Grundstück verkaufen – Die 5 wichtigsten Schritte

Besonders in großen Städten sind unbebaute Grundstücke Mangelware. Es gibt kaum noch bebaubare Flächen, während die Nachfrage nach diesen Grundstücken steigt. Das begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage treiben die Preise in die Höhe. Für Grundstückseigentümer ein ideales Verkaufsklima. Trotz guter Bedingungen gibt es allerdings einige Dinge zu beachten. Wir erklären Ihnen die 5 wichtigsten Schritte, um Ihr Grundstück optimal zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.

1. Die richtige Käufer-Zielgruppe finden

Um herauszufinden, wer die passende Zielgruppe für Ihr Grundstück ist, sollte zunächst geklärt werden, wie die Fläche in Zukunft genutzt werden kann. Dabei spielt vor allem die Bebaubarkeit eine ausschlaggebende Rolle. Je nachdem, ob und in welcher Weise gebaut werden darf, ändern sich die Zielgruppe und der Grundstückspreis, den Sie fordern können.
Zum Verkauf stehende Grundstücke werden in verschiedene Kategorien eingeordnet. Diese sind abhängig vom Bebauungsgrad und -potenzial des Grundstücks.

  • Bebautes Grundstück: Je nach Zustand der Bebauung, kann sie den Immobilienkauf vereinfachen oder erschweren. Ist ein Abriss des Gebäudes nötig oder kann es wieder zu Wohnzwecken genutzt werden?

  • Bauerwartungsland: Ist Ihr Grundstück Bauerwartungsland, so hat die Gemeinde Ihr Grundstück als künftiges Bauland ausgewiesen. Jedoch erwächst erst mit dem Ausstellen des Bebauungsplans ein tatsächliches Baurecht.

  • Freies Bauland: Das Grundstück existiert bereits im Bebauungsplan, wurde schon als Bauland ausgewiesen und ist somit bebaubar. Diese Art von Grundstücken ist besonders interessant für Bauträger, aber auch viele Privatpersonen wünschen sich einen Neubau, den sie nach ihren Vorstellungen gestalten können.

  • Rohbauland: Der Unterschied von Bauland zum Rohbauland besteht darin, dass das Rohbauland noch nicht erschlossen ist. Das heißt, dass die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Gas und Strom noch installiert werden müssen.

  • Brachland: Meist wurden diese Flächen landwirtschaftlich genutzt, was negative Auswirkungen auf die Bodenqualität hat. Ein Grundstücksverkauf gestaltet sich in diesen Fällen oft schwierig.


Darf ein Grundstück bebaut werden, ist in Bezug auf die Käuferzielgruppe vor allem das Wie, also die Art der möglichen Bebauung, relevant. Grundsätzlich gilt für die Grundstücksnutzung: Je mehr ein Grundstück mit Wohn- oder Gewerbefläche bebaubar ist, desto wertvoller ist es.
Kleine Grundstücke, auf denen nur Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser errichtet werden können, sind in erster Linie für Privatpersonen als Käufer interessant. Je mehr Grundstücksfläche vorhanden ist, desto lukrativer wird diese auch für Investoren und Bauträger. Dabei haben baureife Grundstücke generell großes Potenzial, schnell verkauft zu werden. Sofern es baurechtlich möglich ist, kann es außerdem empfehlenswert sein, sehr große Grundstücke zu teilen.

Mehrerlösklausel

Wer ein unbebautes Grundstück verkauft, sollte unbedingt einen Blick in den ehemaligen Kaufvertrag werfen, da unter Umständen eine Mehrerlösklausel enthalten ist, welche Käufer von Immobilien bei Wiederverkauf, dazu verpflichtet Mehrerlöse an die Gemeinde abzutreten.

2. Den Grundstückswert ermitteln – mit dem Bodenrichtwert?

Beim Grundstücksverkauf sollte man zunächst herausfinden, wie viel sein Grund und Boden wert ist. Dafür kann der sogenannte Bodenrichtwert einen ersten Anhaltspunkt bieten.

Der Bodenrichtwert wird durch Gutachterausschüsse als Durchschnittswert für den Bodenwert einer Region ermittelt. Er setzt sich aus dem Durchschnitt der Kaufpreise einer bestimmten Zeitspanne von Grundstücken einer Region zusammen. Die Richtwerte werden in Form von Bodenrichtwertkarten beziehungsweise Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht und können bei der zuständigen Geschäftsstelle (meist beim Kataster- oder Vermessungsamt) frei eingesehen werden. Teilweise stehen sie auch online zur Verfügung. Die Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt.

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, kann den Bodenrichtwert allerdings nur bedingt für die Ermittlung des Grundstückswerts heranziehen. Denn in die Berechnung der Bodenrichtwerte fließen oft nur die Daten von wenigen Immobilienverkäufen ein. Außerdem handelt es sich dabei um starre, vergangenheitsbezogenen Daten, die kurzfristige Marktentwicklungen nur ungenügend berücksichtigen.

Des Weiteren kann der tatsächlich erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf erheblich vom Bodenrichtwert abweichen, da dieser bei Grundstücksverkäufen nicht bindend ist. Da Grundstücke sich von Fall zu Fall unterscheiden, können schon kleine Abweichungen große Preisunterschiede bewirken. Beispielsweise ist ein nach Süden ausgerichtetes Grundstück werthaltiger als ein nach Norden oder Osten ausgerichtetes in derselben Umgebung. Die Verkehrsinfrastruktur oder angrenzendes Gewerbe können den Grundstückswert mindern, wenn sie zu Beeinträchtigungen durch Lärm oder Verschmutzung führen. Hanggrundstücke können einerseits wegen schwieriger Nutzbarkeit der Fläche weniger oder andererseits wegen des schönen Ausblicks mehr wert sein.

Daher empfiehlt sich eine professionelle Grundstücksbewertung, in deren Rahmen der Markt- beziehungsweise Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt wird. Wichtige Faktoren bei der Bewertung sind etwa Lage, Zuschnitt, Erschließung, Bodenbeschaffenheit, Grundbuchstand, Altlasten sowie Bebauungsgrad und Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks.

Zur Wertermittlung ungeeignet sind das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird das Grundstück mit anderen ähnlichen verkauften Grundstücken verglichen, wobei der bei diesen vergleichbaren Grundstücken erzielte Verkaufspreis als Bewertungsgrundlage herangezogen wird. Da unbebaute Grundstücke jedoch selten sind, ist die Methode aufgrund mangelnder Vergleichsobjekte häufig schwierig. Bei bebauten Grundstücken wird sie hingegen häufig angewandt.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude anhand des Gebäudesachwerts (Gebäudeherstellungskosten abzüglich möglicher Alterswertminderungen) ermittelt und zum Bodenwert addiert.

Bei einer professionellen Grundstücksbewertung wird unter Umständen auch das Residualwertverfahren angewandt, um den maximalen Bodenkaufpreis zu kalkulieren.

Um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu erzielen, sollten Sie sich an einen Profi wenden. Immobilienmakler greifen auf ihre langjährige Erfahrung im Immobiliengeschäft zurück und können daher den Wert Ihres Grundstücks realistisch einschätzen.

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3. Die Bebaubarkeit des Grundstücks prüfen

Informationen über die Bebauungsmöglichkeiten Ihres Grundstücks erhalten Sie – falls vorhanden – aus dem Bebauungsplan Ihrer Gemeinde oder nach Art der Umfeldbebauung (§ 34 BauGB). Bebauungspläne sind ein Teil der übergeordneten Flächennutzungspläne. Der Bebauungsplan gibt Ihnen darüber Auskunft, ob Ihr Grundstück bebaut werden darf und wie eine zukünftige Bebauung aussehen sollte. Wie detailliert die Angaben sind, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl spielen dabei elementare Rollen. Anhand dieser Kennzahlen erfahren Interessenten, wie viel Quadratmeter der Grundstücksfläche bebaut und wie viele Geschosse errichtet werden dürfen. Eigentümer und potenzielle Käufer können den Plan beim jeweiligen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder Bezirksamt einsehen. In vielen Gemeinden kann man den Bebauungsplan inzwischen auch online einsehen.

4. Auf Nummer sicher gehen mit der Bauvoranfrage

Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, können Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen, bevor Sie das Grundstück verkaufen. Mit dieser lässt sich prüfen, ob das Grundstück bebaubar ist und ein konkretes Bauvorhaben durchgeführt werden kann. Eine Bauvoranfrage ist wesentlich einfacher strukturiert und kostengünstiger als ein richtiger Bauantrag. Bei einer Bauvoranfrage reichen Sie Bebauungsvorschläge für das Grundstück ein und bekommen daraufhin vom Amt einen Bescheid, der bis zu drei Jahre lang gültig ist und rechtsverbindlich Auskunft zur Bebaubarkeit gibt. Dadurch lässt sich die Immobilie besser vermarkten, da Kaufinteressenten wissen, was sie mit dem Grundstück anfangen können. Dies gibt dem potenziellen Käufer die Sicherheit, das Grundstück nach seinen Vorstellungen nutzen zu können und hilft Ihnen, zu einem erfolgreichen Verkauf.

5. Die richtige Verkaufsstrategie wählen

Vor dem Verkauf ist es Ihre Aufgabe als Grundstücksanbieter alle relevanten Unterlagen für den Käufer bereitzustellen. Sollten Sie dabei Unterstützung benötigen, kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen. Die Dokumente sind von fundamentaler Bedeutung, sowohl für die Grundstücksbewertung als auch für den Entscheidungsprozess potenzieller Käufer. Ein Blick in unsere Checkliste verrät, welche Unterlagen Sie benötigen:

  • Flurkarte / Liegenschaftskarte

  • Aktueller Grundbuchauszug

  • Lageplan (ggf. beim bebauten Grundstück einen Grundriss)

  • Grundsteuerbescheid

  • Baulasten

  • Altlasten

  • Bebauungsplan

  • Flächennutzungsplan

Falls ein Grundstück bebaut ist, sind noch eine Reihe weiterer Dokumente für den Hausverkauf, wie beispielsweise der Energieausweis, erforderlich.

Spekulationssteuer sparen

Wer als privater Grundstücksanbieter nicht von zusätzlichen Kosten überrascht werden möchte, sollte sich bewusst machen, dass auch für den Verkäufer eines Grundstücks Steuern anfallen können. Verkaufen Sie Ihr Grundstück innerhalb von zehn Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, wird für den Gewinn die Spekulationssteuer fällig. Der Mehrerlös wird als zusätzliches Einkommen angesehen und über Ihre Einkommenssteuererklärung abgerechnet. So besteht auch die Gefahr, dass sich der eigene Steuersatz erhöht, da das Einkommen steigt.

Bei bebauten Grundstücken besteht die Option der Eigennutzung zu Wohnzwecken. Wird das auf dem Grundstück stehende Gebäude von Ihnen selbst bewohnt, können Sie die Immobilie bereits drei Jahre, nachdem Sie sie gekauft haben, wieder veräußern. Unbebaute Grundstücke können nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Es müssen also zehn Jahre verstreichen, um das Grundstück als Privatperson steuerfrei verkaufen zu können.

Grundsätzlich sollten Sie bei der Vermarktung Ihres Grundstücks Kaufinteressenten über die Details der Bebaubarkeit aufklären und unterschiedliche Projektperspektiven entwickeln (zum Beispiel die Bebauung mit einem Einfamilienhaus im Vergleich zur Errichtung von zwei Doppelhaushälften). Bei einem sehr attraktiven Baugrundstück lässt sich der beste Verkaufspreis über ein Bieterverfahren erzielen, bei dem ein Mindestgebot festgelegt wird und die Interessenten zu höheren Geboten aufgefordert werden.

Bieterverfahren sollten in der Regel durch Immobilienmakler durchgeführt werden, da diese schon häufig Grundstücke verkauft haben und außerdem die wichtigsten Bauträger der Region kennen. Falls Sie sich Arbeit im Vermarktungsprozess sparen wollen, empfiehlt es sich, einen Makler zu beauftragen. Dieser entwickelt das Vermarktungskonzept, stellt Ihr Grundstück in relevante Immobilienportale ein, kümmert sich um die Besichtigungstermine und vermittelt Ihnen einen geeigneten Käufer.

Informieren Sie sich also über Fallstricke wie die maximale Bebauungsmöglichkeit, Abstandsflächen, Verkehrsflächen, Grenzbebauungen und Co. oder lassen Sie sich von einem erfahrenen Makler helfen, um nicht Gefahr zu laufen, das Grundstück unter Wert zu verkaufen.

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