Bodenrichtwert: Alles Wissenswerte

Bodenrichtwerte können eine erste Orientierung bei der Findung eines angemessenen Immobilienpreises sein. Außerdem werden sie bei unbebauten Grundstücken als Bemessungsgrundlage für die Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbssteuer angenommen. Auch die Grundsteuer richtet sich nach den Bodenrichtwerten. In unserem Artikel erklären wir Ihnen, was der Bodenrichtwert ist, wie er ermittelt wird und wozu er gebraucht wird.

Bodenrichtwert

1. Was genau ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der Durchschnittswert eines Grundstücks, das sich in einer bestimmten Lage befindet. Die Bodenrichtwerte werden immer für ein bestimmtes Gebiet, eine Bodenrichtwertzone, berechnet. Dabei kann es sich um Städte, Landkreise oder auch Stadtviertel handeln. Er wird abgeleitet aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in der jeweiligen Bodenrichtwertzone befinden - es werden also durchschnittliche Grundstückswerte angegeben. Bodenrichtwerte werden in Euro pro Quadratmeter Fläche angegeben. Bei bebauten Grundstücken ist der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Er stellt also die reinen Grundstückswerte dar.

2. Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?

Zuständig für die Ermittlung von Bodenrichtwerten sind die jeweiligen Gutachterausschüsse des Gebietes. Diese selbst geführten unabhängigen Gremien setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Ihre Hauptaufgabe ist es, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Ein Gutachterausschuss erhält von den Notaren, die in seinem Zuständigkeitsbereich arbeiten, Kopien aller Immobilienkaufverträge. Auf diesem Weg können Gutachterausschüsse alle Daten über die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet sammeln, auswerten und die entsprechenden Bodenrichtwerte für eine Bodenrichtwertzone ableiten. In der Regel werden diese Werte im jährlichen Turnus ermittelt und veröffentlicht. Laut Gesetz müssen sie mindestens einmal alle zwei Jahre neu ermittelt werden. Zu welchem Datum sie veröffentlich werden, hängt vom zuständigen Ausschuss ab.

3. Wo kann man den Bodenrichtwert einsehen?

Die Gutachterausschüsse veröffentlichen den ermittelten Lagewert in Form von Bodenrichtwertkarten. Bei der Erstellung dieser Karten greift man auf topographische Karten, Regionalkarten oder Stadtpläne zurück. Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen werden in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst und in diese Karten eingezeichnet. Die Bodenrichtwertzonen können unterschiedlich groß sein, sie können einzelne Straßen, ganze Stadtteile oder Orte umfassen. In diesen Zonen werden dann die jeweils gültigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen. Die Richtwerte für den Boden können auch in Form von Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht werden. Jeder Bürger darf den Bodenrichtwert für ein Grundstück einsehen, dafür gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Jede Bodenrichtwertkarte ist bei der Geschäftsstelle, des zuständigen Gutachterausschusses, einzusehen. Vor Ort ist die Einsicht in die Bodenrichtwertkarte in der Regel kostenlos, bei schriftlichen Anfragen können Kosten entstehen.


  • Seit 2006 existiert das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS), in dem Sie die betreffenden Bodenrichtwerte recherchieren können. Die meisten Bundesländer besitzen auf der Basis des VBORIS auch ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS), in Form von einem Geoportal. Oft zeigen diese Internetseiten eine interaktive Bodenrichtwertkarte, in die Sie dann die gewünschte Postleitzahl eintragen können.

4. Welchen Verwendungszweck hat der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden dazu verwendet Grundstückswerte zu ermitteln. Aus diesem Anwendungszweck entstehen zwei grobe Bereiche, in denen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Immobilie benötigen:

  • Hausverkauf: Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, möchte natürlich wissen, was das Objekt wert ist und was ein realistischer und fairer Preis wäre. Denn schließlich möchte kein Käufer überteuerte Immobilien kaufen, aber Sie als Verkäufer wollen Ihr Objekt auch nicht unter Wert verkaufen. Hier empfiehlt sich eine professionelle Hausbewertung. Der Angebotspreis einer Immobilie wird meist vom Verkehrswert bestimmt. Sofern es keine Vergleichswerte gibt, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, wird die Bodenrichtwertkarte des Gebiets für die Wertfindung benutzt. Sollten Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen, geht der Lagewert noch stärker in den Angebotspreis mit ein.
  • Steuerliche Bemessungsgrundlage: Der jeweilige Gutachterausschuss ist verpflichtet, seine Ergebnisse den zuständigen Steuerbehörden zukommen zu lassen. Finanzämter nutzen den Bodenrichtwert zur Ermittlung der jährlich anfallenden Grundsteuer. Die Richtwerte für den Boden sind außerdem bei der Bestimmung der Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung eines unbebauten Grundstücks maßgeblich, da diese Steuern auch auf Basis des Wertes einer Immobilie berechnet werden.

Auch bei Vermögensverwaltungen außerhalb eines Kaufes oder Verkaufes sind Bodenrichtwerte ein guter Indikator für Grundstückswerte:

  • Wenn Vermögen geerbt wird, muss sich oft im Rahmen der Nachlass-Regelung mit den Richtwerten für den Boden auseinandergesetzt werden. Wenn Erben Grundstücke oder Immobilien untereinander aufteilen müssen, wollen sie oft vorher deren Wert kennen. Die zuletzt erhobenen Bodenrichtwerte können dabei gute Anhaltspunkte bieten, um eine faire Aufteilung der Vermögenswerte zu gewährleisten.
  • Auch bei Scheidungsverfahren können diese Vergleichswerte auf Grund eines Zugewinnungsausgleichs relevant werden.

5. Welche Faktoren beachtet der Gutachterausschuss für den Bodenrichtwert?

Als Grundlage für die Berechnung des Bodenrichtwertes nutzt ein Gutachterausschuss ausschließlich die Kaufpreissammlungen aus der Region. Für Sie bedeutet das, dass dieser durchschnittliche Lagewert Ihre Immobilie nicht individuell beurteilt und möglicherweise einen zu niedrigen Angebotspreis vorschlägt. Bodenrichtwerte stehen also nur bedingt in Relation zu dem tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks. Es gibt deshalb noch weitere wertbeeinflussende Merkmale, die bei einer ausführlicheren Grundstückbewertung beachtet werden:

  • Grundstücksgröße und -form
  • Erschließungsgrad
  • Bodeneigenschaften
  • Bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
  • Möglichkeiten zur baulichen Nutzung
  • Art des Baulandes?
  • Art der Bepflanzung

Da alle Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) keine komplett akkurate Bewertung Ihrer Immobilie bieten, sollten Sie beim Verkauf auf ein individuelles Immobiliengutachten zurückgreifen. So können Sie alle Vorteile und mögliche Mängel Ihrer Immobilie aufzeigen und einen angemessenen und begründeten Angebotspreis festlegen.

Neben dem Verkauf kann ein Makler Ihnen auch eine Grundstückswertermittlung anbieten. Viele Makler bieten die Ermittlung des Grundstückswertes auch als kostenlosen Service an. Durch eine gute Fachkenntnis, kann ein Immobilienmakler sich bei der Bewertung auch an möglichen Zielgruppen orientieren. Hat ein Grundstück laut den örtlichen Bodenrichtwerten z. B. einen eher geringen Wert, ist aber in unmittelbarer Nähe zu einer Schule, kann das als wertsteigernd angesehen werden. Ein Makler würde Ihre Immobilie dann zielgruppengerecht an Familien vermarkten.


Bildquelle: iStock.com/ashumskiy


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