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Haus winterfest machen – Tipps für Immobilienbesitzer

Letztes Update: 23.06.2021

Der Wintereinbruch kommt meist plötzlich. Deshalb sollten Eigentümer rechtzeitig, bestenfalls vor dem ersten Frost,daran denken, ihr Haus winterfest zu machen. Im Winter können Frost, Schnee und Hagel zu einer Belastungsprobe für jedes Haus werden und bei mangelnder Vorbereitung schwere Schäden verursachen. Was ist vor Wintereinbruch zu tun und welche sind besonders häufige Schwachstellen? Alle wichtigen Informationen, Checklisten und Tipps, wie Sie Dachrinnen, Heizung, Fassade, Wasserleitungen und den Außenwasserhahn frostsicher und winterfest machen, finden Sie in diesem Ratgeber-Artikel von McMakler!

Haus winterfest machen!

1. Eigentümer haben Verkehrssicherungspflicht

Für Eigentümer eines Anlageobjekts wie auch für diejenigen, die ihre Immobilie selbst nutzen, gilt der kürzeste Satz des Grundgesetzes: Eigentum verpflichtet. Bei typisch winterlichen Witterungsverhältnissen bedeutet das für Immobilienbesitzer, dass sie der Verkehrssicherungspflicht nachkommen müssen. Doch was bedeutet das? Eigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand durch Mängel an Ihrem Eigentum zu Schaden kommt. Dazu gehört die Instandhaltung von Dächern, Fassaden und weiteren potenziellen Gefahrenquellen des Grundstücks, Hauses oder der Wohnung. Auch Wege und Auffahrten müssen von Schnee und Eis befreit werden. Neben der Verkehrssicherungspflicht sollten Eigentümer im Winter Wasserleitungen, Rohre, Heizungen und Dachrinnen vor Schnee, Frost und Feuchtigkeit schützen und für die regelmäßige Wartung sorgen.

Achtung bei Abwesenheit!

Die Abwesenheit durch Urlaub, Beruf oder Krankheit entbindet Sie nicht von der Verkehrssicherungspflicht bzgl. Ihres Eigentums. Sie müssen in diesem Fall eine Vertretung suchen. Bei Sturm herabfallende Dachziegel sowie vereiste oder ungesicherte Wege können zu Schäden führen, für die Hausbesitzer verantwortlich sind.

2. Checkliste: Vorbereitungen für Ihr winterfestes Haus

Die Vorkehrungen im Haus zur Vorbereitung auf den Winter sollten bereits Anfang Herbst beginnen und können größtenteils eigenständig erledigt werden. Wichtige Bereiche, um das Haus winterfest zu machen, sind die Wartung von Heizung, Wasserleitungen, Außenbeleuchtung, Dach samt Dachstuhl und die richtige Dämmung des Hauses. Die folgenden Punkte im Innenbereich gelten auch für Wohnungen, wobei der Vorbereitungsaufwand für Mieter im Gegensatz zu Eigentümern natürlich geringer ist. Dennoch sollten Mieter entsprechende Stellen auf Mängel kontrollieren und diese dem Vermieter mitteilen.

Die Heizungsanlage

Eine grundlegende Maßnahme für ein winterfestes Haus ist die Überprüfung der Heizungsanlage. Um die Immobilie im Herbst bestmöglich auf den Winter vorzubereiten, sollten bei der Heizung Ihres Hauses folgende Punkte geprüft werden:

  • Heizungsanlage warten: Um sicherzustellen, dass die Anlage funktionstüchtig ist und wirtschaftlich arbeitet, sollte sie einmal im Jahr und vor Beginn der Heizperiode von einem Fachmann gewartet werden. Das ist wichtig, damit die Räume zuverlässig und günstig auf optimale Temperaturen erwärmt werden. Sollte dies nicht möglich sein, empfiehlt es sich, die Heizungsanlage zu modernisieren.
  • Heizkörper entlüften: In der Regel können Hausbesitzer die Heizkörper selbstständig entlüften. Dadurch wird dafür gesorgt, dass das warme Wasser optimal durch die Heizrohre und -körper fließen kann.
  • Wasserdruck prüfen: Wenn das Leitungssystem der Heizungsanlage nicht vollständig mit Wasser gefüllt ist, wird nicht ausreichend Wärme in die Wohnräume geleitet. Daher sollte jeweils zu Beginn und zum Ende der Heizsaison der Wasserdruck geprüft werden. Sollte der Wasserdruck nicht mehr den Vorgaben des Herstellers entsprechen, muss das Wasser unbedingt aufgefüllt werden.
  • Heizkörper reinigen: Bevor geheizt wird, sollten die Heizkörper gereinigt werden, da verschmutzte Heizkörper die Heizleistung um bis zu 30 % reduzieren können, was somit auch die Heizkosten steigen lässt. Zum Reinigen kann man eine Lamellenbürste oder einen Dampfreiniger verwenden.
  • Bei Ölheizungen: Da die Lieferzeiten für Heizöl insbesondere zu Beginn der Heizperiode sehr lang sein können, sollten Ölheizungen rechtzeitig betankt werden.

Tipp: Richtig heizen im Winter

Auch wenn sich viele durch die steigenden Heizkosten veranlasst fühlen, weniger zu heizen, um Geld zu sparen, ist es keine gute Idee, die Heizung im Winter komplett abzustellen. Wohnräume sollten immer eine Temperatur von mindestens 17 Grad haben. Generell ist es wichtig, alle Räume zu heizen, auch wenn sie selten genutzt werden, damit die Wände nicht zu sehr auskühlen. So können Sie ihr Haus vor der Entstehung von Kondensat und letztlich Schimmel schützen.

Nachts im Winter auf die Heizung zu verzichten, um Geld zu sparen ist außerdem nicht nur unangenehm, sondern auch ineffektiv. Denn bis die komplett ausgekühlten Räume wieder aufgeheizt sind, dauert es lange. Dadurch sind die nachts gesparten Heizkosten durch das Aufheizen am Morgen wieder weg. Letztendlich kostet es sogar mehr. Sinkt die Temperatur sogar unter den Gefrierpunkt, zum Beispiel bei einer zeitweise leerstehenden Immobilie, können ungeschützte Wasserleitungen einfrieren.

Tipp: Richtig Lüften im Winter

Am besten Lüften Sie im Winter durch 3-5 minütiges Stoßlüften. Wenn tagsüber niemand im Haus ist, sollten Sie morgens und abends jeweils einmal lüften. Stellen Sie die Heizung für diese Zeit kurz aus und öffnen Sie alle Fenster, um einen Durchzug zu erhalten. Ist jemand tagsüber im Haus, können Sie gegen Mittag gerne ein zusätzliches Mal lüften.

Fenster und Türen

Weitere Schwachstellen im Winter sind nicht winterfeste Türen und Fenster, da sie zum Eingangstor für Kälte werden. Sind sie undicht, entweicht warme Luft nach draußen und Kälte kann eindringen. Die meisten Immobilien verfügen zwar bereits über zwei- oder dreifach verglaste Fenster, die eine besonders hohe Isolierung bieten. Auch Haustüren sind meist gedämmt. Dennoch bedürfen sie einer regelmäßigen Wartung, da die Dämmung und Isolierung mit der Zeit nachlassen. Um zu verhindern, dass Kälte durch undichte Fenster und Türen eintritt, sollten Hausbesitzer folgende Dinge beachten:

Fenster und Türen winterfest machen.

  • Dichtungen: Sowohl bei Fenstern als auch bei Türen sollten die Dichtungen regelmäßig überprüft werden. Sind die Dichtungen an Fenstern und Türen beschädigt (zum Beispiel durch Risse) oder liegen nicht richtig an, müssen sie ausgetauscht werden. Dichtungen, die noch in Ordnung sind, können feucht gereinigt werden, um sie von Staub und Sandkörnern zu befreien. Elastische Pflegemittel schützen gegen Vereisen und Risse.

  • Scharniere: Bei Fenstern sollte geprüft werden, ob diese noch fest und luftdicht schließen. Schließen die Fenster nicht mehr zuverlässig und schleift es beim Öffnen und Schließen am Rahmen oder stehen die Fenstergriffe je nach Öffnungszustand nicht mehr genau senkrecht oder waagerecht, müssen die Fensterflügel nachjustiert und die Scharniere überprüft werden. Hausbesitzer sollten schwergängige Beschläge ölen.

Kamine und Öfen

In der kalten Jahreszeit genießen viele Hausbesitzer die Gemütlichkeit und Wärme des hauseigenen Kamins. Um sicherzugehen, dass dieser auch einwandfrei funktioniert und um gefährliche Brände zu vermeiden, sollte einmal im Jahr ein Fachmann den Kamin oder Ofen inspizieren und gegebenenfalls reinigen.

Zum Beispiel können Verschmutzungen wie Ruß die Funktion des Kaminofens einschränken, den Schornsteinzug minimieren und sich schlimmstenfalls entzünden. Des Weiteren sollte der Schornstein auf Beeinträchtigungen wie beispielsweise Vogelnester überprüft werden. Diese können dazu führen, dass der Schornstein verschließt und dafür sorgen, dass giftige Gase aus der Verbrennung in den Wohnraum gelangen. Richtig eingestellte und saubere Verbrennungsöfen minimieren den CO2-Ausstoß und sparen außerdem Energie.

Mit dem Kauf von Brenngut sollten Hausbesitzer am besten so früh wie möglich beginnen, da die Preise schnell ansteigen, sobald die Temperaturen sinken. Während der Sommermonate ist das Brennmaterial besonders günstig.

3. Checkliste: Vorkehrungen rund ums Haus

Um ein Haus winterfest zu machen, sollten Sie nicht nur den Innenbereich des Hauses sondern auch den Außenbereich im Blick haben. Außen am Haus sollten nicht nur Bäume beschnitten werden, um bei Stürmen herabfallende Äste zu vermeiden. Auch Dachziegel, eine fehlende Außenbeleuchtung und Wasserschäden sind potenzielle Gefahrenquellen für Sie, Ihr Eigentum und Ihre Besucher. Ebenso ist es wichtig, den Außenwasserhahn frostsicher zu machen. Folgende Bereiche sollten in jedem Fall winterfest gemacht werden:

Das Dach winterfest machen

Durch die Witterung ist das Dach besonders anfällig für eventuelle Schäden im Winter. Da Gewitterstürme und Hagelschlag das Dach auch im Sommer beschädigen können, sollte es rechtzeitig vor Wintereinbruch überprüft werden, um den Eintritt von Wasser und Feuchtigkeit und dadurch mögliche Schimmelbildung am Dach und in den Innenräumen zu verhindern. Ebenso sollte darauf geachtet werden, dass die Dachrinnen vor Einbruch des Winters von Schmutz und Laub befreit werden.

Haus winterfest machen: Dach sturmsicher machen


Hausbesitzer sind verpflichtet, ihr Dach regelmäßig von einem Fachmann kontrollieren zu lassen. Ansonsten haften sie für mögliche Schäden, etwa durch herabfallende Ziegel, Steine oder Schindeln. Viele Schadensquellen sind von unten aus nicht sichtbar und den eigenständigen Aufstieg aufs Dach trauen sich mit Recht nur wenige zu.
Darauf ist im Winter besonders zu achten:

  • Schwachstellen: Um das Dach für die kalte Jahreszeit winterfest zu machen, sollte geprüft werden, ob alle Dachziegel unbeschädigt sowie vollständig sind und sicher liegen. Schon kleine Risse oder verschobene Ziegel können das Dach undicht machen, was auf Dauer dazu führt, dass Wasser ins Dämmmaterial eindringen kann. Außerdem sollte der Sitz von Schneefanggittern, Antennen und Solaranlagen überprüft werden.
  • Statik: Für den Laien ebenfalls unmöglich zu erkennen ist eine unzureichende Statik des Daches, weshalb der Dachstuhl ca. alle fünf Jahre von einem Fachmann inspiziert werden sollte. Bei einer solchen Inspektion fallen Mängel wie feine Risse in Trägern und Balken auf, die die Tragfähigkeit des Daches beeinflussen und im schlimmsten Fall zum Einsturz führen können.
  • Schneelast: Gerade in besonders schneereichen Regionen ist es wichtig, dass Eigentümer die maximale Traglast ihres Daches kennen. Denn dort wird das Dach im Winter besonders stark belastet. Die zulässige Schneelast steht im Standsicherheitsnachweis für das Haus. Achtung: Bei der Berechnung der Schneelast kommt es nicht allein auf die Menge, sondern vor allem auf die Zusammensetzung (Gewicht) des Schnees an.
  • Dachrinnen und Fallrohre: Besonders wichtig ist es, dass die Dachrinne bzw. Regenrinne winterfest gemacht wird. Laub und anderer Schmutz sollten vor Witterung mit Minusgraden entfernt werden. Vor allem in den Fallrohren muss vor der kalten Jahreszeit Laub entfernt werden, damit das Wasser nicht überläuft oder bei Kälte ein Aufstauen von Eis verursacht. Sollten undichte Stellen an den Rohren vorhanden sein, können dann Wasser oder Eis ins Haus eindringen. Um die Dachrinne und Fallrohre von Anfang an vom Laub freizuhalten, bietet sich die Nutzung von Laubgittern an.


Außenwasserhahn frostsicher machen

Alle freiliegenden Leitungen und Wasserhähne, die außen liegen, sollten im Winter abgesperrt und vollständig entleert werden, um diese vor Frost- und Wasserschäden zu schützen. Um die Außenwasserhähne frostsicher zu machen, sperren Sie das Absperrventil, das häufig im Keller zu finden ist, ab und öffnen das Auslaufventil im Garten. Als nächstes öffnen Sie das kleine Entwässerungsventil am Absperrventil, um das restliche Wasser in der Leitung auslaufen zu lassen (einen Eimer bereithalten). Werden Leitungen, Wasserhähne und Rohre auf diese Weise nicht vor Frost und Kälte geschützt, drohen sie einzufrieren und können gegebenenfalls sogar platzen.

Haus winterfest machen: Außenwasserhahn frostsicher machen

Fassade winterfest machen

Risse in der Fassade sind nicht nur ein äußerlicher Makel. Werden sie nicht rechtzeitig behandelt, vergrößern sie sich und spätere Reparaturen werden teuer. Als häufige Folge einer undichten Fassade kann sich Schimmel bilden.
Wenn eingedrungenes Wasser gefriert, kann das zu erheblichen Bauschäden führen. Spätestens vor Beginn des Winters empfiehlt es sich daher, die Fassade gründlich auf Risse und Schäden zu untersuchen und diese zu beseitigen. Auch Kellerwände und die Dämmung sollten überprüft werden.


Außenbeleuchtungen im Blick haben

Da es im Winter bereits früh dunkel wird, sollte die Außenbeleuchtung folgende Stellen ausreichend ausleuchten:

  • Haustür

  • Hausnummer

  • Gehwege

  • Treppen

  • Garage

  • Auffahrt

Checkliste: Maßnahmen im Garten

Auch im Garten sind Vorbereitungen für den Winter zu treffen. Folgende Tipps sollten Sie für einen winterfesten Garten beachten:

  • Teich - oder Brunnenpumpen abstellen

  • Teichfische umquartieren (außer bei Wassertiefe über 1m)

  • Regentonnen und andere Wasserbehälter leeren

  • Bodenabläufe kontrollieren

  • Ausrüstung für bevorstehenden Winterdienst bereithalten

  • Empfindliche Pflanzen sollten im Innenbereich überwintern. Oft eignen sich ein Gewächshaus oder ein Wintergarten.


Haus winterfest machen: Teichfische schützen


Außerdem sollten Eigentümer sich auch über die im Winter relevante Räum- und Streupflicht für Ihre Wege informieren.


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