Alle Informationen rund um den Energieausweis

Über den Benzinverbrauch des eigenen Autos wissen die meisten Bescheid. Doch wenn es darum geht, was die eigene Wohnung oder das Haus an Energie „schluckt“, kennen nur wenige die Antwort. Der Energieausweis schafft Abhilfe. Durch ihn erfahren sowohl Eigentümer als auch potenzielle Mieter oder Käufer, ob es sich bei einem Gebäude um einen „Energiefresser“ oder ein „sparsames Haus“ handelt und inwiefern der Energieverbrauch reduziert werden kann.

Die meist gestellten Fragen auf einen Blick


Was genau ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis (auch "Energiepass" genannt) ist ein im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entwickeltes Dokument, welches Immobilien energetisch beurteilt und die Energieeffizienz eines Gebäudes berechnet. Er enthält Informationen über den Energieverbrauch der Gebäudenutzfläche und ermöglicht die Unterscheidung von Immobilien in verschiedene Energieeffizienzklassen.


Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis: Wann benötigt man welche Ausweisart?
Der Verbrauchsausweis ermittelt den tatsächlichen Energieverbrauch über eine Abrechnungsperiode der zurückliegenden drei Jahre – somit wird das individuelle Nutzerverhalten der Bewohner erfasst.
Der Bedarfsausweis bildet den theoretischen Energieverbrauch ab. Er ist ein technisches Gutachten, welches von einem Fachmann erstellt wird.


Was kostet der Energieausweis?
Je nachdem, ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis ausgestellt werden muss, können die Kosten unterschiedlich hoch ausfallen. Aufgrund des geringeren Aufwands ist der Verbrauchsausweis günstiger als der Bedarfsausweis. Auch die Anzahl der Wohneinheiten spielt für die Höhe der Kosten eine Rolle.


Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist für zehn Jahre gültig. Ein neuer Ausweis wird notwendig, wenn ein Gebäude umfassend saniert oder nach energetisch relevanten Maßnahmen umgebaut wurde. Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) muss in solchen Fällen die Energieeffizienz des Gebäudes neu berechnet und ein neuer Ausweis erstellt werden.


Für wen und seit wann ist der Energieausweis erforderlich?
Seit dem 1. Oktober 2008 besteht Ausweispflicht. Jedes Gebäude muss mit einem Energieausweis ausgestattet werden. Immobilieneigentümer müssen viele Dokumente beim Hausverkauf parat haben, darunter auch der Energieausweis. Dieser muss den Kaufinteressenten und Mietinteressenten vorgelegt werden.


Was ist die Wärmeschutzverordnung oder auch Energieeinsparverordnung EnEV?
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) begrenzt den zulässigen Energiebedarf von beheizten oder klimatisierten Gebäuden. Sie definiert Vorgaben am Wärmedämmstandard der Gebäudehülle und der Anlagentechnik wie Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und elektrische Hilfsenergie.


Welche Neuerungen ergeben sich aus der EnEV 2014?
Die Energieeffizienzklasse des Gebäudes wird in einer Farbskala dargestellt. Eigentümer müssen im Energieausweis genaue Angaben zu möglichen Modernisierungsempfehlungen geben. Zusätzlich wird der Energieausweise mit einer Registriernummer versehen.

Wofür ist der Energieausweis wichtig?

Der Gebäudeenergieausweis bietet Kauf- und Mietinteressenten die Möglichkeit, den Energieverbrauch von Immobilien zu vergleichen und die daraus resultierenden Kosten zu kalkulieren. Dadurch können Immobilienbesitzer den aktuellen Energiezustand einsehen und gegebenenfalls Modernisierungsempfehlungen umsetzen. Durch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen kann oftmals eine Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf erzielt werden. Auch das eigene Heizverhalten kann überprüft und somit letztendlich Heizkosten eingespart werden.

Der Energieverbrauchsausweis enthält also wichtige Informationen über die energetische Qualität eines Gebäudes sowie die Verbrauchsdaten und hilft, die Höhe der zukünftigen Energie- bzw. Nebenkosten abzuschätzen. Der Energiepass gewann durch die Weiterentwicklung der Energieeinsparverordnung zunehmend an Relevanz und wurde durch die EnEV 2007 auch für bestehende Gebäude eingeführt. Der dadurch erhoffte politische Mehrwert ist, auf Gebäude mit schlechten Energiekennwerten aufmerksam zu machen und dem Eigentümer energetisch wirksame Modernisierungsempfehlungen zu bieten.

Welche Ausweisart gilt für welches Gebäude?

Grundsätzlich wird zwischen zwei verschiedenen Energieausweistypen unterschieden: dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis bewertet hingegen nutzerunabhängig den theoretischen Energiebedarf, der aus dem Zustand des Gebäudes gefolgert wird.

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Prinzipiell kann zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis frei gewählt werden. Allerdings gibt es Ausnahmen. So können für Neubauten beispielsweise nur Bedarfsausweise erstellt werden, da noch keine Verbrauchsdaten der Bewohner vorliegen. Auch für kleinere Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die nicht der Wärmeschutzverordnung (WSchV) von 1977 entsprechen, ist der Energiebedarfsausweis vorgeschrieben. Der Verbrauchsausweis ist für diese Gebäude nur zulässig, wenn der Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde (und daher die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste).

Auch für Energieausweise für Nichtwohngebäude gibt es Sonderregelungen:

  • Hier wird zudem der Energieverbrauch für Lüftungs- und Klimaanlagen, sowie für die Beleuchtung miteinbezogen.
  • Der Eigentümer hat hier die freie Wahl zwischen dem Verbrauchsausweis und dem bedarfsorientierten Energieausweis.
  • Sollte es in dem Gebäude auch Wohnraum geben, müssen möglicherweise zwei Energieausweise angefertigt werden.

Energieverbrauchsausweis: Für die Ermittlung des Energieverbrauchs wird meist über eine Abrechnungsperiode der zurückliegenden drei Jahre die tatsächlich verbrauchte Energie herangezogen. Die Energieeffizienz wird hierbei anhand des gemessenen Energieverbrauchs der Bewohner bewertet, wobei die Energieverbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser der letzten drei Jahre berücksichtigt werden.

Das individuelle Nutzerverhalten der Bewohner beeinflusst das Ergebnis natürlich stark. Da die meisten Bewohner einen individuellen Verbrauch haben, können nur begrenzt Aussagen über den zukünftigen Bedarf oder den energetischen Zustand der Immobilie gemacht werden. Somit ist der verbrauchsorientierte Energieausweis weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis. Die Ermittlung des Energieverbrauchs wird in der Regel vom jeweiligen Versorgungsunternehmen oder einem Messanbieter durchgeführt.

Energiebedarfsausweis: Der Bedarfsausweis bildet den theoretischen Energieverbrauch, beispielsweise eines Wohnhauses ab. Die Grundlage des Bedarfsausweises ist ein technisches Gutachten, welches von einem Fachmann erstellt wird. Für die Berechnung der Werte von Wohngebäuden und Co. werden technische Details, wie zum Beispiel der Zustand von Wänden, Fenstern und der Anlagentechnik (Heiz- und Lüftungsanlage beziehungsweise die Verwendung erneuerbarer Energien) herangezogen. Nicht zur Berechnung herangezogen wird das individuelle Verbrauchsverhalten der Bewohner eines Wohngebäudes. Das große Plus dieses Ermittlungsverfahrens ist die Identifizierung von energetischen Schwachstellen bei Gebäuden. Messungen vor Ort sind nicht erforderlich, da die Energiekennwerte unter Annahme standardisierter Rahmenbedingungen für Witterung und Nutzerverhalten berechnet werden.

Beide Energieausweisvarianten enthalten individuelle Modernisierungsempfehlungen für die jeweilige Immobilie. Beim Bedarfsausweis sind diese meist besser auf das jeweilige Gebäude zugeschnitten. Verbrauchs- und Bedarfsausweis enthalten zwar dieselbe Energieeffizienzskala, jedoch können die Bewertungen der beiden Varianten für dasselbe Gebäude unterschiedlich ausfallen. Nicht selten wird die Effizienzklasse bei Verbrauchsausweisen besser bewertet als bei Bedarfsausweisen. Beim Bedarfsausweis fallen beispielsweise Wärmeverluste durch Gebäudeundichtigkeiten sehr stark ins Gewicht. Zusätzlich wird für die Bewertung von einer Normbeheizung ausgegangen, die in der Realität selten vorkommt. Beim Verbrauchsausweis ist die Bewertung natürlich abhängig vom Verhalten der Bewohner, allerdings fließt bei der Bewertung auch nur der tatsächlich ermittelte Verbrauch mit ein.

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Was kostet der Energieausweis?

Die Kosten für den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis unterscheiden sich, da der Bewertungsaufwand für beide Varianten unterschiedlich hoch ist. Außerdem ist die Höhe der Kosten auch von der jeweiligen Anzahl der Wohneinheiten abhängig.

Der Verbrauchsausweis ist einfacher zu erstellen und kann bei vielen Anbietern online angefordert werden. Mit Kosten zwischen 25 bis 100 Euro ist dieser preisgünstiger als der Bedarfsausweis. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohneinheiten sind Kosten von ca. 250 Euro üblich.

Das Erstellen von einem Bedarfsausweis ist aufwendiger, vor allem, wenn dieser durch einen Energieberater bei einer Vor-Ort-Begehung ausgestellt wird. Hierbei ist mit Kosten zwischen 300 und 500 Euro zu rechnen. Bei großen Gebäuden ist eine Grundpauschale von ca. 300 zuzüglich 30-50 Euro pro Wohneinheit durchaus üblich. Online kosten Bedarfsausweise oftmals um die 100 Euro.

Da die Kosten bei beiden Ausweisvarianten von Anbieter zu Anbieter erheblich variieren, ist es ratsam, vorab verschiedene Angebote und Alternativen einzuholen.

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Wann und für wen ist der Energieausweis verpflichtend?

Bei dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie ist der Energieausweis verpflichtend. Außerdem ist er beim Kauf und bei der Modernisierung hilfreich, da er wichtige Hinweise auf Einsparpotenziale und konkrete Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen liefert. Beantragen muss den Energieausweis der jeweilige Verkäufer oder Vermieter, also der Eigentümer, Verwalter oder Makler.

Generell gibt es eine Energieausweispflicht seit dem 1. Oktober 2008. Daher muss jedes neue Gebäude entweder mit einem Energiebedarfsausweis oder einem Energieverbrauchsausweis ausgestattet werden. Die Bundesländer sind seit der Energieeinsparverordnung 2014 zu Stichprobenkontrollen verpflichtet.

Immobilieneigentümer müssen die Energieausweise Kaufinteressenten und potenziellen Mietinteressenten nicht nur bei Besichtigungsterminen vorlegen – auch bei Immobilienanzeigen ist die Angabe der Energieeffizienz verpflichtend. Eigentümer müssen beim Hausverkauf oder der Vermietung einer Immobilie also grundsätzlich den Verbrauchsausweis vorlegen. Dies gilt auch, wenn nur einzelne Wohnungen aus dem Gebäude verkauft werden, da der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude gültig ist. Passiert das nicht, kann der Eigentümer seit der EnEV 2014 mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro bestraft werden.

Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sowie für kleine Gebäude mit einer Nutzungsfläche von unter 50 Quadratmetern: Energieausweise werden hier nicht benötigt. Ebenfalls von der Pflicht ausgenommen sind Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt, geheizt oder gekühlt werden, wie beispielsweise Ferienhäuser. Auch für Bauten mit einer speziellen Nutzung, wie beispielsweise Ställe, Gewächshäuser oder Werkstätten, besteht keine Energieausweispflicht.

Keinen Energieausweis braucht, wer selbst in einem eigenen Haus wohnt, für das die Baugenehmigung vor dem 1. Oktober 2007 erstellt wurde, und dieses weder verkaufen noch vermieten möchte. Vermieter, bei denen das Mietverhältnis schon vor Einführung der Energieausweispflicht bestand, brauchen erst einen Energieausweis, wenn das Mietverhältnis endet und die Immobilie zum Verkauf oder zur Neuvermietung vorgesehen ist.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise sind immer für zehn Jahre gültig. Das gilt auch, wenn in diesem Zeitraum Änderungen an den rechtlichen Anforderungen für Energieausweise eintreten.

Info

Hinweis

Die ersten Energieausweise haben im Sommer 2018 ihre Gültigkeit verloren. Eigentümer, die planen ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten sollten ihre Energieausweise gegebenenfalls erneuern lassen.

Was steht im Energieausweis?

In der Regel umfasst ein Energieausweis fünf Seiten. Standardmäßig sind darin allgemeine Daten, wie Name, Anschrift und Berufsbezeichnung des Ausstellers, sowie das Ausstellungsdatum enthalten. Des Weiteren enthalten Energieausweise, die ab Mai 2014 ausgestellt wurden, eine Registriernummer, die der Kontrolle durch die zuständigen Behörden dienen soll. Ebenso enthalten sind die Energieeffizienzklassen auf einer Farbskala. Die Farbskala beginnt bei A+ im grünen Bereich und geht bis hin zu H im roten Bereich, wobei A+ der beste Wert ist und eine sehr gute Energieeffizienz vorweist. Auch Gebäude mit älteren Energieverbrauchsausweisen oder Bedarfsausweisen kann man durch eine Wertetabelle einer Energieeffizienzklasse zuordnen. Der Aufbau der Energieausweistypen variiert lediglich darin, auf welcher Seite der jeweilige Kennwert angegeben ist, ansonsten sind sie deckungsgleich:

  • Seite 1: Dort sind allgemeine Informationen über die Immobilie vermerkt (Adresse, Anzahl der Wohnungen, Baujahr etc.) und welches Verfahren verwendet wurde.

  • Seite 2: Hier folgen die errechneten Kennwerte des voraussichtlichen Energiebedarfs, wenn es sich um einen Energiebedarfsausweis handelt. Bei einem Verbrauchsausweis ist diese Seite nicht ausgefüllt.

  • Seite 3: Auf der dritten Seite werden wiederum die Kennwerte des Energieverbrauchs bei einem Verbrauchsausweis angegeben. Bei einem Bedarfsausweis werden keine Angaben gemacht.

  • Seite 4: Es können Modernisierungsempfehlungen seitens des Gutachters gegeben werden, um die energetische Beschaffenheit der Immobilie zu verbessern. Für entsprechende Sanierungen, z. B. bei der Dämmung, gibt es auch staatliche Subventionen.

  • Seite 5: Abschließend werden Erklärungen zu den gemachten Angaben und verwendeten Berechnungsverfahren bereitgestellt.

Zu beachten ist, dass es sich immer um den Endenergiebedarf handelt, also die tatsächlich verbrauchte Energiemenge abzüglich des Übertragungs- und Wandlungsverlusts. Der auf dem Energieausweis angegebene Wert kann vom tatsächlichen Endenergiebedarf abweichen. Eine Heizung wird beispielsweise wegen des Wärmeverlustes im Erd- und Dachgeschoss intensiver genutzt.

Wie kann ein Energieausweis erstellt werden?

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten für die Erstellung von Energieausweisen. Ein qualifizierter Energieberater kann beauftragt werden, der die für den Ausweis benötigten Daten direkt vor Ort ermittelt. Dieses aufwendige Verfahren ist nur für Bedarfsausweise sinnvoll. Eine weitere Möglichkeit ist, den Energieausweis über das Internet zu beantragen. Unabhängig davon, ob Sie sich für den Bedarfs- oder den Verbrauchsausweis entscheiden, benötigen Sie zur Online-Beantragung nur wenige Minuten:

  1. Wählen Sie die zu Ihrer Immobilie passende Energieausweis-Variante. Nutzen Sie dafür auch unseren kostenlosen Ausweis-Check.

  2. Geben Sie die Daten Ihrer Immobilie wie z. B. Baujahr und Gebäudeart ganz einfach online ein.

  3. Anschließend wird Ihr Energieausweis von zertifizierten Energieberatern innerhalb von 24 Stunden erstellt.

  4. Die Bezahlung erfolgt nach Erhalt des Dokumentes auf Rechnung.

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Welche Neuerungen gibt es seit der Energieeinsparverordnung?

Die EnEV 2014 enthält zahlreiche Neuerungen rund um den Energieausweis. So muss in Energieausweisen, die ab dem 1. Mai 2014 ausgestellt werden, die Energieeffizienzklasse des Gebäudes angegeben und in einer Farbskala dargestellt werden, so wie dies z. B. bei Elektrogeräten üblich ist. Die Skala reicht von A+ (Effizienzhaus 40) bis H (nicht modernisiert).

Der Aussteller des Energieausweises muss dem Eigentümer im Energieausweis (nicht mehr nur begleitend zum Energieausweis) Empfehlungen geben, wie sich die energetischen Eigenschaften des Gebäudes verbessern lassen: sogenannte Modernisierungsempfehlungen. Sofern dies nicht möglich ist, muss dies im Energieausweis vermerkt werden.

Jeder neue Energieausweis muss mit einer Registriernummer versehen werden. Diese beantragt der Aussteller bei der zuständigen Behörde oder auch Registrierstelle. Verstöße gegen die Registrierungspflicht können mit Bußgeldern in Höhe von 5.000 Euro bestraft werden.

Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrages für eine Immobilie, muss der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie davon übergeben.


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