Annuität: Kredite mit festem Zinssatz zurückzahlen

Letztes Update: 30.06.2022

Unter Annuität versteht sich die jährliche Tilgung eines Darlehens, zum Beispiel beim Hauskauf.

Wer eine Immobilie erwirbt oder ein Haus bauen möchte, nimmt dafür meist ein Darlehen von der Bank in Anspruch. Solche Darlehen sind häufig sogenannte Annuitätendarlehen. Ihre Besonderheit besteht darin, dass der Zinssatz für die Rückzahlraten über die gesamte Laufzeit des Darlehens unverändert bleibt. In der Finanzwirtschaft wird zwischen konstanten und variablen Annuitäten unterschieden.

Der Begriff Annuität bedeutet „Jahreszahlung“ und bezieht sich auf die Tilgung eines Darlehens. Die Zahlungen setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Beide Anteile können unterschiedlich hoch gewichtet sein. Hierfür entscheidend ist die Art der Annuität, die in einem individuellen Kreditfall zum Einsatz kommt.

Konstante Annuität

Im Rahmen der Abstimmungen zu einem Kreditvertrag wird zunächst die Laufzeit des Darlehens festgelegt. Kreditgeber und Kreditnehmer einigen sich außerdem auf weitere Konditionen für die Ratenzahlung, zum Beispiel auf den Zinssatz. Das Besondere bei konstanten Annuitäten: Die Zusammensetzung der Kreditraten ändert sich jedes Jahr, weil sich die Zinsen immer auf den verbleibenden Darlehensbetrag beziehen.

Das heißt: Zu Beginn der Tilgung wird der vereinbarte Zinssatz auf den gesamten Darlehensbetrag berechnet. Der Zinsanteil in der Rate fällt im ersten Tilgungsjahr dementsprechend hoch aus. Im zweiten Jahr sinkt der Zinsanteil, da sich der verbleibende Darlehensbetrag verringert hat. Im dritten Jahr ist das zu tilgende Darlehen wieder geschrumpft, der Zinsanteil sinkt weiter. Im Umkehrschluss steigt der Tilgungsanteil, denn die Höhe der Raten bleibt bei einer konstanten Annuität immer gleich.

Bei einer Annuität wird zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer ein fester Zahlungsplan vereinbart.

Ein Rechenbeispiel

Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro wird über eine Laufzeit von 15 Jahren ein Zinssatz von fünf Prozent festgelegt. Vereinbart wird eine anfängliche Tilgungsrate von drei Prozent. Dann ergibt sich für den Kreditnehmer folgende Rückzahlsituation: Im ersten Jahr bezahlt er 3.000 Euro an Tilgungsanteil und 5.000 Euro an Zinsen. Die gesamte Jahresrate von 8.000 Euro bleibt über die Laufzeit von 15 Jahren konstant.

Im zweiten Jahr hat sich der restliche Darlehensbetrag auf 97.000 Euro verringert, da im ersten Jahr schon 3.000 Euro getilgt wurden. Dementsprechend verringert sich auch der Zinsanteil – er beträgt im zweiten Jahr nur noch 4.750 Euro. Da die Jahresrate aber mit 8.000 Euro festgeschrieben wurde, zahlt der Kreditnehmer im zweiten Jahr einen höheren Tilgungsanteil, nämlich 3.250 Euro.

Im dritten Jahr hat sich der Darlehensbetrag wieder verringert. Die Zinsen in der dritten Jahresrate machen dann einen noch geringeren Anteil aus, wohingegen der Tilgungsanteil wieder steigt. Nach diesem Schema setzt sich die Rückzahlung fort, bis die Annuitätenzahlung die gesamte Darlehenssumme aufgelöst hat.

Bei der konstanten Annuität liegt der Vorteil für den Kreditnehmer in der Planungssicherheit: Um steigende Zinsen auf dem Weltmarkt muss er sich nicht sorgen, denn der Zinssatz für sein Darlehen bleibt konstant – ebenso wie seine jährliche Kreditrate. Allerdings sind feste Annuitäten nicht darauf ausgerichtet, dass ein Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett getilgt wird. Häufig bleibt am Ende der Laufzeit noch ein Restbetrag übrig und neue Verhandlungen zu weiteren Zahlungen sind nötig.

Viele Kreditnehmer schätzen die verlässlichen Bedingungen einer konstanten Annuität.

Variable Annuität

Bei der variablen Annuität wird der Fokus darauf gelegt, dass das Darlehen bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit restlos getilgt ist. Dafür bleibt der Tilgungsanteil in der Kreditrate immer gleich, damit der Kreditgeber sein Darlehen so schnell wie möglich zurückbekommt. Da sich jedoch die Restschuld nach jedem Jahr verringert, sinkt der Zinsanteil in der Kreditrate und somit werden die Raten mit jedem Jahr kleiner.

Zum Beispiel: Ein Darlehen von 100.000 Euro soll nach einer Laufzeit von 15 Jahren vollständig getilgt sein. Der vereinbarte Zinssatz beträgt fünf Prozent. Um das Zahlungsziel zu erreichen, wird ein Zahlungsplan erstellt, in dem die Anteile von Zinsen und Tilgungsbetrag für jedes Jahr festgeschrieben werden. Im ersten Jahr belaufen sich die Zinsen auf 5.000 Euro, der Tilgungsanteil beträgt 6.667 Euro. Im zweiten Jahr sinkt der Zinsanteil auf 4.667 Euro, da das gesamte Darlehen im Vergleich zum Vorjahr geschrumpft ist. Weil der Tilgungsanteil mit 6.667 Euro jedoch jedes Jahr gleich hoch bleibt, reduziert sich die Jahresrate.

Variable Annuitäten fallen zu Beginn der Laufzeit in der Regel deutlich höher aus als konstante Annuitäten. Der Vorteil bei dieser Variante ist allerdings die komplette Tilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist. Der Kreditnehmer ist am Ende der Laufzeit schuldenfrei, Neuverhandlungen oder eine Anschlussfinanzierung sind in der Regel nicht nötig.

Fazit

Annuitätendarlehen sind langfristige Kredite mit einem festgelegten Zinssatz für die gesamte Dauer der Laufzeit. Die Tilgung fällt nach Art der Annuität unterschiedlich hoch aus. Welche Variante die richtige ist, lässt sich jedoch nicht pauschal sagen. Bevor Sie einen Kredit aufnehmen, sollten Sie sich deshalb darüber im Klaren sein, wie Sie die Rückzahlung gestalten wollen.

Mit einem Fälligkeitsdarlehen können Immobilien finanziert werden.
Ein Kontokorrentkonto dient der Abwicklung des täglichen Zahlungsverkehrs.
 Das Kreditinstitut berücksichtigt zur Berechnung des Beleihungswert den Marktwert der Immobilie.
Durch die Vertragsoption der Sondertilgung können Sie die Immobilie schneller abbezahlen.