9 Tipps für den erfolgreichen Grundstücksverkauf

Letztes Update: 05.06.20

Sie sind Eigentümer eines unbebauten Grundstücks und möchten dieses gerne verkaufen? Besonders in großen Städten sind unbebaute Grundstücke Mangelware. Es gibt kaum noch bebaubare Flächen, während die Nachfrage nach diesen Grundstücken steigt. Das begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage treiben die Grundstückspreise in die Höhe. Für Grundstückseigentümer ist das ein ideales Verkaufsklima. Doch trotz guter Verkaufsbedingungen gibt es einige Dinge für Verkäufer zu beachten. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Schritte, um Ihr Grundstück erfolgreich zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.

Grundstück verkaufen Titelbild

1. Finden Sie die richtige Käufer-Zielgruppe

Um herauszufinden, welche die passende Zielgruppe für Ihr Grundstück ist, sollte zunächst geklärt werden, wie die Fläche in Zukunft genutzt werden kann. Dabei spielt vor allem die Bebaubarkeit des Grundstücks eine Rolle. Je nachdem, ob und in welcher Weise gebaut werden darf, ändern sich die Zielgruppe und der Grundstückspreis, den Sie fordern können. Zum Verkauf stehende Grundstücke werden in verschiedene Kategorien eingeordnet. Diese sind abhängig vom Bebauungsgrad sowie -potenzial des Grundstücks. Man unterscheidet:

  • Bebautes Grundstück: Der Verkauf wird je nach Zustand der vorhandenen Bebauung entweder vereinfacht oder erschwert. Sie sollten sich fragen, ob ein Abriss des Gebäudes notwendig ist oder ob es weiter zu Wohnzwecken genutzt werden kann.

  • Bauerwartungsland: Ist Ihr Grundstück derzeit als Bauerwartungsland eingestuft, so hat die Gemeinde Ihr Grundstück als künftiges Bauland ausgewiesen. Das bedeutet: Momentan darf auf dem Grundstück noch nicht gebaut werden, es wird aber in absehbarer Zukunft zu einem Bauland. Erst mit einem Eintrag im Bebauungsplan erhalten Sie ein tatsächliches Baurecht.

  • Freies Bauland: Das Grundstück existiert bereits im Bebauungsplan, wurde schon als Bauland ausgewiesen und ist somit bebaubar. Diese Art von Grundstück ist besonders interessant für qualifizierte Bauträger, aber auch für Privatpersonen geeignet.

  • Rohbauland: Der Unterschied von Bauland zum Rohbauland besteht darin, dass das Rohbauland noch nicht erschlossen ist. Das heißt, die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Gas und Strom müssen noch installiert werden.

  • Brachland: Diese Flächen wurden meist landwirtschaftlich genutzt, was häufig negative Auswirkungen auf die Bodenqualität hat. Ein Grundstücksverkauf gestaltet sich in diesen Fällen oft schwieriger.

Darf ein Grundstück bebaut werden, ist in Bezug auf die Käuferzielgruppe vor allem die Art der möglichen Bebauung relevant. Grundsätzlich gilt für die Grundstücksnutzung: Je mehr ein Grundstück mit Wohn- oder Gewerbefläche bebaubar ist, desto wertvoller ist es.

Kleine Grundstücke, auf denen nur Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser errichtet werden können, sind in erster Linie für Privatpersonen als Käufer interessant. Je mehr Grundstücksfläche vorhanden ist, desto lukrativer wird diese auch für Investoren und Bauträger. Dabei haben baureife Grundstücke generell großes Potenzial, schnell verkauft zu werden. Sofern es baurechtlich möglich ist, kann es außerdem empfehlenswert sein, sehr große Grundstücke zu teilen.

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Mehrerlösklausel

Wer ein unbebautes Grundstück verkauft, sollte unbedingt einen Blick in den ehemaligen Kaufvertrag werfen, da unter Umständen eine Mehrerlösklausel enthalten ist. Diese verpflichtet Käufer von Immobilien bei einem Wiederverkauf dazu, Mehrerlöse an die Gemeinde abzutreten.

2. Prüfen Sie die Bebaubarkeit des Grundstücks

Informationen über die Bebauungsmöglichkeiten Ihres Grundstücks erhalten Sie – falls vorhanden – aus dem Bebauungsplan Ihrer Gemeinde. Bebauungspläne sind ein Teil der übergeordneten Flächennutzungspläne. Der Bebauungsplan gibt Ihnen Auskunft darüber, ob Ihr Grundstück bebaut werden darf und wie eine zukünftige Bebauung aussehen sollte. Man unterscheidet zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Bebauungsplan. Wie detailliert die Angaben sind, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl spielen dabei elementare Rollen. Anhand dieser Kennzahlen erfahren Interessenten, wie viel Quadratmeter der Grundstücksfläche bebaut und wie viele Geschosse errichtet werden dürfen. Eigentümer und potenzielle Käufer können den Plan beim jeweiligen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder Bezirksamt einsehen. In vielen Gemeinden kann man den Bebauungsplan inzwischen auch online einsehen.

3. Gehen Sie auf Nummer sicher mit der Bauvoranfrage

Wenn Sie vorhaben, Ihr Grundstück zu verkaufen, aber keinen Bebauungsplan vorliegen haben, können Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen. Mit dieser lässt sich prüfen, ob das Grundstück bebaubar ist und welche konkreten Bauvorhaben durchgeführt werden können. Eine Bauvoranfrage ist wesentlich einfacher strukturiert und kostengünstiger als ein richtiger Bauantrag. Bei einer Bauvoranfrage reichen Sie Bebauungsvorschläge für das Grundstück ein und bekommen daraufhin vom Amt einen Bescheid, der drei Jahre lang gültig ist und rechtsverbindlich Auskunft zur Bebaubarkeit gibt. Dadurch lässt sich die Immobilie besser vermarkten, da Kaufinteressenten wissen, was sie mit dem Grundstück anfangen können. Dies gibt dem potenziellen Käufer die Sicherheit, das Grundstück nach seinen Vorstellungen nutzen zu können und verhilft Ihnen zu einem erfolgreichen Verkauf.

4. Ermitteln Sie den richtigen Grundstückswert für den Verkauf

Vor dem Grundstücksverkauf sollten Sie zunächst herausfinden wie viel Ihr Grund und Boden wert ist. Dafür kann der Bodenrichtwert einen ersten Anhaltspunkt bieten.

Der Bodenrichtwert wird durch Gutachterausschüsse als Durchschnittswert für den Bodenwert einer Gegend ermittelt. Er setzt sich aus dem Durchschnitt der Kaufpreise für Grundstücke einer Gegend innerhalb einer bestimmten Zeitspanne zusammen. Die Richtwerte werden in Form von Bodenrichtwertkarten beziehungsweise Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht und können bei der zuständigen Geschäftsstelle (meist beim Kataster- oder Vermessungsamt) frei eingesehen werden. Teilweise stehen sie auch online zur Verfügung. Die Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt.

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, kann den Bodenrichtwert allerdings nur bedingt für die Ermittlung des Grundstückswerts heranziehen. Denn in die Berechnung der Bodenrichtwerte fließen oft nur die Daten von wenigen Verkäufen ein. Außerdem handelt es sich dabei um starre, vergangenheitsbezogenen Daten, die neuere Marktentwicklungen nur ungenügend berücksichtigen.

Des Weiteren kann der tatsächlich erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf erheblich vom Bodenrichtwert abweichen, da dieser bei Grundstücksverkäufen nicht bindend ist. Da Grundstücke sich von Fall zu Fall unterscheiden, können schon kleine Abweichungen große Preisunterschiede bewirken. Beispielsweise ist ein nach Süden ausgerichtetes Grundstück werthaltiger als ein nach Norden oder Osten ausgerichtetes Grundstück in derselben Umgebung. Die Verkehrsinfrastruktur oder angrenzendes Gewerbe können den Grundstückswert mindern, wenn sie zu Beeinträchtigungen durch Lärm oder Verschmutzung führen. Hanggrundstücke können einerseits wegen schwieriger Nutzbarkeit der Fläche weniger oder andererseits wegen des schönen Ausblicks mehr wert sein. Weitere Informationen können Sie unserem Artikel zur Grundstücksbewertung entnehmen.

Auf Grund der hohen Komplexität empfiehlt sich eine professionelle Grundstücksbewertung, in deren Rahmen der Markt- beziehungsweise Verkehrswert Ihres Grundstücks ermittelt wird. Diesen Service bieten wir von McMakler Ihnen selbstverständlich kostenfrei an.

4.1 Welches Wertermittlungsverfahren eignet sich bei Grundstücken?

Zur Wertermittlung eignet sich das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird ein Grundstück mit ähnlichen Objekten verglichen, wobei der bei den Vergleichsobjekten erzielte Verkaufspreis als Bewertungsgrundlage herangezogen wird. Da unbebaute Grundstücke jedoch vor allem in begehrten Lagen eher selten sind, ist das Vergleichswertverfahren aufgrund mangelnder Vergleichsobjekte häufig nicht 100 Prozent aussagekräftig. Daher empfiehlt es sich, zusätzlich den Bodenrichtwert bei der Grundstücksbewertung zu betrachten.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude anhand des Gebäudesachwerts (Gebäudeherstellungskosten abzüglich möglicher Alterswertminderungen) ermittelt und zum Bodenwert addiert. Für unbebaute Grundstücke ist das Sachwertverfahren eher ungeeignet, da es nicht möglich ist, einen Gebäudesachwert zu bestimmen.

Bei einer professionellen Grundstücksbewertung wird unter Umständen auch das Residualwertverfahren angewandt, um den maximalen Bodenkaufpreis zu kalkulieren.

Um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu erzielen, sollten Sie sich an einen Profi wenden. Immobilienmakler greifen auf ihre langjährige Erfahrung im Immobiliengeschäft zurück und können daher den Wert Ihres Grundstücks realistisch einschätzen. McMakler bietet Ihnen jederzeit eine kostenlose Grundstücksbewertung an.

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5. Besorgen Sie wichtige Unterlagen für den Grundstücksverkauf

Vor dem Verkauf ist es Ihre Aufgabe als Grundstücksanbieter, alle relevanten Unterlagen für den Käufer bereitzustellen. Sollten Sie dabei Unterstützung benötigen, kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen. Die Dokumente sind sowohl für die Grundstücksbewertung von Bedeutung als auch für den Entscheidungsprozess potenzieller Käufer. Ein Blick in unsere Checkliste verrät, welche Unterlagen Sie benötigen:

  • Flurkarte (auch Liegenschaftskarte / Katasterkarte): Die Flurkarte beinhaltet alle amtlich erhobenen Grundstückskenndaten und wird zur Darstellung der Lage von Grund und Boden verwendet. Die Liegenschaftskarte können Sie beim Liegenschaftskataster online beantragen.

  • Aktueller Grundbuchauszug: Ein Grundbuchauszug enthält vollständige Angaben aller Grundbucheintragungen bezüglich eines Grundstücks, dazu zählen unter anderem Eigentumsverhältnisse, Grundschulden sowie mögliche Hypotheken. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen.

  • Lageplan (ggf. bei einem bebauten Grundstück einen Grundriss): Bei einem Lageplan handelt es sich um die zeichnerische Darstellung eines Objektes in Bezug auf dessen Umgebung. Diesen benötigen Sie, wenn sie beispielsweise einen Bauantrag stellen möchten. Der Lageplan wird üblicherweise von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt.

  • Grundsteuerbescheid: Sie erhalten entweder einen schriftlichen Bescheid oder es erfolgt eine öffentliche Bekanntmachung über die Festsetzung der Grundsteuer für das Kalenderjahr.

  • Baulasten: Hierbei handelt es sich um rechtliche Einschränkungen, welche für die Bebauung von Grundstücken sowie die Nutzung von Immobilien gelten. Baulasten können Sie im öffentlichen Baulastenverzeichnis einsehen.

  • Altlasten: Bei Altlasten auf einem Grundstück handelt es sich um Stoffe, die die Gesundheit eines Menschen gefährden können, beispielsweise wenn sie das Grundwasser verseuchen. Um mögliche Gefährdungen feststellen zu können, sollten Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben.

  • Bebauungsplan: Der Bebauungsplan enthält verbindliche Vorschriften über die Nutzungsart von Grundstücken sowie zulässige Bebauungen. Den Bebauungsplan für Ihre Gemeinde können Sie bei der zuständigen Stadtplanung einsehen.

  • Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan ist im Gegensatz zum Bebauungsplan nicht verbindlich, sondern vorbereitend. Es handelt sich um einen vorbereitenden Bauleitplan für die gesamte Gemeinde. Der Flächennutzungsplan kann bei der zuständigen Stadtplanung eingesehen werden, in vielen Städten ist dies auch online möglich.

Falls ein Grundstück bebaut ist, sind noch eine Reihe weiterer Dokumente für den Hausverkauf wie beispielsweise der Energieausweis erforderlich.

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Haben Sie alle Unterlagen für den Grundstücksverkauf?

Sie brauchen Unterstützung? Wenn Sie McMakler mit dem Verkauf Ihres Grundstücks beauftragen, übernehmen wir das Einholen aller erfordelrichen Unterlagen für Sie. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung: 0800 500 800 2.

6. Berücksichtigen Sie alle Kosten beim Grundstücksverkauf

Bei einem Grundstücksverkauf fallen wie beim Hausverkauf verschiedene Kosten an. Während viele Kosten vom Käufer getragen werden, gibt es auch einige, die für den Verkäufer anfallen. Zunächst muss der Wert des Grundstücks ermittelt werden. Sollte ein Gutachter beauftragt werden, kann dies unter Umständen teuer werden. Diese Kosten können Sie sparen, indem Sie eine kostenlose Grundstücksbewertung mit McMakler vornehmen.

Falls Sie vorhaben, mit dem Erlös aus dem Grundstücksverkauf Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig zu tilgen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank anfallen. Außerdem trägt der Verkäufer die Kosten für die Beschaffung der benötigten Unterlagen zum Grundstücksverkauf sowie die Kosten für die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch.

Falls Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihres Grundstücks beauftragt haben, fallen je nach Bundesland noch Maklerkosten an. Diese liegen in der Regel zwischen 3,57 bis 7,14 Prozent des Grundstückspreises.

Mehr Informationen zur Maklerprovision finden Sie auf unsere Ratgeber-Seite: Maklerprovision 2020.

7. Bedenken Sie mögliche Steuern beim Grundstücksverkauf

Wer als privater Grundstücksanbieter nicht von zusätzlichen Kosten überrascht werden möchte, sollte sich bewusst machen, dass auch für den Verkäufer eines Grundstücks Steuern anfallen können. Verkaufen Sie Ihr Grundstück innerhalb einer Zehnjahresfrist nach dem Erwerb, wird für den Gewinn die Spekulationssteuer fällig. Der Mehrerlös wird als zusätzliches Einkommen angesehen und über Ihre Einkommensteuererklärung abgerechnet. So besteht auch die Gefahr, dass sich der eigene Steuersatz erhöht, da das Einkommen steigt.

Bei bebauten Grundstücken besteht die Option der Eigennutzung zu Wohnzwecken. Wird das auf dem Grundstück stehende Gebäude von Ihnen selbst bewohnt, können Sie die Immobilie bereits drei Jahre, nachdem Sie sie gekauft haben, wieder veräußern. Unbebaute Grundstücke können nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Es müssen also zehn Jahre verstreichen, um das Grundstück als Privatperson steuerfrei verkaufen zu können.

8. Holen Sie sich Unterstützung durch einen Makler

Wenn Sie vorhaben, ein Grundstück zu verkaufen, müssen Sie einiges beachten. Zunächst müssen Sie entscheiden, ob Sie Ihr Grundstück mit oder ohne Makler verkaufen wollen. Ein Grundstücksverkauf kann sehr aufwendig sein und ist daher auch mit viel Arbeit verbunden. Wenn Sie Zeit und Nerven sparen wollen, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler. Ein Makler hat bereits Erfahrung mit dem Verkauf von Grundstücken. Er weiß genau, welche Zielgruppe angesprochen werden muss und hat idealerweise bereits einen interessierten Kundenstamm. Außerdem kann er Ihnen bei der Besorgung der notwendigen Unterlagen behilflich sein.

Wenn Sie ein großes Grundstück verkaufen möchten, sollten Sie gezielt Investoren und professionelle Kapitalanleger bei der Vermarktung ansprechen, denn das ist Ihre Hauptkäuferzielgruppe. Professionelle Anleger sind eine in der Regel sehr erfahrene Zielgruppe. Vor einem Kauf prüfen sie ein Objekt auf Herz und Nieren. Als Verkäufer sollten Sie gut vorbereitet sein und die passenden Argumente liefern.

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McMakler Commercial

Unsere Abteilung “McMakler Commercial” ist spezialisiert auf die deutschlandweite Vermarktung von Grundstücken und anderen Anlageimmobilien an professionelle Investoren. Wir vereinen hohe Prozessqualität mit einer einzigartigen Marktdurchdringung durch den Zugang zu überregionalen und lokalen Netzwerken. Wir sind derzeit der einzige flächendeckende Anbieter dieser Dienstleistungen aus einer Hand, mit über 300 Maklern deutschlandweit und zentral gesteuerten Prozessen. Gerne beraten wir Sie persönlich zu allen Leistungen unter 0800 500 800 2.

9. Wählen Sie die richtige Vermarktungsstrategie

Grundsätzlich sollten Sie bei der Vermarktung Ihres Grundstücks Kaufinteressenten über die Details der Bebaubarkeit aufklären und unterschiedliche Projektperspektiven entwickeln (zum Beispiel die Bebauung mit einem Einfamilienhaus im Vergleich zur Errichtung von zwei Doppelhaushälften).

Bei einem sehr attraktiven Baugrundstück lässt sich der beste Verkaufspreis über ein Bieterverfahren erzielen, bei dem ein Mindestgebot festgelegt wird und die Interessenten zu höheren Geboten aufgefordert werden. Bieterverfahren sollten in der Regel durch Immobilienmakler durchgeführt werden, da sie in der Regel Erfahrung im Grundstücksverkauf haben und die wichtigsten Bauträger der Region kennen.

Für einen erfolgreichen Vermarktungsprozess empfiehlt es sich, einen Makler zu beauftragen, der das Vermarktungskonzept entwickelt, Ihr Grundstück in relevanten Immobilienportalen inseriert, sich um die Besichtigungstermine kümmert und einen geeigneten Käufer findet. Ein guter Makler informiert Sie außerdem über Fallstricke, wie die maximale Bebauungsmöglichkeit, Abstandsflächen, Verkehrsflächen oder Grenzbebauungen und bewahrt Sie davor, Ihr Grundstück unter Wert zu verkaufen.

McMakler berät Sie im Rahmen einer kostenlosen Grundstücksbewertung unverbindlich zum Grundstücksverkauf.

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Fazit

Der Verkauf eines Grundstücks unterscheidet sich in einigen grundlegenden Faktoren von dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Um das Grundstück an die passende Zielgruppe verkaufen zu können, ist es notwendig zunächst die künftige Bebaubarkeit des Grundstücks zu ermitteln. Grundsätzlich gilt: Je mehr Wohn- bzw. Gewerbefläche auf einem unbebauten Grundstück entstehen darf, desto interessanter wird es für Kapitalanleger.

Ausschlaggebend für einen erfolgreichen Grundstücksverkauf ist die angemessene Preissetzung, hierbei kann der Bodenrichtwert einen ersten Anhaltspunkt geben. Da der Verkaufsprozess sehr komplex ist, empfiehlt es sich einen Makler zur Unterstützung zu beauftragen. Ein Makler kann Sie bei der Planung sowie Organisation des Verkaufsprozess beraten und ihr Grundstück aufgrund seiner Erfahrung erfolgreich für Sie verkaufen.

Wie läuft der Verkaufsprozess mit McMakler ab?

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Bildquelle: iStockphoto.com: Francesco Scatena

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