Ermittlung des Hauswertes – So steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie

Soll der Wert des eigenen Hauses bestimmt werden, gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Immobilienbewertung. Plant man als Hausbesitzer den Wert seines Eigentums zu steigern, ist es hilfreich zu wissen, welche Aspekte Einfluss auf eine Hausbewertung nehmen. Erfahren Sie hier welche Faktoren den Hauswert bestimmen und durch welche Modernisierungsmaßnahmen der Hauswert gesteigert werden kann.

Hauswert

1. Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung?

Um im Rahmen einer Immobilienbewertung eine möglichst genaue Aussage über den Wert des Objekts treffen zu können, müssen verschieden Einflusskriterien in das Wertgutachten mit einbezogen werden. Entscheidend für die Wertermittlung ist letztendlich die Gesamtheit dieser Aspekte.

1.1 Lage

Die Lage einer Immobilie ist mit einer der wichtigsten Einflussfaktoren, da sie beständig ist und sich unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Hierbei wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden.

Mit der Makrolage wird das räumliche Umfeld im weiteren Sinne beschrieben, also die Region, Stadt und der Stadtteil. Merkmale wie die überregionale Verkehrsanbindung, das Wachstum der Region bzw. der Stadt oder auch das kulturelle Angebot und Möglichkeiten der Freizeitgestaltung sowie natürlich die geographische Einordnung spielen dabei eine Rolle.

Die Mikrolage wird von der unmittelbaren Umgebung bestimmt. Einflüsse wie die Nähe zur Innenstadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr. Aber auch Störfaktoren fließen in die Bewertung der Mikrolage mit ein, wie beispielsweise ein angrenzendes Gewerbegebiet oder ein Lieferstandort.

1.2 Merkmale der Immobilie

Selbstverständlich stellen auch die grundsätzlichen Eigenschaften der Immobilie eine wichtige Bewertungsgrundlage dar. Dabei werden zum einen ureigene Merkmale wie das Baujahr berücksichtigt. Noch wichtiger als das Baujahr, ist der Erhaltungszustand und die energetische Beschaffenheit. Hier entscheiden nicht die optischen Faktoren, sondern Kriterien wie Zustand, Bausubstanz und Energieeffizienz des Hauses. Je schlechter die Energiekennwerte eines Hauses sind, umso höher werden die Energiekosten ausfallen, was wertmindernd in die Bewertung einfließt.

Ein weiterer Faktor ist die Ausstattung des Objekts, welche meist durch das Baujahr geprägt ist. Wobei nicht die Einrichtung gemeint ist, sondern ob und in welchem Zustand grundlegende Elemente vorhanden sind. Beispielsweise das Alter und die Effizienz von Heizungen und den Einzelkomponenten in Badezimmer und Küche, aber auch die Verfassung von Bodenbelägen und Fenstern.

Die Grundfläche der Immobilie wird ebenso bewertet. Hierbei wird die Brutto-Grundfläche in Konstruktionsfläche und nutzbare Netto-Grundfläche unterteilt, welche schließlich im Vergleich bewertet wird. Auch die Anzahl und der Schnitt der Räume nehmen Einfluss. Grundsätzlich gilt: Wenn die Räume weitflächiger sind und sich so flexibler nutzen lassen, steigert dies den Hauswert.

Auch der Erschließungsgrad fließt mit ein: Hierbei wird der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegnetz, sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz beachtet.

1.3 Äußere Einflüsse

Neben den direkten Wertmerkmalen einer Immobilie, werden auch andere Faktoren berücksichtigt, welche Einfluss auf die Nutzungsqualität des Käufers und den zu erzielenden Verkaufspreis haben.

Hierzu gehören rechtliche Aspekte, wie ein möglicher Denkmalschutz, der den Immobilienwert positiv, aber auch negativ beeinflussen kann. Verbindliche Sanierungsbeiträge, wenn das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt, spielen ebenfalls eine Rolle.

Das bestehende Mietverhältnis kann den Hauswert beeinflussen, da beispielsweise beim Kauf von Eigentumswohnungen meist eine höhere Nachfrage nach unvermieteten Objekten besteht, während von Kapitalanlegern bei Mehrfamilienhäusern vermietete Immobilien bevorzugt werden. Auch im Grundbuch eingetragene Altlasten, wie Weggerechte, Vorbau-, oder Erbbaurechte werden geprüft.

Schließlich nimmt auch die die aktuelle Marktlage Einfluss auf die Wertermittlung: Wenn das Angebot an Wohnraum gering ist, gibt es eine entsprechend größere Nachfrage und Kaufinteressenten sind bei einem Hausverkauf flexibler in der Preisspanne.

1.4 Wertermittlungsverfahren

Auch wenn die oben genannten Punkte den Hauswert bestimmen, ist zu beachten, dass sich auch die möglichen Wertermittlungsverfahren für eine Hausbewertung in ihrer Herangehensweise unterscheiden und der errechnete Verkehrswert variieren kann. Die gängigen Verfahrenswege zur Erstellung eines Wertgutachten, sind das Vergleichs-, das Sach- und das Ertragswertverfahren.

Die beliebteste Variante ist dabei das Vergleichswertverfahren, es wird vor allem bei Immobilienkauf und -verkauf angewandt. Es basiert auf dem Vergleich, der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung. Demnach fließen die oben genannten Kriterien nicht zwangsläufig direkt in die Bewertung mit ein, bilden jedoch immer noch die Bewertungsgrundlage und müssen partiell angegeben werden. Sie ist im Rahmen eines Hausverkaufs meist kostenlos und auch online möglich.
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2. Den Wert einer Immobilie steigern

Auch wenn es bei einer Bestandsimmobilie einige wertsteigernde oder mindernde Faktoren, wie Baujahr und Lage gibt, die man nicht nachträglich beeinflussen kann, ist es möglich den Wert der eigenen Immobilie zu steigern. Man unterscheidet zwischen Maßnahmen, die wertsteigernd sind und solchen, die den Wert eines Hauses erhalten.

Als Instandhaltung wird die Werterhaltung einer Immobilie bezeichnet. Also lediglich das Entfernen von Mängeln, die mit der Zeit aktiv oder passiv entstehen, beziehungsweise das konstante beseitigen von Gebrauchsspuren, durch den Hausbesitzer. Das kann in einer vorbeugenden Instandhaltung geschehen, wie zum Beispiel durch:

  • Wartung der Heizungs-/ Lüftungsanlagen

  • Dachreparaturen / Entfernen von Verschmutzungen

  • Wartung des Wasserfilters des Trinkwasseranschlusses

  • Beseitigung von Schädlingsbefall

  • Anstrich der Fassade

  • Spülung von Entwässerungsleitungen

Im Weiteren gibt es auch korrektive Instandhaltung, wie beispielsweise Risse in der Fassade, lose Dachziegel oder Reparaturen an der Versorgungstechnik eines Hauses. Soll der Wert einer Immobilie langfristig erhalten bleiben, sollten diese Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig durchgeführt werden.

Um den Wert einer Immobilie zu steigern, müssen darüber hinaus Modernisierungen vorgenommen werden. Grundsätzlich spricht man dabei von Modernisierungsmaßnahmen, die eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung eines Objekts ersetzen und ergänzen. Solche Maßnahmen können sein:

  • Erhöhung des Schallschutzes

  • Wärmedämmung von Dach, Fenster, Wänden

  • Einrichtung einer energieeffizienteren Heiztechnik

  • Legen neuer Elektroleitungen

  • Wohnraumerweiterungen

  • Modernisierung der Badezimmer-/ Küchenausstattung

  • Verbesserung des Innenausbaus (z. B. Parkett)

Besonders positiv auf den Hauswert wirkt sich momentan der Einbau einer modernen Heizung, mit Brennwerttechnik oder erneuerbaren Energien, wie beispielsweise Solarthermieanlagen, aus. Kaufinteressenten bevorzugen auch das Vorhandensein von Luxusbädern und einen qualitativen Innenausbau. Es ist ratsam, die Immobilie vorrangig im technischen Sinne zu modernisieren.

Steuer-Tipp


Werden an einer Immobilie umfangreiche Modernisierungen durchgeführt, besteht für den Hausbesitzer die Möglichkeit die Kosten als Werbekosten steuerlich abzusetzen.

Erhöhen sich nach der Sanierung weder Standard noch Nutzfläche der Immobilie, können die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden. Dass gilt für jene Maßnahmen, die den zeitgerechten Wohnkomfort erhöhen:

  • Dachreparatur
  • Reparatur der Heizungsanlage
  • Modernisierung von Fenstern, Sanitär- oder Heizungsanlagen

Bildquelle: iStock.com/maxsattana


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