Amortisation: Immobilienkäufe richtig bewerten

Letztes Update: 18.07.2022

Bei einer Amortisation geht es darum, die Aufwendungen für eine Anschaffung möglichst schnell wieder hereinzuholen.

Unter Amortisation versteht sich der Zeitpunkt, zu dem die Aufwendungen für ein Objekt durch Erträge gedeckt werden. In Bezug auf Immobilien kann der Begriff noch eine weitere Bedeutung haben: Häufig wird er als Synonym zur Tilgung verwendet. Ein Kredit amortisiert sich demnach, wenn er vollständig abgezahlt ist.

Der Begriff Amortisation (französisch „amortir“ = tilgen) beschreibt nach der wirtschaftswissenschaftlichen Definition den Vorgang, in dem sich eine Investition auszahlt. Ganz allgemein amortisiert sich eine Anschaffung zu dem Zeitpunkt, zu dem der durch die Anschaffung entstehende Gewinn die Anschaffungskosten übersteigt. Um über Investitionen entscheiden zu können, wird deshalb häufig nach der Amortisationsdauer gefragt: Wie lange dauert es, bis sich eine Anschaffung amortisiert? Lohnt sich die Anschaffung dann?

Wer Geld investiert, hofft meist darauf, dass sich diese Investition so schnell wie möglich auszahlt. Das heißt, durch die Investition sollen Erträge erzielt werden, die die Anschaffungskosten decken oder besser noch übersteigen. So entstehen Gewinne, die die Investition als sinnvoll erscheinen lassen.

Immobilie als Kapitalanlage?

Im Bereich des Immobilienerwerbs spielt eine kurze Amortisationszeit zum Beispiel dann eine Rolle, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage erworben und vermietet wird. Wann lassen sich die Kosten für den Kauf des Objekts durch die erzielten Mieteinnahmen decken? Um diese Frage zu beantworten, kann der sogenannte Mietpreismultiplikator angewandt werden. Er errechnet sich wie folgt: Kaufpreis dividiert durch Jahresmiete.

Ein Rechenbeispiel: Kaufen Sie eine Immobilie zu einem Preis von 300.000 Euro und beträgt die monatliche Miete, die Sie anschließend einnehmen, 1.000 Euro – also 12.000 Euro im Jahr –, ergibt sich ein Mietpreismultiplikator von 25. Das bedeutet: Es würde 25 Jahre dauern, bis sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Ein Multiplikator von 25 gilt derzeit als üblich, besser wäre ein Faktor von 20 und größer als 30 sollte er nach Meinung von Immobilienberatern nicht ausfallen.

Ein- oder Mehrfamilienhaus: Was lohnt sich?

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, sich eine Immobilie als Kapitalanlage anzuschaffen, überlegen Sie deshalb genau, welche Art von Immobilie es sein soll. Die Mieteinnahmen für Ihre Immobilie können höher ausfallen, wenn das Objekt attraktiver ist, also über eine sehr gute Lage, Verkehrsanbindung, Infrastruktur sowie eine hervorragende Ausstattung und einen einwandfreien Zustand verfügt.

Nach der Amortisation eines Hauskaufs dienen die Erträge ausschließlich als persönliche Gewinne.

In diesem Zusammenhang kann der Besitz eines Mehrfamilienhauses besonders gewinnbringend sein. Hier können Sie gleich mehrere Wohnungen auf einmal vermieten und dementsprechend hohe Gewinne verbuchen. Der Kaufpreis für solche Anlageimmobilien fällt jedoch eher hoch aus und Sie müssen zudem mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand rechnen. Aus diesem Grund entscheiden sich Käufer häufig für eine einzelne Wohnung – die Anschaffungskosten und der Aufwand sind überschaubarer.

Amortisation bei der Baufinanzierung

Geht es um den Kredit für ein Eigenheim, kann mit dem Begriff Amortisation auch die Tilgung des Darlehens gemeint sein. Dann benennt die Amortisationszeit die Dauer, die benötigt wird, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen. Um eine Investition als rentabel bewerten zu können, wenden Finanzexperten hierfür die sogenannte Amortisationsrechnung an.

Die Formel lautet: Anschaffungskosten dividiert durch den durchschnittlichen Rückfluss pro Zeiteinheit ist gleich Amortisationszeit. Zum Beispiel: Ein Darlehen von 250.000 Euro kann mit 18.000 Euro pro Jahr abgezahlt werden. 250.000 : 18.000 = 13,89. Die Amortisationszeit beträgt in diesem Fall 13,89 Jahre, das Darlehen wäre nach dieser Zeit vollständig getilgt.

Hat sich der Kredit amortisiert, ist das Eigenheim schuldenfrei.

Zinsen und weitere Kosten berücksichtigen

Um die Vorteilhaftigkeit eines Hausbau- oder Hauskaufvorhabens zu beurteilen, ist der Zeitraum zwischen dem Beginn des Vorhabens und seiner Amortisation aus wirtschaftlichen Gründen von großer Bedeutung. Je höher die Amortisation ausfällt, desto schneller ist die Immobilie schuldenfrei. Berücksichtigen Sie hierbei aber auch die finanziellen Rahmenbedingungen eines Kredits, wie zum Beispiel die Zinsbindungsdauer bei einem Annuitätendarlehen.

Mit einem Fälligkeitsdarlehen können Immobilien finanziert werden.
Ein Kontokorrentkonto dient der Abwicklung des täglichen Zahlungsverkehrs.
 Das Kreditinstitut berücksichtigt zur Berechnung des Beleihungswert den Marktwert der Immobilie.
Durch die Vertragsoption der Sondertilgung können Sie die Immobilie schneller abbezahlen.