Bodenrichtwerte Berlin – Aktuelle Grundstückspreise und Trends

05.04.19 • Lesezeit: 4:30 Minuten

Wenig überraschend: Grundstücke in der Hauptstadt sind nicht nur rar, sondern auch ziemlich teuer. Wer vor Jahren die Möglichkeit hatte, in den Berliner Immobilienmarkt zu investieren oder sich ein Grundstück für ein Eigenheim zu kaufen, kann sich heutzutage über einen enormen Wertanstieg freuen. Zwischen 2012 und 2019 sind die Grundstückspreise in einigen Bezirken Berlins um über 700 Prozent gestiegen. Lesen Sie hier, wo es durchschnittlich am teuersten ist und wo der Preisanstieg noch vergleichsweise moderat ist, sowie welche aktuellen Trends und Prognosen es für Berliner Grundstückspreise gibt.



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Bodenwerte der Hauptstadt im Höhenflug

Die steigende Preisdynamik auf dem Berliner Grundstücksmarkt hält nach wie vor an. Das geht aus den Daten des Gutachterausschusses zu den Bodenrichtwerten für Bauland und Grundstücke zur Errichtung von Ein- bis Mehrfamilienhäusern hervor. Während die Bodenrichtwerte in den Jahren 2009 und 2010 in fast allen Hauptstadtbezirken nahezu stagnierten, schießen sie seit 2011 beziehungsweise 2012 förmlich in die Höhe. In einigen Bezirken war eine Preissteigerung um teilweise über 700 Prozent festzustellen. Der Wertanstieg 2019 ist zwar im Vergleich zum Vorjahr abgeschwächt, die Preisentwicklung zeigt dennoch deutlich: Der Boom ist noch nicht vorbei. Die Hauptstadt ist und bleibt ein attraktiver Immobilienstandort sowohl für Selbstnutzer als auch nationale und internationale Kapitalanleger. Doch in welchen Bezirken sind die Bodenpreise am höchsten und wo lassen sich Grundstücke noch vergleichsweise günstig erwerben?

Preisanstieg der Bezirke im Vergleich


Was sind Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem begrenzten Gebiet an, den sogenannten Bodenrichtwertzonen. Diese Bodenrichtwertzonen sind oftmals nach Stadtteilen oder Stadtvierteln unterteilt. Der Bodenrichtwert einer Bodenrichtwertzone wird aus dem Durchschnitt von innerhalb einer bestimmten Zeitspanne erzielten Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet.

Die Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen ermittelt. Ein Gutachterausschuss ist ein selbst geführtes, unabhängiges Gremium, das sich aus Immobiliensachverständigen zusammensetzt und mithilfe der Bodenrichtwerte Transparenz auf dem Immobilienmarkt schafft. Der Bodenrichtwert bietet einerseits Anhaltspunkte für die Preisfindung bei Grundstücken und dient andererseits auch den zuständigen Steuerbehörden als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung.

Der Richtwert wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und in den sogenannten Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den reinen Grundstückswert (eventuell bestehende Bebauungen fließen nicht mit ein) und stellt – wie der Name sagt – einen Richtwert für Grundstückswerte dar und keinen festen Einheitspreis.

Zwischen 2012 und 2019 stieg der Quadratmeterpreis in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg mit 764 Prozent und Mitte mit 620 Prozent am stärksten in die Höhe. Angesichts der Beliebtheit der Stadtmitte sowie des Trendbezirks Friedrichshain-Kreuzberg ist dies wenig überraschend. Darauf folgen Pankow mit 514 und Neukölln mit 474 Prozent. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass Pankow ein beliebter Familienbezirk ist, während die junge Kreativszene für Neukölln schwärmt, wodurch in beiden Bezirken die Nachfrage hoch ist.

Als nächstes im Vergleich der Bodenrichtwerte folgen Lichtenberg mit 452 und Tempelhof-Schöneberg mit 436 Prozent Preisanstieg. Lichtenberg gilt seit Jahren als „öffentlicher Geheimtipp“ und Tempelhof-Schöneberg kann wohl als „Dauerbrenner“ bezeichnet werden. Die Nachfrage treibt die Bodenpreise in die Höhe, weshalb sich diese Bezirke seit 2012 im preislichen Mittelfeld befinden.

In Treptow-Köpenick sind die Grundstückspreise seit 2012 um 397 Prozent gestiegen. Charlottenburg-Wilmersdorf kann ebenfalls als Dauerbrenner bezeichnet werden und liegt seit Jahren preislich eindeutig im oberen Bereich. Hier war jedoch zwischen 2012 und 2019 ein geringerer Preisanstieg im Mittelfeld von 428 Prozent zu verzeichnen.

Beim Preisanstieg hinten liegen die Bezirke Marzahn-Hellersdorf mit 278 und Steglitz-Zehlendorf mit 259 Prozent. Den geringsten Preisanstieg zwischen 2012 und 2019 gab es in Spandau mit 217 und Reinickendorf mit 186 Prozent.

Auffällig ist, dass beim Vergleich des Preisanstiegs drei West-Bezirke das Schlusslicht bilden, wohingegen es in drei Ostbezirken die höchsten Preissteigerungen seit 2012 gab.

Prozentuale Entwicklung der Berliner Grundstückspreise 2012-2019

Aktuelle Quadratmeterpreise der Berliner Bezirke im Vergleich

Im Allgemeinen nicht weiter überraschend ist, dass die Grundstückswerte in allen Hauptstadt-Bezirken zwischen 2012 und 2019 einen stetigen Trend nach oben zeigen. Jedoch gibt es Unterschiede in Bezug auf die Höhe des prozentualen Preisanstiegs. Über die Jahre hat sich ebenfalls geändert, wer das Ranking der Quadratmeterpreise anführt.

Spitzenreiter

Seit 2019 müssen Käufer in Friedrichshain-Kreuzberg mit 3.589 €/m² für Grundstücke am tiefsten in die Tasche greifen. Zwischen 2012 und 2017 führte Charlottenburg-Wilmersdorf (2012: 623 €/m2, 2017: 2142 €/m²) das Ranking der teuersten Berliner Grundstückspreise an. Der Trendbezirk Mitte war bis 2016 mit 1122 €/m² noch gleichauf mit Friedrichshain-Kreuzberg. Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte rutschen aufgrund steigender Preise in Friedrichshain-Kreuzberg jeweils einen Platz nach unten (2019: Charlottenburg-Wilmersdorf 3338 €/m², Mitte 3244 €/m²). Dicht gefolgt werden die drei Spitzenreiter von Tempelhof-Schöneberg, wo Käufer aktuell mit durchschnittlich 2.094 €/m² für Grundstücke rechnen müssen.

Günstigere Nachbarn

Im Vergleich zum teuren Pflaster Friedrichshain-Kreuzbergs sind Grundstücke in Pankow mit durchschnittlich 1.542 €/m² und Neukölln mit 1.307 €/m² sowie Lichtenberg mit 1.012 €/m² zwei- bis dreimal günstiger und demnach eine sehr gute Alternative für Käufer und Investoren. Ist man bereit, weiter in den Süden zu gehen, bietet Steglitz-Zehlendorf mit 1407 €/m² eine Alternative. Auch Grundstücke in Tempelhof-Schöneberg sind mit durchschnittlich 2.094 €/m² noch etwas günstiger im Vergleich zum Spitzenreiter Friedrichshain-Kreuzberg.

Treptow-Köpenick bietet Interessenten mit Quadratmeterpreisen von 737 Euro ebenfalls einen sehr guten Grund, aus der Mitte auszuweichen. Im Vergleich zum Nachbarbezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist Treptow-Köpenick sogar rund fünfmal günstiger. Doch auch in Treptow-Köpenick stehen alle Zeichen für einen starke preisliche Entwicklung: Im Jahr 2016 zog Treptow-Köpenick preislich an Spandau vorbei, 2017 an Reinickendorf und aktuell ist der Bezirk nur noch auf dem viertletzten Platz im Preisranking. Dieser Aufwärtstrend wird sich vermutlich in Zukunft fortsetzen.

Hier sind Grundstücke am günstigsten

Am günstigsten lassen sich aktuell Grundstücke in Reinickendorf mit durchschnittlich 589 €/m² und in Spandau mit 564 €/m² erwerben. Das Schlusslicht bildet Marzahn-Hellersdorf mit 412 €/m². Damit belegt dieser Bezirk seit 2012 durchgängig den letzten Platz. Hier gibt es also schon seit Jahren die günstigsten Grundstücke in Berlin.

Trend: Ausweichbewegung Richtung Ost

Obwohl sich die Trendbezirke anhaltender Beliebtheit erfreuen, die sich in den Preisen niederschlägt, scheint sich der Fokus von Käufern und Investoren mittlerweile geändert zu haben. Mitte und Friedrichshain sind zwar weiterhin sehr begehrt, dennoch lässt sich eine zunehmende Ausweichbewegung in Richtung Nord-Ost und Süd-Ost von Berlin beobachten. Die Bezirke Pankow und Treptow-Köpenick schließen preislich immer weiter auf.

Wenn Sie sich für aktuelle Preistrends in deutschen Städten interessieren, lesen Sie auch unseren Artikel zum Thema Immobilienklima in Heidelberg.


Eine grafische Übersicht aller Bezirke mit Bodenrichtwerten und Wertanstiegen zwischen 2012 und 2019 können Sie hier kostenlos herunterladen:

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Grafiken: McMakler, Quelle: Gutachterausschuss Berlin