater und 400.000 Euro von der Mutter) steuerfrei an ein Kind verschenken. Bei zwei Kindern verdoppelt sich der Freibetrag auf 1,6 Mio. Euro usw. Vorausschauend denkende Eltern nutzen die Freibeträge für Schenkungen an ihre Kinder alle zehn Jahre optimal aus. Liegt der geschenkte Vermögenswert oberhalb der Freigrenze, so wird die Differenz mit 7 bis 30 Prozent besteuert.

Wie viel darf man steuerfrei an seine Geschwister verschenken?

Geschwister fallen - ebenso wie geschiedene Ehepartner, Neffen, Nichten, Schwiegereltern und Schwiegerkinder - in Steuerklasse II. Personen dieser Steuerklasse haben von den Verwandten die ungünstigsten steuerlichen Voraussetzungen bei Schenkungen. Die Freigrenze liegt lediglich bei 20.000 Euro. Schenkungen, welche diese Freigrenze überschreiten, werden mit 15-43 Prozent besteuert. Der Schenkungssteuer-Freibetrag kann unter Geschwistern ebenfalls gemäß der Zehnjahresfrist alle zehn Jahre genutzt werden.

6. Wie kann ich die Schenkungssteuer durch Eheschließung umgehen?

Schenkungssteuer umgehen: Eheschließung

Die höchsten Freibeträge für Schenkungen haben laut Gesetz Familienmitglieder, allen voran der Ehepartner mit einer Steuerbefreiung für Beträge bis 500.000 Euro, der alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden kann. Möchte man mit seinem Partner die Ehe eingehen, so lohnt es sich durchaus, mit einer Schenkung bis nach der Eheschließung zu warten. Durch Eheschließung erhöht sich der Freibetrag laut Gesetz von 20.000 auf 500.000 Euro. Gleichzeitig wechselt der Partner von Steuerklasse III in Steuerklasse I, wodurch sich der Steuersatz von 30-50 Prozent auf 7-30 Prozent erheblich reduziert. Die Eheschließung bietet sich vor allem bei Immobilien an, da der Wert eines Hauses oder Grundstücks in der Regel den Freibetrag von 20.000 Euro überschreitet. Bei einer Schenkung an eine nicht verwandte Person würden somit hohe Steuern anfallen, die entsprechend durch die Steuerbefreiung eingespart werden können.

7. Wie kann ich die Schenkungssteuer durch Kettenschenkung umgehen?

Bei einer Kettenschenkung erstreckt sich die Schenkung über mehrere Angehörige, um die zugelassenen Schenkungssteuer-Freibeträge optimal zu nutzen. Diese Methode erfordert einen guten Familienzusammenhalt und Vertrauen. Kettenschenkungen sind vor allem bei Schenkungen von Immobilien beliebt, um Erbschaftssteuer zu sparen, da ein Haus oder Grundstück, anders als Geschäftsanteile oder Barvermögen, nicht so einfach aufgeteilt werden kann. Denn: Im engsten Kreis der Familie sind die Freibeträge am höchsten und gleichzeitig die Steuersätze am niedrigsten.

Dabei gilt zu beachten: Auch wenn die Schenkung nur kurzzeitig im Besitz der Mittelsperson ist und sie diese weiter verschenkt, so wird der Betrag mit ihrem Freibetrag verrechnet. Hat die Person innerhalb der Zehnjahresfrist bereits Schenkungen erhalten, so muss dies berücksichtigt werden - ebenso, wenn weitere Schenkungen innerhalb der Zehnjahresfrist vorgesehen sind.

Sind Kettenschenkungen zulässig?

Stellen Kettenschenkungen nicht eigentlich einen Rechtsmissbrauch nach § 42 der Abgabenordnung (AO) dar? Nein! - das hat der Bundesfinanzhof entschieden. Eine Kettenschenkung ist aber nur dann rechtmäßig, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllt:

  • Die Mittelsperson hat keine rechtliche Verpflichtung zur Weitergabe des Vermögens an den Endempfänger

  • Die erste Schenkung (vom Schenkenden an die Mittelsperson) darf nicht zeitgleich mit der zweiten Schenkung (von der Mittelsperson zum Endempfänger) erfolgen. Beide Schenkungen müssen mindestens ein paar Tage zeitversetzt erfolgen.

  • Jede Schenkung muss entsprechend einzeln für sich vom Notar beurkundet werden

Diese Praxis der Kettenschenkung ist besonders bei Schenkungen von Großeltern zu Enkeln beliebt.

Anwendungsbeispiel: Kettenschenkung einer Immobilie

Möchte ein Großvater zum Beispiel ein Haus mit einem Wert von 400.000 Euro an seinen Enkel verschenken, so übersteigt der Wert der Immobilie den Schenkungssteuer-Freibetrag an Enkelkinder (200.000 Euro), nicht aber den Schenkungssteuer-Freibetrag an Kinder und Stiefkinder (400.000 Euro). In diesem Fall bietet sich die Kettenschenkung an:

a) Der Großvater schenkt das Haus zunächst steuerfrei am 01. Mai 2020 an das eigene Kind, zum Beispiel an seine Tochter, also die Mutter des Enkelkindes.

b) Die Mutter schenkt die Immobilie dann wiederum steuerfrei am 20. Mai 2020 an das eigene Kind (also an das Enkelkind des Schenkers) weiter.

Zusätzlich können Sie die Grunderwerbsteuer sparen!

Beim Schenken eines Grundstücks an die eigenen Kinder oder den Schwiegersohn bzw. die Schwiegertochter entfällt zusätzlich die Grunderwerbsteuer.

8. Wie kann ich die Schenkungssteuer durch selbstgenutzte und vermietete Immobilien umgehen?

Für Schenkungen von Immobilien sieht das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz noch ein paar Sonderregelungen für selbstgenutzte und vermietete Immobilien vor, durch die Sie Steuer sparen können.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei selbstgenutzten Immobilien?

Unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern kann selbstgenutztes Wohneigentum für die gemeinsame Verwendung steuerfrei verschenkt werden.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei vermieteten Immobilien?

Bei vermieteten Immobilien gilt: zehn Prozent des Verkehrswertes des Hauses, des Grundstücks oder der Wohnung sind schenkungssteuerfrei. Bei der Berechnung der Schenkungssteuer für vermietete Immobilien müssen also nur 90 Prozent des Immobilienwertes berücksichtigt werden.

Nießbrauch

Liegt ein Nießbrauchrecht auf der Immobilie, so kann dies die Schenkungssteuer zusätzlich reduzieren. Der Grund: Nießbrauch wirkt wertmindernd auf Immobilien und reduziert damit den Wert der Schenkung.

9. Wie kann ich die Schenkungssteuer durch Gelegenheitsgeschenke umgehen?

Hierbei profitieren Schenkende und Beschenkte von der Großzügigkeit des Gesetzgebers, bei besonderen Anlässen von der Erhebung einer Schenkungssteuer abzusehen. Für übliche Gelegenheitsgeschenke ist die Größenordnung nicht klar definiert, wodurch der Schenkende einen relativ großen Handlungsspielraum hat. Auch wenn es erlaubt ist, zur richtigen Gelegenheit tiefer in die Tasche zu greifen, sollte das Geschenk in einer angemessenen Relation zum Gesamtvermögen stehen und nach Anlass, Art (i.d.R. bewegliche Gegenstände, aber auch Wertpapiere) und Wert der allgemeinen Verkehrsanschauung entsprechen und in weiten Kreisen der Bevölkerung üblich sein (vgl. BFH v. 1.7.1964, II 180/62, HFR 1965, 164).

Folgende Gelegenheiten werden als Anlass zu Großzügigkeit akzeptiert:

  • Geburtstage

  • Abitur

  • Examen

  • Hochzeit

  • Jubiläum

Wichtig: Die Steuerbefreiung für Gelegenheitsgeschenke muss nach § 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG beantragt werden.

10. Wie kann ich die Schenkungssteuer durch Immobilienverkauf umgehen?

Immobilien übersteigen im Verkehrswert, der für die Berechnung der Schenkungssteuer angesetzt wird, häufig die Freibeträge für Schenkungen. Dies ist vor allem bei ungünstigen Verwandtschaftsverhältnissen oder Nicht-Verwandtschaft der Fall, da hier die Freibeträge am geringsten sind.

Wenn Sie nicht darauf angewiesen sind, eine Immobilie im eigenen Besitz zu halten, könnte es durchaus von Vorteil für Sie sein, Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung zu verkaufen. Mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf können Sie Ihr Vermögen aufteilen und die Freibeträge für Schenkungen geschickt alle zehn Jahre ausnutzen. Dieses Vorgehen bietet sich vor allem an, wenn Ihre Immobilie einen hohen Wert hat (welcher die Freibeträge übersteigt) oder Sie vor der Herausforderung stehen, Ihr Vermögen auf mehrere Begünstigte (zum Beispiel mehrere Kinder oder Enkelkinder) aufzuteilen.

Wenden Sie sich an uns, wenn Sie in Betracht ziehen, Ihre Immobilie zu verkaufen und dadurch Schenkungssteuer zu sparen. Wir begleiten Sie über den gesamten Verkaufsprozess bis hin zum Notartermin. Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos von uns bewerten.

Schenkungssteuer umgehen: Immobilienverkauf

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Fazit zur Schenkungssteuer bei Immobilien

In Deutschland kann man nicht ohne Weiteres ein größeres Vermögen - zum Beispiel Geld, Betriebsvermögen oder Immobilien - steuerfrei an eine andere Person verschenken. Schenkungen müssen dem Finanzamt gemeldet werden. Übersteigt ihr Wert den Freibetrag, muss der Begünstigte Schenkungssteuer abführen. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis ist, desto höher ist der Schenkungssteuer-Freibetrag und desto niedriger ist der Steuersatz. Die besten Konditionen haben Eheleute und Kinder, weshalb die Eheschließung oder die Kettenschenkung sehr effektive Methoden sind, die Schenkungssteuer legal zu umgehen. Für Schenkungen von selbstgenutzten und vermieteten Immobilien sieht der Fiskus Sonderregelungen vor, welche die Steuerlast zusätzlich reduzieren.

Beschäftigt man sich mit der Erbnachfolge, sind Immobilien ein häufiges Thema. Es bietet sich an, Immobilien bereits zu Lebzeiten an seine Angehörigen zu verschenken, damit sie im Erbfall Erbschaftssteuer sparen. Möchte man eine Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung an mehrere Verwandte oder Begünstigte vermachen, so steht man vor dem Problem, die Immobilie gerecht aufzuteilen. Die naheliegende Lösung ist der Verkauf der Immobilie. Der Schenker kann den Erlös aus dem Verkauf auf diese Weise innerhalb der Freibeträge steuerfrei an seine Lieben verschenken. Beginnt er frühzeitig mit den Schenkungen, können die Schenkungssteuer-Freibeträge wiederholt - und zwar alle zehn Jahre - durch Schenkungen in Raten in Anspruch genommen werden.


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