Immobilienverkauf per Bieterverfahren: Ablauf sowie Vor- und Nachteile im Überblick

Letztes Update: 03.09.2020

Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten: Immer häufiger werden Immobilien an den Meistbietenden verkauft. Der Grund: Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland steigt rasant, dazu noch unproportional zum Angebot. Bei einem Bieterverfahren geben Interessenten ähnlich wie bei einer Auktion Gebote für eine Immobilie ab, dadurch entsteht eine Art Wettbewerb unter den Käufern. Das innovative Verfahren bildet dabei eine attraktive Alternative zum traditionellen Verkaufsabschluss. Für den Eigentümer lohnt sich diese Verkaufsmethode jedoch nicht immer. Was es bei einem erfolgreichen Bieterverfahren zu beachten gilt, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.

Immobilienverkauf mit dem Bieterverfahren

Die Entscheidung ist gefallen: Nachdem die Kinder ausgezogen sind, ist das Haus zu groß, der Unterhalt zu teuer und die Pflege zu aufwendig. Der Umzug in eine kleinere Wohnung steht an, doch erst einmal muss die alte Immobilie möglichst schnell und zu einem möglichst guten Preis verkauft werden. Der konventionelle Verkaufsprozess nimmt relativ viel Zeit in Anspruch – schneller geht die Vermittlung der Immobilie mittels eines Bieterverfahrens über die Bühne. Ursprünglich wurde das Bieterverfahren nur für schwer vermittelbare Immobilien bei Zwangsversteigerungen oder schwer einschätzbaren Top-Immobilien in 1A-Lagen genutzt. Mittlerweile ist das aber anders.

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler, erklärt:

“Aktuell wollen viele Menschen am Immobilienboom partizipieren und ihren Traum vom Eigenheim in die Tat umsetzen. Gerade in den Metropolen und vermehrt auch in deren Speckgürteln gibt es für ein Objekt oft mehr als nur einen Kaufinteressenten. Für Eigentümer kann ein Bieterverfahren daher auch eine Entscheidungshilfe sein, wenn die Auswahl eines Interessenten schwerfällt. Zudem ist nicht von der Hand zu weisen, dass der Verkäufer sein Objekt so zu einem möglichst hohen Preis verkaufen kann.”


1. So funktioniert das Bieterverfahren

Das Bieterverfahren ist eine Art Versteigerung einer Immobilie. Im Unterschied zu einer Auktion oder einer klassischen Versteigerung muss der Eigentümer das Höchstgebot jedoch nicht annehmen. Zudem gibt es beim Bieterverfahren eine weitere Besonderheit zu beachten: Es wird in der Regel kein fester Kaufpreis vorgegeben. Die Interessenten setzen einen Preis fest, den sie bereit sind, für das Haus oder die Wohnung zu zahlen. Dabei beeinflussen sie vor allem zwei Faktoren:

  • Sie wollen andere Mitbieter überbieten
  • Sie wollen ein Angebot abgeben, das der Eigentümer akzeptiert



Wenn der Immobilienbesitzer keinen Mindestpreis festlegt, besteht das Risiko, dass zu niedrige Angebote eingereicht werden. Einige Eigentümer geben deshalb ein Minimalgebot vor. Damit dieses nicht zu niedrig ausfällt, aber dennoch attraktiv für Kaufinteressenten ist, zahlt es sich aus, einen erfahrenen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Er entwickelt eine optimale Strategie zur Veräußerung der Immobilie und führt das gesamte Verfahren professionell durch.

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Beim Bieterverfahren kann der Eigentümer ein Mindestgebot festsetzen, muss es aber nicht. Der Kaufinteressent bietet dann die Kaufsumme, die er für angemessen hält. Auf diese Weise kristallisiert sich der erzielbare Verkaufspreis der Immobilie heraus.


2. Konkurrenzsituation führt oftmals zu hohen Verkaufssummen

Je mehr Interessenten beim Bieterverfahren miteinander konkurrieren, desto schneller schraubt sich die Preisspirale nach oben. Durch diesen Wettbewerbseffekt erzielt die angebotene Immobilie oftmals einen besseren Verkaufspreis als bei einer konventionellen Verkaufsmethode. Doch es gibt auch einen entscheidenden Nachteil: Das Höchstgebot ist nicht bindend. Sowohl der Eigentümer als auch der Höchstbietende können davon zurücktreten, solange der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben ist. Es kann also vorkommen, dass das Bieterverfahren wiederholt werden muss, weil dem Eigentümer die gebotene Summe zu niedrig erscheint oder der Höchstbietende sein Gebot wieder zurückzieht.

2.1 Bieterverfahren: Rechtsgrundlage

Ob ein Wohnungs- oder Hausverkäufer das Höchstgebot für seine Immobilie beim Bieterverfahren annimmt oder ausschlägt, entscheidet er selbst. Es besteht für ihn kein Zwang oder eine rechtliche Verpflichtung, das Höchstgebot zu akzeptieren. Er kann sich auch aus immateriellen Gründen für einen anderen Interessenten entscheiden, der ein niedrigeres Gebot abgegeben hat oder ganz vom Verkauf zurücktreten. Im Gegenzug ist das Angebot des Höchstbietenden bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ebenfalls nicht rechtlich bindend.


3. Bieterverfahren Ablauf: Sieben Verkaufsschritte im Detail

  • Schritt 1: Zuerst steht die Suche nach einem kompetenten Partner auf dem Programm: einem geeigneten Makler. Dieser sollte nachweislich Erfahrungen mit Bieterverfahren mitbringen. Der Makler übernimmt dann die folgenden Aufgaben.

  • Schritt 2: Der Makler arbeitet ein Exposé für die Immobilie aus. Dieses klärt über alle wichtigen Details wie Größe, Baujahr, Energiewerte und Lage auf. Dem Exposé werden hochauflösende Bilder des Verkaufsobjektes beigefügt. Entscheidet sich der Eigentümer dafür, ein Mindestgebot vorzugeben, wird dieses auch in das Exposé aufgenommen.

  • Schritt 3: Das Immobilienangebot wird mitsamt des Exposés und den Bildern auf Immobilienportalen oder in Printmagazinen inseriert und deutlich als Bietobjekt gekennzeichnet. Die Annonce sollte ebenso einen Besichtigungstermin sowie Kontaktdaten des Maklers enthalten.

  • Schritt 4: Die Besichtigung der Immobilie findet statt. Diese kann in kleineren Gruppen oder als Sammelbesichtigung erfolgen. Bei hoher Nachfrage empfiehlt sich eine Sammelbesichtigung. Auf diese Weise wird den Interessenten die Größe der Konkurrenz vor Augen geführt.

  • Schritt 5: Einige Zeit nach der Besichtigung geben die Interessenten innerhalb der vorgegebenen Frist ein Gebot ab. Dieses spiegelt wider, auf welchen Wert sie die Immobilie schätzen.

  • Schritt 6: Der Makler nimmt die Gebote der Interessenten entgegen, listet sie auf und bespricht sich mit dem Eigentümer. Danach informiert er den Höchstbietenden darüber, dass er das höchste Gebot abgegeben hat. Auch eine nachträgliche Preisverhandlung der Kaufsumme mit einzelnen Interessenten ist nun möglich.

  • Schritt 7: Entspricht das Höchstgebot den finanziellen Vorstellungen des Eigentümers und der Interessent ist nach wie vor bereit, die Summe zu investieren, kann der Verkaufsprozess in die nächste Phase übergehen: Beide Parteien unterschreiben beim Notartermin den Kaufvertrag. Dadurch ist der Immobilienkauf bindend und das Bieterverfahren abgeschlossen.

Bieterverfahren: Tipps für Käufer

1. Tipp: Immobilie vorher besichtigen: Auch beim Bieterverfahren ist es wichtig, die Immobilie vor dem Kauf zunächst zu besichtigen, um sich einen Überblick zu verschaffen.

2. Tipp: Ein persönliches Maximalgebot festsetzen: Im Laufe des Bieterverfahrens kann es leicht passieren, dass man sich zu höheren Geboten verleiten lässt. Ein vorher festgesetztes Maximalgebot hilft Ihnen dabei, in Ihrem geplanten Finanzierungsrahmen zu bleiben.

3. Tipp: Vorsicht ist bei Bieterverfahren von Privatleuten geboten: Diese sind meist weniger professionell und oft intransparent. Ein professionelles Bieterverfahren, welches durch einen Immobilienmakler durchgeführt wird, verspricht mehr Seriosität.


4. Offline- und Online-Vermarktung des Bietobjektes

Häuser und Wohnungen, die über ein Bieterverfahren veräußert werden sollen, veröffentlicht der Makler im Internet oder auch in Zeitungen oder Zeitschriften. Je nachdem, ob der Verkaufsprozess online oder offline stattfindet, unterscheidet sich das Biet-Prozedere.

4.1 Offline-Auktion

Bei einer Offline-Auktion informieren die Interessenten den Makler oder den Eigentümer über die Kaufsumme, nachdem sie sich bei der Besichtigung einen Eindruck von der Immobilie verschafft haben. Das Gebot muss innerhalb der vorgegebenen Frist eingereicht werden. Diese beträgt bei einem Offline-Bieterverfahren meist vier bis sechs Wochen. Um einen Nachweis als Sicherheit in den Händen zu halten, fordern die meisten Makler das Gebot in schriftlicher Form ein – als E-Mail, Brief oder auch Fax. Nach Ablauf der Frist gibt der Makler auf seiner Homepage, per E-Mail an alle Wettbewerber oder als Aushang bekannt, welches das höchste Gebot ist. Handelt es sich bei der Verkaufsmethode um ein dynamisches Bieterverfahren, können die Interessenten ihr Gebot im Nachgang noch einmal erhöhen. Die Auktion geht so in die nächste Runde.

4.2 Online-Auktion

Im Unterschied zum Offline-Bieterverfahren können die Bieter bei einem Online-Verkauf die eingehenden Gebote am Bildschirm verfolgen und sofort darauf reagieren. Das Zeitfenster, in dem Gebote abgegeben werden, ist zudem sehr viel kleiner. In der Regel ist dieses nur für wenige Stunden offen. Dadurch ist die Online-Auktion weniger zeitintensiv als die Offline-Auktion. Der Zeit- und Konkurrenzdruck sorgt dafür, dass die Interessenten in kürzester Zeit Entscheidungen treffen müssen. Viele bieten höher als sie eigentlich geplant hatten. Dadurch erzielen diese Auktionen eine besonders hohe Verkaufssumme. Das birgt allerdings auch ein Risiko: In der Stresssituation handeln viele Menschen unüberlegt und bieten mehr, als es ihr Budget erlaubt. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Höchstbietende nach dem Bieterverfahren von seinem Gebot zurücktritt.

Info

Die Immobilienexperten von McMakler begleiten und moderieren Bieterverfahren als direkter Ansprechpartner zwischen dem Eigentümer und potenziellen Käufern. Insbesondere bei den hohen Summen eines Immobilienverkaufs ist diese Offline-Variante die angemessenere und sichert einen strukturierten und transparenten Ablauf für alle Beteiligten.


5. Vor- und Nachteile eines Bieterverfahrens


Vorteile des Bieterverfahrens


  • Durch den Wettbewerb treiben die Kaufkandidaten den Preis schnell nach oben.
  • Der Verkaufsprozess ist kurz und meist innerhalb weniger Wochen abgeschlossen.
  • Möglich ist, dass sich die Bieter so weit überbieten, dass eine Summe weit über dem Marktwert erzielt wird.
  • Für den Eigentümer besteht kein Risiko, da das Bieterverfahren ihn nicht zum Verkauf verpflichtet.



Nachteile des Bieterverfahrens


  • Zündet der Wettbewerb nicht und der Grundpreis ist sehr niedrig angesetzt, erzielt das Bieterverfahren einen zu geringen Verkaufspreis und wird ggf. wiederholt.
  • Manch potenzieller Interessent springt im Vorfeld ab, weil ihm das Bieterverfahren missfällt oder zu aufwendig erscheint.
  • Der Höchstbietende der Auktion kann nach der Abgabe seines Kaufangebotes von diesem jederzeit wieder zurücktreten. Das gilt so lange, bis der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterschrieben ist.

6. Wann lohnt sich der Immobilienverkauf über ein Bieterverfahren?

sinnvollnicht sinnvoll

Stark sanierungsbedürftige Immobilien, bei denen der Marktwert schwer einschätzbar ist

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Außergewöhnliche oder sehr teure Häuser, bei denen der Kreis potenzieller Käufer sehr klein ist

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Immobilien, die über konventionelle Verkaufsmethoden bisher nicht vermittelbar waren

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Die Kaufsumme wird dringend benötigt

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Immobilien, die in einem Gebiet liegen, in der eine sehr hohe Nachfrage nach Kaufobjekten herrscht

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Felix Jahn resümiert:

“Für Eigentümer ist das Bieterverfahren durchaus attraktiv, weil es den Verkaufspreis sichtlich steigern kann. Ob ein Bieterverfahren sinnvoll ist, hängt am Ende von der Nachfragesituation und vom Objekt ab. Eigentümer sollten jedoch immer auf die Beratung und Begleitung von Experten zurückgreifen, um einen seriösen Ablauf zu gewährleisten.”

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Bildquelle: iStock.com/matt_benoit

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