Haus winterfest machen – Tipps für Immobilienbesitzer

16.10.18 • Lesezeit: 4:40 Minuten

Frost, Schnee und Hagel können im Winter zu einer Belastungsprobe für jedes Haus werden und bei mangelnder Vorbereitung schwere Schäden verursachen. Was ist vor dem Wintereinbruch zu tun und was sind die häufigsten Schwachstellen? Wir geben Antwort.

Haus mit Schal auf Holzboden

Eigentümer haben Verkehrssicherungspflicht

Für Eigentümer eines Anlageobjekts wie auch für diejenigen, die ihre Immobilie selbst nutzen, gilt der kürzeste Satz des Grundgesetzes: Eigentum verpflichtet. Bei typisch winterlichen Witterungsverhältnissen bedeutet das für Immobilienbesitzer, dass sie der Verkehrssicherungspflicht nachkommen müssen. Doch was bedeutet das?

  • Heizungsanlage warten: Um sicherzustellen, dass die Anlage funktionstüchtig ist und wirtschaftlich arbeitet, sollte sie einmal im Jahr und vor Beginn der Heizperiode von einem Fachmann gewartet werden. Das ist wichtig, damit die Räume zuverlässig und günstig auf optimale Temperaturen erwärmt werden. Sollte dies nicht der Fall sein, empfiehlt es sich, die Heizungsanlage zu modernisieren.

  • Heizkörper entlüften: In der Regel können Hausbesitzer die Heizkörper selbstständig entlüften. Dadurch wird dafür gesorgt, dass das warme Wasser optimal durch die Heizrohre und -körper fließen kann.

  • Wasserdruck prüfen: Wenn das Leitungssystem der Heizungsanlage nicht vollständig mit Wasser gefüllt ist, wird nicht ausreichend Wärme in die Wohnräume geleitet. Daher sollte jeweils zu Beginn und zum Ende der Heizsaison der Wasserdruck geprüft werden. Sollte der Wasserdruck nicht mehr den Vorgaben des Herstellers entsprechen, muss das Wasser unbedingt aufgefüllt werden.

  • Heizkörper reinigen: Bevor geheizt wird, sollten die Heizkörper gereinigt werden, da verschmutzte Heizkörper die Heizleistung um bis zu 30 % reduzieren können. Zum Reinigen kann man eine Lamellenbürste oder einen Dampfreiniger verwenden.

  • Bei Ölheizungen: Da die Lieferzeiten für Heizöl insbesondere zu Beginn der Heizperiode sehr lang sein können, sollten Ölheizungen rechtzeitig betankt werden.

Philipp Takjas, Syndikusrechtsanwalt bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin, erklärt:

"Um der Verkehrssicherungspflicht zu entsprechen, müssen Eigentümer die gefahrlose Benutzung des Objekts gewährleisten. Das gilt nicht nur für die Wohnung des einzelnen Mieters, sondern auch für nicht ausdrücklich mitvermietete Hausteile wie Treppen und Gehwege. Wichtig ist auch, dass Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht für Mieter, aber auch für Besucher und Lieferanten tragen, sie gilt also deshalb auch uneingeschränkt für selbst genutzte Immobilien."

Aktuelles BGH-Urteil zur Räum- und Streupflicht

Eigentümer müssen die gefahrlose Benutzung ihres Grundstücks gewährleisten. Außerhalb von Privateigentum liegt die Räum- und Streupflicht hingegen in der Regel bei der öffentlichen Hand. Wo die Verantwortlichkeiten für privaten und öffentlichen Grund klar geklärt sind, stellt sich die Frage, in welchen Verantwortungsbereich der Übergang von privatem zu öffentlichem Grund liegt?

Wie ist also die rechtliche Lage, wenn jemand aufgrund von Schnee und Glätte beim Übergang von öffentlichem auf privaten Grund oder umgekehrt stürzt? Darüber, wer in einem solchen Fall verantwortlich ist und potenziell Schadensersatz zahlen muss, hat der BGH nun entschieden.

Der konkrete Fall vor dem BGH: Sturz beim Übergang zum öffentlichen Bürgersteig

Im konkreten, aktuellen Fall hat der Lebensgefährte einer Mieterin das Grundstück der Vermieterin verlassen. Beim beim Übergang zum geräumten Teil des öffentlichen Bürgersteigs stürzte dieser und brach sich den Knöchel. Daraufhin verklagte er die Vermieterin und Grundstückseigentümerin auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der Kläger begründete seinen Anspruch damit, dass die Eigentümerin aufgrund der Verkehrssicherungspflicht den gefahrlosen Zugang zum Grundstück gewährleisten und deshalb bis zum geräumten Teil des Gehwegs hätte streuen müssen. Die Instanzgerichte lehnten seine Ansprüche ab und auch der BGH erkannte die Forderungen des Mannes nicht an.

Das Urteil: Klage abgelehnt

Die Begründung ist simpel: Sowohl die Eigentümerin als auch die öffentliche Hand sind ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen, obwohl nicht der komplette Gehweg gestreut war.

Die Bundesrichter erklärten, dass es für Bewohner und Besucher zumutbar sei, die wenigen Schritte zwischen der gestreuten Mitte des öffentlichen Gehwegs und dem gestreuten Beginn des privaten Grundstücks vorsichtig zu überqueren.

Sie erinnerten an ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2003: Demzufolge enthebe die Erwartung, im Winter ordnungsgemäß geräumte oder gestreute Wege vorzufinden, Fußgänger nicht der eigenen Verpflichtung, sorgfältiger als sonst ihrer Wege zu gehen.

  • Dichtungen: Sowohl bei Fenstern als auch bei Türen sollten die Dichtungen regelmäßig überprüft werden. Sind sie beschädigt oder liegen nicht richtig an, müssen sie ausgetauscht werden. Dichtungen, die noch in Ordnung sind, können feucht gereinigt werden, um sie von Staub und Sandkörnern zu befreien. Elastische Pflegemittel schützen gegen Vereisen und Risse.

  • Scharniere: Bei Fenstern sollte geprüft werden, ob diese noch fest und luftdicht schließen. Schließen die Fenster nicht mehr zuverlässig und schleift es beim Öffnen und Schließen am Rahmen oder stehen die Fenstergriffe je nach Öffnungszustand nicht mehr genau senkrecht oder waagerecht, müssen die Fensterflügel nachjustiert und die Scharniere überprüft werden. Schwergängige Beschläge sollten geölt werden.



Kamine und Öfen

In der kalten Jahreszeit genießen viele Hausbesitzer die Gemütlichkeit und Wärme des hauseigenen Kamins. Um sicherzugehen, dass dieser auch einwandfrei funktioniert und um gefährliche Brände zu vermeiden, sollte einmal im Jahr ein Fachmann den Kamin oder Ofen inspizieren und gegebenenfalls reinigen.
Verschmutzungen wie Ruß können die Funktion des Kaminofens einschränken, den Schornsteinzug minimieren und sich schlimmstenfalls entzünden. Des Weiteren sollte der Schornstein auf Beeinträchtigungen wie beispielsweise Vogelnester überprüft werden. Diese können dazu führen, dass der Schornstein verschließt und dafür sorgen, dass giftige Gase aus der Verbrennung in den Wohnraum gelangen.
Richtig eingestellte und saubere Verbrennungsöfen minimieren den CO2-Ausstoß und sparen außerdem Energie.
Mit dem Kauf von Brenngut sollte am besten so früh wie möglich begonnen werden, da die Preise schnell ansteigen, sobald die Temperaturen sinken. Während der Sommermonate ist das Brennmaterial besonders günstig.

Vorkehrungen rund ums Haus

Diese Stellen sollten am Haus von außen überprüft werden:

Das Dach

Durch die Witterung ist das Dach besonders anfällig für eventuelle Schäden im Winter. Da Gewitterstürme und Hagelschlag das Dach auch im Sommer beschädigen können, sollte es rechtzeitig vor Wintereinbruch überprüft werden, um den Eintritt von Wasser und Feuchtigkeit und dadurch mögliche Schimmelbildung zu verhindern.

Hausbesitzer sind verpflichtet, ihr Dach regelmäßig von einem Fachmann kontrollieren zu lassen. Ansonsten haften sie für mögliche Schäden, etwa durch herabfallende Ziegel, Steine oder Schindeln. Viele Schadensquellen sind von unten aus nicht sichtbar und den eigenständigen Aufstieg aufs Dach trauen sich mit Recht nur wenige zu.
Darauf ist im Winter besonders zu achten:

  • Schwachstellen: Um das Dach sicher für den Winter zu machen, sollte geprüft werden, ob alle Dachziegel unbeschädigt und vollständig sind und sicher liegen. Schon kleine Risse oder verschobene Ziegel können das Dach undicht machen, was auf Dauer dazu führt, dass Wasser ins Dämmmaterial eindringen kann. Außerdem sollte der Sitz von Schneefanggittern, Antennen und Solaranlagen überprüft werden.

  • Statik: Für den Laien ebenfalls unmöglich zu erkennen ist eine unzureichende Statik des Daches, weshalb der Dachstuhl ca. alle fünf Jahre von einem Fachmann inspiziert werden sollte. Bei einer solchen Inspektion fallen Mängel wie feine Risse in Trägern und Balken auf, die die Tragfähigkeit des Daches beeinflussen und im schlimmsten Fall zum Einsturz führen.

  • Schneelast: Gerade in besonders schneereichen Regionen ist es wichtig, dass Eigentümer die maximale Traglast ihres Daches kennen. Denn dort wird das Dach im Winter besonders stark belastet. Die zulässige Schneelast steht im Standsicherheitsnachweis für das Haus. Achtung: Bei der Berechnung der Schneelast kommt es nicht allein auf die Menge, sondern vor allem auf die Zusammensetzung (Gewicht) des Schnees an.

  • Regenrinne: Besonders wichtig ist es, dass die Regenrinne von Laub und anderem Schmutz befreit ist. Vor allem die Fallrohre müssen freigeräumt sein, damit das Wasser nicht überläuft oder bei Kälte ein Aufstauen von Eis verursacht. Sollten undichte Stellen vorhanden sein, können dann Wasser oder Eis ins Haus eindringen. Um die Rinne von Anfang an freizuhalten, können Laubgitter verwendet werden.

Das Urteil: Klage abgelehnt

Die Begründung ist simpel: Sowohl die Eigentümerin als auch die öffentliche Hand sind ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen, obwohl nicht der komplette Gehweg gestreut war.

  • Haustür

  • Hausnummer

  • Gehwege

  • Treppen

  • Garage

Maßnahmen im Garten

Folgendes sollte vor Wintereinbruch im Garten erledigt werden:

  • Teich - oder Brunnenpumpen abstellen

  • Teichfische umquartieren (außer bei Wassertiefe über 1m)

  • Regentonnen und andere Wasserbehälter leeren

  • Bodenabläufe kontrollieren

  • Ausrüstung für bevorstehenden Winterdienst bereithalten

Außerdem sollten Eigentümer sich auch über die im Winter relevante Räum und Streupflicht informieren.


Bildquelle: iStock.com/AndreyPopov