Bodenrichtwerte – Ermittlung des Grundstückwertes

Bodenrichtwerte bieten eine erste Orientierung, um einen angemessenen Immobilienpreis zu bestimmen. Außerdem werden sie bei unbebauten Grundstücken als Bemessungsgrundlage, für die Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbssteuer, genutzt. Auch in der Berechnung der Grundsteuer, werden die Bodenrichtwerte miteinbezogen. In unserem Artikel erklären wir Ihnen, was der Bodenrichtwert ist, wie er ermittelt wird und wozu er noch gebraucht wird.

Deutschlandkarte mit Bodenrichtwerten

1. Was genau ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bestimmt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem begrenzten Gebiet, den sogenannten Bodenrichtwertzonen. Die in einer Bodenrichtwertzone enthaltenen Grundstücke sollen weitgehend in Ihrer Art und Nutzungsweise übereinstimmen, sodass grundsätzlich gleiche Wertverhältnisse vorliegen.

Der Bodenrichtwert dieses Gebietes wird anhand eines Grundstücks, welches für die Bodenrichtwertzone repräsentative Grundstücksmerkmale aufweist, bestimmt. Dieses Grundstück wird auch Bodenrichtwertgrundstück oder Richtwertgrundstück genannt. Eine Bodenrichtwertzone ist oft ein Teil von einem Stadtteil, es kann sich aber auch um Stadtviertel, Städte oder Landkreise handeln.

Der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks wird aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in der jeweiligen Bodenrichtwertzone befinden, abgeleitet. Angegeben wird der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter Fläche. Ist das Bodenrichtwertgrundstück bebaut, ist der Wert zu ermitteln, der sich bei unbebautem Boden ergeben würde. Er stellt also den reinen Grundstückswert dar.

2. Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?

Zuständig für die Ermittlung von Bodenrichtwerten sind die jeweiligen Gutachterausschüsse des Gebietes. Diese selbst geführten, unabhängigen Gremien setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Ihre Hauptaufgabe ist es, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.

Ein Gutachterausschuss erhält von den Notaren in seinem Zuständigkeitsbereich Kopien aller Immobilienkaufverträge. Auf diesem Weg können Gutachterausschüsse alle Daten über die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet sammeln, auswerten und den entsprechenden Bodenrichtwert für eine Bodenrichtwertzone ableiten. In der Regel werden diese Werte im jährlichen Turnus zu einem bestimmten Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Laut Gesetz müssen sie mindestens einmal alle zwei Jahre neu ermittelt werden. Wann dieser Stichtag ist, hängt regional vom zuständigen Ausschuss ab.

3. Bodenrichtwertauskunft

Die Gutachterausschüsse veröffentlichen den ermittelten Lagewert in Form von Bodenrichtwertkarten. Bei der Erstellung dieser Karten greift man auf topographische Karten, Regionalkarten oder Stadtpläne zurück. Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen werden in den Bodenrichtwertzonen zusammengefasst und in diese Karten eingetragen. In diesen Zonen werden dann die jeweils gültigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche angezeigt. Die Richtwerte für den Boden können auch in Form von Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht werden.

3.1 Welche Möglichkeiten zur Einsicht gibt es?

Jeder Bürger darf den Bodenrichtwert für ein Grundstück einsehen, dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Zum einen ist die Bodenrichtwertauskunft, bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses, über die jeweiligen Bodenrichtwertkarten möglich. Vor Ort ist die Einsicht in die Bodenrichtwertkarte in der Regel kostenlos, bei schriftlichen Anfragen können Kosten entstehen.

  • Seit 2006 existiert das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS), in welchem Sie die betreffenden Bodenrichtwerte recherchieren können. Die meisten Bundesländer besitzen auf der Basis des VBORIS auch ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS), in Form von einem Geoportal. Oft zeigen diese Internetseiten eine interaktive Bodenrichtwertkarte, in die Sie die gewünschte Postleitzahl eintragen können.


3.2 Einsicht des Bodenrichtwertes über BORIS

Die meisten Bundesländer besitzen auf der Basis des VBORIS ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem, in Form von einem Geoportal. Dementsprechend können die Karten in der Optik und den Interaktionsmöglichkeiten variieren. Grundsätzlich kann man die Bodenrichtwerte einer bestimmten Region, über die Eingabe einer Postleitzahl oder eines Straßennamen erhalten. Hier einmal beispielsweise ein Auszug der Bodenrichtwertzonen von Berlin Mitte, aus dem BORIS Berlin System:

Ausschnitt aus BORISBerlin, Berlin Mitte

Die gestrichelten Linien zeigen dabei die verschiedenen Bodenrichtwertzonen, während die durchgezogenen Sanierungs- und Entwicklungsbereiche kennzeichnen. Der Bruch ist immer gleich aufgebaut:

  • Im Nenner steht der jeweilige Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgebäudes, die Abkürzungen EU und SU geben dabei den Sanierungs- oder Entwicklungszusatz an.

  • Im Zähler wird eine Angabe zu der Nutzung des Gebietes gemacht, wobei in städtischen Gegenden meist in Wohn-, Misch-, und Gewerbegebieten unterschieden wird:

    W: Fläche für Wohnbebauung und eventuell geringer, nicht störender gewerblicher Nutzung
    G: Flächen, die auch für dienstleistungsorientierte Gewerbe genutzt werden können
    M1: Flächen mit Kerngebietscharakter, hoher baulicher Ausnutzung und geringem Wohnanteil
    M2: Flächen mit Kern- und Mischgebietscharakter und ausgewogenem Wohnanteil
    GB: Flächen für bebaute Gemeinbedarf

  • Außerdem gibt die Dezimalzahl Auskunft über die Gebietsspezifische Geschossflächenzahl (GFZ)

  • Die Zahl unterhalb des Bruches, ist die Identifikationsnummer der jeweiligen Bodenrichtwertzone.

4. Welchen Nutzen hat der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden dazu verwendet Grundstückswerte zu ermitteln. Aus diesem Anwendungszweck entstehen zwei grobe Bereiche, in denen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Immobilie benötigen:

Hausverkauf: Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, will natürlich wissen, was das Objekt wert ist und was ein realistischer und fairer Preis wäre. Denn kein Käufer will überteuerte Immobilien kaufen, aber Sie als Verkäufer wollen Ihr Objekt auch nicht unter Wert verkaufen. Hier empfiehlt sich eine professionelle Hausbewertung. Der Angebotspreis einer Immobilie wird meist vom Verkehrswert bestimmt. Sofern es keine Vergleichswerte gibt, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, wird die Bodenrichtwertkarte des Gebiets für die Wertfindung miteinbezogen. Sollten Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen, geht der Lagewert noch stärker in den Angebotspreis mit ein.

Steuerliche Bemessungsgrundlage: Der jeweilige Gutachterausschuss ist verpflichtet, seine Ergebnisse den zuständigen Steuerbehörden zukommen zu lassen. Finanzämter beziehen den Bodenrichtwert zur Ermittlung des Einheitswertes, für die jährlich anfallenden Grundsteuer, mit ein. Die Richtwerte für den Boden sind außerdem bei der Bestimmung der Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung eines unbebauten Grundstücks maßgeblich, da diese Steuern auch auf Basis des Wertes einer Immobilie berechnet werden.

4.1 Andere Nutzungsgebiete

Auch bei Vermögensverwaltungen außerhalb eines Kaufes oder Verkaufes sind Bodenrichtwerte ein guter Indikator für Grundstückswerte: Wenn Vermögen geerbt wird, muss sich oft im Rahmen der Nachlass-Regelung mit den Richtwerten für den Boden auseinandergesetzt werden. Wenn Erben Grundstücke oder Immobilien untereinander aufteilen müssen, wollen sie oft vorher deren Wert kennen. Die zuletzt erhobenen Bodenrichtwerte können dabei gute Anhaltspunkte bieten, um eine faire Aufteilung der Vermögenswerte zu gewährleisten.
Auch bei Scheidungsverfahren können diese Vergleichswerte auf Grund eines Zugewinnungsausgleichs relevant werden.

4.2 Die Berechnung des Bodenwertes

Außerdem ist es möglich, anhand des Bodenrichtwertes eine grobe Aussage über den Bodenwert, also den Grundstückswert, zu tätigen. Dafür muss man lediglich den Bodenrichtwert, mit der Quadratmeterzahl, des Grundstücks multiplizieren:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²).

5. Bodenrichtwerte und Immobilienwert

Als Grundlage für die Berechnung des Bodenrichtwertes nutzt ein Gutachterausschuss ausschließlich die Kaufpreissammlungen aus der Region. Für Sie bedeutet das, dass dieser durchschnittliche Lagewert Ihre Immobilie nicht individuell beurteilt und möglicherweise einen zu niedrigen Angebotspreis vorschlägt.

5.1 Welche Faktoren berücksichtigt der Gutachterausschuss?

Die Bodenrichtwerte aus dem Bodenrichtwertinformationssystem beziehen sich auf ein repräsentatives Grundstück, dabei gehören zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen stets:

  • bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand
  • die Bauweise oder Anbauart
  • das Maß der baulichen Nutzung
  • die Grundstücksgröße (Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite)

5.2 Wie setzt sich der tatsächliche Grundstückswert zusammen?

Bodenrichtwerte stehen also nur bedingt in Relation zu dem tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks. Es gibt deshalb noch weitere wertbeeinflussende Merkmale, die bei einer ausführlicheren Grundstückbewertung beachtet werden:

  • Grundstücksgröße und -form

  • Erschließungsgrad

  • Bodeneigenschaften

  • Bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften

  • Möglichkeiten zur baulichen Nutzung

  • Art des Baulandes

  • Art der Bepflanzung


5.3 Bodenrichtwerte statt Immobilienbewertung?

Da alle Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) keine komplett akkurate Bewertung Ihrer Immobilie bieten, sollten Sie beim Verkauf auf ein professionelles, individuelles Wertgutachten zurückgreifen. So können Sie alle Vorteile und mögliche Mängel Ihrer Immobilie aufzeigen und einen angemessenen und begründeten Angebotspreis festlegen.

GRUNDSTÜCK BEWERTEN LASSEN

Neben dem Verkauf kann ein Makler Ihnen auch eine Grundstückswertermittlung anbieten. Viele Makler bieten die Ermittlung des Grundstückswertes auch als kostenlosen Service an. Durch eine gute Fachkenntnis, kann ein Immobilienmakler sich bei der Bewertung auch an möglichen Zielgruppen orientieren. Hat ein Grundstück laut den örtlichen Bodenrichtwerten beispielsweise einen eher geringen Wert, ist aber in unmittelbarer Nähe zu einer Schule, kann das als wertsteigernd angesehen werden. Ein Makler würde Ihre Immobilie dann zielgruppengerecht an Familien vermarkten.


Bildquelle 1: McMakler

Bildquelle 2: BORIS Berlin


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