Die Geschossflächenzahl: So groß darf Ihr Haus sein!

Wie viel Fläche meines Baugrundstücks darf mein Haus eigentlich einnehmen? Sie sind gerade mitten in der Planung Ihres Bauprojektes und stellen sich eine der wichtigsten Fragen, die es gibt. Denn die Entscheidung, wie groß die einzelnen Geschosse Ihres Hauses ausfallen werden, ist nicht ganz Ihnen überlassen. Gerade wenn Sie ein mehrstöckiges Haus planen, gibt es einige Regelungen bezüglich der maximalen Geschossfläche. Genau hier kommt die Geschossflächenzahl (GFZ) ins Spiel: Die GFZ gibt nämlich an, wie viel Geschossfläche überhaupt auf Ihrem Grundstück bebaut werden darf. Schließlich wollen Sie nicht das Risiko eingehen, viel zu große Geschosse zu planen, sodass Ihr Bauvorhaben zum Schluss gar nicht genehmigt wird.

In diesem Artikel erklärt McMakler Ihnen, was die Geschossflächenzahl ist, wie die Geschossflächenzahl berechnet wird und wozu es die Geschossflächenzahl gibt.

Was ist die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl, auch GFZ genannt, ist eine wichtige Kennzahl der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Die Geschossflächenzahl ist in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und in der DIN-Norm 277 geregelt. Die Geschossflächenzahl gibt Auskunft darüber, wie viel Fläche auf Ihrem Grundstück bebaut werden darf. Sie schreibt vor, wie viele Quadratmeter die zusammengerechnete Geschossfläche maximal auf dem Baugrundstück einnehmen darf.

Das hört sich erst einmal kompliziert an, jedoch ist es eigentlich ganz simpel: Bei einer Grundflächenzahl von 0,8 darf die Geschossfläche Ihrer Immobilie zusammengerechnet maximal 80% Ihrer Baugrundstücksfläche ausmachen.

Die Geschossflächenzahl ist eine wichtige Kennzahl zur Ermittlung, wie groß die Geschossgesamtfläche Ihrer Immobilie sein darf.

Die Geschossflächenzahl zählt neben der Grundflächenzahl und der Baumesszahl zu den Parametern, die das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks bestimmen und in Deutschland im Bauplanungsrecht kodifiziert sind. Diese gesetzliche Regelung der baulichen Nutzung soll eine geordnete, städtebauliche Nutzung sicherstellen. Bei der Geschossflächenzahl handelt es sich um eine dimensionslose Größe, die in Dezimalzahlen angegeben wird. Obwohl die Geschossflächenzahl begrenzt, wie viele Quadratmeter die Geschosse Ihrer Immobilie einnehmen dürfen, regelt die GFZ nicht, wie viele Stockwerke Ihre Immobilie haben darf. Die Anzahl der Geschosse einer Immobilie wird durch andere Vorgaben geregelt.

Schon gewusst?

Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Parameter des Grundstückswerts. Je größer die Geschossflächenzahl, desto höher ist die Chance, beim Grundstücksverkauf einen hohen Verkaufspreis zu erzielen. Analog dazu bedeutet eine niedrigere Geschossflächenzahl auch einen geringeren Grundstückswert.

Wozu gibt es die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl wird dazu genutzt, die Geschossgesamtfläche einer Immobilie zu berechnen. Achten Sie bei der Planung Ihrer Immobilie nicht auf die Geschossflächenzahl, könnten Sie illegaler Weise zu große Stockwerke planen.

Die Baubehörde nutzt die Geschossflächenzahl, um die Bebauungsdichte zu regulieren. Mit der GFZ wird verhindert, dass etwa zu dicht oder zu eng gebaut wird. Im Laufe der Zeit hat sich die Geschossflächenzahl stark verändert. Im 19. Jahrhundert wurden Wohnprojekte häufig mit einer Geschossflächenzahl von 4,0 durchgeführt. Anfang des 20. Jahrhunderts wurde die Geschossflächenzahl jedoch auf 0,5 herabgesetzt um mehr Licht, Luft und Sonnenschein in die Stadt zu lassen. Heutzutage findet man solch kleine Geschossflächenzahlen jedoch nur noch in kleinen Siedlungen. In den meisten Städten Deutschlands liegt die Geschossflächenzahl heute bei 1,0 bis 1,2.

Die Geschossflächenzahl gibt Auskunft darüber, wie viel Fläche Ihres Grundstücks bebaut werden darf.

Welche Gebäudebestandteile zählen zur Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl umfasst ausschließlich Vollgeschosse. Das bedeutet, dass Keller und Dach nicht in der Geschossflächenzahl berücksichtigt werden, es sei denn, es handelt sich ebenfalls um Vollgeschosse.

Was ist ein Vollgeschoss?

Die genaue Definition eines Vollgeschosses ist in den Landesbauverordnungen der Bundesländer festgelegt und unterscheidet sich deshalb je nach Bundesland. Im Allgemeinen handelt es sich bei einem Vollgeschoss jedoch um ein oberirdisches Geschoss, dessen Mindesthöhe zwischen 2,30m und 2,60m liegt. Liegt ein Geschoss unterirdisch, müssen die Geschosse zwischen 1,20m und 1,60m aus dem Erdboden ragen, um als Vollgeschoss anerkannt zu werden. Je nach Größe und Bauordnung kann auch ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählen.

Nicht-Vollgeschosse werden also nicht in die Berechnung der Geschossflächenzahl mit einbezogen. Jedoch kann die Baubehörde im Bebauungsplan festlegen, dass auch Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen, die dazugehörigen Treppenhäuser und deren Umfassungswände in die Berechnung der Geschossflächenzahl integriert werden müssen. Balkone, Terrassen, Loggien und Nebenanlagen sowie Anbauten auf Abstandsflächen wie Garagen, Carports oder Stellflächen werden bei der Berechnung der Geschossflächenzahl ebenfalls nicht berücksichtigt.

Nur Vollgeschosse werden zur Berechnung der Geschossflächenzahl berücksichtigt.

Wie hoch ist die Geschossflächenzahl?

Wie hoch die Geschossflächenzahl ausfällt, hängt vom Wohngebiet und der Gemeinde ab. Höhe der Geschossflächenzahlen ist für jedes Wohngebiet ist in §17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt. Bei der Geschossflächenzahlen in §17 der BauNVO handelt es sich seit Juni 2021 lediglich um Richtwerte, nicht um Obergrenzen. Die Geschossflächenzahl für Neubauten liegt meist bei ca. 1,0 bis 1,2. Bei Hochhäusern kann die Geschossflächenzahl jedoch deutlich höher ausfallen. In der folgenden Tabelle haben wir die Richtwerte für die Geschossflächenzahlen in den jeweiligen Baugebieten nach §17 der BauNVO auf einen Blick zusammengefasst:

Baugebiet nach §17 BauNVO

GFZ

Kleinsiedlungsgebiet (WS)

GFZ 0,4

Reine Wohngebiete (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA)

GFZ 1,2

Besondere Wohngebiete

GFZ 1,6

Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und dörfliche Wohngebiete (MDW)

GFZ 1,2

Urbane Gebiete (MU) und Kerngebiete (MK)

GFZ 3,0

Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete

GFZ 2,4

Wochenendhausgebiete

GFZ 0,2

Darf die Geschossflächenzahl überschritten werden?

Tatsächlich galten die in der BauNVO angegeben Werte früher als „Obergrenze“. Das heißt die Geschossflächenzahl durfte beim Bau nicht überschritten werden, durfte jedoch niedriger ausfallen. Bauprojekte für Immobilien wurden nur dann genehmigt, wenn sie die Geschossflächenzahl nicht überschritten. Seit dem 23. Juni 2021 gelten die in der BauNVO aufgeführten Geschossflächenzahlen jedoch nur noch als Orientierungswerte. Gemeinden können also unter Beachtung der Bestandssituation auch abweichende und sogar höhere GFZ für die Bestimmung der Maße der baulichen Nutzung festlegen. Abweichungen von der üblichen GFZ werden anschließend im Bebauungsplan dargestellt und begründet. Auch eine Ausgleichspflicht für höhere Geschossflächenzahlen gibt es nun nicht mehr.

Früher galten die Geschossflächenzahlen als Obergrenze und durften nicht überschritten werden.

Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?

Bei Ihren Recherchen sind Sie bestimmt schon auf die Frage „Wie berechne ich die Geschossflächenzahl“ gestoßen. Tatsächlich müssen Sie die GFZ gar nicht berechnen, da diese bereits im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde feststeht. Oft gelten die Geschossflächenzahlen nämlich einheitlich für ein gesamtes Baugebiet und werden nicht individuell für den Bauherren ermittelt. Nur in Ausnahmefällen wird die Geschossflächenzahl für einzelne Bauvorhaben, Grundstücke oder Gebäudeteile festgelegt.

Die Geschossflächenzahl wird jedoch genutzt, um zu berechnen, wie groß die Geschossgesamtfläche Ihrer Immobilie sein darf. Die Geschossgesamtfläche kann mithilfe einer einfachen Formel berechnet werden:

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = Geschossgesamtfläche

Ein Beispiel: Ist Ihr Grundstück 1000 Quadratmeter groß und Sie wollen eine Immobilie in einem Kleinsiedlungsgebiet mit einer Geschossflächenzahl von 0,4 bauen, wird Ihre Geschossgesamtfläche bei 400 Quadratmeter liegen.

Nun haben Sie zwar ermittelt, wie groß die Geschossgesamtfläche sein darf, jedoch nicht, wie groß die Fläche jedes einzelnen Vollgeschosses sein darf. Auch dies können Sie ganz leicht mit einer Formel herausfinden:

Zulässige Geschossfläche/ zulässige Geschosse = zulässige Geschossfläche pro Vollgeschoss

Greifen wir nochmal auf unser Beispiel zurück. Es steht Ihnen eine Geschossgesamtfläche von 400 Quadratmetern zur Verfügung. Dürfen Sie auf Ihrem Grundstück eine Immobilie mit zwei Stockwerken bauen, haben Sie eine Geschossfläche von 200 Quadratmetern pro Vollgeschoss.

In einigen Fällen wollen Bauherren die Geschossflächenzahl noch einmal nachrechnen, um zu ermitteln, ob beim Bau ihrer Immobilie auch alles mit rechten Dingen zugeht. Um die GFZ zu berechnen, können Sie die Formel einfach rückwärts nutzen:

Geschossgesamtfläche in Quadratmetern/ Grundstücksfläche in Quadratmetern = Geschossflächenzahl

Wichtig ist hierbei: Die Geschossflächenzahl wird nicht aus der Brutto-Grundfläche berechnet, sondern aus den Flächen aller Vollgeschosse.

Entspricht die ermittelte Geschossflächenzahl der vom Bauamt festgelegten Zahl, läuft bei Ihrem Hausbau alles bestens. Doch die Geschossflächenzahl ist nicht der einzige Parameter zur Bestimmung der baulichen Nutzung eines Grundstücks. In diesem Artikel können Sie sich auch über die Grundflächenzahl informieren.

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