Räum- und Streupflicht für Immobilieneigentümer

Letztes Update: 02.12.19

Die kalte Jahreszeit ist wieder da und bringt für Immobilieneigentümer die üblichen Probleme mit. Neben den alljährlichen Schutzmaßnahmen vor Kälteschäden ist die wichtigste Angelegenheit für Immobilieneigentümer in der Regel die Verkehrssicherungspflicht, sprich die Frage: Wo muss gestreut werden? 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung dazu weiter verfeinert, wofür Immobilieneigentümer verantwortlich sind, aber auch, wo ihre Pflichten enden (AZ: VIII ZR 255/16).

Räum- und Streupflicht

Die wichtigsten Fragen zur Räum- und Streupflicht in Deutschland vorab

Was ist die Räum- und Streupflicht?
Die Räum- und Streupflicht unterliegt der sogenannten Verkehrssicherungspflicht. Danach sollen öffentliche Gefahren, wie zum Beispiel Glatteisunfälle, größtmöglich vermieden werden.

Wer ist zum Winterdienst verpflichtet?
Grundsätzlich muss derjenige, der die Verkehrssicherungspflicht hat, den Schnee räumen. Wer das ist, hängt einerseits von der jeweiligen Gemeindesatzung ab und andererseits davon, ob die Verkehrssicherungspflicht übertragen wurde.

Wie muss geräumt werden?
Da die Räum- und Streupflicht in Deutschland regional unterschiedlich geregelt ist, gibt es keine einheitlichen Bestimmungen zur Ausführung der Räumpflicht, jedoch gibt es einige allgemein anerkannte Bestimmungen. Näheres ist meist in der jeweiligen Gemeindesatzung festgehalten.

Wann muss geräumt werden?
Im Allgemeinen müssen Wege werktags zwischen 7 und 20 Uhr geräumt sein. An Sonn- und Feiertagen beginnt die Räumfrist erst 1-2 Stunden später. Nach 20 Uhr müssen nur Eigentümer von Gaststätten noch räumen und streuen. Bei starkem Schneefall muss eventuell mehrmals geräumt und gestreut werden.

Wo muss der Schnee geräumt werden?
Alle wichtigen Wege auf dem Privatgrundstück müssen so geräumt werden, dass diese gefahrmindernd betreten werden können. Neben dem Weg zur Haustür zählen dazu beispielsweise die Wege zu den Mülltonnen und den Parkplätzen. Abkürzungen und Nebenwege dürfen ausgelassen werden, solange der Hauptweg verkehrssicher ist.

Ausführliche Informationen rund um das Thema Räum- und Streupflicht können Sie weiter unten im Artikel lesen.

Schadensersatzanspruch bei Nichteinhaltung der Verkehrssicherungpflicht

Die Räum- und Streupflicht in Deutschland basiert auf der Verkehrssicherungspflicht. Diese beinhaltet, jede Gefährdung der Öffentlichkeit zu vermeiden. Der Verkehrssicherungspflichtige ist jedoch nicht dazu verpflichtet, gegen sämtliche mögliche Schadensfälle abzusichern, sondern lediglich gegenüber Gefahren, die durch eine gewöhnliche Benutzung entstehen können. Darunter fällt beispielsweise das Ausrutschen bei Glätte und Schnee auf nicht geräumten Flächen. Bei Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht können Schadensersatzansprüche auf Schmerzensgeld gegen die verkehrssicherungspflichtige Person geltend erhoben werden.

Wem obliegt die Räum- und Streupflicht?

Eigentümer oder Vermieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet bei Schneefall und Glätte die Wege auf ihrem Privatgrundstück zu räumen sowie zu streuen. Dadurch sollen Unfälle anderer Personen, die das Grundstück betreten (zum Beispiel Postbote, Besucher) bestmöglich verhindert werden.

Die Verkehrssicherungspflicht von öffentlichen Sachen (zum Beispiel Straßen, Gehwege) obliegt grundsätzlich dem Träger der sogenannten Straßenbaulast. Diese umfasst sämtliche mit dem Bau, der Unterhaltung und dem Betrieb von Straßen und Wegen zusammenhängende Aufgaben und Pflichten. Somit hat die Verkehrssicherungspflicht in diesem Falle die jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Das bedeutet, dass es grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde ist, außerhalb privater Grundstücke gelegene Gehwege zu räumen und zu streuen.

BGH-Urteil zur Räum- und Streupflicht für Immobilieneigentümer

Eigentümer müssen die gefahrlose Benutzung ihres Grundstücks gewährleisten. Außerhalb von Privateigentum liegt die Räum- und Streupflicht hingegen in der Regel bei der öffentlichen Hand. Wo die Verantwortlichkeiten für privaten und öffentlichen Grund klar geklärt sind, stellt sich die Frage, in welchen Verantwortungsbereich der Übergang von privatem zu öffentlichem Grund liegt?

Wie ist also die rechtliche Lage, wenn jemand aufgrund von Schnee und Glätte beim Übergang von öffentlichem auf privaten Grund oder umgekehrt stürzt? Darüber, wer in einem solchen Fall verantwortlich ist und potenziell Schadensersatz zahlen muss, hat der BGH 2018 entschieden.

Der konkrete Fall vor dem BGH: Sturz beim Übergang zum öffentlichen Bürgersteig

Im konkreten Fall hat der Lebensgefährte einer Mieterin das Grundstück der Vermieterin verlassen. Beim beim Übergang zum geräumten Teil des öffentlichen Bürgersteigs stürzte dieser und brach sich den Knöchel. Daraufhin verklagte er die Vermieterin und Grundstückseigentümerin auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der Kläger begründete seinen Anspruch damit, dass die Eigentümerin aufgrund der Verkehrssicherungspflicht den gefahrlosen Zugang zum Grundstück gewährleisten und deshalb bis zum geräumten Teil des Gehwegs hätte streuen müssen. Die Instanzgerichte lehnten seine Ansprüche ab und auch der BGH erkannte die Forderungen des Mannes nicht an.

Das Urteil: Klage abgelehnt

Die Begründung ist simpel: Sowohl die Eigentümerin als auch die öffentliche Hand sind ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen, obwohl nicht der komplette Gehweg gestreut war.

Philipp Takjas, Syndikusrechtsanwalt bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin, erklärt:

"Um der Verkehrssicherungspflicht zu entsprechen, müssen Eigentümer die gefahrlose Benutzung des Objekts gewährleisten. Das gilt nicht nur für die Wohnung des einzelnen Mieters, sondern auch für nicht ausdrücklich mitvermietete Hausteile wie Treppen und Gehwege. Wichtig ist auch, dass Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht für Mieter, aber auch für Besucher und Lieferanten tragen, sie gilt also deshalb auch uneingeschränkt für selbst genutzte Immobilien."

Die Bundesrichter erklärten, dass es für Bewohner und Besucher zumutbar sei, die wenigen Schritte zwischen der gestreuten Mitte des öffentlichen Gehwegs und dem gestreuten Beginn des privaten Grundstücks vorsichtig zu überqueren. Sie erinnerten an ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2003: Demzufolge enthebe die Erwartung, im Winter ordnungsgemäß geräumte oder gestreute Wege vorzufinden, Fußgänger nicht der eigenen Verpflichtung, sorgfältiger als sonst ihrer Wege zu gehen.

Info

Anmerkung: Im Gegensatz zu Urteilen des Bundesverfassungsgerichts sind Urteile des BGH in den meisten Fällen nicht bindend für andere Gerichte.

Wie ist die Räum- und Streupflicht in Deutschland geregelt?

In Deutschland ist die Räum- und Streupflicht durch die Länder regional unterschiedlich geregelt, weshalb es keine einheitlichen Bestimmungen zur Ausführung des Winterdiensts gibt. Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben sich jedoch einige allgemeingültige Regelungen etabliert.

A) Regelungen zum Umfang der Räum- und Streupflicht

Grundsätzlich gilt, dass zur Erfüllung der Räum- und Streupflicht nicht der optimale Zustand des Weges hergestellt werden muss, der jeglichen Unfall ausschließt. Straßen und Wege müssen also nicht völlig von Schnee und Eis befreit, sondern insoweit freigeräumt werden, dass Passanten unter Beachtung einer gewissen Sorgfaltspflicht in Anbetracht der Witterungsverhältnisse den Weg gefahrmindernd benutzen können.

Solange der Hauptweg verkehrssicher ist, dürfen Eigentümer Abkürzungen und Nebenwege beim Räumen und Streuen im Winter auslassen. Andere Wege auf dem Grundstück, wie der Zugang zu den Mülltonnen, zu Parkplätzen oder zur Haustür müssen geräumt werden.

Anwalt Philipp Takjas zur Räum- und Streupflicht für Immobilieneigentümer:

„Die Räum- und Streupflicht ist grundsätzlich klar zwischen öffentlich Raum und Privateigentum getrennt. Für beide gilt aber, dass Fußgängerwege lediglich in einer Breite von einem Meter bis zu 1,20 Meter im mittleren Bereich zu streuen sind. Dabei sind Anlieger nicht dazu verpflichtet, eine Verbindung zwischen ihrem Eigentum und dem gestreuten Teil des öffentlichen Gehwegs herzustellen“

B) Zeitliche Regelungen zur Räum- und Streupflicht

Sofern in der örtlichen Straßenreinigungssatzung nicht anders geregelt, gilt allgemein, dass Wege werktags zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends geräumt und gestreut sein müssen. An Sonn- und Feiertagen muss der Schnee erst ein bis zwei Stunden später geräumt sein. Für Gastwirte gilt die Streupflicht auch nach 20 Uhr, da diese den Zugang zum Lokal und ggf. Parkplätzen freihalten müssen.

Außerdem ist der Streupflichtige zu vorbeugenden Maßnahmen verpflichtet, wenn er Hinweise darauf hat, dass es während des Zeitraums, in der die Streupflicht nicht gilt, zu einer Glättegefahr kommt.

Bei starkem Schneefall reicht das einmalige Schneeräumen und Streuen nicht aus. Um den Weg den ganzen Tag über gefahrlos benutzbar zu machen, muss unter Umständen mehrmals täglich geräumt werden. Eine Ausnahme bildet die Situation eines anhalten Schneefalls. In diesem Fall setzt die Räumpflicht erst ein, wenn der Schneefall nachweislich aufgehört hat, da das Schneeräumen andernfalls unnötig und unzumutbar ist.

C) Regelungen zum Einsatz von Streumitteln

Die kommunalen Straßenreinigungssatzungen geben vor, welche Streumittel einzusetzen sind. Im Allgemeinen ist Granulat oder Split zu empfehlen. Von Holzspänen wird meist abgeraten. Der Einsatz von Streusalz ist in den meisten Fällen für Privatpersonen verboten, da es schädlich für Fahrzeuge und die Umwelt sein kann.

Info

Achtung: Warnschilder entbinden nicht von der Räumpflicht

Aufgestellte Warnschilder, die vor dem Betreten warnen und darauf hinweisen, dass nicht geräumt und gestreut wird, entbinden nicht automatisch von der Räumpflicht und schließen somit eine Haftung im Schadensfall nicht aus.

Wann können Eigentümer die Verantwortung für den Winterdienst abgeben?

Grundsätzlich haftet im Schadenfall derjenige, der die Räum- und Streupflicht hat, falls bewiesen werden kann, dass dieser seiner Pflicht nicht entsprechend nachgekommen ist. Diese Möglichkeiten haben Eigentümer, den Winterdienst an andere zu übertragen:

A) Winterdienst an Mieter übertragen - Überwachungspflicht bleibt beim Eigentümer

Eigentümer und Vermieter können die Aufgabe, den Schnee zu räumen per Regelung im Mietvertrag oder durch die Hausordnung auf ihre Mieter übertragen. Dabei ist zu beachten, dass die Pflicht nicht auf einzelne Mieter übertragen werden darf, sondern zu gleichen Teilen auf alle Mietparteien aufgeteilt werden muss.

Auf altersschwache oder kranke Mieter kann die Winterdienstpflicht nicht übertragen werden. In diesem Fall müssen sich Grundstückseigentümer oder Vermieter selbst um den Winterdienst kümmern oder einen gewerblichen Räumdienst beauftragen, können die Kosten dafür aber über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Wird der Winterdienst auf die Mieter übertragen, darf der Eigentümer zwar grundsätzlich auf die korrekte Ausführung dieser Pflicht seitens des Mieters vertrauen, sollte jedoch beachten, dass er dadurch nicht von seiner Überwachungspflicht entbunden wird. Der Eigentümer muss also überprüfen, dass der Mieter seiner Pflicht auch nachkommt.

B) Verantwortung auf gewerbliche Räumdienste übertragen

In vielen Städten ist der Eigentümer von der Haftung befreit, wenn er einen gewerblichen Räumdienst beauftragt.

Info

Ausnahme: Berlin

Eine Ausnahme bildet die Stadt Berlin: Hier bleiben die Anlieger selbst dann für die Räumung verantwortlich, wenn sie einen Räumdienst beauftragen. Führt dieser die Räumung nicht ordnungsgemäß aus, haftet nach wie vor der Eigentümer.

Fazit zur Streupflicht für Eigentümer

Eigentümer von Grundstücken tragen Verkehrssicherungspflicht - vor allem im Winter, wenn mit Schnee, Eis und Glätte zu rechnen ist. Die Verkehrssicherung muss angemessen erfolgen. Für die Streu- und Räumpflicht im Winter bedeutet das aber nicht, dass alle Wege und Flächen eines Grundstücks zu 100 Prozent gefahrlos nutzbar sein müssen.

Im Ergebnis gibt es dadurch immer Flächen, die nicht gefahrlos nutzbar sind. Jeder einzelne Bewohner oder Besucher eines Grundstücks ist daher verpflichtet, diese Flächen vorsichtig zu überqueren - so auch den Übergang vom eigenen Grundstück zum öffentlichen Grund.


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Bildquelle: iStock.com/AndreasWeber