Wertgutachten für eine Immobilie

Bei der Immobilienbewertung wird durch ein Verkehrswertgutachten der Immobilienwert bestimmt. Dabei kann der Käufer oder Verkäufer dieses Gutachten veranlassen, um den genauen Kaufpreis zu bestimmen. Der Verkehrswert oder auch der Marktwert wird durch drei normierte Verfahren ermittelt: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Im folgenden Ratgeber Artikel soll geklärt werden, was ein Wertgutachten genau ist, warum es wichtig ist, wann die Wertgutachtenerstellung gesetzlich vorgegeben ist, welche Faktoren bei der Immobilienbewertung beachtet werden müssen, welche Unterlagen für die Wertgutachtenerstellung benötigt werden und wie viel ein Verkehrswertgutachten kostet.

Alle Informationen zum Wertgutachten von Immobilien



Wertgutachten für Immobilien sind beim Kauf oder Verkauf eines Objekts oft hilfreich, weil sie beiden Parteien Anhaltspunkte für die Preisbestimmung liefern und dadurch Verkaufsverhandlungen beschleunigen können. In manchen Fällen schreibt der Gesetzgeber Wertgutachten sogar vor, um diese dem Finanzamt oder vor Gericht vorzulegen. Im Folgendem soll zuerst erklärt werden, was genau ein Wertgutachten ist und was es zu beachten gibt.

1. Was genau ist ein Immobilien-Wertgutachten?

Das Wertgutachten einer Immobilie kann Verbrauchern eine Entscheidungsgrundlage bieten, wenn sie ein Objekt verkaufen oder kaufen möchten und einen fairen Preis ermitteln wollen. Um den Preis eines bebauten oder unbebauten Grundstücks festzulegen, sind mehrere Punkte relevant. Unter anderem stellt sich die rechtliche Frage nach dem Wohnrecht und Wegerecht. Weitere Punkte sind zum einen der Zeitpunkt der Ermittlung, welcher auch Wertermittlungsstichtag genannt wird und zum anderen die Beschaffenheiten und Eigenschaften des Grundstücks. Informieren Sie sich hier weiterführend zum Thema Zeitwert berechnen. Manchmal sind Wertgutachten sogar gesetzlich vorgeschrieben und werden dem Finanzamt in Steuerfragen oder bei Rechtsstreitigkeiten vor Gericht vorgelegt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn es sich um eine Scheidung handelt oder die Steuerlast ermittelt werden soll.

Bei der Erstellung von einem Verkehrswertgutachten analysieren Sachverständige mehrere Faktoren vor Ort, studieren auch einige Unterlagen und ermitteln dann den Wert des Objekts. Für die Wertermittlung der Immobilie gibt es drei Verfahrenstechniken:

  • Das Vergleichswertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren

2. Warum ist ein Wertgutachten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wichtig?

Wenn Sie ein Objekt kaufen oder verkaufen wollen, ist es ratsam, im Vorfeld ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Ein Wertgutachten bringt Ihnen wichtige Vorteile:

  • Kaufinteressenten wollen in der Regel sehr genau wissen, in welchem Zustand sich ihr Wunschobjekt befindet. Doch Laien können oft nicht erkennen, ob nach Einzug nicht verdeckte Baumängel und somit unvorhergesehene Kosten für Sanierung und Renovierung auf sie warten. Deswegen lohnt es sich für Käufer, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Der Immobiliengutachter wird dabei die Bausubstanz des Objekts genau prüfen und kann etwaige Baumängel oder notwendige Baumaßnahmen beschreiben, die hohe Zusatzkosten verursachen könnten. Durch das Wertgutachten können Interessenten möglichweise entstehende Kosten also schon einplanen und gut informiert in die Kaufpreisverhandlungen gehen.
  • Bei einem Wertgutachten werden die individuellen Besonderheiten des Objekts wie Lage, Größe und Ausstattung berücksichtigt. Angesichts der Lage und des Zustands des Objekts wird sein realer Wert bestimmt. Daraus können Verkäufer einen fairen Angebotspreis ableiten und stellen sicher, dass sie durch einen überhöhten Preis keine potentiellen Kunden verschrecken.

3. Wann ist die Erstellung eines Wertgutachtens gesetzlich vorgeschrieben?

Nicht nur Verbraucher, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, brauchen ein Wertgutachten, um eine korrekte Immobilienbewertung zu erhalten. Darüber hinaus gibt es Situationen, in denen Wertgutachten vom Gesetzgeber sogar vorgeschrieben sind. Hier finden Sie ein paar Beispiele, wann solche Gutachten bei Streitigkeiten vor Gericht oder dem Fiskus vorgelegt werden müssen:

  • bei gerichtlichen Verhandlungen im Rahmen von Scheidungsverfahren;
  • wenn Erbstreitigkeiten vor Gericht ausgetragen werden;
  • wenn eine Zwangsversteigerung bevorsteht;
  • zur Bestimmung des Betriebsvermögens;
  • zur Dokumentation des Immobilienwerts gegenüber dem Fiskus.

4. Was genau wird bei der Erstellung eines Wertgutachtens berücksichtigt?

Bei einem Wertgutachten berücksichtigen Sachverständige mehrere Faktoren, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken können. Solche Faktoren sind:

  • Die Lage des Objekts: Wichtig ist z. B., ob die Lage der Immobilie gefragt ist, ob in der Nähe genug Freizeit- und Kulturangebote sowie Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind und ob es eine gute Verkehrsanbindung gibt.
  • Der Zustand der Immobilie: Der Immobiliengutachter achtet sowohl auf bauliche als auch auf technische Aspekte, wie z. B. die Bausubstanz, die Wasser- und Gasleitungen und die Elektroanlagen.
  • Die energetische Beschaffenheit der Immobilie: Es wird z. B. geprüft, ob die Außenwände und das Dach gedämmt und die Außentüren und die Fenster isoliert sind. Hierfür kann auch der Energieausweis dienen.
  • Der Erschließungsgrad des Objekts: Es ist von Bedeutung, ob die Immobilie gut an das Telefonnetz und an das Wassersystem angeschlossen ist.
  • Die Außenanlage: Gartenanlagen, Garagen oder Carports können die Bewertung der Immobilie positiv beeinflussen.

5. Welche Unterlagen über die Immobilie werden für das Wertgutachten benötigt?

Eigentümer müssen für den Gutachter folgende Unterlagen zusammenstellen:

  • Grundbuchauszug: dieser darf nicht älter als drei Monate sein und ist beim Grundbuchamt zu bekommen;
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: dieser wird vom Bauordnungsamt erstellt;
  • Auszug aus der Flurkarte: auch sie darf nicht älter als drei Monate sein und ist beim Katasteramt erhältlich;
  • alle Bauzeichnungen des Objektes: dazu gehören die Zeichnungen der Grundrisse, die Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren Um- oder Anbauten;
  • die Berechnung der Wohnfläche;
  • Belege von Modernisierungen;
  • bei Eigentumsimmobilien: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der Aufteilungsplan, die Teilungserklärung und Informationen zu den Nebenkosten;
  • bei Erbbaurecht: ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses und der Erbbaurechtsvertrag;
  • bei denkmalgeschützten Immobilien: eine Kopie vom Denkmalbescheid;
  • bei Mietimmobilien: Mietvertrag sowie Informationen zur Nettokaltmiete.

6. Was kostet das Wertgutachten?

Kunden haben bei einem privaten Wertgutachten die Möglcihkeit, über die Kosten des Immobiliengutachters zu verhandeln. Deswegen sollten Verbraucher mehrere Angebote einholen, bevor sie einen Gutachter beauftragen. Der Preis für das Wertgutachten hängt vom erwarteten Verkehrswert der Immobilie sowie vom Aufwand ab.

Der Preis für Wertgutachten, die vor Gericht benutzt werden sollen, richtet sich oft nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) von 2002, diese ist allerdings seit 2009 nicht mehr bindend.

Info

Verbraucher, die kein Vollgutachten benötigen, können alternativ ein günstigeres Kurzgutachten erstellen lassen. So kann man z. B. bestehende Gutachten ergänzen lassen. Auch Kurzgutachten, die online bestellt werden können, bieten sich als günstige Alternative zum teuren Wertermittlungs-Gutachten an.

In unserem Ratgeber finden Sie außerdem weitere Informationen zum Thema Immobilienwert berechnen.


Bildquelle: iStock.com/gopixa


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