Was ist die Grundflächenzahl? Das müssen Sie wissen!

Letztes Update: 21.03.2022

Die Grundflächenzahl, häufig einfach GRZ genannt, wird im Rahmen eines Bebauungsplanes festgelegt. Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil der Grundfläche eines Grundstückes mit Haus, Garage, Terrasse oder anderen gepflasterten Flächen bebaut werden kann. Potenzielle Käufer von Immobilien und Grundstücken können davon ausgehen, dass in den meisten Fällen nur ein gewisser Anteil der Grundfläche eines Grundstücks für die Bebauung vorgesehen ist, da Abstände zu den Grundstücken der Nachbarn eingehalten werden müssen sowie Gartenabschnitte von der Kommune (Gemeinde) im Bebauungsplan vorgesehen sind.

Die Grundflächenzah wird im Rahmen eines Bebauungsplanes festgelegt.

Grundflächenzahl-Berechnung: Wieviel Grundfläche kann für den Bau verplant werden?

Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Dezimalzahl ausgegeben. Dabei variieren die Grundflächenzahlen häufig zwischen 0,1 und 1,0, wobei die Grundflächenzahl 1,0 für die komplette Überbauung des Grundstückes steht. Zur Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) bildet eine einfache Formel die Grundlage:

Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche zur Bebauung

In den seltensten Fällen wird eine Grundflächenzahl von 1,0 im Bebauungsplan angegeben. Eine komplette Überbauung der Grundfläche eines Grundstücks ist höchstens in Großstädten mit einer hohen Einwohnerzahl wahrscheinlich, um möglichst viel Wohnraum auf einer Fläche zu schaffen. Die meisten Städte und Kommunen in Deutschland versuchen, die Grundflächenzahl von 0,8 nicht zu überschreiten.

Sehr häufig sind die Grundflächenzahlen 0,4 oder 0,3 in den jeweiligen Bebauungsplänen zu finden, damit sich Grünflächen und Überbauung die Waage halten und gesetzliche Vorschriften hinsichtlich der Abstände unter Nachbarn eingehalten werden können.

Wird die Formel auf ein 500 Quadratmeter großes Grundstück angewandt, könnten Sie bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 eine Grundfläche von 200 Quadratmetern für die Überbauung des Grundstücks einplanen, bei einer Grundflächenzahl von 0,3 wären dies nur 150 Quadratmeter.

Wichtig:

Die Grundflächenzahl ist nicht gleichbedeutend mit der Wohnfläche. Die Möglichkeit, mehrere Geschosse in die Höhe zu bauen, erhöht dementsprechend die Gesamtwohnfläche um ein Vielfaches.

Was zählt zur Grundflächenzahl?

Bei der Planung einer Immobilie und ihrer Peripherie ist die Grundflächenzahl von großer Bedeutung. Dabei wird eine Unterscheidung zwischen Grundflächenzahl I (GRZ I) und Grundflächenzahl II (GRZ II) getroffen. Unter Grundflächenzahl I wird das Haus inklusive der Außenmauer, Terrassen, Balkone oder Kellerabgänge gefasst, während Garagen, Stellplätze für Fahrzeuge inklusive ihrer Zufahrtswege, Nebenbauten wie Gartenhäuser oder Schuppen sowie Öltanks und baulichen Anlagen unter der Erde zur Grundflächenzahl II zählen.

Warum wird diese Unterscheidung bei Grundflächenzahlen getroffen? Auf Antrag der Bauherren bei den Städten und Gemeinden können die Werte jener Flächen um 50 Prozent überschritten werden, die unter GRZ II zu finden sind. Da sich die Grundflächenzahl in Bayern, Niedersachsen und den anderen Bundesländern unterscheiden können, ist eine Anfrage beim zuständigen Bauamt im Vorfeld empfehlenswert. Als Maximum kommt dabei häufig die Grundflächenzahl von 0,8 zur Anwendung.

Die Grundflächenzahl (GRZ) beinhaltet das Haus inklusive der Außenmauer, Terrassen, Balkone oder Kellerabgänge.

Grundflächenzahl als wichtige Kennzahl in der städtebaulichen Planung

Damit der Stellenwert von Grün- und Freiflächen innerhalb von Städten und Gemeinden nicht weiter absinkt, fällt der Grundflächenzahl eine hohe Bedeutung zu. In zahlreichen neu geschaffenen Bebauungsplänen wird genau abgewogen, wieviel Grundfläche am Ende überbaut werden darf. Dabei behalten die Planer nicht nur die ökologischen Aspekte im Blick, es muss auch ausreichend Platz zur Versickerung von Regenwasser vorhanden sein.

Für Verkäufer besitzt die Grundflächenzahl eine hohe Gewichtung. Je höher die Grundflächenzahl für ein Grundstück angegeben ist, desto wertvoller ist es. Gerade im urbanen Raum, in dem mehr Wohnraum geschaffen werden soll, erzielen Grundstücke mit einer hohen Grundflächenzahl von Jahr zu Jahr höhere Preise.

Als Käufer einer Immobilie kann die Grundflächenzahl ausschlaggebend für die Entwicklung des Umfeldes oder der Erweiterung des Hauses sein. Entscheidend ist dann, wieviel der Grundfläche schon vom Bestand überbaut wird und wie viel laut Grundflächenzahl noch frei planbar ist.

Grundflächenzahl Überschreitung: Was ist zulässig?

Die Grundflächenzahl sollte vom Besitzer keinesfalls unbeachtet bleiben. Eine Überschreitung der Nebenflächen (GRZ II) ist auf Antrag möglich, es handelt sich bei der Überschreitung der Grundflächenzahl II aber stets um eine Einzelfallentscheidung. Gehen Sie keinesfalls davon aus, dass Ihnen eine ähnliche Überschreitung der Grundflächenzahl erlaubt ist wie Ihrem Nachbarn. Sprechen Sie immer mit dem zuständigen Bauamt und reichen Sie schlüssige Pläne ein.

Grundflächenzahl (GRZ) vs. Geschossflächenzahl (GFZ)

Im Zusammenhang mit der Grundflächenzahl (GRZ) kommen Immobilien- und Grundstücksinteressenten mit einem weiteren Parameter der baulichen Nutzung eines Grundstücks, der Geschossflächenzahl (GFZ) in Berührung. Diese wird ebenso wie die Grundflächenzahl im Bebauungsplan einer Gemeinde hinterlegt und gibt die Höhe eines Gebäudes an. Hier lautet die Formel:

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche einer Immobilie

Der Wert für neu geplante Häuser bewegt sich in der Regel zwischen 1,0 und 1,2. Ähnlich wie bei der Grundflächenzahl kann es bei einzelnen Bundesländern Abweichungen geben. Alles weitere zur Geschossflächenzahl erfahren Sie in diesem Artikel.

Sowohl die Grundflächenzahl (GRZ) als auch die Geschossflächenzahl (GFZ) sind wichtige Instrumente der städtebaulichen Planung. Mit der GFZ können zu hohe Häuser verhindert werden, die unter anderem die Lichtverhältnisse auf den Nachbargrundstücken entscheidend beeinflussen würden.

Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) wird die Höhe einer Immobilie im Bebauungsplan geregelt.

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