Wissenswertes zum Wertgutachten für Immobilien

Grundsätzlich gibt es verschiedene Anlässe, für die der Wert einer Immobilie bekannt sein muss, allen voran natürlich der Immobilienverkauf. Außerdem existieren verschiedene Möglichkeiten, ein Wertgutachten für eine Immobilie zu erstellen. Wofür welche Art von Wertgutachten benötigt wird, welche Verfahren und Faktoren bei der Wertermittlung eine Rolle spielen und welche Kosten dabei auf Eigentümer zukommen, erfahren Sie hier.

Das Haus genau unter die Lupe nehmen

Immobilienbewertung vs. Wertgutachten – Was ist der Unterschied?

Im Sprachgebrauch wird der Begriff des Wertgutachtens sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten verwendet. Es ist jedoch wichtig, genau zu unterscheiden: Für verschiedene Anlässe ist die einfache Variante der kostenlosen (online) Immobilienbewertung bereits ausreichend, in anderen Fällen ist jedoch ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

Die Anforderungen an die Form sind bei einem vollwertigen Wertgutachten höher, weshalb die Erstellung eines solchen Wertgutachtens mehr Zeit und Aufwand in Anspruch nimmt. Sie dauert oftmals mehrere Wochen, im Gegensatz zur kostenlosen Online-Bewertung, bei welcher Sie das Ergebnis deutlich schneller erhalten (bei einer Kurzbewertung innerhalb weniger Minuten).

Bei der Immobilienbewertung online gibt der Verkäufer selbst die notwendigen Eckdaten in das Online-Tool ein, weshalb die Wertermittlung von der Genauigkeit der eingegebenen Daten abhängt.

Bei einem Verkehrswertgutachten prüft ein Sachverständiger, häufig ein Makler, Ingenieur oder Architekt, alle Unterlagen und nimmt eine Begutachtung vor Ort vor. Diese fachliche Expertise hat mehr Gewicht und Aussagekraft, weshalb auch nur ein vollständiges Verkehrswertgutachten über gerichtliche Gültigkeit verfügt. Für den konventionellen Immobilienverkauf reicht in der Regel eine kostenlose Immobilienbewertung online aus.
Manchmal sind Wertgutachten gesetzlich vorgeschrieben und werden dem Finanzamt in Steuerfragen oder bei Rechtsstreitigkeiten vor Gericht vorgelegt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn es sich um eine Scheidung handelt oder die Steuerlast ermittelt werden soll.

Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie:

  • Das Vergleichswertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren

Ob das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt, ist abhängig von der Art der jeweiligen Immobilie. Häufig werden für die Wertermittlung auch mehrere Methoden miteinander kombiniert.

Warum ist ein Wertgutachten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wichtig?

Wenn ein Objekt gekauft oder verkauft werden soll, ist es ratsam, im Vorfeld ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Ein Wertgutachten bringt wichtige Vorteile:

  • Kaufinteressenten wollen in der Regel sehr genau wissen, in welchem Zustand sich ihr Wunschobjekt befindet. Doch Laien können oft nicht erkennen, ob nach Einzug nicht verdeckte Baumängel und somit unvorhergesehene Kosten für Sanierung und Renovierung auf sie warten. Deswegen lohnt es sich für Käufer, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Der Immobiliengutachter wird dabei die Bausubstanz des Objekts genau prüfen und kann etwaige Baumängel oder notwendige Baumaßnahmen beschreiben, die hohe Zusatzkosten verursachen könnten. Durch das Wertgutachten können Interessenten möglicherweise entstehende Kosten also schon einplanen und gut informiert in die Kaufpreisverhandlungen gehen.

  • Bei einem Wertgutachten werden die individuellen Besonderheiten des Objekts wie Lage, Größe und Ausstattung berücksichtigt. Angesichts der Lage und des Zustandes des Objektes wird sein realer Wert bestimmt. Daraus können Verkäufer einen fairen Angebotspreis ableiten und stellen sicher, dass sie keine potenziellen Kunden durch einen überhöhten Preis verschrecken oder zu wenig Gewinn erzielen.

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Marktwert vs. Verkaufspreis
Der durch die Wertermittlung errechnete aktuelle Wert der Immobilie bietet für den Verkauf zwar einen ersten Anhaltspunkt, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen, ist jedoch kein Garant für den später erzielbaren tatsächlichen Verkaufspreis. Dieser kann sowohl unter als auch über dem errechneten Verkehrswert liegen. Die tatsächliche Höhe des Verkaufspreises ergibt sich in der Regel erst im Verlauf des Verkaufsprozesses und wird insbesondere durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage beeinflusst.

Wann ist die Erstellung eines Wertgutachtens gesetzlich vorgeschrieben?

Nicht nur Verbraucher, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, brauchen ein Wertgutachten, um eine korrekte Immobilienbewertung zu erhalten. Darüber hinaus gibt es Situationen, in denen Wertgutachten vom Gesetzgeber sogar vorgeschrieben sind. Hier ein paar Beispiele, wann solche Gutachten bei Streitigkeiten vor Gericht oder dem Fiskus vorgelegt werden müssen:

  • Bei gerichtlichen Verhandlungen im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Wenn Erbstreitigkeiten vor Gericht ausgetragen werden
  • Wenn eine Zwangsversteigerung bevorsteht
  • Zur Bestimmung des Betriebsvermögens
  • Zur Dokumentation des Immobilienwerts gegenüber dem Fiskus

Was wird bei der Erstellung eines Wertgutachtens berücksichtigt?

Bei einem Wertgutachten berücksichtigen Sachverständige mehrere Faktoren, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken können. Solche Faktoren sind:

Die Lage des Objekts: Wichtig ist zum Beispiel, ob die Lage der Immobilie gefragt ist, ob in der Nähe genug Freizeit- und Kulturangebote sowie Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind und ob es eine gute Verkehrsanbindung gibt.

Der Zustand der Immobilie: Der Immobiliengutachter achtet sowohl auf bauliche als auch auf technische Aspekte, wie beispielsweise die Bausubstanz, die Wasser- und Gasleitungen und die Elektroanlagen.

Die energetische Beschaffenheit der Immobilie: Es wird zum Beispiel geprüft, ob die Außenwände und das Dach gedämmt und die Außentüren und die Fenster isoliert sind. Hierfür kann auch der Energieausweis dienen.

Der Erschließungsgrad des Objekts: Es ist von Bedeutung, ob die Immobilie gut an das Telefonnetz und an das Wassersystem angeschlossen ist.

Die Außenanlage: Gartenanlagen, Garagen oder Carports können die Bewertung der Immobilie positiv beeinflussen.

Welche Unterlagen über die Immobilie werden für das Wertgutachten benötigt?

Eigentümer müssen für den Gutachter folgende Unterlagen zusammenstellen:

  • Grundbuchauszug: Darf nicht älter als drei Monate sein, beim Grundbuchamt zu bekommen

  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: Wird vom Bauordnungsamt erstellt

  • Auszug aus der Flurkarte: Darf nicht älter als drei Monate sein, beim Katasteramt erhältlich

  • Alle Bauzeichnungen des Objektes (inkl. Zeichnungen der Grundrisse, Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren Um- oder Anbauten)

  • Die Berechnung der Wohnfläche

  • Belege von Modernisierungen

  • Bei Eigentumsimmobilien: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Informationen zu den Nebenkosten

  • Bei Erbbaurecht: Ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses und der Erbbaurechtsvertrag

  • Bei denkmalgeschützten Immobilien: Eine Kopie des Denkmalbescheides

  • Bei Mietimmobilien: Mietvertrag sowie Informationen zur Nettokaltmiete

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien?

Wer für die Erstellung eines Immobilienwertgutachtens zuständig ist, hängt von der Art des benötigten Gutachtens ab. Freie Sachverständige erstellen Immobilienbewertungen, die vor Gericht keinen Bestand haben müssen. Darüber hinaus gibt es öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt werden. Deren Gutachten sind auch gerichtsfest. Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist auch staatlich anerkannter Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch in ihrem Auftrag Immobiliengutachten. Für ein Verkehrswertgutachten, das beispielsweise aus steuerlichen Gründen benötigt wird, empfiehlt sich ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter.

Was kostet das Wertgutachten?

Grundsätzlich haben Kunden bei einem Wertgutachten die Möglichkeit, über die Kosten des Immobiliengutachters zu verhandeln. Deswegen sollten Verbraucher mehrere Angebote einholen, bevor sie einen Gutachter beauftragen. Der Preis für das Wertgutachten hängt einerseits von der Art der Bewertung und anderseits vom erwarteten Verkehrswert der Immobilie sowie vom Aufwand ab. Die Immobilienbewertung online ist in der Regel kostenlos.
Verbraucher, die kein Vollgutachten benötigen, können alternativ ein günstigeres Kurzgutachten erstellen lassen. Umfang sowie zeitlicher Aufwand sind bei einem Kurzgutachten geringer als bei einem Vollgutachten, weshalb das Kurzgutachten auch weniger kostet. Auftraggeber müssen bei einem vollständigen Wertgutachten mit Kosten ab ca. 500 Euro rechnen. Oftmals wird hier nach Stundensatz oder einer Pauschale vergütet. Ein Kurgutachten verfügt jedoch über keine gerichtliche Gültigkeit, sondern kommt lediglich zur Schätzung des Verkaufspreises in Frage.

Die Kosten für ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das über gerichtliche Gültigkeit verfügt, gehen darüber hinaus. Sie hängen von der Höhe des Verkehrswertes ab. Der Preis für Wertgutachten, die vor Gericht benutzt werden sollen, richtet sich oft nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) von 2002, diese Honorarordnung ist allerdings seit 2009 nicht mehr bindend. Auch der jeweilige Aufwand für die Wertermittlung beeinflusst die Höhe.

Info

Bei McMakler ist sowohl die Immobilienbewertung als auch der gesamte Verkaufsprozess für den Eigentümer kostenlos.

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Bildquelle: iStock.com/gopixa


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