Hausbewertung – Welche Immobilienbewertung brauchen Sie?

Was ist mein Haus wert? Den aktuellen Wert des Eigenheims zu kennen ist in vielerlei Hinsicht wichtig. Ein erfolgreicher Immobilienverkauf hängt maßgeblich vom Angebotspreis ab. Um den idealen Startpreis zu ermitteln, sollten Hausbesitzer in jedem Fall ihr Haus im Voraus bewerten lassen. Doch eine Hausbewertung spielt nicht nur beim Hausverkauf eine Rolle. Zu welchen Anlässen die Ermittlung des Hauswerts noch wichtig ist, welche Bewertungsmethoden es gibt und welche Dokumente benötigt werden, erfahren Sie hier.

Wann ist eine Hausbewertung sinnvoll?

Viele Hausbesitzer unterschätzen, wie wichtig es ist, dass sich der von ihnen inserierte Angebotspreis an dem tatsächlichen Immobilienwert orientiert. Damit Kaufinteressenten durch den Angebotspreis weder abgeschreckt noch skeptisch werden, sollte dieser weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Auch eine nachträgliche Preisanpassung wirkt sich meist negativ aus. Dementsprechend sollten Hausbesitzer vor dem Verkauf eine Hausbewertung durchführen lassen, um eine Werteinschätzung als Basis für die Preisfindung zu erhalten. Die Bestimmung des Hauswertes dient jedoch nicht nur zur Findung eines akkuraten Angebotspreises für den Verkauf, sondern ist auch bei anderen immobilienspezifischen Gegebenheiten gefragt:

  • Hausbesitzer können durch eine Immobilienbewertung überprüfen, ob die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer vom Finanzamt richtig festgesetzt wurde.
  • Im Falle von Erbschaftsteilungen oder Scheidungen sollte in jedem Fall ein Sachverständiger den Hauswert ermitteln.
  • Eine Immobilienbewertung ist notwendig, um den Wert des Hauses transparent und rechtlich belastbar einer Bank darzulegen. Zum Beispiel bei der Beleihung einer Immobilie oder bei der Versicherung, um eine Police zu erstellen.
  • Eine weiterführende Form der Hausbewertung ist die Wohnmarktanalyse. Diese Form ist besonders für Kapitalanleger interessant. Wohnmarktanalysen können zur Immobilienmarktforschung genutzt werden. Dabei werden Marktentwicklungen beobachtet und analysiert, um etwaige Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte nutzen zu können.

Wie wird ein Haus bewertet?

Möchte man den Hauswert ermitteln, gibt es unterschiedliche Wege. Welche Art der Hausbewertung wann sinnvoll ist, hängt letztlich vom Anlass für die Bewertung ab.

Kostenlose Hausbewertung online

Auf diversen Online-Portalen kann in wenigen Minuten mithilfe von Immobilienwertrechnern eine kostenlose Hausbewertung vorgenommen werden. Zur Wertanalyse müssen Sie nur einige Merkmale des Objektes eingeben, welche dann von dem Wertermittlungsrechner berücksichtigt werden. Die Immobilienbewertung online arbeitet meist mit dem sogenannten Vergleichswertverfahren, bei dem das Haus mit Vergleichsobjekten einer ähnlichen Wertspanne verglichen wird. Sie basiert auf Echtzeitdaten, wobei individuelle Merkmale der Immobilie ebenfalls berücksichtigt werden.

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Wertermittlung durch einen Sachverständigen

Es besteht ferner die Möglichkeit, eine genauere Hausbewertung durch einen Immobiliengutachter erstellen zu lassen. Diese Form der Wertermittlung ist der Online-Bewertung vorzuziehen, wenn der Hauswert für rechtliche Angelegenheiten benötigt wird. In diesem Fall muss ein professioneller Gutachter mit dem Wertgutachten beauftragt werden, da nur ein ausführliches schriftliches Verkehrswertgutachten gerichtlich anerkannt ist. Hierbei besichtigt der Sachverständige das Objekt persönlich und erfasst vor Ort alle individuellen wertrelevanten Merkmale, die in die Berechnung des Hauswertes einfließen. Dadurch lässt sich der Wert eines Hauses individueller und genauer beurteilen.

Bewertung durch den Hausbesitzer selbst

Sofern die Hausbewertung nicht von offizieller Seite gefordert ist, besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit für Hausbesitzer, ihr Haus in Eigenregie zu bewerten. Wenn es nur darum geht, eine ungefähre Einschätzung des Hauswerts zu erhalten, können Eigentümer den Hauswert überschlägig ermitteln. Dazu sollten Vergleichswerte für ähnliche Häuser herangezogen und objektindividuelle Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Allerdings ist dies in Eigenregie einerseits sehr aufwändig, andererseits fehlt einem die nötige Fachkenntnis in Bezug auf die aktuelle Marktsituation für eine realistische Einschätzung. Darüber hinaus fällt es Hausbesitzern durch den emotionalen Bezug zu ihrem Eigenheim schwer, dieses neutral zu bewerten, weshalb es meist zu einer Überschätzung des eigentlichen Hauswerts kommt. Im Falle einer möglichen Verkaufsabsicht sollte die Hausbewertung daher nicht selbst, sondern von Experten durchgeführt werden.

Erste Orientierung durch Bodenwerte


Will man sich vor dem Hausverkauf eine Vorstellung über den Hauswert verschaffen, können die jeweiligen Bodenrichtwerte betrachtet werden. Sie geben Auskunft über den ungefähren Grundstückswert. Der Bodenwert wird durch den aktuellen Bodenrichtwert der jeweiligen Bodenrichtwertzone bestimmt. Die Bodenrichtwerte werden regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen, für Immobilien mit vergleichbarem Lagewert, bestimmt und können kostenlos eingesehen werden. Der Grundstückswert kann dann folgendermaßen berechnet werden:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²)

Welche Faktoren beeinflussen den Hauswert?

Der Verkehrswert eines Hauses wird von mehreren Wertfaktoren beeinflusst. Zwar hat jede Immobilie individuelle Merkmale, dennoch lassen sich allgemeingültige Wertfaktoren festlegen, welche bei einer Immobilienbewertung betrachtet werden.

Lage und Infrastruktur

Der Verkehrswert eines Hauses wird entscheidend davon geprägt, in welcher Region es sich befindet und mit welchen Lagebesonderheiten das Gebiet ausgestattet ist. Die Lage einer Immobilie ist mit einer der wichtigsten Einflussfaktoren, da sie beständig ist und sich unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Hierbei wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden, wobei sich die Makrolage auf das räumliche Umfeld im weiteren Sinne (Region oder Stadt) und die Mikrolage auf die unmittelbare Umgebung des Hauses (Nachbarschaft) bezieht.

Wichtige Kriterien zur Bewertung einer Lage sind beispielsweise die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zu Wasser, Parks und Grünflächen sowie die umliegende Bebauung.
Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto höher der Immobilienwert. Wenn zum Beispiel ein Haus eine schöne Lage am Wasser oder im Grünen hat, beeinflusst dies den Hauswert positiv. Wenn das Haus hingegen in einem Industriegebiet oder an einer stark befahrenen Straße liegt, wird sein Wert davon entsprechend gemindert. Ebenso werden gegenwärtige Entwicklungstendenzen der jeweiligen Gegend berücksichtigt.

Bausubstanz und energetische Beschaffenheit

Besonders relevant sind die Dicke und der Zustand des Mauerwerks, die Dämmung der Außenwände, die Dachisolierung sowie die Beschaffenheit von Fenstern und Außentüren. Zusätzlich beeinflussen die verbauten technischen Anlagen zur Wärmegewinnung den Energiekennwert, welcher in der Wertanalyse berücksichtigt wird.

Verwendungsmöglichkeiten

Die Wertspanne wird zum einen durch die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten der bereits vorhandenen Räume (zum Beispiel die Anzahl der Zimmer und Bäder, das Vorhandensein eines Kellers) bestimmt. Zum anderen werden auch die Möglichkeiten, das Haus in Zukunft um weitere Räume (beispielsweise um einen Wintergarten) zu ergänzen, berücksichtigt. Hierbei spielen die Vorgaben des Bebauungsplans eine Rolle.

Alter und individuelle Merkmale

Auch das Alter eines Hauses kann den Hauswert entscheidend prägen. Ein höheres Alter muss den Wert eines Hauses nicht zwangsläufig mindern, sofern die Immobilie regelmäßig instand gesetzt wurde und modern ausgestattet ist. Hausbesitzer, die ihr Haus stetig aufrüsten, wohnwerterhöhende Merkmale verbauen und es modernisieren, können den Verkehrswert ihres Hauses positiv beeinflussen. Bei einem Hausverkauf können sie dann einen höheren Preis erzielen, da die zukünftigen Besitzer weniger beziehunsgweise keine Renovierungs-, Sanierungs- und Reparaturkosten tragen müssen.

Wie stark die einzelnen Eigenschaften des Hauses bei der Wertermittlung gewichtet werden, hängt von dem gewählten Verfahren der Hausbewertung ab. Beispielsweise werden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten eher bei der Wertbestimmung durch das Ertragswertverfahren berücksichtigt, während die Lagebesonderheiten einen weitaus größeren Effekt auf die Wohnmarktanalyse durch das Vergleichswertverfahren haben.

Welche Verfahren zur Hausbewertung gibt es?

Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Hauswert mithilfe einer Wohnmarktanalyse anhand von Vergleichsobjekten durchführt, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der zu bewertenden Immobilie ähnlich sind. Hierbei werden auch die aktuellen Bodenrichtwerte miteinbezogen.

Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren bilden die Herstellungskosten des Hauses als Neubau, unter Berücksichtigung des altersbedingten Gebäudezustandes, der Bodenrichtwert sowie die baulichen Außenanlagen den Marktwert des Hauses. Der Sachwert gibt gewissermaßen an, wie viel es kosten würde, die betrachtete Immobilie erneut aufzubauen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, während die Wertspanne von Grund und Boden eher durch das Vergleichswertverfahren bestimmt wird. Die Ermittlung des Sachwerts erfolgt vor allem bei Immobilien in Eigennutzung.

Ertragswertverfahren

Sollten Sie eine Immobilie bewerten wollen, die vermietet ist, wird das Ertragswertverfahren zur Hausbewertung genutzt. Das Ertragswertverfahren heißt so, weil es eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Dabei stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Hierbei wird der Wert durch die Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaftet werden können, ermittelt. Die Mieteinnahmen werden mit den laufenden Kosten verrechnet und die langfristig prognostizierte erzielbare Rendite dient zur Verkehrswertermittlung.

Welche Dokumente werden für eine Hausbewertung benötigt?

Um einen Hauswert ermitteln zu können, müssen mehrere Unterlagen und Informationen vorliegen. Dazu gehören:

  • ein Grundbuchauszug

  • ein Auszug aus der Flurkarte

  • ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

  • die Bauzeichnungen des Hauses

  • Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Fenster, Heizungsanlage, Dach, Wärmedämmung)

  • die Wohnflächenberechnung

  • bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

  • bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses

  • bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids

  • bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten

Diese Dokumente benötigt der Immobiliengutachter bei seiner Kalkulation, damit er die Immobilie möglichst exakt bewerten kann. Falls Sie einen Makler beauftragen, weil Sie ein Haus verkaufen möchten, kann er Ihnen auch ganz genau mitteilen, welche Unterlagen in Ihrem genauen Fall benötigt werden und woher Sie diese bekommen.

HAUS BEWERTEN LASSEN

Bildquelle: iStock.com/alexsl


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