Grundstücksbewertung — Wie viel ist Ihr Grundstück wert?

Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, sollte bereits vor den Verkaufsverhandlungen den Grundstücks- bzw. Verkehrswert kennen. Dabei ist es gut zu wissen, woraus sich der Grundstückswert zusammensetzt und welche Faktoren bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt werden. Wir klären Sie über alle relevanten Fakten zum Grundstückswert auf und stellen Ihnen einfache Wege vor, um den Grundstückswert eigenständig zu berechnen.

Sparschwein mit symbolischer Darstellung des Grundstückswertes

1. Grundstückswert ist nicht gleich Grundstückswert

Wertangaben für ein Grundstück können sich maßgeblich unterscheiden. Das liegt daran, dass mit dem Begriff Grundstückswert zwei verschiedene Wertangaben bezeichnet werden:

Der Bodenwert: Einige verstehen den Grundstückswert als den Wert des unbebauten, beziehungsweise freigelegten Grundstücks. Dabei werden möglicherweise vorhandene Bauwerke nicht in der Grundstückswertermittlung berücksichtigt. Genau genommen wird in diesem Fall vom reinen Bodenwert gesprochen.

Grundstückswert: Für andere wiederum, handelt es sich um den Bodenwert, inklusive jedweder Bebauung. Die Begriffsdeutung, welche auch vom Bewertungsgesetz (BewG) geteilt wird: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage“ (BewG, § 78 Grundstückswert).

Dementsprechend sollten bei der Grundstücksbewertung, die unterschiedlichen Wertfaktoren reiner Bodenwert und Gebäudewert berücksichtigt und zur Festlegung des gesamten Grundstückswertes gemeinsam betrachtet werden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt die gesetzliche Vorgehensweise für eine exakte Grundstückswertermittlung vor. Demnach anzuwenden sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Das gängige Vergleichswertverfahren, bietet eine einfache Grundstücksbewertung, anhand des Vergleiches mit ähnlichen Grundstücken, welche kürzlich im gleichen Stadtteil verkauft wurde.

Besonderen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks hat die Lage. Als grundsätzliche Bemessungsgrundlage für die Grundstückswertermittlung, dienen die aktuellen Bodenrichtwerte.

1.1 Welche Kriterien werden in der Grundstückswertermittlung berücksichtigt?

Die Ermittlung eines Grundstückpreises, berücksichtigt in der Regel den Bodenwert und die Erschließungskosten. Dementsprechend kann der Bodenrichtwert nicht allein als fundierte Bewertungsgrundlage fungieren. Es müssen weitere Parameter in der Grundstücksbewertung berücksichtigt werden:

  • Lage (Mikrolage, Makrolage)

  • Grundstücksgröße

  • Grundstücksart

  • Ausrichtung

  • Lageplan / Grundstückszuschnitt

  • Bebauungsparameter (Bebauung, Bebauungsvorschriften / bebaubare Fläche, Baubeschränkungen)

  • Erschließungsgrad

  • Bodenbeschaffenheit

Ein Verkehrsgutachten, welches auch vor Gericht Bestand hat kann nach ImmoWertV, ein sachverständiger Gutachter erstellen. Da diese Gutachten kostenpflichtig sind, sollten Sie nur bei der Annahme einer gerichtlichen Auseinandersetzung, über den Verkehrswert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie, erstellt werden.

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Grundstückszuschnitt

Für den Grundstückszuschnitt wird das Maß betrachtet, in welchem der Schnitt des Grundstückes Bebaubarkeit zulässt. Je mehr/weniger Bebauung ein Grundstück zulässt, desto höher/geringer ist der Grundstückswert. Zurückzuführen ist das darauf, dass ein Bauträger bei der Preiskalkulation für ein unbebautes Grundstück, von dem Preis ausgeht, den er auf dem Immobilienmarkt für die erstellbare Wohnfläche erzielen kann.


1.2 Das entscheidende Kriterium Lagewert

Der Verkehrswert eines Grundstücks wird besonders stark von seiner Lage geprägt. Zur Ermittlung des Lagewertes können Käufer und Verkäufer daher im Vergleichsverfahren, die Verkehrswerte für Vergleichsobjekte in einer ähnlichen Lage heranziehen.

Das Vergleichswertverfahren ermöglicht Ihnen den ungefähren Preis zu bestimmen, der am Immobilienmarkt aktuell erzielt werden kann und den Sie für ein Grundstück verlangen oder zahlen sollten. Ein Problem des Vergleichverfahrens ist, das teilweise nicht genügend Vergleichsobjekte mit ähnlichem Lagewert vorhanden sind.

Warum ist die Lage so wichtig?
Zum einen trägt die Makrolage eines Grundstücks entscheidend zur Lebensqualität des Käufers bei, sie berücksichtigt Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung oder Einkaufsmöglichkeiten, welche sich maßgeblich auf den Alltag auswirken.

Doch für den Lagewert sind neben den Makrofaktoren, auch die individuellen Parameter entscheidend, die sich auf die Lebenswirklichkeit auf dem Grundstück auswirken. Kriterien dieser sogenannten Mikrolage sind:

  • Topografische Lage

  • Bodenqualität

  • Ausrichtung der Immobilie/ des Gartens


1.3 Die Bebaubarkeit eines leeren Grundstückes

Ist ein Grundstück nicht bebaut, stellt die Bebaubarkeit einen entscheidenden Einflussfaktor dar. Aufschluss über die Bebaubarkeit bietet der Bebauungsplan, es gilt: Je umfangreicher die Bebauungsmöglichkeiten, desto höher der Grundstückswert.

Der Bebauungsplan enthält zum einen Auskunft über die Bebaubarkeit eines Grundstücks, wie:

  • die Geschossflächenanzahl (Anzahl maximal zu errichtender Vollgeschosse)

  • die Grundflächenanzahl

Außerdem werden weitere formale Angaben gemacht zu:

  • Baulinien

  • Baugrenzen

  • Bauauflagen (z. B. Farbgestaltung)

Die Pläne sind bei der örtlichen Baubehörde einzusehen. Der Bauplan bietet eine weitere Grundlage zur Grundstückswertermittlung, beispielsweise durch eine Bauträgerkalkulation.

2. Grundstückswert ermitteln

Eine sichere und einfache Variante der Grundstücksbewertung bietet die kostenlose Immobilienbewertung. Hier wird mit wenigen Angaben, eine schnelle Grundstücksbewertung durch Experten, für Ihr unbebautes Grundstück und gegebenenfalls für Ihre Immobilie erstellt. Besonders geeignet ist dieses Wertermittlungsverfahren, basierend auf Marktlage, zur Orientierung im Falle eines Immobilienverkaufs. GRUNDSTÜCK KOSTENLOS BEWERTEN LASSEN


2.1 Ableitung aus der Bauträgerkalkulation

Der Bauträger (Investor) rechnet bei der Bauträgerkalkulation von dem erwarteten Verkaufserlös seine eigenen Kosten und die erwartete Rendite herunter. Nach seinen Abzügen bleibt der Betrag übrig, den er bereit ist für das unbebaute Grundstück zu zahlen. Die Berechnung des erwarteten Verkaufspreises erfolgt nach dem folgenden Verfahren:

  1. Berechnung der maximal bebaubaren Grundstücksfläche (mbF):
    Maximal bebaubare Wohnfläche * Geschossflächenzahl

  2. Bestimmung der erwarteten Quadratmeterzahl, anhand des Prozentsatzes der begründbaren Wohnfläche

  3. Bestimmung des Verkaufserlöses:
    Begründbare Wohnfläche (qm) * Verkaufspreis Neubauwohnung (€/qm)


2.2 Erste Orientierung durch Bodenrichtwerte

Sind keine Vergleichswerte vorhanden, können zur Grundstücksbewertung die aktuellen Bodenrichtwerte einer Region herangezogen werden. Der Bodenrichtwert bietet eine Tendenz für den Grundstückswert, in Abhängigkeit der jeweiligen Bodenrichtwertzonen (Grundstückslage).

Der Bodenrichtwert wird durch Güterausschüsse, als Durchschnittswert für den Bodenwert einer Region ermittelt. Er setzt sich aus dem Durchschnitt der Kaufpreise einer bestimmten Zeitspanne, von Grundstücken einer Region, zusammen. Die festgelegten Richtwerte werden in Form von Bodenrichtwertkarten in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche veröffentlicht. Die Bodenrichtwertkarte kann frei eingesehen werden und steht oft auch online zur Verfügung.

Die Güterausschüsse berücksichtigen bei der Berechnung dieser Werte nur die Rohfläche der Grundstücke, keine Bebauung. Daher eigenen Sie sich nicht zur Einschätzung des Immobilienwertes, im Rahmen einer Immobilienbewertung.

2.3 Grundstücksbewertung mithilfe der Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte ermöglichen die Berechnung des groben Grundstückswertes, also den ungefähren Marktwert, anhand einer simplen Formel:

örtlicher Bodenrichtwert * Quadratmeterzahl = Grundstückswert

Besteht Hinterland, welches meist nicht bebaubar ist, muss dies in der Berechnung berücksichtigt werden:

Bodenrichtwert (Bauland) * Quadratmeterzahl (Bauland) + Bodenrichtwert (Hinterland) * Quadratmeterzahl (Hinterland) = Grundstückswert

Es handelt sich jedoch nur um einen Durchschnittswert, der durch vergangene Grundstücksverkäufe ermittelt wurde. Er berücksichtigt weder die aktuelle Nachfrage am Markt, noch die vielfältigen Eigenschaften der individuell zu bewertenden Grundstücken. Tatsächliche Marktpreise können daher stark von den durch den Bodenrichtwert ermittelten Grundstückspreisen abweichen.

3. Einen Makler mit der Grundstücksbewertung beauftragen

Steht der Verkauf oder Kauf eines Grundstückes an, erzielen Makler die zuverlässigsten Ergebnisse bei der Grundstücksbewertung. Durch die weitreichenden Marktkenntnisse fällt es einem Immobilienmakler nicht schwer alle individuellen Einflussfaktoren für den Grundstückswert zu berücksichtigen. Der Makler kann Ihnen einen angemessenen Preis empfehlen, bei dem Sie sicher sein können, Ihr Grundstück mit seinem angemessenen Wert zu verkaufen. Darüber hinaus können Sie dank des fairen Preises schneller Kaufinteressenten finden. Auch für Käufer kann die Beratung durch einen Makler empfehlenswert sein, da er Preise für Grundstücke realistisch auf Ihre Güte prüfen kann.

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Bildquelle: iStock.com/Pogonici


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