Grundstückswert ermitteln: Grundstückspreise, Bodenrichtwerte und Grundstücksbewertung

Wie viel ist mein Grundstück wert? Wer in Betracht zieht, sein Grundstück zu verkaufen, sollte sich bereits vor den Verkaufsverhandlungen über Bodenrichtwerte informieren, eine Grundstücksbewertung durchführen und den geeigneten Grundstückspreis für den Verkauf berechnen lassen. Woher bekommt man Grundstückspreise, wer bestimmt sie und wie berechnet man Grundstückspreise? In diesem Ratgeber leben Sie unsere Antworten zu relevanten Fragen rund um die Themen Grundstücksbewertung, Bodenrichtwerte und Grundstückspreise.

Der Wert des Grundstücks

Ein paar Fragen zu Grundstücksbewertung, Bodenrichtwert und Grundstückspreisen vorab:

Wann steigen und wann fallen Grundstückspreise?
Angebot und Nachfrage legen in der Regel die Grundstückspreise fest. Wo es eine große Nachfrage nach Grundstücken, aber ein geringes Angebot gibt, sind die Grundstückspreise höher, als in Gegenden mit hohem Angebot und geringer Nachfrage.

Wer legt die Grundstückspreise fest?

  • Gutachterausschüsse legen Bodenrichtwerte fest, die als Orientierung zur Grundstücksbewertung dienen können
  • Immobilienmakler legen Grundstückspreise für den Verkauf fest, indem sie genau berechnen, welcher realistische Verkaufspreis für ein Grundstück erzielt werden kann.
  • Gutachter legen den Wert eines Grundstückes in Form eines Wertgutachtens fest, das auch vor Gericht gültigkeit hat.

    Mit welchen Verfahren wird der Grundstückswert ermittelt?
    Grundstückswerte werden durch das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ermittelt.

    Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
    Der Bodenrichtwert wird aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in der jeweiligen Bodenrichtwertzone befinden, abgeleitet.

    Wann werden Bodenrichtwerte aktualisiert und neue Bodenrichtwerte veröffentlicht?
    Die Gutachterausschüsse der Länder aktualisieren und veröffentlichen die Bodenrichtwerte spätestens alle zwei Jahre. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben.

    Bodenrichtwert - Welcher Stichtag?
    In der Regel werden diese Werte im jährlichen Turnus zu einem bestimmten Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Wann dieser Stichtag ist, hängt regional vom zuständigen Ausschuss ab. Dort kann man sich zur Gültigkeit des Stichtags für Bodenrichtwerte erkundigen.

Welcher Bodenrichtwert ist maßgebend?
Maßgebend ist nur der vom Gutachterausschuss festgestellte Bodenrichtwert.


1. Was ist der Grundstückswert?

Wertangaben für ein Grundstück können sich maßgeblich unterscheiden. Das liegt daran, dass mit dem Begriff Grundstückswert zwei verschiedene Wertangaben bezeichnet werden:

Grundstückswert ohne Bebauung (Bodenwert):
Einige verstehen den Grundstückswert als den Wert des unbebauten, beziehungsweise freigelegten Grundstücks. Dabei wird es in der Ermittlung des Grundstückswerts nicht berücksichtigt, wenn ein Grundstück bebaut ist. Genau genommen wird in diesem Fall vom reinen Bodenwert gesprochen.

Grundstückswert inklusive Bebauung:
Für andere wiederum, handelt es sich um den Bodenwert inklusive jedweder Bebauung. Diese Begriffsdeutung wird auch vom Bewertungsgesetz (BewG) geteilt: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage“ (BewG, § 78 Grundstückswert).

1.1 Welche Faktoren sollten bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt werden?

Möchte man ein Grundstück bewerten, sollten dementsprechend die unterschiedlichen Wertfaktoren reiner Bodenwert und Gebäudewert berücksichtigt und zur Festlegung des gesamten Grundstückswertes gemeinsam betrachtet werden.


2. Mit welchen Verfahren wird der Grundstückswert ermittelt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt die gesetzliche Vorgehensweise für eine exakte Grundstücksbewertung vor. Demnach anzuwenden sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Das gängige Vergleichswertverfahren bietet eine einfache Grundstücksbewertung anhand des Vergleiches mit ähnlichen Grundstücken, welche kürzlich im gleichen Stadtteil verkauft wurde.

2.1 Grundstücksbewertung mit dem Vergleichswertverfahren

Vorrangig wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, um Grundstückswerte zu ermitteln. Was ist das Vergleichswertverfahren? Bei diesem Verfahren wird aus dem Vergleich mit Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke ein Vergleichswert abgeleitet. Als Grundlage der Vergleichspreise dienen tatsächliche und möglichst aktuelle Grundstückspreise, die ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück. Das Vergleichswertverfahren ermöglicht es Grundstückseigentümern, den ungefähren Preis für ihr Grundstück zu bestimmen, der am Immobilienmarkt aktuell erzielt und verlangt werden kann. Ein Problem des Vergleichsverfahrens ist, dass teilweise nicht genügend Vergleichsobjekte mit ähnlichem Lagewert vorhanden sind.

Was hat Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks?
Besonderen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks hat die Lage. Als grundsätzliche Bemessungsgrundlage für die Wertermittlung eines Grundstücks, dienen die aktuellen Bodenrichtwerte.


3. Wo erhalte ich Grundstückspreise und wer macht Grundstücksbewertungen?

Wie erfahre ich als Verkäufer den Preis meines Grundstücks? Eine sichere und einfache Variante der Grundstücksbewertung bietet die kostenlose Immobilienbewertung online von McMakler. Hier wird mit wenigen Angaben eine schnelle Grundstücksbewertung durch Experten für Ihr unbebautes Grundstück und gegebenenfalls für Ihre Immobilie erstellt. Besonders geeignet ist dieses Wertermittlungsverfahren, basierend auf der aktuellen Marktlage, als Orientierung, wenn Sie als Verkäufer den Grundstückwert für den Verkauf online ermitteln möchten.


4. Was kostet eine Grundstücksbewertung?

Eine Grundstücksbewertung online bei McMakler ist für den Verkäufer vollkommen kostenlos. Ein Verkehrswertgutachten, welches auch vor Gericht Bestand hat, kann nach ImmoWertV ein sachverständiger Gutachter erstellen. Da diese Gutachten kostenpflichtig sind, sollten Sie nur bei der Annahme einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie erstellt werden.


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5. Bodenrichtwert - was ist das?

Sind keine Vergleichswerte vorhanden, können zur Grundstücksbewertung die aktuellen Bodenrichtwerte einer Region herangezogen werden.

Was heißt Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bestimmt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem begrenzten Gebiet, den sogenannten Bodenrichtwertzonen. Die in einer Bodenrichtwertzone enthaltenen Grundstücke sollen weitgehend in ihrer Art und Nutzungsweise übereinstimmen, sodass grundsätzlich gleiche Wertverhältnisse vorliegen.

Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt?

Der Bodenrichtwert eines Gebietes wird anhand eines Grundstücks, welches für die Bodenrichtwertzone repräsentative Grundstücksmerkmale aufweist, bestimmt. Dieses Grundstück wird auch Bodenrichtwertgrundstück oder Richtwertgrundstück genannt. Eine Bodenrichtwertzone ist oft ein Teil von einem Stadtteil, es kann sich aber auch um Stadtviertel, Städte oder Landkreise handeln.

Der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks wird aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in der jeweiligen Bodenrichtwertzone befinden, abgeleitet. Angegeben wird der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter Fläche. Ist das Bodenrichtwertgrundstück bebaut, ist der Wert des Grundstücks zu ermitteln, der sich bei unbebautem Boden ergeben würde. Er stellt also den reinen Grundstückswert dar.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?

Zuständig für die Ermittlung von Bodenrichtwerten sind die jeweiligen Gutachterausschüsse des Gebietes. Diese selbst geführten, unabhängigen Gremien setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Ihre Hauptaufgabe ist es, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.

Ein Gutachterausschuss erhält von den Notaren in seinem Zuständigkeitsbereich Kopien aller Immobilienkaufverträge. Auf diesem Weg können Gutachterausschüsse alle Daten über die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet sammeln, auswerten und den entsprechenden Bodenrichtwert für eine Bodenrichtwertzone ableiten.


6. Wo bekomme ich Bodenrichtwerte her?

Jeder Bürger darf den Bodenrichtwert für ein Grundstück einsehen, dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

a) Bodenrichtwertauskunft der Gutachterausschüsse

Zum einen ist die Bodenrichtwertauskunft bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses über die jeweiligen Bodenrichtwertkarten möglich. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen den ermittelten Lagewert in Form von Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Bei der Erstellung dieser Karten greift man auf topographische Karten, Regionalkarten oder Stadtpläne zurück. Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen werden in den Bodenrichtwertzonen zusammengefasst und in diese Karten eingetragen. In diesen Zonen werden dann die jeweils gültigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche angezeigt. Vor Ort kann man die Bodenrichtwertkarte in der Regel kostenlos lesen, bei schriftlichen Anfragen können Kosten entstehen.

b) Bodenrichtwerte im Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS),

Seit 2006 existiert das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS), in welchem Sie die betreffenden Bodenrichtwerte recherchieren können. Die meisten Bundesländer besitzen auf der Basis des VBORIS auch ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS), in Form von einem Geoportal. Oft zeigen diese Internetseiten eine interaktive Bodenrichtwertkarte, in die Sie die gewünschte Postleitzahl eintragen können.

Bodenrichtwertinformationssystem der Bundesländer Die meisten Bundesländer besitzen auf der Basis des VBORIS ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem, in Form von einem Geoportal. Dementsprechend können die Karten in der Optik und den Interaktionsmöglichkeiten variieren. Grundsätzlich kann man die Bodenrichtwerte einer bestimmten Region über die Eingabe einer Postleitzahl oder eines Straßennamens erhalten.


7. Bodenrichtwert - Was bedeuten die Zahlen?

Hier ein Auszug der Bodenrichtwertzonen von Berlin Mitte aus dem BORIS Berlin System:

mitte


Die gestrichelten Linien zeigen dabei die verschiedenen Bodenrichtwertzonen, während die durchgezogenen Sanierungs- und Entwicklungsbereiche kennzeichnen. Der Bruch ist immer gleich aufgebaut:

Im Nenner steht der jeweilige Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgebäudes, die Abkürzungen EU und SU geben dabei den Sanierungs- oder Entwicklungszusatz an.

Im Zähler wird eine Angabe zu der Nutzung des Gebietes gemacht, wobei in städtischen Gegenden meist in Wohn-, Misch-, und Gewerbegebieten unterschieden wird:

  • W: Fläche für Wohnbebauung und eventuell geringer, nicht störender gewerblicher Nutzung
  • G: Flächen, die auch für dienstleistungsorientierte Gewerbe genutzt werden können
  • M1: Flächen mit Kerngebietscharakter, hoher baulicher Ausnutzung und geringem Wohnanteil
  • M2: Flächen mit Kern- und Mischgebietscharakter und ausgewogenem Wohnanteil
  • GB: Flächen für bebaute Gemeinbedarf

Außerdem gibt die Dezimalzahl Auskunft über die Gebietsspezifische Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Zahl unterhalb des Bruches, ist die Identifikationsnummer der jeweiligen Bodenrichtwertzone.

Lesetipp: Bodenrichtwerte in Berlin


8. Welchen Nutzen hat der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden dazu verwendet Grundstückswerte zu ermitteln. Aus diesem Anwendungszweck entstehen folgende Bereiche, in denen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Immobilie benötigen:

a) Hausverkauf

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, will natürlich wissen, was das Objekt wert ist und was ein realistischer und fairer Verkaufspreis wäre. Denn kein Käufer will überteuerte Immobilien kaufen, aber Sie als Verkäufer wollen Ihr Objekt auch nicht unter Wert verkaufen. Hier empfiehlt sich eine professionelle Hausbewertung. Der Angebotspreis einer Immobilie wird meist vom Verkehrswert bestimmt. Sofern es keine Vergleichswerte gibt, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, wird die Bodenrichtwerttabelle des Gebiets für die Grundstücksbewertung miteinbezogen, um den Verkehrswert des Grundstücks zu ermitteln. Sollten Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen, geht der Lagewert noch stärker in den Angebotspreis mit ein.

b) Steuerliche Bemessungsgrundlage

Der jeweilige Gutachterausschuss ist verpflichtet, seine Ergebnisse den zuständigen Steuerbehörden zukommen zu lassen. Finanzämter beziehen den Bodenrichtwert zur Ermittlung des Einheitswertes, für die jährlich anfallenden Grundsteuer, mit ein. Die Richtwerte für den Boden sind außerdem bei der Bestimmung der Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung eines unbebauten Grundstücks maßgeblich, da diese Steuern auch auf Basis des Wertes einer Immobilie berechnet werden.

c) Andere Nutzungsgebiete

Auch bei Vermögensverwaltungen außerhalb eines Kaufes oder Verkaufes sind Bodenrichtwerte ein guter Indikator für Grundstückswerte: Wenn Vermögen geerbt wird, muss sich oft im Rahmen der Nachlass-Regelung mit den Richtwerten für den Boden auseinandergesetzt werden. Wenn Erben Grundstücke oder Immobilien untereinander aufteilen müssen, wollen sie oft vorher deren Wert kennen. Die zuletzt erhobenen Bodenrichtwerte können dabei gute Anhaltspunkte bieten, um eine faire Aufteilung der Vermögenswerte zu gewährleisten. Auch bei Scheidungsverfahren können diese Vergleichswerte auf Grund eines Zugewinnungsausgleichs relevant werden.


9. Wie berechnet man Grundstückspreise und wie setzen sich Grundstückspreise zusammen?

Grundstückspreise lassen sich auf unterschiedliche Weise ermitteln:

a) Berechnung des Grundstückwerts anhand des Bodenrichtwerts

Bodenrichtwerte ermöglichen die Berechnung des groben Grundstückswertes anhand einer simplen Bodenrichtwert-Berechnungsformel:

Grundstückswert = örtlicher Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl

b) Berechnung des Grundstückwerts mit nicht bebaubarem Hinterland

Befindet sich auf dem Grundstück Hinterland, das meist nicht bebaubar ist, muss dies in der Berechnung berücksichtigt werden:

Grundstückswert = Bodenrichtwert (Bauland) x Quadratmeterzahl (Bauland) + Bodenrichtwert (Hinterland) x Quadratmeterzahl (Hinterland)

c) Bauträgerkalkulation

Der Bauträger (Investor) rechnet bei der Bauträgerkalkulation von dem erwarteten Verkaufserlös seine eigenen Kosten und die erwartete Rendite herunter. Nach seinen Abzügen bleibt der Betrag übrig, den er bereit ist, für das unbebaute Grundstück zu zahlen. Die Berechnung des erwarteten Verkaufspreises erfolgt nach dem folgenden Verfahren:

Schritt 1:
Berechnung der maximal bebaubaren Grundstücksfläche (mbF): Maximal bebaubare Wohnfläche x Geschossflächenzahl

Schritt 2:
Bestimmung der erwarteten Quadratmeterzahl anhand des Prozentsatzes der begründbaren Wohnfläche

Schritt 3:
Bestimmung des Verkaufserlöses: Begründbare Wohnfläche (qm) x Verkaufspreis Neubauwohnung (€/qm)

9.1 Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Grundstückspreis?

Als Grundlage für die Berechnung des Bodenrichtwertes nutzt ein Gutachterausschuss ausschließlich die Kaufpreissammlungen aus der Region. Für Eigentümer bedeutet das, dass der Gutachterausschuss den durchschnittlichen Lagewert der Immobilie nicht individuell beurteilt und möglicherweise einen zu niedrigen Angebotspreis vorschlägt.

Welche Faktoren berücksichtigt der Gutachterausschuss bei der Erstellung der Bodenrichtwerte? Die Bodenrichtwerte aus dem Bodenrichtwertinformationssystem beziehen sich auf ein repräsentatives Grundstück. Dabei gehören zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen stets:

  • bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand
  • die Bauweise oder Anbauart
  • das Maß der baulichen Nutzung
  • die Grundstücksgröße (Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite)

Wie setzt sich der tatsächliche Grundstückswert zusammen? Bodenrichtwerte stehen also nur bedingt in Relation zu dem tatsächlichen Preis eines Grundstücks. Es gibt weitere wertbeeinflussende Merkmale, die bei einer ausführlichen Grundstücksbewertung beachtet werden:

  • Grundstücksgröße und -form
  • Erschließungsgrad
  • Bodeneigenschaften
  • Bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
  • Möglichkeiten zur baulichen Nutzung
  • Art des Baulandes
  • Art der Bepflanzung

10. Wo erfahre ich Grundstückspreise und wer bestimmt die Grundstückspreise?

Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) bieten keine komplette Grundstücksbewertung. Wer sein Grundstück verkaufen möchte, sollte das Land professionell bewerten lassen. So können Verkäufer einen angemessenen und begründeten Grundstückspreis pro Quadratmeter, zum Beispiel für ihr Gartengrundstück oder ihr Gewerbegrundstück, ermitteln.

Viele Makler bieten die Ermittlung des Grundstückspreises als kostenlosen Service an. Durch eine gute Fachkenntnis kann ein Immobilienmakler sich bei der Grundstücksbewertung auch an möglichen Zielgruppen orientieren. Hat ein Grundstück laut den örtlichen Bodenrichtwerten beispielsweise einen eher geringen Wert, ist aber in unmittelbarer Nähe zu einer Schule, kann das als wertsteigernd angesehen werden. Ein Makler würde die Immobilie dann zielgruppengerecht an Familien vermarkten.

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10.1 Quadratmeterpreise als Richtwerte für Grundstückspreise

Der Quadratmeterpreis gibt die Kosten pro Quadratmeter für ein Grundstück oder ein Quadratmeter Wohnfläche in einer bestimmten Region an. An diesem Wert kann man sich bei der Wertermittlung für die eigene Immobilie orientieren. Die Quadratmeterpreise für Grundstücke für den eigenen Stadtteil kann man online ermitteln. Alternativ kann man sich bei einem lokalen Makler aus der Region über den Preis pro Quadratmeter Grundstück informieren.

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Grundstückspreise ausgewählter Bundesländer und ihren jeweiligen Städten für 2018, in Euro pro m2:

Tabelle: Grundstückspreise Deutschland

BundeslandStadtDurchschnittlicher Grundstückspreis in Euro pro Quadratmeter für 2018

Berlin

Berlin

511,51 €/m²

Bayern

München

1.422,71 €/m²

Nordrhein-Westfalen

Düsseldorf

520,25 €/m²

Thüringen

Erfurt

157,74 €/m²

Hamburg

Hamburg

661,12 €/m²


11. Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise?

Grundstückspreise sind insbesondere von der Lage des Grundstücks abhängig. Darüber hinaus spielen weitere Faktoren eine Rolle. Grundstücke haben in der Regel individuelle Eigenschaften, die ihren Wert und somit ihren Verkaufspreis beeinflussen. Darum können Grundstückspreise in den meisten Fällen nicht ohne Weiteres einfach aus den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien übernommen werden. Auch die Bodenrichtwerte können nur als Orientierung bei der Berechnung des Grundstückswerts dienen. Um präzise den individuellen Wert für ein Grundstück berechnen zu können, müssen auch die individuellen Faktoren berücksichtigt werden, die den jeweiligen Grundstückswert beeinflussen. Dazu gehören insbesondere:

  • die Ausrichtung und der Schnitt: Für Grundstücke, die günstig ausgerichtet und geschnitten sind, lassen sich höhere Preise erzielen. Besitzen Sie beispielsweise einen unverbauten Bergblick, können Sie in der Regel einen höheren Grundstückspreis ansetzen.
  • die Größe: Der Wert eines Grundstücks und somit auch der Grundstückspreis steigt tendenziell mit seiner Größe.
  • der Erschließungsgrad: Bei erschlossenen Grundstücken sind weniger bzw. keine baulichen Maßnahmen erforderlich, damit sie genutzt werden können. Das bedeutet, dass bei erschlossenen Grundstücken auch keine Kosten für die neuen Käufer des Grundstücks für die Erschließung anfallen, wodurch der Verkaufspreis höher angesetzt werden kann.
  • die Beschaffenheit des Bodens: Die Bodenqualität (gibt es z. B. Altlasten) und die Art des Bodens (also z. B. Lehm, Fels oder Kies) beeinflussen den Wert und somit den Preis des Grundstücks.
  • die Bebaubarkeit: Eignet sich ein Grundstück als Bauland, hat das einen positiven Einfluss auf den optimalen Verkaufspreis. Je größer die bebaubare Fläche eines Grundstücks ist, desto höher ist in der Regel auch der Grundstückspreis.
  • die Lage: Für Grundstücke, die sich in gefragten Gegenden befinden, werden höhere Grundstückspreise erzielt. Die Attraktivität eines Grundstücks hängt davon ab, ob es zentral liegt, ob es in der Nähe genug Bushaltestellen und U- oder S-Bahnhöfe sowie Schulen, Kitas, Arztpraxen, Kultur- und Erholungsangebote gibt.
Info

Grundstückszuschnitt

Für den Grundstückszuschnitt wird das Maß betrachtet, in welchem der Schnitt des Grundstückes Bebaubarkeit zulässt. Je mehr/weniger Bebauung ein Grundstück zulässt, desto höher/geringer ist der Grundstückswert. Zurückzuführen ist das darauf, dass ein Bauträger bei der Preiskalkulation für ein unbebautes Grundstück, von dem Preis ausgeht, den er auf dem Immobilienmarkt für die erstellbare Wohnfläche erzielen kann.

11.1 Welchen Einfluss hat die Lage auf den Verkehrswert eines Grundstücks?

Der Verkehrswert eines Grundstücks wird besonders stark von seiner Lage geprägt. Die Makrolage eines Grundstücks trägt entscheidend zur Lebensqualität des Käufers bei. Sie berücksichtigt Faktoren, welche sich maßgeblich auf den Alltag auswirken.

Kriterien der Makrolage sind:

  • Infrastruktur
  • Verkehrsanbindung
  • Einkaufsmöglichkeiten

Doch für den Lagewert sind neben den Makrofaktoren auch die individuellen Parameter entscheidend, die sich auf die Lebenswirklichkeit auf dem Grundstück auswirken. Ein Eigentümer kann für sein Grundstück beispielsweise mehr Geld verlangen, wenn das Grundstück einen unverbaubaren Blick hat.

Kriterien der Mikrolage sind:

  • Topografische Lage
  • Bodenqualität
  • Ausrichtung der Immobilie / des Gartens

11.2 Wie beeinflusst die Bebaubarkeit den Grundstückspreis?

Ist ein Grundstück nicht bebaut, stellt die Bebaubarkeit einen entscheidenden Einflussfaktor dar. Aufschluss über die Bebaubarkeit bietet der Bebauungsplan. Es gilt: Je umfangreicher die Bebauungsmöglichkeiten, desto höher der Grundstückspreis.

Welche Infos stehen in einem Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan enthält zum einen Auskunft über die Bebaubarkeit eines Grundstücks, wie:

  • die Geschossflächenzahl (Anzahl maximal zu errichtender Vollgeschosse)
  • die Grundflächenzahl

Außerdem werden weitere formale Angaben gemacht zu:

  • Baulinien
  • Baugrenzen
  • Bauauflagen (z. B. Farbgestaltung)

Woher bekomme ich Bebauungspläne für Grundstücke?
Die Pläne sind bei der örtlichen Baubehörde einzusehen. Der Bauplan bietet eine weitere Grundlage, um ein Grundstück zu bewerten, beispielsweise durch die oben beschriebene Bauträgerkalkulation.


12. Warum und wann steigen die Grundstückspreise?

Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist zu beobachten, dass die Grundstückspreise in den letzten Jahren immer weiter gestiegen sind. Diese Entwicklung der Bodenrichtwerte und Grundstückspreise wurde durch eine steigende Nachfrage, bei gleichzeitig knappem Angebot an Grundstücken, bedingt. Je mehr Interessenten es für eine einzelne Immobilie gibt, desto teurer kann man sie verkaufen. Die erhöhte Nachfrage ist das Ergebnis mehrerer Faktoren:

  • Immer mehr Verbraucher in Deutschland sehen die eigene Immobilie als Altersvorsorge und sichere Geldanlage an.
  • In den letzten Jahren waren die Zinsen verhältnismäßig niedrig. Das hat viele Menschen ermutigt einen günstigen Kredit aufzunehmen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt der Leitzins der EZB bei 0,00 Prozent (Stand: März 2020).
  • Des Weiteren gibt es die berechtigte Vermutung, dass mit der Aussicht auf weiter steigende Quadratmeterpreise viele Grundstückseigentümer ihre Grundstücke zurückhalten. Sie versprechen sich davon, zu einem späteren Zeitpunkt einen besseren Preis pro Quadratmeter zu erzielen. Das wiederum führt zu einer weiteren Verknappung auf dem Immobilienmarkt und steigenden Grundstückspreisen.
  • Der vergleichsweise sichere Immobilienmarkt in Deutschland zieht immer mehr Investoren aus dem In- und Ausland an. Gründe dafür sind vor allem die Wertsteigerung der Gebäude und steigende Mieten mit deutlich mehr Rendite als z.B. bei Festgeldern oder Staatsanleihen.

12.1 Warum sind die Grundstückspreise in Großstädten so hoch?

In den Wohnlagen in und um Großstädte und Ballungsgebieten sind die Quadratmeterpreise dagegen sehr stark gestiegen und haben inzwischen sogar Höchststände erreicht (siehe Tabelle oben). Mehrere Faktoren haben diese Grundstückspreisentwicklung bedingt:

  • Immer mehr Menschen sind aus den ländlichen Gebieten u.A. wegen Arbeits- und Bildungsangeboten in die Großstädte und Ballungsgebiete gezogen. Das hat zu einer erhöhten Nachfrage an Immobilien und Grundstücken, die sich in diesen Lagen befinden, geführt.
  • Gleichzeitig ist das Angebot an Grundstücken und Immobilien in den Städten platztechnisch begrenzt.
  • Auf dem Land gibt es oftmals mehr Platz zum Bauen und es kommen tendenziell weniger Interessenten auf eine Immobilie, weshalb die Grundstücke in der Regel günstiger sind.

12.2 Wo sind die Grundstückspreise am niedrigsten?

Auch wenn die Preise für Grundstücke in den letzten Jahren bundesweit insgesamt gestiegen sind, bedeutet das nicht, dass das für alle Regionen der Fall ist. Es gibt ganz klare regionale Unterschiede bei Entwicklung der Grundstückspreise. Ländliche Regionen schneiden tendenziell schlechter ab, hier sind die Grundstückspreise tendenziell am niedrigsten. Auf dem Land gibt es oftmals mehr Platz zum Bauen und es kommen tendenziell weniger Interessenten auf eine Immobilie, weshalb die Grundstücke hier in der Regel günstiger sind. In ländlichen Regionen steigen die Grundstückspreise nicht so stark wie in den Städten - in manchen ländlichen Regionen sinken die Preise sogar.

12.3 Wann fallen Grundstückspreise?

Ein großes Angebot an Grundstücken zusammen mit geringer Nachfrage kann dazu führen, dass Grundstückspreise fallen. Dies kann vor allem in ländlichen Regionen passieren.


Wieso sollte ich als Verkäufer einen Makler mit der Grundstücksbewertung beauftragen?

Steht der Verkauf eines Grundstückes an, fragen sich Eigentümer: Was ist mein Grundstück wert? Makler erzielen die zuverlässigsten Ergebnisse bei der Bewertung eines Grundstücks. Der Bodenrichtwert allein reicht nicht aus, um realistisch den Grundstückswert zu ermitteln. Der Bodenrichtwert kann niedriger als der Kaufpreis sein. Mit einer akkuraten und begründeten Grundstücksbewertung kann man ein Grundstück zum Teil teurer verkaufen als zum Bodenrichtwert. Daher lohnt es sich hierbei einen Fachmann zurate zu ziehen. Durch die weitreichenden Marktkenntnisse fällt es einem Immobilienmakler leicht, alle individuellen Einflussfaktoren für den Grundstückswert zu berücksichtigen. Der Makler kann Ihnen einen angemessenen Grundstückspreis für den Verkauf Ihrer Immobilie empfehlen. Mit einem fairen Verkaufspreis findet der Makler schneller entsprechende Kaufinteressenten für Ihr Grundstück.



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Bildquelle: iStock.com/Pogonici