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Alleineigentum: Rechte und Pflichten für Immobilieneigentümer

Ein Alleineigentümer ist als einzige Person im Grundbuch eingetragen. Alleineigentum bedeutet, dass Sie als einzelne Person Eigentümer einer Immobilie sind. Als Konsequenz daraus müssen Sie sich zum Beispiel nicht mit anderen Eigentümern absprechen, um Entscheidungen über die Nutzung des Hauses zu treffen. Welche Rechte und Pflichten noch damit einhergehen, erfahren Sie in diesem Lexikoneintrag.

Was bedeutet Alleineigentum?

Der Begriff Alleineigentum bedeutet, dass eine Immobilie einer einzigen Person gehört. Dies kann sowohl auf eine Eigentumswohnung als auch auf ein eigenes Haus zutreffen. Damit Sie als Alleineigentümer gelten, müssen Sie als einzige Person ins Grundbuch eingetragen sein.

Gut zu wissen:

Nicht nur eine natürliche Person (ein Mensch), sondern auch eine juristische Person (zum Beispiel ein eingetragener Verein) kann als Alleineigentümer gezählt werden.

Welche Rechte und Pflichten haben Alleineigentümer?

Ihr Alleineigentum geht mit gewissen Rechten und Pflichten einher, die Sie gegenüber Ihrer Immobilie und möglichen (anderen) Bewohnern haben. Denn dass Sie der einzige Eigentümer sind, bedeutet nicht, dass Sie das Haus allein bewohnen müssen.

Rechte durch Alleineigentum

Das wichtigste Recht, das Sie durch Ihr Alleineigentum haben, ist Ihre Entscheidungsfreiheit. Sie können frei darüber verfügen, was Sie mit Ihrer Immobilie machen wollen. Ob Sie sie selbst nutzen oder verkaufen wollen, liegt ganz bei Ihnen. Auch wenn Sie sich für die Vermietung oder Verpachtung der Immobilie entscheiden, müssen Sie sich nicht mit anderen Eigentümern abstimmen. 

Das Eigentumsrecht gilt nicht nur für bereits existierende Immobilien, sondern beispielsweise auch für unbebaute Grundstücke. Als Alleineigentümer können Sie auch beschließen, Ihr Grundstück nicht zu bebauen, sondern es ungenutzt zu lassen. 

Pflichten für Alleineigentümer

Mit dem Alleineigentum geht nicht nur eine große Verfügungsgewalt einher. Damit Ihre Immobilie wirklich Ihr alleiniges Eigentum ist, müssen Sie auch die damit verbundenen Kosten tragen. Das heißt, dass Sie beispielsweise die Steuern und Abgaben bezahlen müssen, die für die Wohnung oder das Haus anfallen. Auch die Abbezahlung der Hypothek liegt in diesem Fall ganz bei Ihnen. Gleiches gilt für den Gebäudeunterhalt, der ebenfalls in Ihrer Verantwortung liegt.

Gut zu wissen:

Der Gebäudeunterhalt (auch als Bauunterhaltung bezeichnet) umfasst alle Maßnahmen für den Erhalt der Nutzbarkeit einer Immobilie. Einfacher ausgedrückt: Wenn Sie beispielsweise Ausbesserungsarbeiten durchführen oder in Auftrag geben, damit ein Haus weiterhin bewohnt werden kann, gehört dies zum Gebäudeunterhalt.

Der Alleineigentümer ist verantwortlich für den Gebäudeunterhalt.

Welche Einschränkungen gibt es für Alleineigentümer?

Es ist wichtig zu beachten, dass Sie auch beim Alleineigentum nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens frei über Ihre Immobilie verfügen können. Sie müssen sich weiterhin an Bebauungsrechte und ähnliche Vorschriften halten. Nur wenn Sie im Einklang mit diesen Vorgaben handeln, können Sie als Alleineigentümer selbstständig Entscheidungen bezüglich Ihrer Immobilie treffen. 

Weitere Ausnahmen gibt es bei Wohnungen, die Sie mit Ihren Familienmitgliedern bewohnen, sowie bei Alleineigentum in der Ehe. Wenn Sie sich scheiden lassen, müssen Sie dem Ex-Ehepartner unter gewissen Umständen nämlich ein befristetes Wohnrecht in Ihrer Immobilie zugestehen. Das tritt beispielsweise ein, wenn Sie als Ehepaar gemeinsame Kinder haben und diesen mit dem ausziehenden Ehepartner die Obdachlosigkeit drohen würde. In solchen Fällen kann es passieren, dass dem Ex-Ehepartner das Wohnrecht zugestanden wird, bis die Kinder eine Ausbildung abgeschlossen haben. 

Im Scheidungsfall greift auch eine zweite Sonderregel für das Alleineigentum. Falls das Haus oder die Eigentumswohnung seit der Eheschließung an Wert gewonnen hat – zum Beispiel durch eine Modernisierung –, gilt das Ehepaar als Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass die Wertsteigerung bei der Scheidung unter beiden Ehepartnern gleichmäßig aufgeteilt werden muss. Achtung: Das gilt auch, wenn Sie die Immobilie allein gekauft und bezahlt haben.

Gut zu wissen:

Es gibt auch eine Ausnahme vom Zugewinnausgleich. Wenn Sie die Immobilie geerbt haben, müssen Sie den Mehrwert nicht aufteilen.

Immobilie im Alleineigentum vererben

Wenn ein Alleineigentümer einer Immobilie verstirbt, greifen die üblichen Regelungen für Nachlässe. Ohne Testament und in Bezug auf die sogenannten Pflichtteile wird die gesetzliche Erbreihenfolge angewendet. In der Regel gestaltet sich die Aufteilung des Nachlasses dann kompliziert, wenn es mehrere Erben gibt und beispielsweise das Haus der Familie mit vielen Emotionen verbunden ist.

Als Erblasser können Sie per Testament anordnen, dass Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung nach Ihrem Tod zunächst an Ihren Ehepartner übergeht und dessen Alleineigentum wird. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, Ihr Kind zum Erben einzusetzen. Wenn Sie mehrere erbberechtigte Kinder haben, muss der designierte Erbe des Hauses in der Regel einen finanziellen Ausgleich an seine Geschwister zahlen, um Alleineigentümer der Immobilie zu werden.

Für den Teilverkauf braucht ein Alleineigentümer eine Teilungserklärung.

Einheiten eines Hauses im Alleineigentum verkaufen

Als Eigentümer eines Grundstücks oder eines großen Wohnhauses können Sie auf die Idee kommen, nur einen Teil davon zu verkaufen. Das bietet finanzielle Anreize, ohne dass Sie das Grundstück oder die Immobilie direkt komplett veräußern. Damit dieser Teilverkauf einzelner Wohneinheiten jedoch möglich ist, müssen Sie als Alleineigentümer zunächst eine Teilungserklärung nach §8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erstellen. Diese rechtliche Aufteilung der Immobilie muss beim Grundbuchamt geschehen und entsprechend im Grundbuch festgehalten werden.

Welche Vorteile bietet Immobilieneigentum?

Wenn Sie eine Immobilie als Eigentum kaufen, profitieren Sie von vielen Vorteilen gegenüber dem Wohnen in einer Mietwohnung. Als Mieter zahlen sie beispielsweise jeden Monat mehrere Hundert oder Tausend Euro an einen fremden Vermieter. Auch Wohneigentum ist natürlich mit Kosten verbunden, gerade der Kauf eines Eigenheims bedeutet eine hohe Investition. Sie investieren damit aber in Ihre eigene Zukunft und in Ihr eigenes Vermögen. Sie zahlen ebenfalls monatlich einen gewissen Betrag – dieser dient jedoch dazu, Ihren Immobilienkredit abzubezahlen. Mietzahlungen werden laufend fällig, Ratenzahlungen beim Immobilienkauf hingegen haben ein genau planbares Ende. Während dieser ganzen Zeit müssen Sie keine Miete zahlen und am Ende gehört die Wohnung oder das Haus zu Ihrem Eigentum und Vermögen. Bei der Suche nach einer passenden Immobilie können Sie auf einen Makler-Service zurückgreifen und fachmännische Unterstützung für einen reibungslosen Kaufprozess einholen.

Alleineigentum: Ein Höchstmaß an Unabhängigkeit

Das Alleineigentum steht für eine besonders große Freiheit im Umgang mit einer Immobilie. Doch selbst wenn Sie beispielsweise mit Ihrem Ehepartner gleichberechtigter Eigentümer sind, haben Sie deutlich mehr Rechte als Sie als Mieter hätten, was die Gestaltung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses angeht. Immobilieneigentum bedeutet stets, dass Sie sich frei entfalten und sich ein Zuhause nach Ihren Vorstellungen erschaffen können. Für Alleineigentümer gilt dies in besonderem Maße.

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