Die wichtigsten Informationen zum Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten wird erstellt

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und sind sich unsicher, ob Sie dafür ein Verkehrswertgutachten brauchen? Wann ein Verkehrswertgutachten notwendig ist, wer dieses erstellt, mit welchen Kosten Sie für das Verkehrswertgutachten rechnen müssen und noch vieles mehr fasst McMakler für Sie zusammen.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert, einer Immobilie ist der Verkaufspreis, der aktuell unter allen zu berücksichtigenden Umständen auf dem Immobilienmarkt erzielt werden kann. In § 194 BauGB (Baugesetzbuch) findet sich folgende Definition:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Ausführliche Erläuterungen zum Verkehrswert können Sie hier nachlesen.

Was ist ein Verkehrswertgutachten für Immobilien?

In einem Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Das Verkehrswertgutachten wird auch häufig Marktwertgutachten genannt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes werden im Rahmen des Verkehrswertgutachtens bestimmte Verfahren, die in § 8 ImmoWertV festgelegt sind, herangezogen. Bei diesen Verfahren handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Wertermittlung im Verkehrswertgutachten erfolgt anhand eines dieser Verfahren oder durch eine Kombination mehrerer Methoden. Dabei sind Anpassungen aufgrund der aktuell gegebenen Marktverhältnisse sowie Zu- oder Abschläge aufgrund objekt- und grundstücksspezifischer Merkmale zu berücksichtigen. Das Verkehrswertgutachten gilt als die umfangreichste Form der Immobilienbewertung.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten gebraucht?

Ein Verkehrswertgutachten kann für jedes Grundstück und jede Immobilie erstellt werden. Der Vorteil des Verkehrswertgutachtens ist, dass Sie eine umfangreiche und verlässliche Immobilienbewertung erhalten. Da es allerdings mit höherem Aufwand und Kosten verbunden ist, lässt nicht jeder Käufer oder Verkäufer einer Immobilie ein Verkehrswertgutachten erstellen. Dennoch kann es im Falle eines Immobilienverkaufs durchaus nützlich sein. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen ein Verkehrswertgutachten zwingend notwendig ist:

  • Erbschaftsstreitigkeiten

  • Scheidungsverfahren

  • Zwangsversteigerungen

  • Feststellung des Betriebsvermögens

  • Bilanzierung

  • Feststellung des Verkehrswertes durch das Finanzamt

In den Fällen, in denen ein Verkehrswertgutachten dringend notwendig ist, gilt es zu beachten, dass dieses durch einen zertifizierten Gutachter erstellt wird, sodass das Wertgutachten auch vor Gericht Bestand hat und vom Finanzamt anerkannt wird.

Wer erstellt ein Verkehrswertgutachten?

In der Regel wird ein Verkehrswertgutachten von einem Immobiliensachverständigen oder Gutachter erstellt. Da der Begriff des Gutachters oder Sachverständigen in Deutschland jedoch nicht geschützt ist, sollten Sie besonders auf die Expertise und Qualifikationen des Sachverständigen achten. Vergewissern Sie sich, insbesondere, wenn das Verkehrswertgutachten vor Gericht verwendet werden soll, dass der Gutachter staatlich anerkannt ist und über entsprechende Zertifizierungen verfügt. Der Bausachverständige sollte in jedem Fall in der Lage sein, Baumängel zu erkennen, die Bausubstanz einzuschätzen sowie hervorragende Kenntnisse über den aktuellen Immobilienmarkt mitbringen.

Gutachter erstellt Verkehrswertgutachten

Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?

Haben Sie einen Bausachverständigen oder einen Gutachter mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für Ihre Immobilie beauftragt, wird dieser in der Regel zuerst einen Besichtigungstermin vor Ort mit Ihnen vereinbaren. Hier macht sich der Sachverständige ein genaues Bild von Ihrem Objekt und achtet dabei auf die verschiedenen Wertfaktoren Ihrer Immobilie, wie die Bausubstanz, die Fenster aber auch die Fußböden und die Heizungsanlage. Bei dem Besichtigungstermin vor Ort werden detaillierte Notizen und in der Regel auch Fotos angefertigt. Bei der Erstellung des Verkehrswertgutachtens kommt dann eines der gesetzlich verankerten Verfahren für die Immobilienbewertung zum Einsatz. Welche Methode Verwendung findet, hängt meist von der Art des Bewertungsobjekts ab. Bei einem Renditeobjekt eignet sich vor allem das Ertragswertverfahren. Selbstbewohnte Eigentumswohnungen und Grundstücke werden in vielen Fällen mithilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet. Das Sachwertverfahren hingegen wird oft auf selbst bewohnte Einfamilienhäuser oder zusätzlich zu einem der anderen beiden Verfahren angewendet. Für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens greift der Gutachter zudem auf die aktuellen Daten der jeweiligen Gutachterausschüsse zurück und nimmt Anpassungen hinsichtlich der aktuellen Marktsituation vor.

Wielange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Pauschal lässt sich natürlich nicht sagen, wie lange die Erstellung des Verkehrswertgutachtens in Ihrem Fall dauert. Dies hängt meist von der Auftragslage des Gutachters oder Sachverständigen ab. In einigen Fällen halten Sie Ihr Verkehrswertgutachten schon wenige Tage nach dem Besichtigungstermin in den Händen. Planen Sie ansonsten aber eine Bearbeitungszeit von zwei bis drei Wochen für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens ein.

Welche Unterlagen sind für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erforderlich?

Unterlagen für ein Verkehrswertgutachten

Der Sachverständige benötigt für die Wertermittlung und die Erstellung des Verkehrswertgutachtens eine umfangreiche Sammlung an objektbezogenen Unterlagen. Hierzu zählen:

  • Lageplan/ Flurkarte

  • Grundrisse, Ansichten und Schnitte

  • Grundbuchauszug

  • Baubeschreibung

  • Wohnflächenberechnung und Umbauter Raum

  • Energieausweis

Bei Eigentumswohnungen sind außerdem folgende Unterlagen wichtig:

  • Mietverträge

  • Teilungserklärung

  • Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung

  • Höhe der Instandhaltungsrücklage

Liegen Ihnen einige Unterlagen nicht vor, ist das Bauamt die beste Anlaufstelle für Sie.

Welche Bewertungsverfahren werden für das Verkehrswertgutachten angewandt?

In § 8 ImmoWertV sind die drei Verfahren für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien festgelegt.

  1. 1.

    Das Ertragswertverfahren

    Das Ertragswertverfahren kommt in der Regel zum Einsatz, wenn ein Verkehrswertgutachten für ein Renditeobjekt angefertigt werden soll. Dabei handelt es sich meist um vermietete Mehrfamilienhäuser oder Büro- und Gewerbeimmobilien. Da bei dieser Art von Objekten vor allem die Rendite im Vordergrund steht, eignet sich das Ertragswertverfahren hier am besten für die Wertermittlung. In unserem Artikel zum Ertragswertverfahren erfahren Sie, welche Faktoren in die Immobilienbewertung einfließen und wie sich der Ertragswert berechnet.

  2. 2.

    Das Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern angewandt. Bei Häusern, die eigengenutzt sind, werden in der Regel keine Erträge erzielt. Vielmehr steht hier die Substanz der Immobilie im Vordergrund. Der Sachverständige ermittelt beim Sachwertverfahren den Gebäudewert und anhand von Bodenrichtwerten auch den Grundstückswert. Die genaue Berechnung erläutern wir Ihnen in unserem Artikel zum Sachwertverfahren für Immobilien.

  3. 3.

    Das Vergleichswertverfahren

    Häufig wird für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sowie für die einfache Immobilienbewertung das Vergleichswertverfahren herangezogen. Bei dieser Methode wird der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks anhand von Kaufpreisen ähnlicher Objekte ermittelt. Das Verfahren eignet sich besonders bei Grundstücken oder Eigentumswohnungen. Da das Vergleichswertverfahren besonders stark an der aktuellen Marktlage orientiert ist, verspricht es eine sehr präzise Wertermittlung. Weitere Informationen rund um das Vergleichswertverfahren lesen Sie hier.

Wertermittlung von Grundstücken

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Wie hoch die Kosten für das Verkehrswertgutachten ausfallen, lässt sich pauschal nicht sagen, da diese vor allem von der Größe und Art der Immobilie sowie dem Aufwand abhängen. In jedem Fall ist ein Verkehrswertgutachten deutlich kostenintensiver als eine einfache Immobilienbewertung. Bei der Berechnung seiner Vergütung muss sich der Gutachter an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure halten, ansonsten kann der Preis für das Verkehrswertgutachten aber frei verhandelt werden.

Gibt es eine Alternative zum Verkehrswertgutachten?

Sofern ein Verkehrswertgutachten, beispielsweise aufgrund einer gerichtlichen Auseinandersetzung, nicht zwingend notwendig ist, können Sie sich überlegen, ob nicht auch ein günstigeres und weniger umfangreiches Kurzgutachten ausreichend ist. Dieses ist ebenso fundiert wie ein Verkehrswertgutachten und bietet Ihnen eine verlässliche Schätzung des Verkehrswertes für Ihr Objekt. Insgesamt ist dieses jedoch mit deutlich weniger Kosten verbunden. Es dient allerdings ausschließlich privaten Zwecken, wie dem Immobilienverkauf und hat keinen Bestand vor Gericht.

Eine weitere Alternative ist eine einfache Immobilienbewertung durch einen Makler oder auf einer Online-Plattform. Wir bei McMakler nutzen anhand aktueller Marktwerte das Vergleichswertverfahren und bewerten Ihre Immobilie gern kostenlos für Sie.

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