Die richtige Tilgungsrate für die Baufinanzierung

Wer einen Kredit aufnimmt, um eine Immobilie zu finanzieren, braucht eine gute Tilgungsrate.Wer eine Immobilie bauen oder erwerben möchte, nutzt zur Finanzierung in vielen Fällen ein Darlehen von einem Kreditinstitut. Die Rückzahlung eines solchen Darlehens für die Baufinanzierung nennt sich Tilgung. Wie schnell ein Darlehen getilgt wird, hängt von der festgelegten Jahreszahlung ab. Sie bezeichnet die gleichbleibende Jahressumme, mit der das geliehene Geld zuzüglich der Kosten für die Zinszahlungen zurückgezahlt wird.

Welche Faktoren wirken auf die Tilgung ein?

Mit der Gewährung eines Darlehens erhält der Kreditnehmer einen großzügigen finanziellen Spielraum für sein Immobilienvorhaben. Doch das Darlehen muss zurückgezahlt werden. Am besten lassen Sie sich bei einer Bank oder Sparkasse ausführlich beraten, bevor Sie sich auf einen Ablauf einigen. Entscheidend für die Rückzahlung einer Darlehensschuld sind mehrere Faktoren:

  • Wie viel Geld steht Ihnen monatlich zur Verfügung und wie viel davon können Sie entbehren, um Ihren Kredit zu tilgen und die Zinsen zu zahlen?

  • Welche Laufzeit soll das Darlehen haben? Welcher Zeitraum für die Rückzahlung erscheint sinnvoll?

  • Wie hoch sind die festgelegten Zinsen?

  • Wie hoch soll die Tilgungsrate sein?

In den meisten Fällen handelt es sich bei Baukrediten um sogenannte Annuitätendarlehen. Das sind Darlehen, für die ein fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit festgelegt wird. Dieser Zinssatz bezieht sich immer auf die verbleibende Restschuld, die sich innerhalb der Laufzeit jedes Jahr vermindert, da fortlaufend getilgt wird.

Die Tilgungsrate entscheidet über den Charakter der Kreditrückzahlung.

(Tilgungsrate = Tilgung) + Zinsen pro Jahr

Ein Rechenbeispiel: Sie leihen sich 100.000 Euro von einem Geldinstitut für Ihre Baufinanzierung. Für die Rückzahlung vereinbaren Sie eine Laufzeit von 15 Jahren bei einem Zinssatz von fünf Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von drei Prozent. Dann ergibt sich folgende Rückzahlung für das erste Jahr: 5.000 Euro Zinsen plus 3.000 Euro Tilgungsanteil ergeben 8.000 Euro Jahresrate. Dieser Betrag von 8.000 Euro bleibt für 15 Jahre je konstant.

Für das zweite Rückzahlungsjahr bedeutet dies: Da die Restschuld durch Ihre erste Tilgung auf 97.000 Euro geschrumpft ist, beträgt der Zinsanteil im zweiten Jahr nur noch 4.850 Euro. Die Jahreszahlung von 8.000 Euro bleibt jedoch gleich – der Tilgungsanteil wächst demnach auf 3.150 Euro an. Im dritten Jahr ist der verbleibende Darlehensbetrag wieder geschrumpft, die Zinsanteil in der dritten Jahresrate fällt noch niedriger aus, der Tilgungsanteil steigt weiter. Die Rückzahlung des Kredits setzt sich nach diesem Schema fort, bis das gesamte Darlehen mittels der stetig von Jahr zu Jahr ansteigenden Tilgungsanteile zurückgezahlt, also getilgt wurde.

Gut zu wissen:

Von einer anfänglichen Tilgung ist also die Rede, weil sich der Tilgungsanteil in Abhängigkeit zum Zinsanteil jedes Jahr verändert. Innerhalb der Darlehenslaufzeit steigt demnach der Tilgungsanteil fortwährend, während der Zinsanteil sinkt.

Die Höhe der Tilgungsrate entscheidet über die Laufzeit

Üblicherweise wird die Tilgungsrate auf mindestens ein Prozent der gesamten Darlehenssumme pro Jahr festgesetzt. Das bedeutet: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Zinssatz von zwei Prozent beträgt die konstante Jahreszahlung 6.000 Euro in anfänglichen Anteilen von 2.000 Euro Tilgung plus 4.000 Euro Zinsen. Im ersten Jahr würde der Darlehensbetrag in diesem Beispiel monatlich mit 500 Euro beglichen werden.


Solche niedrigen Tilgungsraten wirken zunächst äußerst attraktiv, da sie den Kreditnehmer finanziell nicht zu sehr belasten. Der Nachteil jedoch: Auf diese Weise wäre das Darlehen erst nach mehr als 55 Jahren zurückgezahlt und obendrein wäre ein erheblicher Anteil an Zinsen zusammengekommen – nämlich bereits über 70.000 Euro nach 20 Jahren. Um schneller ans Ziel zu kommen, empfiehlt sich deshalb eine Tilgung von zwei oder drei Prozent. So ist die Baufinanzierung schneller zurückgezahlt und eine Anschlussfinanzierung ist im besten Fall gar nicht mehr nötig.

Wie hoch die Tilgungsrate sein sollte, erklärt ein Kreditberater.

Setzen Sie die Tilgungsrate nicht zu niedrig an!

Um Zinsen zu sparen und einer nie enden wollenden Darlehenslaufzeit vorzubeugen, empfehlen Experten, die Tilgungsrate lieber höher anzusetzen. Bei einer Rate von zwei Prozent verläuft die Kredit-Tilgung im obigen Beispiel wie folgt: Nach weniger als 35 Jahren wäre die Tilgung komplett vollzogen, die monatliche Belastung würde 667 Euro betragen. An Zinsen kämen in den ersten 20 Jahren 61.800 Euro zustande.

Wenn Sie sich auf noch höhere monatliche Kreditrückzahlungen einlassen können, sollten Sie am besten noch höher tilgen, um von diesem Zinsspareffekt zu profitieren. In jedem Fall ist es ratsam, sich umfassend von dem Kreditinstitut beraten zu lassen, um alle Möglichkeiten eines Darlehens und seiner Tilgung voll auszuschöpfen. So steht einem gelungenen Bauvorhaben nichts mehr im Wege!

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