Wissenswertes zum Wertgutachten für Immobilien

Letztes Update: 11.08.2020

Grundsätzlich gibt es verschiedene Anlässe für die Bewertung einer Immobilie, allen voran natürlich der Immobilienverkauf. Außerdem existieren verschiedene Möglichkeiten, ein Wertgutachten für eine Immobilie zu erstellen. Wofür welche Art von Wertgutachten benötigt wird, welche Verfahren und Faktoren bei der Wertermittlung eine Rolle spielen und welche Kosten dabei auf Eigentümer zukommen, erfahren Sie hier.

Das Haus genau unter die Lupe nehmen

Immobilienbewertung vs. Wertgutachten – Was ist der Unterschied?

Im Sprachgebrauch wird der Begriff des Wertgutachtens sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten verwendet. Es ist jedoch wichtig, genau zu unterscheiden: Für verschiedene Anlässe ist die einfache Variante der kostenlosen (online) Immobilienbewertung bereits ausreichend, in anderen Fällen ist jedoch ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

Die Anforderungen an die Form sind bei einem vollwertigen Wertgutachten höher, weshalb es mehr Zeit und Aufwand in Anspruch nimmt, ein solches Gutachten für eine Immobilie zu erstellen. Für ein Wertgutachten prüft ein Sachverständiger alle Unterlagen und nimmt eine Begutachtung vor Ort vor. Die Erstellung eines Immobiliengutachtens kann einige Wochen dauern.

Sollten Sie kein Gutachten benötigen, das vor Gericht gültig ist, sondern beispielsweise den Wert Ihrer Immobilie für den Hausverkauf erfahren wollen, bietet Ihnen eine klassische Online-Immobilienbewertung eine schnelle und kostengünstige (und zum Teil kostenlose) Alternative. Hierbei geben Sie selbst alle Eckdaten zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung in das Online-Bewertungstool ein und der Immobilienwertrechner errechnet den Wert Ihrer Immobilie in kurzer Zeit. Die Wertermittlung hängt hierbei von der Genauigkeit der eingegebenen Daten ab.

KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG

Es gibt drei Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie:

  • Das Vergleichswertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren



Ob das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt, ist abhängig von der Art der jeweiligen Immobilie. Häufig werden für die Wertermittlung auch mehrere Methoden miteinander kombiniert.


Warum ist ein Wertgutachten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wichtig?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen möchten, ist es ratsam, im Vorfeld ein Gutachten erstellen zu lassen. Ein Wertgutachten bringt wichtige Vorteile:

  • Kaufinteressenten wollen in der Regel sehr genau wissen, in welchem Zustand sich ein Haus befindet. Doch Laien können oft nicht erkennen, ob nach Einzug in ein Haus oder eine Wohnung nicht verdeckte Baumängel und somit unvorhergesehene Kosten für Sanierung und Renovierung auf sie warten. Deswegen lohnt es sich für Käufer, ein Gutachten erstellen zu lassen. Der Immobiliengutachter wird dabei die Bausubstanz des Objekts genau prüfen und kann etwaige Baumängel oder notwendige Baumaßnahmen beschreiben, die hohe Zusatzkosten verursachen könnten. Durch das Gutachten können Interessenten möglicherweise entstehende Kosten für das Haus also schon einplanen und gut informiert in die Kaufpreisverhandlungen gehen.

  • Bei einem Wertgutachten für ein Haus oder eine Wohnung werden die individuellen Besonderheiten des Objekts wie Lage, Größe und Ausstattung berücksichtigt. Angesichts der Lage und des Zustandes des Objektes wird sein realer Wert bestimmt. Daraus können Verkäufer einen fairen Angebotspreis für das Haus ableiten und stellen sicher, dass sie keine potenziellen Kunden durch einen überhöhten Preis verschrecken - oder andersherum zu wenig Gewinn erzielen.

JETZT IMMOBILIE BEWERTEN LASSEN

Marktwert vs. Verkaufspreis
Der durch die Wertermittlung errechnete aktuelle Wert der Immobilie bietet für den Hausverkauf zwar einen ersten Anhaltspunkt, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen, ist jedoch kein Garant für den später erzielbaren tatsächlichen Verkaufspreis. Dieser kann sowohl unter als auch über dem errechneten Verkehrswert für das Haus liegen. Die tatsächliche Höhe des Verkaufspreises ergibt sich in der Regel erst im Verlauf des Verkaufsprozesses und wird insbesondere durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage beeinflusst.


Wann ist die Erstellung eines Wertgutachtens gesetzlich vorgeschrieben?

Nicht nur Verbraucher, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, brauchen ein Wertgutachten, um eine korrekte Immobilienbewertung zu erhalten. Darüber hinaus gibt es Situationen, in denen Wertgutachten für Immobilien vom Gesetzgeber sogar vorgeschrieben sind. Hier ein paar Beispiele, wann solche Gutachten bei Streitigkeiten vor Gericht oder dem Fiskus vorgelegt werden müssen:

  • Bei gerichtlichen Verhandlungen im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Wenn Erbstreitigkeiten vor Gericht ausgetragen werden
  • Wenn eine Zwangsversteigerung bevorsteht
  • Zur Bestimmung des Betriebsvermögens
  • Zur Dokumentation des Immobilienwerts gegenüber dem Fiskus

Was wird bei der Erstellung eines Wertgutachtens berücksichtigt?

Bei einem Wertgutachten berücksichtigen Sachverständige mehrere Faktoren, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken können. Solche Faktoren sind:

  • Die Lage des Objekts
    Wichtig ist zum Beispiel, ob die Lage der Immobilie gefragt ist, ob in der Nähe genug Freizeit- und Kulturangebote sowie Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind und ob es eine gute Verkehrsanbindung gibt.

  • Der Zustand der Immobilie
    Der Immobiliengutachter achtet sowohl auf bauliche als auch auf technische Aspekte, wie beispielsweise die Bausubstanz, die Wasser- und Gasleitungen und die Elektroanlagen.

  • Die energetische Beschaffenheit der Immobilie
    Es wird zum Beispiel geprüft, ob die Außenwände und das Dach gedämmt und die Außentüren und die Fenster isoliert sind. Hierfür kann auch der Energieausweis dienen.

  • Der Erschließungsgrad des Objekts
    Es ist von Bedeutung, ob die Immobilie gut an das Telefonnetz und an das Wassersystem angeschlossen ist.

  • Die Außenanlage
    Gartenanlagen, Garagen oder Carports können die Bewertung der Immobilie positiv beeinflussen.


Welche Unterlagen über die Immobilie werden für das Wertgutachten benötigt?

Eigentümer müssen für den Gutachter folgende Unterlagen zusammenstellen:

  • Grundbuchauszug
    Darf nicht älter als drei Monate sein, beim Grundbuchamt zu bekommen

  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
    Wird vom Bauordnungsamt erstellt

  • Auszug aus der Flurkarte
    Darf nicht älter als drei Monate sein, beim Katasteramt erhältlich

  • Alle Bauzeichnungen des Objektes
    Einschließlich Zeichnungen der Grundrisse, Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren Um- oder Anbauten

  • Die Berechnung der Wohnfläche

  • Belege von Modernisierungen

  • Bei Eigentumsimmobilien:
    Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Informationen zu den Nebenkosten

  • Bei Erbbaurecht:
    Ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses und der Erbbaurechtsvertrag

  • Bei denkmalgeschützten Immobilien:
    Eine Kopie des Denkmalbescheides

  • Bei Mietimmobilien:
    Mietvertrag sowie Informationen zur Nettokaltmiete


Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien?

Wer für die Erstellung eines Immobilienwertgutachtens zuständig ist, hängt von der Art des benötigten Gutachtens ab. Freie Gutachter erstellen Immobilienbewertungen, die vor Gericht keinen Bestand haben müssen. Darüber hinaus gibt es öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die durch die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und ernannt werden. Deren Gutachten sind auch gerichtsfest. Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch in ihrem Auftrag Gutachten für Immobilien. Für ein Verkehrswertgutachten, das beispielsweise aus steuerlichen Gründen benötigt wird, empfiehlt sich ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter.


Was kostet ein Wertgutachten?

Grundsätzlich haben Kunden bei einem Wertgutachten die Möglichkeit, über die Kosten des Immobiliengutachters zu verhandeln. Deswegen sollten Verbraucher mehrere Angebote einholen, bevor sie einen Gutachter beauftragen. Die Kosten für das Wertgutachten hängt einerseits von der Art der Bewertung und andererseits vom erwarteten Verkehrswert der Immobilie sowie vom Aufwand ab. Die Immobilienbewertung online ist in der Regel kostenlos.

Verbraucher, die kein Vollgutachten benötigen, können alternativ ein günstigeres Kurzgutachten erstellen lassen. Umfang sowie zeitlicher Aufwand sind bei einem Kurzgutachten geringer als bei einem Vollgutachten, weshalb das Kurzgutachten auch weniger kostet. Auftraggeber müssen bei einem Kurzgutachten mit Kosten bis ca. 500 Euro rechnen. Oftmals wird hier nach Stundensatz oder einer Pauschale vergütet. Ein Kurzgutachten verfügt über keine gerichtliche Gültigkeit, sondern kommt lediglich zur Schätzung des Verkaufspreises in Frage.

Die Kosten für ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das über gerichtliche Gültigkeit verfügt, gehen darüber hinaus. Sie hängen von der Höhe des Verkehrswertes ab. Die Kosten für Wertgutachten, die vor Gericht gültig sind, richtet sich oft nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) von 2002, diese Honorarordnung ist allerdings seit 2009 nicht mehr bindend. Auch der jeweilige Aufwand für die Wertermittlung beeinflusst die Höhe.


IMMOBILIENWERT KOSTENLOS ONLINE ERMITTELN

Bildquelle: iStock.com/gopixa

Info

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).